在美國如何買學(xué)區(qū)房

記者_(dá)趙冰燃 編輯_王眾 攝影_董德

在美國如何買學(xué)區(qū)房

記者_(dá)趙冰燃 編輯_王眾 攝影_董德

向往美國的中國家庭多半是看中了那里的教育水平，習(xí)慣了在中國搶購學(xué)區(qū)房的家長們在越洋教子的路上，也不忘哄抬美國學(xué)區(qū)房的市價。

2014年9月上旬，《留學(xué)》舉辦的一茶三座移民沙龍，與行業(yè)專家共同探討如何在美國買學(xué)區(qū)房。

“在北京買學(xué)區(qū)房太貴了，還不如去美國買呢！”家住西城區(qū)的梁女士最近與移民美國的大學(xué)同學(xué)交流時得到了這樣的結(jié)論。

中國學(xué)區(qū)房是最揪心的剛需

學(xué)區(qū)，是中國家庭，尤其是北上廣家庭最揪心的剛需。中國大中城市采用“就近入學(xué)”原則，小學(xué)按照劃分的片區(qū)招生，且利用政策調(diào)控逐步杜絕付費(fèi)跨區(qū)擇校，重視教育的爹媽們?yōu)榱瞬蛔尯⒆虞斣谄鹋芫€上，不得不花大價錢在優(yōu)質(zhì)學(xué)校的附近買房，此類房產(chǎn)稱為“學(xué)區(qū)房”。

對于北上廣這樣的巨型城市，學(xué)區(qū)房有可能離夫妻倆的單位都不近，或者交通不甚便利、生活設(shè)施不夠齊全。即便如此，為了孩子能有個好的開始，中國父母依舊會斥巨資在學(xué)區(qū)里買上一間小房子，哪怕根本不進(jìn)去住。早就聽說，北京海淀有些學(xué)區(qū)房雖然陳舊狹小，但每平方米的價格已超20萬，而且絕對不是有價無市。

但這還不夠，海淀的天價學(xué)區(qū)房有他獨(dú)特的優(yōu)勢—不僅小學(xué)好，該地區(qū)的中學(xué)也排在全市中學(xué)的前列。其他的學(xué)區(qū)就未必如此了。雖然學(xué)區(qū)房主要以擇小學(xué)為主，但在小學(xué)初中直升的政策下，上了一個頂呱呱的小學(xué)，卻進(jìn)不去好的初中，豈不是讓孩子有前勁沒后勁。如果初中拖了后腿，沒考上頂級高中，不夸張地說，就是一條腿被絆在了頂級大學(xué)的門檻外。

當(dāng)然，現(xiàn)在政策的不斷調(diào)整就是為了平均教育資源，并且讓學(xué)區(qū)里各個階段的學(xué)校水平得到整體提升，但這畢竟道路漫長。對于家長來說，等不起，還是砸錢吧。

回到文章的開頭，為什么一些中國家長在受了中國學(xué)區(qū)房的罪之后，會轉(zhuǎn)而去討美國學(xué)區(qū)房的苦吃？這和美國學(xué)區(qū)房的特色有關(guān)。美國的學(xué)區(qū)房雖然也僅限于公立學(xué)校范疇，但概念卻和在中國截然不同。

美國買房流程

美國學(xué)區(qū)房只挑高中

美國學(xué)校按照其支持和附屬的對象分為私立和公立。美國私立學(xué)校由宗教組織和個人開設(shè)，所就讀的學(xué)校與居住的區(qū)域無關(guān)。公立中學(xué)、小學(xué)和幼兒園采取“就近入學(xué)”的原則。美國法律規(guī)定，任何居住在這個學(xué)區(qū)內(nèi)的孩子，都有享受免費(fèi)公立教育。學(xué)校質(zhì)量好的地區(qū)就成了吸引家庭入住的“學(xué)區(qū)”，聽上去和中國的學(xué)區(qū)房差不多，其本質(zhì)還是有不同的。

首先，美國對學(xué)區(qū)房的精準(zhǔn)定位在高中。美國的中小學(xué)教育階段，孩子的學(xué)習(xí)任務(wù)相對輕松，而決定一個孩子未來能讀哪所大學(xué)的飛躍性成長學(xué)習(xí)都集中在高中階段，即便是玩著長大的美國孩子，都要在這幾年悶頭苦學(xué)，為上個好大學(xué)沖刺。

其次，美國的學(xué)區(qū)好不好，通常指的是學(xué)校所在整片地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、文化好不好，兩者緊密聯(lián)系且相互促進(jìn)。美國家長通常不像中國父母一樣踐行“生活為教育讓路”的原則，但只要一個家庭選擇一個良好的生活綜合區(qū)，通常附近的學(xué)區(qū)都不錯。

美國法律規(guī)定，任何居住在某一學(xué)區(qū)內(nèi)的孩子，都享有免費(fèi)就讀于該區(qū)公立幼兒園、小學(xué)和中學(xué)的權(quán)利。市政府或郡政府將轄區(qū)劃分成不同區(qū)塊，學(xué)區(qū)可具體劃到每一條街、每一個門牌號，和行政區(qū)沒有直接關(guān)系。在美國，每一所房子都有一個附近學(xué)區(qū)相匹配的學(xué)校，只要在網(wǎng)上輸入自己的家庭住址便可查到相應(yīng)的學(xué)區(qū)、學(xué)校名稱和地址，每年各學(xué)區(qū)對所屬學(xué)校的學(xué)生出勤率、成績排名都有相應(yīng)的報告發(fā)布。家長通過網(wǎng)絡(luò)查到孩子可上的學(xué)校后便可與學(xué)校聯(lián)系。

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美國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

美國買房有一套既定的程序，理論上來說，想買房的人按照程序一步步走，自己也可以搞定。但想要更高效的話，需要一個優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。正規(guī)的美國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都有合法的營業(yè)執(zhí)照，負(fù)責(zé)一切涉及文件的瑣碎事項，購房者所要做的就是簽字確認(rèn)，并不算太繁瑣。

需要注意的是，如果家長以購買學(xué)區(qū)房為目的解決孩子的教育問題，一定要針對具體物業(yè)地址進(jìn)行核查，針對每一個住址，孩子最終只能選擇一所學(xué)區(qū)學(xué)校。如果趕上口碑好、排名靠前的學(xué)校，最則需要優(yōu)先排號進(jìn)入等待。

公立學(xué)區(qū)好處多

在美國家長眼中，公立與私立中學(xué)各有優(yōu)勢。公立中學(xué)只允許接受短期的外國交換生，法定最長時限為一年，不得接受外國申請者作為獨(dú)立學(xué)生長期學(xué)習(xí)；而私立中學(xué)接受外國留學(xué)生以學(xué)生簽證長期就讀。這意味著，公立中學(xué)的國際生比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于私立中學(xué)，且學(xué)費(fèi)遠(yuǎn)低于私立中學(xué)，獎學(xué)金也更容易申請，因此公立學(xué)區(qū)同樣受美國家長的青睞。

2008年，在美國大部分房屋價格跳水的時候，好學(xué)區(qū)的房價不降反升。美國布魯金斯學(xué)會不久前曾發(fā)表一份報告說，美國公立學(xué)校成績較高的地區(qū)房價平均要比其他地區(qū)的房價高出20.5萬美元。以哈佛大學(xué)和麻省理工大學(xué)所在的波士頓市房價為例，波士頓市的平均房價為$ 428,400，而在波士頓市排名第一、麻省排名第四的高中Dover Sherborn學(xué)區(qū)附近的平均房價已達(dá)到$914,500，是平均房價的兩倍多最高房價更是達(dá)到了$1,249,000，是波士頓房價的近三倍。可見世界學(xué)區(qū)一般貴，無論是為教育、自住還是投資，學(xué)區(qū)房都有著一定的優(yōu)勢。

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自助查詢學(xué)區(qū)房信息的網(wǎng)站推薦

Zillow，美國房地產(chǎn)信息查詢網(wǎng)站，提供免費(fèi)房地產(chǎn)估價服務(wù)。

http://www.zillow.com/

Trulia，美國房地產(chǎn)搜索引擎，可根據(jù)郵政編碼搜索特定區(qū)域的待售房屋。

http://www.trulia.com/

Redfin，美國房屋銷售網(wǎng)絡(luò)技術(shù)公司，根據(jù)顧客滿意度支付工資。

https://www.redfin.com/

GreatSchools，美國學(xué)校評價網(wǎng)站，收錄約20萬所幼兒園至高中的信息。

http://www.greatschools.org/

移民機(jī)構(gòu)房產(chǎn)專家自列買房建議若干條

買房前自問

＊ 我購買學(xué)區(qū)房的目的是自己用還是做長期投資的規(guī)劃？

＊ 我購買學(xué)區(qū)房是否和我家庭的移民計劃相協(xié)調(diào)？如果我不考慮移民，購買學(xué)區(qū)房僅僅只是體現(xiàn)投資的話，我能否接受？我的預(yù)算有多 少？

＊ 我喜歡的城市區(qū)域是哪里？相應(yīng)的氣候，人文氛圍我是否適應(yīng)？當(dāng)?shù)赜惺裁刺攸c(diǎn)是我所欣賞和喜歡的？我所選擇的地區(qū)的資源和特點(diǎn)，其他城市是否有替代性？

以投資為目的

＊ 房子的區(qū)域地段首先要選在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口稠密、對房源需求高的地方。

＊ 風(fēng)景好，資源稀缺的地方，房子更有升值空間。

＊ 針對專門投資“學(xué)區(qū)房”的人來說，不是房子足夠貴才有高回報。

以洛杉磯爾灣為例，一些投資價位在80萬到150萬美金的房產(chǎn)，所能獲得租金的回報基本上穩(wěn)定在3500到4500美元之間。與投資80萬與150萬美金的預(yù)算對比，到頭來回報率租金只差1000美元，并非理想收益。

＊ 找好“平衡點(diǎn)”，全局做判斷。

無論買貴的學(xué)區(qū)房，還是便宜的學(xué)區(qū)房，出租的時候，貴的地段一般象征著當(dāng)?shù)刈饪退礁?，整體素質(zhì)養(yǎng)好，如爾灣。租金便宜的地方，很可能遇見素質(zhì)參差不齊的租客，可能面臨信譽(yù)不佳、收入不穩(wěn)定、易拖欠租金、毀壞房產(chǎn)等棘手的問題，這樣的風(fēng)險必須考慮進(jìn)來。

留學(xué)督導(dǎo)

以學(xué)區(qū)為目的

＊ 教育硬性成績依然是重要參考指標(biāo)。

以加州地區(qū)為例，政府主要通過API來衡量各地中小學(xué)的表現(xiàn)。API分?jǐn)?shù)介于200至1000分之間，一般800分以上的學(xué)校屬于比較優(yōu)秀的。

＊ 考察當(dāng)?shù)氐木用袼刭|(zhì)、人口組成、生活便利性和治安情況。

居民素質(zhì)體現(xiàn)了一個社區(qū)的文化和教育水平，考察時可以關(guān)注比例、離婚率、家庭和單身的比例、居民的受教育程度。對于華人來說，周邊如果有華人超市則可以大大的加分，因?yàn)檫@往往意味著周邊已經(jīng)成為較成熟的華人聚集區(qū)。治安情況，一可以通過網(wǎng)站查詢地區(qū)犯罪率報告，二是實(shí)地考察。

＊ 房產(chǎn)稅會隨房價走高，當(dāng)?shù)亟逃?jīng)費(fèi)越高，公立學(xué)校越受益。

公立學(xué)校的教育資金主要來源于學(xué)校周邊地區(qū)的房地產(chǎn)稅，學(xué)區(qū)的資金跟房地產(chǎn)稅的數(shù)額成正比。美國各地房地產(chǎn)稅大多數(shù)為1%到2%（也有地區(qū)會高于2%）。

＊ “如果一定要選擇一個簡單標(biāo)準(zhǔn)來衡量美國學(xué)區(qū)的優(yōu)劣，那么選擇富人區(qū)最直接。因?yàn)楦辉５纳鐓^(qū)和城市，學(xué)校和地區(qū)整體環(huán)境往往更好?！?/p>

《留學(xué)》建議各位家長在買房時注意：一、看目標(biāo)房周邊房子的賣價。注意過去三個月的成交價，同時區(qū)分正常買賣和銀行拍賣，通常銀行拍賣價格低于正常買賣大約10%至30%。二、注意學(xué)區(qū)級別不同，價格不同。以洛杉磯為例，最頂尖的學(xué)區(qū)里住了很多富人，房價基本上100萬美元起價。稍便宜一些的中上水平學(xué)區(qū)，獨(dú)立屋的房價為60萬美元左右起，非獨(dú)立屋（如聯(lián)體住宅），房價也在40萬美元以上。三、美國房子基本一分價錢一分貨，賣家開價一般以市場價位為準(zhǔn)則。過分的殺價，容易失敗而歸。四、公寓一般較便宜，但好地段上（比如海邊）設(shè)施完善的公寓也價格不菲，便宜的二三十萬美元，貴的上百萬美元。

Dover Sherborn學(xué)區(qū)稱作“哈佛學(xué)區(qū)房”亦不為過，對于極具名校情結(jié)的中國家長來說，頗為誘惑。這里《留學(xué)》要提醒一句，如果不是對名校過于癡迷，在美國學(xué)區(qū)的選擇還是很多的。

美國有4000所正規(guī)大學(xué)，位列全球TOP200的名校少說也有100所，而最新公布的人口總數(shù)才3億出頭。泱泱中華十幾億人口，全國的大學(xué)是幾百所，進(jìn)入全球TOP200的不足十所。所以，在美國考大學(xué)，進(jìn)名校的比例本身就翻了N多倍。而且美國的教育資源更加均衡，即便上不了頂尖學(xué)校，在中檔大學(xué)里，依舊有在專業(yè)排名中位居前列的專業(yè)，畢業(yè)后的就業(yè)壓力也少了不少。

如何選擇好學(xué)區(qū)

美國不同地區(qū)對學(xué)區(qū)是否優(yōu)秀有一套自己的衡量標(biāo)準(zhǔn)。在紐約，教育部門公布的年度學(xué)校排名由三個指標(biāo)決定：學(xué)校環(huán)境（包括學(xué)生出席率）占15%；學(xué)生表現(xiàn)，其中初中和小學(xué)根據(jù)學(xué)生英語和數(shù)學(xué)中的會考成績衡量，而高中則根據(jù)學(xué)生畢業(yè)率衡量，占總分的30%；學(xué)生進(jìn)步，包括學(xué)校是否有效地幫助學(xué)生取得進(jìn)步，占總分的55%。

在加州，政府每年主要通過API（加州公立學(xué)校學(xué)術(shù)表現(xiàn)指數(shù)）分?jǐn)?shù)來衡量各地中小學(xué)校的表現(xiàn)。雖然指標(biāo)不盡相同，但官方發(fā)布的數(shù)據(jù)具有很強(qiáng)的權(quán)威性，可以作為挑選學(xué)區(qū)房時的可靠依據(jù)。此外，家長也可以自行在網(wǎng)絡(luò)上查詢學(xué)校歷年的SAT成績。

“如果一定要選擇一個簡單標(biāo)準(zhǔn)來衡量美國學(xué)區(qū)的優(yōu)劣，那么選擇富人區(qū)最直接。因?yàn)楦辉５纳鐓^(qū)和城市，學(xué)校和地區(qū)整體環(huán)境往往更好?！北本┨K富比國際房地產(chǎn)國際銷售副總監(jiān)劉震在接受《留學(xué)》的采訪時說道。