試論房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算問題及其策略

曾宏燁

摘要：近年來，我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)。隨著大家對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的關(guān)注，我國關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)政策和規(guī)章制度越來越完善。房地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)逐漸進(jìn)入理性化和規(guī)范化，呈現(xiàn)理性發(fā)展的態(tài)勢。但是，企業(yè)如何控制成本，解決成本核算問題，獲得更好的利潤依然是一個(gè)大問題。本文就房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的各種成本核算問題進(jìn)行簡要分析，提出自己的觀點(diǎn)看法。

關(guān)鍵詞：成本 核算 核算監(jiān)督 成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)是指對土地進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)房屋，并出售、出租經(jīng)營模式。房地產(chǎn)投資具有資金投入巨大，風(fēng)險(xiǎn)高，周期長，成本核算環(huán)節(jié)多的特點(diǎn)。為了提高利潤，降低風(fēng)險(xiǎn)，就需要對成本核算仔細(xì)檢查，力求用做啥哦的成本獲得最多的利益。因此，房地產(chǎn)的成本核算問題及其重要。

一、房地產(chǎn)成本核算概述

房地產(chǎn)成本的最基本組成是土地，前期工程和設(shè)備費(fèi)用。這三種成本也是主要內(nèi)容，大概占成本的80%左右。從政府或其他地方購買土地進(jìn)行開發(fā)是最終要的成本，主要包括動(dòng)遷費(fèi)，出讓金，拍賣傭金，置換成本，契稅等。在開工前也需要前期工程的準(zhǔn)備。比如三通一平費(fèi)，地質(zhì)勘探費(fèi)用等。設(shè)備費(fèi)用就更多了，材料費(fèi)，人工費(fèi)等。其次就是各種配套費(fèi)用及其他費(fèi)用。比如學(xué)校，商店等配套設(shè)施，公共停車場，水電，煤氣，照明和道路綠化等。其他費(fèi)用包括相關(guān)稅費(fèi)，押金等。另外就是籌資成本和管理費(fèi)用，我們知道，多數(shù)房地產(chǎn)都是靠貸款來解決資金問題，但是房地產(chǎn)周期長，所以還款的利息也是不容小覷的。管理費(fèi)用等則是在工程進(jìn)行時(shí)，對現(xiàn)場和設(shè)備管理需要花費(fèi)的錢。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算現(xiàn)狀及問題

（一）成本的歸集對象難以確定，核算口徑不一

和其他行業(yè)一樣，在進(jìn)行成本核算時(shí)，首先應(yīng)該確定成本歸集對象，只有這樣會(huì)計(jì)才有辦法核算成本。對于小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，成本歸集對象容易確定，但是如果要建設(shè)一個(gè)小區(qū)或者高大建筑，則會(huì)碰到很多問題，具有一定的復(fù)雜性，劃分核算對象過粗過細(xì)都會(huì)不利于成本的控制的分析，加大回家核算過程的工作量。另外很多核算口徑不統(tǒng)一，導(dǎo)致會(huì)計(jì)進(jìn)行成本核算時(shí)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性，可靠性降低。

（二）成本費(fèi)用分配有一定的隨意性，實(shí)際支出與核算不符

首先，房地產(chǎn)行業(yè)在對間接成本進(jìn)行歸集是，如土地費(fèi)用，基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用等，沒有給出明確的界定，導(dǎo)致房地產(chǎn)成本費(fèi)用分配有一定的隨意性。有些企業(yè)只重視總成本核算，這會(huì)導(dǎo)致成本分析的完整性和可靠性下降。還有，由于成本核算的方法很多，有些企業(yè)為了逃避稅收等使成本分配有利于自己，導(dǎo)致成本信息不準(zhǔn)確。更有一些企業(yè)為了盡快結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)幅負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)用，經(jīng)常會(huì)采取預(yù)提費(fèi)用進(jìn)行核算，導(dǎo)致實(shí)際支出大大增加。

（三）重視工程決算，忽視項(xiàng)目決算，虛列成本費(fèi)用

重視工程，忽略項(xiàng)目，是許多企業(yè)的現(xiàn)狀。其原因是工程決算時(shí)間明確，一般不拖拉，而項(xiàng)目決算會(huì)因?yàn)楦鞣N原因一拖再拖，這樣會(huì)導(dǎo)致一系列問題出現(xiàn)。而且房地產(chǎn)成本核算較為復(fù)雜，核算涉及的會(huì)計(jì)周期長，導(dǎo)致很多的成本核算不到位，虛列成本費(fèi)用。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的對策

（一）明確成本核算對象

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)必須以獨(dú)立的單項(xiàng)開發(fā)工程進(jìn)行成本核算，要充分考慮開發(fā)工程的各種因素，客觀合理的分配和歸集費(fèi)用來確定承擔(dān)者。對規(guī)模較大的，建設(shè)時(shí)間較長的工程，可以按照開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域集合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制來規(guī)劃成本核算對象。

（二）加強(qiáng)項(xiàng)目成本核算的管理和分析控制，有效控制支出

首先要建立良好完善的預(yù)算管理制度。成本控制是所有企業(yè)能否獲利的關(guān)鍵所在。開發(fā)項(xiàng)目具有周期長，投入資金多的特點(diǎn)，并且國家加強(qiáng)了房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)面臨政策和市場風(fēng)險(xiǎn)的概率加大，加強(qiáng)前期工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公共建設(shè)費(fèi)，建安工程費(fèi)等的成項(xiàng)目的預(yù)算顯得尤其重要。其次，要不斷改善開發(fā)的成本控制措施，可以設(shè)立專門的管理部門進(jìn)行管理，做出科學(xué)理性的分析，進(jìn)一步降低成本支出，從而有效的控制成本。對照國家規(guī)定的核算標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照要求對工程部實(shí)際造價(jià)進(jìn)行審核，對材料等價(jià)格的變動(dòng)而影響的成本要即使知曉，準(zhǔn)確工程決算。

（三）提高成本核算質(zhì)量，健全審計(jì)監(jiān)督制度

通過健全制度，將外部的監(jiān)督和內(nèi)部的審計(jì)有效的結(jié)合起來，確保核算質(zhì)量。通過彌補(bǔ)審計(jì)制度明確審計(jì)人員的職責(zé)，設(shè)立審計(jì)部門，加強(qiáng)人員管理，參與成本核算的監(jiān)督工作，工作人員堅(jiān)守自己的責(zé)任，認(rèn)真對待工作，確保數(shù)據(jù)真實(shí)可靠，不弄虛作假，減少不合理開支，最大化的提高利潤。要不斷提高工作人員的責(zé)任心，提高業(yè)務(wù)能力，從根本上解決成本核算出現(xiàn)的問題，確保成本核算質(zhì)量。

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)比較特殊，資金龐大，周期較長，導(dǎo)致成本核算比較復(fù)雜，需要工作人員具有良好的專業(yè)素質(zhì)和敏銳的專業(yè)判斷能力以及認(rèn)真仔細(xì)的工作態(tài)度。在明確成本核算對象的前提下，建立健全的成本核算制度，準(zhǔn)確合理的歸集和分配成本費(fèi)用，加強(qiáng)監(jiān)督力度，避免工作中的漏洞，嚴(yán)格的控制成本支出，不斷提高對成本控制的管理水平，按照國家規(guī)定實(shí)行核算制度，不投機(jī)取巧，依法為企業(yè)創(chuàng)造最大利潤，提高管理水平，讓企業(yè)在房地產(chǎn)市場中站穩(wěn)腳跟，具有強(qiáng)大的競爭力。

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