境外人士是否可以憑綠卡直接買房

孫洪林

第一，對于境外人士買房是否可以憑綠卡直接買房的問題。根據(jù)我國《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》（建住房 〔2006〕171號）之規(guī)定，國家對于境外機構(gòu)和個人購房實施嚴(yán)格的管理制度：“境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外）和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年的境外個人，可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境內(nèi)沒有設(shè)立分支、代表機構(gòu)的境外機構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房。符合規(guī)定的境外機構(gòu)和個人購買自用、自住商品房必須采取實名制，并持有效證明（境外機構(gòu)應(yīng)持我政府有關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)立駐境內(nèi)機構(gòu)的證明，境外個人應(yīng)持其來境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)，經(jīng)我方批準(zhǔn)的證明）到土地和房地產(chǎn)主管部門辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門必須嚴(yán)格按照自用、自住原則辦理境外機構(gòu)和個人的產(chǎn)權(quán)登記，對不符合條件的不予登記。”

根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房管理的通知》（建房〔2010〕186號）之規(guī)定：“一、境外個人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房。在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機構(gòu)的境外機構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。法律法規(guī)另有規(guī)定的除外。二、各地房地產(chǎn)主管部門在辦理境外個人的商品房預(yù)售合同備案和房屋產(chǎn)權(quán)登記時，除應(yīng)當(dāng)查驗《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《房屋登記辦法》規(guī)定的材料及驗證購房人持有房屋情況外，還應(yīng)當(dāng)查驗：1、有關(guān)部門出具的境外個人（不含港澳臺居民和華僑）在境內(nèi)工作超過一年的證明；港澳臺居民和華僑在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)和居留的證明。2、境外個人名下在境內(nèi)無其它住房的書面承諾。三、各地房地產(chǎn)主管部門在辦理境外機構(gòu)的商品房預(yù)售合同備案和房屋產(chǎn)權(quán)登記時，除應(yīng)當(dāng)查驗《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《房屋登記辦法》規(guī)定的材料及驗證購房人持有房屋情況外，還應(yīng)當(dāng)查驗： 1、有關(guān)部門出具的在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機構(gòu)的批準(zhǔn)文件和注冊證明。2、境外機構(gòu)所購房屋是實際辦公所需的書面承諾?！?/p>

因此，境外人士在我國買房并非憑綠卡就可以直接買房。境外個人如果要在我國購買房產(chǎn)的，必備條件包括：在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年（需提供相關(guān)證明，如經(jīng)過公證的在境內(nèi)工作一年以上的勞動合同，公司出具的在職證明等，有的區(qū)縣還會要求提供在境內(nèi)連續(xù)繳納滿一年的納稅證明等其他材料）；所購房屋必須是符合實際需要的自用、自住商品房，且僅限購一套住房。

第二，對于為辦移民購買海外地產(chǎn)會存在哪些風(fēng)險的問題。首先，目前，通過境外買房來獲得綠卡的情況雖然有，但并不多見，僅是少數(shù)國家。而外國很多國家都沒有明文規(guī)定可以通過買房移民，購房者在有些國家買房可以享受一定時間的居住權(quán)，而有的國家并不附送居住權(quán)。移民的方式仍然是傳統(tǒng)的投資移民或技術(shù)移民。其次，購買海外房產(chǎn)的，除非獲得該國綠卡，否則并不能享受當(dāng)?shù)鼐用竦酿B(yǎng)老、醫(yī)療、教育等各種福利。再次，海外購房的成本可能很高，除了房價，還有各項稅費、管理費、律師費、維修費等，還包括購房者用于出入境看房、辦理中介委托等諸多費用。最后，由于各國法律規(guī)定并不一樣，而一般對于不動產(chǎn)的糾紛大都適用不動產(chǎn)所在地法律，一旦發(fā)生涉及房屋的法律糾紛，購房者對該國法律并不了解，在維權(quán)方面將面臨很大風(fēng)險和困難。