新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)的造價控制與管理初探

文/蔣先智　安徽建工技師學(xué)院　安徽合肥　230051

新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)的造價控制與管理初探

文/蔣先智安徽建工技師學(xué)院安徽合肥230051

房地產(chǎn)市場會隨經(jīng)濟形勢的變化而浮動，由于新時期國家和政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)都對開發(fā)項目的造價控制的重視程度越來越高，并且通過各種手段進行動態(tài)控制。本文首先介紹了當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)造價控制中存在的不足，其次主要探討房地產(chǎn)開發(fā)過程中如何進行造價控制和管理。

房地產(chǎn)開發(fā)；造價控制

一、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)造價控制中存在的不足

1.項目估價不準(zhǔn)確。一是相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)對前期的估價不夠重視，缺乏對投資風(fēng)險的考慮，沒有進行充分的可行性研究，流于形式，甚至抄襲，未對工程技術(shù)路線進行科學(xué)論證和比較，過高預(yù)計效益的同時低估了投資。二是地區(qū)和行業(yè)政策的差別限制了異地承攬或跨行業(yè)承攬工程項目的發(fā)展。當(dāng)一個設(shè)計單位或施工單位到不熟悉的地區(qū)承攬項目時，如果在前期沒有徹底弄清當(dāng)?shù)馗餍袠I(yè)關(guān)于項目設(shè)計、項目施工的各項規(guī)定，很可能出現(xiàn)的情況就是工程造價的編制會出現(xiàn)差錯。三是在技術(shù)層面，多數(shù)國內(nèi)企業(yè)在確定工程造價時多沿襲的是較為落后的靜態(tài)方法，沒有考慮到實際施工中的變數(shù)，可想而知這樣也不會做出較為準(zhǔn)確的估價。

2.工程設(shè)計脫離實際、相對滯后，且沒有體現(xiàn)造價控制理念，施工階段設(shè)計變更隨意性大。多數(shù)建設(shè)企業(yè)為了施工進度，在準(zhǔn)備工作尚未成熟，且對工程涉及的資金、設(shè)計、施工、合同各方面問題沒有理清的情況下就開始施工，這樣會讓工程施工變得被動，有些項目不得不隨施工情況進行變更，而建設(shè)企業(yè)在變更過程中自由發(fā)揮，沒有深入考慮是否需要變更以及怎樣變更是正確的，對造成項目變更的原因缺乏追責(zé)。

3.施工階段出現(xiàn)的問題：第一，設(shè)計階段埋下的問題在施工過程中顯現(xiàn)出來，比如當(dāng)設(shè)計方案與施工實際存在偏差時，會造成人力物力的浪費或濫用，產(chǎn)生一些不必要的費用；第二，施工過程產(chǎn)生的問題。即使設(shè)計方案過關(guān)了，但是在施工過程中仍會遇到很多不可知的因素，這些因素會不同程度地增加項目費用。

4.管理模式及評價體系有待完善。目前對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的造價管理尚未形成一套面向過程的管理模式，而是以階段性管理為主。這樣使得房地產(chǎn)開發(fā)項目中各個單位（包括設(shè)計、施工等），無法就造價管理形成統(tǒng)一的目標(biāo)，并進行良好的溝通。各單位各行其是，監(jiān)理單位的重點放在施工過程中的管理和評價，對于投資決策就很少參與；設(shè)計單位即使前期完成對項目工程的造價預(yù)算，但沒有對造價指標(biāo)進行控制，使得設(shè)計較為保守，造價偏高。

二、加強房地產(chǎn)開發(fā)造價控制與管理的對策

1.設(shè)計階段

設(shè)計階段在工程造價中起關(guān)鍵作用，應(yīng)從三個方面進行造價控制：一是推行限額設(shè)計。對于可以定量分析的設(shè)計內(nèi)容，必須經(jīng)過周密計算以考察施工是否經(jīng)濟可行，還要摒棄以往先設(shè)計再算賬、功能決定造價的思路。對于開發(fā)商來說，要為設(shè)計單位提供限額設(shè)計所需要的相關(guān)條件。二是充分利用價值工程。在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，對方案實行科學(xué)決策，選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟上合理的建設(shè)方案。三是重視圖紙會審。組織各相關(guān)部門在工程施工前對施工圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價的經(jīng)濟性進行審核，從不同角度對設(shè)計圖紙進行全面的審核管理工作，嚴格要求設(shè)計質(zhì)量，防止由于設(shè)計階段的失策或遺漏給房地產(chǎn)項目帶來損失。另外要注意的是減少設(shè)計變更。

2.招投標(biāo)階段

招投標(biāo)的引入能夠起到縮減工程造價、保證施工質(zhì)量等作用，在具體審查投標(biāo)單位報價時，將投標(biāo)單位的報價進行匯總分析與內(nèi)部標(biāo)底對比，特別是重點研究工程量大的項目單價，對工程總價、各個項目單價組成的要素的合理性進行分析、測算，最終選擇最優(yōu)報價的中標(biāo)單位。中標(biāo)后，施工合同條款的簽訂務(wù)必周密、詳盡，最大限度的防止出現(xiàn)后期甲乙雙方責(zé)任界限模糊、互相推諉的情況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)立建設(shè)工程施工合同審閱會簽制度，相關(guān)責(zé)任人必須熟悉建設(shè)工程施工合同條款，了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，各盡其責(zé)。對直接影響工程造價的有關(guān)條款，都應(yīng)有詳細的約定。合同管理必須是全過程的、系統(tǒng)性的、動態(tài)性的。大型房地產(chǎn)項目中的很多分項工程可以采用指定分包的方式，比如空調(diào)安裝工程等可以由甲方直接指定分包。對于諸如樁基工程等應(yīng)由甲方直接發(fā)包，由其它獨立施工單位與甲方直接簽訂合同執(zhí)行，既可以選擇實力最強的專業(yè)施工單位，又大量節(jié)省工程造價，防止出現(xiàn)因總包單位方面的問題停工或雙方出現(xiàn)分歧時受總包單位轄制的情況。

3.基建階段

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目中的不確定因素很多，所以預(yù)算之外的費用時常會產(chǎn)生。進入基建階段后，整體工程造價的控制可以從兩方面入手。其一要注重工程簽證的管理。工程簽證必須在發(fā)生之后的兩周內(nèi)，秉承客觀、準(zhǔn)確的原則及時辦理。對于施工圖之外的現(xiàn)場簽證，一定要把簽證所需要的各項相關(guān)內(nèi)容都一一寫清，杜絕一切模糊不清，含糊籠統(tǒng)的記錄。簽證的審核必須按照工程合同和投標(biāo)書中的條例切實執(zhí)行，而不允許任意變更。如果出現(xiàn)不得不變更的情況，必須在施工現(xiàn)場進行再次檢查，還要避免不辦手續(xù)就將變更又變回的情況。其二是重視工程款的管理。①根據(jù)每個月實際完成工程造價的4/5支付工程進度款；②在工程竣工驗收合格后，支付總造價的85％；③工程驗收合格交付使用后，甲、乙雙方在合同規(guī)定的期限內(nèi)完成結(jié)算，結(jié)算工程款為總造價的97％，剩下的3％用作工程保修款，在保修期結(jié)束后支付乙方保修金。

4.竣工階段

在工程竣工時，需要做的工作主要有：一是由發(fā)包方細致的審核承包方所提供的竣工結(jié)算文件，是否有過高估算造價的情形出現(xiàn)；二是由業(yè)主考察工程項目的完成情況，是否符合合同調(diào)整中所列的驗收標(biāo)準(zhǔn)，同時還要仔細查看是否存在重復(fù)計算的費用，還有就是查看工程材料的價格是否偏離實際。針對施工中的隱蔽工程，也要在監(jiān)理工程師的簽字認可后才能進行驗收和結(jié)算。

［1］張智勇.淺談房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本控制［J］.中小企業(yè)管理與科技（上旬刊），2012，（02）.

［2］馬永健.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)中工程造價風(fēng)險控制及管理［J］.中小企業(yè)管理與科技（上旬刊），2013，（03）：16-17.

［3］謝麗敏.淺談我國房地產(chǎn)項目工程造價的控制與管理［J］.科技資訊，2012，（12）：155+157.