物流園區(qū)土地利用問(wèn)題研究

羅濤

[提要] 物流園區(qū)的快速發(fā)展對(duì)土地的需求量較大。物流園區(qū)在發(fā)展過(guò)程中存在物流園區(qū)占地面積過(guò)大、物流園區(qū)容積率偏低和空置率偏高的現(xiàn)象，土地集約利用問(wèn)題比較突出。本文就此提出解決的措施。

關(guān)鍵詞：物流園區(qū)；土地利用；對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：F12 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

原標(biāo)題：物流園區(qū)土地利用問(wèn)題與對(duì)策研究

收錄日期：2014年2月27日

為適應(yīng)物流業(yè)快速發(fā)展趨勢(shì)，各級(jí)地方政府積極推進(jìn)物流園區(qū)規(guī)劃和建設(shè)，全國(guó)物流園區(qū)數(shù)量穩(wěn)步增長(zhǎng)，類(lèi)型不斷豐富，功能日趨完善，集聚效應(yīng)初步顯現(xiàn)。物流地產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)土地的需求量較大，特別是物流園區(qū)，通常占地面積在200畝到28平方公里之間。目前，很多企業(yè)利用物流地產(chǎn)來(lái)做土地開(kāi)發(fā)，目的在于土地升值而不是通過(guò)物流業(yè)本身的運(yùn)營(yíng)來(lái)獲取利潤(rùn)。本文通過(guò)對(duì)比中外物流園區(qū)占地面積、物流園區(qū)的容積率和物流設(shè)施空置率三個(gè)方面分析我國(guó)物流園區(qū)土地利用問(wèn)題，為物流園區(qū)的土地集約利用提供對(duì)策建議。

一、我國(guó)物流園區(qū)發(fā)展基本情況

物流園區(qū)是為滿(mǎn)足貨物轉(zhuǎn)運(yùn)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民消費(fèi)等物流需求，依托區(qū)位交通條件，與城市綜合功能和產(chǎn)業(yè)體系相配套的公共性物流基礎(chǔ)設(shè)施群，是布局集中、用地節(jié)約、企業(yè)集聚、經(jīng)營(yíng)集約的物流功能集聚區(qū)。我國(guó)物流園區(qū)建設(shè)規(guī)模缺少一個(gè)切實(shí)可行的標(biāo)準(zhǔn)，物流園區(qū)規(guī)模普遍都在1km2以上，有的甚至達(dá)十幾km2，結(jié)果使得園區(qū)土地大量閑置，平均空置率達(dá)60%，極大地浪費(fèi)了土地資源。根據(jù)《第三次全國(guó)物流園區(qū)（基地）調(diào)查報(bào)告》顯示，我國(guó)現(xiàn)有各類(lèi)物流園區(qū)共計(jì)754家。對(duì)比2006年的207家，增長(zhǎng)264%；與2008年的475家相比，增長(zhǎng)58.7%。我國(guó)物流園區(qū)的發(fā)展主要有以下特點(diǎn)：園區(qū)數(shù)量穩(wěn)步增長(zhǎng)，分布格局趨于均衡；運(yùn)營(yíng)的園區(qū)占比升高，未實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)的園區(qū)比例下降；物流園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)，增值服務(wù)發(fā)展較快。

二、物流園區(qū)土地利用問(wèn)題分析

（一）物流園區(qū)占地面積普遍偏大?！兜谌稳珖?guó)物流園區(qū)（基地）調(diào)查報(bào)告》表明，占地面積偏大，運(yùn)營(yíng)效率偏低，與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不符等現(xiàn)象的存在，影響了物流園區(qū)的生存和發(fā)展。根據(jù)調(diào)查顯示，占地面積在1km2的比重下降，占地面積超過(guò)1km2的比重上升，尤其是10km2以上的園區(qū)數(shù)量和比重都增加。（表1）

2008年物流園區(qū)的平均占地面積約為2.9km2，約290hm2，2012年物流園區(qū)的平均占地面積約為4.6 km2，約460hm2。德國(guó)不來(lái)梅、漢堡港口等物流園區(qū)建設(shè)規(guī)模一般為100hm2～300hm2，意大利的物流園區(qū)規(guī)?？刂圃?50hm2～600hm2，荷蘭14個(gè)物流園區(qū)的平均占地為44.8hm2，韓國(guó)富谷和梁山的物流園區(qū)占地規(guī)模都是33 hm2。我國(guó)的物流園區(qū)規(guī)模超過(guò)500hm2的只占少數(shù)，大部分在500hm2以下，其中用地規(guī)模為100hm2～300hm2的物流園區(qū)所占比例最大。同國(guó)外物流園區(qū)相比，我國(guó)物流園區(qū)平均占地面積仍然偏高。我國(guó)的物流園區(qū)占地面積過(guò)大的現(xiàn)象要引起重視，尤其是借物流園區(qū)“圈地”的現(xiàn)象要加強(qiáng)治理。

（二）物流園區(qū)容積率偏低。容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率將直接關(guān)系到建筑用地的大小。物流園區(qū)用地具有的用地特性，物流園區(qū)的類(lèi)型、定位、功能需求、規(guī)模等方面的不同也使不同的物流園區(qū)所包含的用地功能有所不同。物流園區(qū)用地控制的具體內(nèi)容就涉及到用地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度控制指標(biāo)體系，容積率是反映物流園區(qū)用地強(qiáng)度的重要指標(biāo)。

日本大部分物流園區(qū)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較高，容積率達(dá)到2.0，高出德國(guó)標(biāo)準(zhǔn)1.0，建筑密度達(dá)到60%，指標(biāo)相對(duì)剛性。我國(guó)物流園區(qū)容積率普遍比較低，如深圳前海灣物流項(xiàng)目中，園區(qū)包括補(bǔ)足功能區(qū)、集中查驗(yàn)區(qū)、保稅物流中心、輔助功能區(qū)、汽車(chē)物流園區(qū)和港區(qū)六大功能區(qū)，中心毛容積率0.53，平均建筑密度24.1%。南海三山國(guó)際物流園區(qū)控規(guī)中，多層倉(cāng)庫(kù)區(qū)域建筑密度≤40%，取30%～40%進(jìn)行彈性控制；容積率≥0.6；單層倉(cāng)儲(chǔ)建筑密度≤50%，取40%～50%進(jìn)行彈性控制；容積率≥0.4；物流配套產(chǎn)業(yè)容積率1.0～1.5，建筑密度35%～45%。

（三）物流園區(qū)空置率偏高。根據(jù)中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示：我國(guó)物流園區(qū)平均空置率已達(dá)到60%。根據(jù)2010年（株）一五不動(dòng)產(chǎn)信息服務(wù)發(fā)布的“物流設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查”調(diào)查結(jié)果顯示，2010年二季度東京圈空置率為9.9%，大阪圈空置率為7.0%，與上期的8.5%相比下降了1.5%。

三、提高物流園區(qū)土地利用的對(duì)策

（一）加強(qiáng)立法和監(jiān)督管理。要貫徹可持續(xù)發(fā)展的思想，加強(qiáng)物流園區(qū)用地的立法和有效的監(jiān)督管理。首先，必須規(guī)范物流園區(qū)的規(guī)劃，杜絕僅憑個(gè)人經(jīng)驗(yàn)、不從實(shí)際出發(fā)的做法。其次，根據(jù)我國(guó)土地和規(guī)劃的有關(guān)法律法規(guī)，要有嚴(yán)格有效的監(jiān)督管理，避免政府官員或者開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)為了自身利益，違反這些規(guī)定。

（二）協(xié)調(diào)政府部門(mén)之間、政府與開(kāi)發(fā)商之間利益。政府部門(mén)需要統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，并且將目光放得更為長(zhǎng)遠(yuǎn)，以可持續(xù)發(fā)展作為制定相應(yīng)政策的出發(fā)點(diǎn)。部門(mén)之間做好協(xié)調(diào)工作，盡可能同時(shí)考慮當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但也不要透支資源，加強(qiáng)土地集約利用的程度。政府對(duì)物流園區(qū)的規(guī)劃應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的需要進(jìn)行開(kāi)發(fā)，避免政府和開(kāi)發(fā)商為了利益，利用物流園區(qū)進(jìn)行圈地的行為。

（三）不同區(qū)域采取不同的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。物流園區(qū)的建設(shè)在不同的區(qū)域采用不同的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度：東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，土地資源緊張，其開(kāi)發(fā)強(qiáng)度宜高；中西部地區(qū)相對(duì)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度可以略低，同時(shí)對(duì)東西部地區(qū)物流園區(qū)的分布也要根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分別處理，不能采用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

（四）嚴(yán)格控制新建物流園區(qū)的土地利用。防止地方政府、企業(yè)為了經(jīng)濟(jì)利益，盲目跟風(fēng)，規(guī)劃不根據(jù)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，追求物流園區(qū)的規(guī)模，但是對(duì)物流園區(qū)缺乏全局考慮，大規(guī)模地進(jìn)行物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將和物流關(guān)系不強(qiáng)的項(xiàng)目一起納入物流園區(qū)，借物流園區(qū)之名圈地。

四、結(jié)論

我國(guó)的物流園區(qū)發(fā)展迅速，數(shù)量和規(guī)模都發(fā)展迅速，促進(jìn)了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是在物流園區(qū)發(fā)展的過(guò)程中，普遍存在物流園區(qū)的面積偏大，容積率不高和空置率偏高的現(xiàn)象，反映出我國(guó)物流園區(qū)土地利用效率比較低，集約程度不高的問(wèn)題。針對(duì)物流園區(qū)的土地利用問(wèn)題，應(yīng)該加強(qiáng)物流園區(qū)土地的立法和監(jiān)督管理；協(xié)調(diào)政府部門(mén)，政府與開(kāi)發(fā)商之間的利益；不同區(qū)域采用不同的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，分類(lèi)管理；最后要嚴(yán)格控制新建物流園區(qū)的土地利用。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]我國(guó)物流地產(chǎn)商發(fā)展物流地產(chǎn)策略建議[DB/OL].http：//info.10000link.com/newsdetail.aspx？doc=20091111100

34.2009-11-11.

[2]張強(qiáng).2011年廣東物流地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)[J].廣州物流公共信息平臺(tái)，64-65.

[3]范嶸.論物流園區(qū)用地規(guī)劃控制與引導(dǎo)[J].中國(guó)新技術(shù)新產(chǎn)品，2008.7.8.

[4]劉國(guó)慶.我國(guó)物流地產(chǎn)理論研究現(xiàn)狀及趨勢(shì)[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2007.36.

[5]田廣星.物流地產(chǎn)土地集約利用評(píng)價(jià)研究[J].物流技術(shù)，2012.31.

[提要] 物流園區(qū)的快速發(fā)展對(duì)土地的需求量較大。物流園區(qū)在發(fā)展過(guò)程中存在物流園區(qū)占地面積過(guò)大、物流園區(qū)容積率偏低和空置率偏高的現(xiàn)象，土地集約利用問(wèn)題比較突出。本文就此提出解決的措施。

關(guān)鍵詞：物流園區(qū)；土地利用；對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：F12 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

原標(biāo)題：物流園區(qū)土地利用問(wèn)題與對(duì)策研究

收錄日期：2014年2月27日

為適應(yīng)物流業(yè)快速發(fā)展趨勢(shì)，各級(jí)地方政府積極推進(jìn)物流園區(qū)規(guī)劃和建設(shè)，全國(guó)物流園區(qū)數(shù)量穩(wěn)步增長(zhǎng)，類(lèi)型不斷豐富，功能日趨完善，集聚效應(yīng)初步顯現(xiàn)。物流地產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)土地的需求量較大，特別是物流園區(qū)，通常占地面積在200畝到28平方公里之間。目前，很多企業(yè)利用物流地產(chǎn)來(lái)做土地開(kāi)發(fā)，目的在于土地升值而不是通過(guò)物流業(yè)本身的運(yùn)營(yíng)來(lái)獲取利潤(rùn)。本文通過(guò)對(duì)比中外物流園區(qū)占地面積、物流園區(qū)的容積率和物流設(shè)施空置率三個(gè)方面分析我國(guó)物流園區(qū)土地利用問(wèn)題，為物流園區(qū)的土地集約利用提供對(duì)策建議。

一、我國(guó)物流園區(qū)發(fā)展基本情況

物流園區(qū)是為滿(mǎn)足貨物轉(zhuǎn)運(yùn)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民消費(fèi)等物流需求，依托區(qū)位交通條件，與城市綜合功能和產(chǎn)業(yè)體系相配套的公共性物流基礎(chǔ)設(shè)施群，是布局集中、用地節(jié)約、企業(yè)集聚、經(jīng)營(yíng)集約的物流功能集聚區(qū)。我國(guó)物流園區(qū)建設(shè)規(guī)模缺少一個(gè)切實(shí)可行的標(biāo)準(zhǔn)，物流園區(qū)規(guī)模普遍都在1km2以上，有的甚至達(dá)十幾km2，結(jié)果使得園區(qū)土地大量閑置，平均空置率達(dá)60%，極大地浪費(fèi)了土地資源。根據(jù)《第三次全國(guó)物流園區(qū)（基地）調(diào)查報(bào)告》顯示，我國(guó)現(xiàn)有各類(lèi)物流園區(qū)共計(jì)754家。對(duì)比2006年的207家，增長(zhǎng)264%；與2008年的475家相比，增長(zhǎng)58.7%。我國(guó)物流園區(qū)的發(fā)展主要有以下特點(diǎn)：園區(qū)數(shù)量穩(wěn)步增長(zhǎng)，分布格局趨于均衡；運(yùn)營(yíng)的園區(qū)占比升高，未實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)的園區(qū)比例下降；物流園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)，增值服務(wù)發(fā)展較快。

二、物流園區(qū)土地利用問(wèn)題分析

（一）物流園區(qū)占地面積普遍偏大。《第三次全國(guó)物流園區(qū)（基地）調(diào)查報(bào)告》表明，占地面積偏大，運(yùn)營(yíng)效率偏低，與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不符等現(xiàn)象的存在，影響了物流園區(qū)的生存和發(fā)展。根據(jù)調(diào)查顯示，占地面積在1km2的比重下降，占地面積超過(guò)1km2的比重上升，尤其是10km2以上的園區(qū)數(shù)量和比重都增加。（表1）

2008年物流園區(qū)的平均占地面積約為2.9km2，約290hm2，2012年物流園區(qū)的平均占地面積約為4.6 km2，約460hm2。德國(guó)不來(lái)梅、漢堡港口等物流園區(qū)建設(shè)規(guī)模一般為100hm2～300hm2，意大利的物流園區(qū)規(guī)?？刂圃?50hm2～600hm2，荷蘭14個(gè)物流園區(qū)的平均占地為44.8hm2，韓國(guó)富谷和梁山的物流園區(qū)占地規(guī)模都是33 hm2。我國(guó)的物流園區(qū)規(guī)模超過(guò)500hm2的只占少數(shù)，大部分在500hm2以下，其中用地規(guī)模為100hm2～300hm2的物流園區(qū)所占比例最大。同國(guó)外物流園區(qū)相比，我國(guó)物流園區(qū)平均占地面積仍然偏高。我國(guó)的物流園區(qū)占地面積過(guò)大的現(xiàn)象要引起重視，尤其是借物流園區(qū)“圈地”的現(xiàn)象要加強(qiáng)治理。

（二）物流園區(qū)容積率偏低。容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率將直接關(guān)系到建筑用地的大小。物流園區(qū)用地具有的用地特性，物流園區(qū)的類(lèi)型、定位、功能需求、規(guī)模等方面的不同也使不同的物流園區(qū)所包含的用地功能有所不同。物流園區(qū)用地控制的具體內(nèi)容就涉及到用地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度控制指標(biāo)體系，容積率是反映物流園區(qū)用地強(qiáng)度的重要指標(biāo)。

日本大部分物流園區(qū)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較高，容積率達(dá)到2.0，高出德國(guó)標(biāo)準(zhǔn)1.0，建筑密度達(dá)到60%，指標(biāo)相對(duì)剛性。我國(guó)物流園區(qū)容積率普遍比較低，如深圳前海灣物流項(xiàng)目中，園區(qū)包括補(bǔ)足功能區(qū)、集中查驗(yàn)區(qū)、保稅物流中心、輔助功能區(qū)、汽車(chē)物流園區(qū)和港區(qū)六大功能區(qū)，中心毛容積率0.53，平均建筑密度24.1%。南海三山國(guó)際物流園區(qū)控規(guī)中，多層倉(cāng)庫(kù)區(qū)域建筑密度≤40%，取30%～40%進(jìn)行彈性控制；容積率≥0.6；單層倉(cāng)儲(chǔ)建筑密度≤50%，取40%～50%進(jìn)行彈性控制；容積率≥0.4；物流配套產(chǎn)業(yè)容積率1.0～1.5，建筑密度35%～45%。

（三）物流園區(qū)空置率偏高。根據(jù)中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示：我國(guó)物流園區(qū)平均空置率已達(dá)到60%。根據(jù)2010年（株）一五不動(dòng)產(chǎn)信息服務(wù)發(fā)布的“物流設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查”調(diào)查結(jié)果顯示，2010年二季度東京圈空置率為9.9%，大阪圈空置率為7.0%，與上期的8.5%相比下降了1.5%。

三、提高物流園區(qū)土地利用的對(duì)策

（一）加強(qiáng)立法和監(jiān)督管理。要貫徹可持續(xù)發(fā)展的思想，加強(qiáng)物流園區(qū)用地的立法和有效的監(jiān)督管理。首先，必須規(guī)范物流園區(qū)的規(guī)劃，杜絕僅憑個(gè)人經(jīng)驗(yàn)、不從實(shí)際出發(fā)的做法。其次，根據(jù)我國(guó)土地和規(guī)劃的有關(guān)法律法規(guī)，要有嚴(yán)格有效的監(jiān)督管理，避免政府官員或者開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)為了自身利益，違反這些規(guī)定。

（二）協(xié)調(diào)政府部門(mén)之間、政府與開(kāi)發(fā)商之間利益。政府部門(mén)需要統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，并且將目光放得更為長(zhǎng)遠(yuǎn)，以可持續(xù)發(fā)展作為制定相應(yīng)政策的出發(fā)點(diǎn)。部門(mén)之間做好協(xié)調(diào)工作，盡可能同時(shí)考慮當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但也不要透支資源，加強(qiáng)土地集約利用的程度。政府對(duì)物流園區(qū)的規(guī)劃應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的需要進(jìn)行開(kāi)發(fā)，避免政府和開(kāi)發(fā)商為了利益，利用物流園區(qū)進(jìn)行圈地的行為。

（三）不同區(qū)域采取不同的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。物流園區(qū)的建設(shè)在不同的區(qū)域采用不同的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度：東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，土地資源緊張，其開(kāi)發(fā)強(qiáng)度宜高；中西部地區(qū)相對(duì)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度可以略低，同時(shí)對(duì)東西部地區(qū)物流園區(qū)的分布也要根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分別處理，不能采用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

（四）嚴(yán)格控制新建物流園區(qū)的土地利用。防止地方政府、企業(yè)為了經(jīng)濟(jì)利益，盲目跟風(fēng)，規(guī)劃不根據(jù)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，追求物流園區(qū)的規(guī)模，但是對(duì)物流園區(qū)缺乏全局考慮，大規(guī)模地進(jìn)行物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將和物流關(guān)系不強(qiáng)的項(xiàng)目一起納入物流園區(qū)，借物流園區(qū)之名圈地。

四、結(jié)論

我國(guó)的物流園區(qū)發(fā)展迅速，數(shù)量和規(guī)模都發(fā)展迅速，促進(jìn)了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是在物流園區(qū)發(fā)展的過(guò)程中，普遍存在物流園區(qū)的面積偏大，容積率不高和空置率偏高的現(xiàn)象，反映出我國(guó)物流園區(qū)土地利用效率比較低，集約程度不高的問(wèn)題。針對(duì)物流園區(qū)的土地利用問(wèn)題，應(yīng)該加強(qiáng)物流園區(qū)土地的立法和監(jiān)督管理；協(xié)調(diào)政府部門(mén)，政府與開(kāi)發(fā)商之間的利益；不同區(qū)域采用不同的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，分類(lèi)管理；最后要嚴(yán)格控制新建物流園區(qū)的土地利用。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]我國(guó)物流地產(chǎn)商發(fā)展物流地產(chǎn)策略建議[DB/OL].http：//info.10000link.com/newsdetail.aspx？doc=20091111100

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[5]田廣星.物流地產(chǎn)土地集約利用評(píng)價(jià)研究[J].物流技術(shù)，2012.31.

[提要] 物流園區(qū)的快速發(fā)展對(duì)土地的需求量較大。物流園區(qū)在發(fā)展過(guò)程中存在物流園區(qū)占地面積過(guò)大、物流園區(qū)容積率偏低和空置率偏高的現(xiàn)象，土地集約利用問(wèn)題比較突出。本文就此提出解決的措施。

關(guān)鍵詞：物流園區(qū)；土地利用；對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：F12 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

原標(biāo)題：物流園區(qū)土地利用問(wèn)題與對(duì)策研究

收錄日期：2014年2月27日

為適應(yīng)物流業(yè)快速發(fā)展趨勢(shì)，各級(jí)地方政府積極推進(jìn)物流園區(qū)規(guī)劃和建設(shè)，全國(guó)物流園區(qū)數(shù)量穩(wěn)步增長(zhǎng)，類(lèi)型不斷豐富，功能日趨完善，集聚效應(yīng)初步顯現(xiàn)。物流地產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)土地的需求量較大，特別是物流園區(qū)，通常占地面積在200畝到28平方公里之間。目前，很多企業(yè)利用物流地產(chǎn)來(lái)做土地開(kāi)發(fā)，目的在于土地升值而不是通過(guò)物流業(yè)本身的運(yùn)營(yíng)來(lái)獲取利潤(rùn)。本文通過(guò)對(duì)比中外物流園區(qū)占地面積、物流園區(qū)的容積率和物流設(shè)施空置率三個(gè)方面分析我國(guó)物流園區(qū)土地利用問(wèn)題，為物流園區(qū)的土地集約利用提供對(duì)策建議。

一、我國(guó)物流園區(qū)發(fā)展基本情況

物流園區(qū)是為滿(mǎn)足貨物轉(zhuǎn)運(yùn)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民消費(fèi)等物流需求，依托區(qū)位交通條件，與城市綜合功能和產(chǎn)業(yè)體系相配套的公共性物流基礎(chǔ)設(shè)施群，是布局集中、用地節(jié)約、企業(yè)集聚、經(jīng)營(yíng)集約的物流功能集聚區(qū)。我國(guó)物流園區(qū)建設(shè)規(guī)模缺少一個(gè)切實(shí)可行的標(biāo)準(zhǔn)，物流園區(qū)規(guī)模普遍都在1km2以上，有的甚至達(dá)十幾km2，結(jié)果使得園區(qū)土地大量閑置，平均空置率達(dá)60%，極大地浪費(fèi)了土地資源。根據(jù)《第三次全國(guó)物流園區(qū)（基地）調(diào)查報(bào)告》顯示，我國(guó)現(xiàn)有各類(lèi)物流園區(qū)共計(jì)754家。對(duì)比2006年的207家，增長(zhǎng)264%；與2008年的475家相比，增長(zhǎng)58.7%。我國(guó)物流園區(qū)的發(fā)展主要有以下特點(diǎn)：園區(qū)數(shù)量穩(wěn)步增長(zhǎng)，分布格局趨于均衡；運(yùn)營(yíng)的園區(qū)占比升高，未實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)的園區(qū)比例下降；物流園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)，增值服務(wù)發(fā)展較快。

二、物流園區(qū)土地利用問(wèn)題分析

（一）物流園區(qū)占地面積普遍偏大?！兜谌稳珖?guó)物流園區(qū)（基地）調(diào)查報(bào)告》表明，占地面積偏大，運(yùn)營(yíng)效率偏低，與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不符等現(xiàn)象的存在，影響了物流園區(qū)的生存和發(fā)展。根據(jù)調(diào)查顯示，占地面積在1km2的比重下降，占地面積超過(guò)1km2的比重上升，尤其是10km2以上的園區(qū)數(shù)量和比重都增加。（表1）

2008年物流園區(qū)的平均占地面積約為2.9km2，約290hm2，2012年物流園區(qū)的平均占地面積約為4.6 km2，約460hm2。德國(guó)不來(lái)梅、漢堡港口等物流園區(qū)建設(shè)規(guī)模一般為100hm2～300hm2，意大利的物流園區(qū)規(guī)?？刂圃?50hm2～600hm2，荷蘭14個(gè)物流園區(qū)的平均占地為44.8hm2，韓國(guó)富谷和梁山的物流園區(qū)占地規(guī)模都是33 hm2。我國(guó)的物流園區(qū)規(guī)模超過(guò)500hm2的只占少數(shù)，大部分在500hm2以下，其中用地規(guī)模為100hm2～300hm2的物流園區(qū)所占比例最大。同國(guó)外物流園區(qū)相比，我國(guó)物流園區(qū)平均占地面積仍然偏高。我國(guó)的物流園區(qū)占地面積過(guò)大的現(xiàn)象要引起重視，尤其是借物流園區(qū)“圈地”的現(xiàn)象要加強(qiáng)治理。

（二）物流園區(qū)容積率偏低。容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率將直接關(guān)系到建筑用地的大小。物流園區(qū)用地具有的用地特性，物流園區(qū)的類(lèi)型、定位、功能需求、規(guī)模等方面的不同也使不同的物流園區(qū)所包含的用地功能有所不同。物流園區(qū)用地控制的具體內(nèi)容就涉及到用地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度控制指標(biāo)體系，容積率是反映物流園區(qū)用地強(qiáng)度的重要指標(biāo)。

日本大部分物流園區(qū)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較高，容積率達(dá)到2.0，高出德國(guó)標(biāo)準(zhǔn)1.0，建筑密度達(dá)到60%，指標(biāo)相對(duì)剛性。我國(guó)物流園區(qū)容積率普遍比較低，如深圳前海灣物流項(xiàng)目中，園區(qū)包括補(bǔ)足功能區(qū)、集中查驗(yàn)區(qū)、保稅物流中心、輔助功能區(qū)、汽車(chē)物流園區(qū)和港區(qū)六大功能區(qū)，中心毛容積率0.53，平均建筑密度24.1%。南海三山國(guó)際物流園區(qū)控規(guī)中，多層倉(cāng)庫(kù)區(qū)域建筑密度≤40%，取30%～40%進(jìn)行彈性控制；容積率≥0.6；單層倉(cāng)儲(chǔ)建筑密度≤50%，取40%～50%進(jìn)行彈性控制；容積率≥0.4；物流配套產(chǎn)業(yè)容積率1.0～1.5，建筑密度35%～45%。

（三）物流園區(qū)空置率偏高。根據(jù)中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示：我國(guó)物流園區(qū)平均空置率已達(dá)到60%。根據(jù)2010年（株）一五不動(dòng)產(chǎn)信息服務(wù)發(fā)布的“物流設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查”調(diào)查結(jié)果顯示，2010年二季度東京圈空置率為9.9%，大阪圈空置率為7.0%，與上期的8.5%相比下降了1.5%。

三、提高物流園區(qū)土地利用的對(duì)策

（一）加強(qiáng)立法和監(jiān)督管理。要貫徹可持續(xù)發(fā)展的思想，加強(qiáng)物流園區(qū)用地的立法和有效的監(jiān)督管理。首先，必須規(guī)范物流園區(qū)的規(guī)劃，杜絕僅憑個(gè)人經(jīng)驗(yàn)、不從實(shí)際出發(fā)的做法。其次，根據(jù)我國(guó)土地和規(guī)劃的有關(guān)法律法規(guī)，要有嚴(yán)格有效的監(jiān)督管理，避免政府官員或者開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)為了自身利益，違反這些規(guī)定。

（二）協(xié)調(diào)政府部門(mén)之間、政府與開(kāi)發(fā)商之間利益。政府部門(mén)需要統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，并且將目光放得更為長(zhǎng)遠(yuǎn)，以可持續(xù)發(fā)展作為制定相應(yīng)政策的出發(fā)點(diǎn)。部門(mén)之間做好協(xié)調(diào)工作，盡可能同時(shí)考慮當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但也不要透支資源，加強(qiáng)土地集約利用的程度。政府對(duì)物流園區(qū)的規(guī)劃應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的需要進(jìn)行開(kāi)發(fā)，避免政府和開(kāi)發(fā)商為了利益，利用物流園區(qū)進(jìn)行圈地的行為。

（三）不同區(qū)域采取不同的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。物流園區(qū)的建設(shè)在不同的區(qū)域采用不同的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度：東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，土地資源緊張，其開(kāi)發(fā)強(qiáng)度宜高；中西部地區(qū)相對(duì)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度可以略低，同時(shí)對(duì)東西部地區(qū)物流園區(qū)的分布也要根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分別處理，不能采用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

（四）嚴(yán)格控制新建物流園區(qū)的土地利用。防止地方政府、企業(yè)為了經(jīng)濟(jì)利益，盲目跟風(fēng)，規(guī)劃不根據(jù)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，追求物流園區(qū)的規(guī)模，但是對(duì)物流園區(qū)缺乏全局考慮，大規(guī)模地進(jìn)行物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將和物流關(guān)系不強(qiáng)的項(xiàng)目一起納入物流園區(qū)，借物流園區(qū)之名圈地。

四、結(jié)論

我國(guó)的物流園區(qū)發(fā)展迅速，數(shù)量和規(guī)模都發(fā)展迅速，促進(jìn)了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是在物流園區(qū)發(fā)展的過(guò)程中，普遍存在物流園區(qū)的面積偏大，容積率不高和空置率偏高的現(xiàn)象，反映出我國(guó)物流園區(qū)土地利用效率比較低，集約程度不高的問(wèn)題。針對(duì)物流園區(qū)的土地利用問(wèn)題，應(yīng)該加強(qiáng)物流園區(qū)土地的立法和監(jiān)督管理；協(xié)調(diào)政府部門(mén)，政府與開(kāi)發(fā)商之間的利益；不同區(qū)域采用不同的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，分類(lèi)管理；最后要嚴(yán)格控制新建物流園區(qū)的土地利用。

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