上海：對學區(qū)房念“緊箍咒”

金姬

最嚴入學新政

4月18日上午，上海靜安區(qū)，在陜西北路近海防路的中原地產門店，經理張超接到客戶的一個電話：“我那套房子先不賣了?！?/p>

張超對此早有心理準備，3天前靜安區(qū)教育局下發(fā)通知規(guī)定，2014年開始，靜安區(qū)每戶地址5年內只享有一次同校對口入學機會，原本掛牌出售的對口教育學院附屬學校（以下簡稱“靜教院附?！保┑姆吭从?套，如今只剩下了5套。這戶撤牌的房東，小孩去年剛剛入學靜教院附校念一年級，除了靜安區(qū)教育局入學新政，他也聽到外面有風聲，學?？赡軙夭槟壳霸谛Ｉ膽艨谑欠襁€在對口學區(qū)以內。

為了遏制瘋漲的學區(qū)房，今年上海市各區(qū)縣教育局都出臺了相關政策。長寧區(qū)今年就對“就近入學”作了更嚴格的規(guī)定。比如，愚園路第一小學、江蘇路第五小學、天山路第一小學等熱門學校今年發(fā)放給家長的報名通知單上，明確規(guī)定了戶籍和房產證的關系，也就是說，適齡入學兒童的戶籍地址必須與其父母、祖父母或外祖父母的房產證地址一致，排除了通過使用權房落戶而上名校的可能。

此外，上海市多個區(qū)縣今年首次啟動了入學管理平臺。如靜安區(qū)將建立對口入學新生數(shù)據(jù)庫，黃浦區(qū)啟用“小學招生入學管理平臺”，將采用“網(wǎng)上登記、信息采集+現(xiàn)場確認”的辦法報名。

雖然國家房產調控政策出臺頻頻，但是上海二手房市場均價一路攀升，過去一年內的漲幅為18.1%。而學區(qū)房更是領漲全市二手房價格，部分區(qū)域如浦東三林，學區(qū)房的漲幅甚至達到30%-35%。21世紀不動產上海區(qū)域市場研究副總監(jiān)黃河滔認為，雖然靜安新政等一系列教育部門的入學限制措施將抑制學區(qū)房等市場活躍度，但真正的“學區(qū)房”資源會進一步縮水，供求失衡加劇，有可能繼續(xù)推高房價。

上海中原地產研究咨詢部高級研究員盧文曦表示，靜安新政對樓市影響有限。首先，不能使用入學資格的房源比例較低。其次，目前學區(qū)房有3年的入戶時間限制，本身就有一個提前量。目前新政只是把過往實際操作過程中遇到的問題予以明確和細化。買家有充分心理準備，不會盲目跟進。最后是溢出效應。靜安入學政策收緊，一心想入名校的學生也可以轉向其他區(qū)域熱門學校就讀?！白顕廊雽W新政并沒有徹底解決深層次問題，即教育資源公平分配。因此，學區(qū)房的熱還會延續(xù)?！?/p>

學區(qū)房是硬通貨

以此次出臺最嚴入學新政的靜安區(qū)為例，全區(qū)共有13所公辦小學，其中第一師范學校附屬小學（以下簡稱“一師附小”）、第一中心小學和靜教院附校最為搶手。為了讓孩子進入優(yōu)質學校接受教育，不少家長爭相購買學校周邊的學區(qū)房。

由于地處市中心，又是上海最小的區(qū)，7.62平方公里的靜安區(qū)是目前上海學區(qū)房均價最高的地方，通常都在8萬以上，有些小戶型更是超過了10萬/平方米。比如一套海防村對口靜教院附校的房子，25平方米的一室戶掛牌價達275萬元。另有一套金家巷小區(qū)對口一師附小的學區(qū)房，23平方米的房子掛牌價為270萬元，單價也超過了11萬元/平方米。

“不能光看單價，要看總價?！睆埑瑢Α缎旅裰芸繁硎?，“在靜安區(qū)要想買到好的學區(qū)房，300萬以下幾乎是不可能的，家長們?yōu)榱诵『⒙鋺魧幵纲I套小戶型，反正這里是市中心，再小的房子也不愁租，以租養(yǎng)貸的不少?！膘o安新政出臺后，仍有家長向他咨詢學區(qū)房事宜，只不過會多考慮一個因素：上家的小孩何時上學？

高房價的學區(qū)房沒有嚇退家長，卻讓對口學?？嗖豢把浴Ｒ造o教院附校為例，作為一所九年一貫制學校，由于其周邊學區(qū)房既對口小學也對口初中，房價被一路炒高。學校經過統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，同一地段的對口學生數(shù)原先只有20多人，近幾年來卻猛增到近150人，其中有大量學生家長買了房子也不住，一進學校就把房子賣掉。由此，本來每套房子只有一名入學名額，現(xiàn)在則要負擔2到3人。

距離靜教院附校2.5公里的一師附小，這幾年的房價也是水漲船高。季女士的兒子今年4歲，2年前她就買了對口的四和花園，64平方米的房子均價每平方米4萬，現(xiàn)在已經漲到6萬多，基本上每年漲1萬。季女士告訴《新民周刊》，原來住在閔行區(qū)的她之所以到靜安區(qū)買學區(qū)房，看中的就是這里的教育資源，而且她的公司也在靜安區(qū)，今后接送孩子也方便?！拔沂?012年2月開始看房的，當時看了滬中新苑、四和花園和三和花園的10套房源。我一開始就放棄靜教院附校而選擇一師附小的學區(qū)房，因為前者的房源少，每年招生人數(shù)也不如一師附小多。我最后選擇了有小戶型的四和花園，因為這個總價勉強可以承受，而且我要考慮自住?，F(xiàn)在感覺真是買對了，這房子不僅保值增值，對口好學校，而且地段好，生活也方便?！奔九繎c幸自己房子買得早，她的兒子要到2017年才上小學，那個時候房子買了已經滿5年，和此次靜安新政并不沖突。

根據(jù)易居研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，如果以新閘路為界，北面的商品房成交均價是南面的2倍，而靜安區(qū)最好的教育資源也主要集中在北面。

在浦東源深板塊，有進才中學、第六師范附屬小學等教育資源。由于為了算好3年后給小孩報名，所以每年二三月份是學區(qū)房的交易高峰期。據(jù)悉，2014年一季度，源深板塊學區(qū)房單價差不多上漲了1000-2000元/平方米，一套60平方米的兩房總價在300萬元左右，單價在5萬元左右。

教育資源更加豐富的徐匯區(qū)，中心城區(qū)的學區(qū)房價格也高得令人咋舌。宛平路299弄一個面積只有7.1平方米的亭子間，由于對口著名的高安路一小，標出了95萬的總價，單價超過13萬/平方米——這還只是使用權！要知道，這一地區(qū)若要購買總價200萬以下的學區(qū)房，只有出讓使用權類型，單價都在9萬元以上。如高安路1弄一個底層加上面一間的28平方米老公房，180萬，居住條件也很差。而對口徐匯一中心小學的嘉善路新里一室戶7.7平方米，也可以賣到88萬元的高價，雖然每平方米超過11萬，還是會有望子成龍的家長欣然接盤。

徐匯區(qū)換手率最高的學區(qū)房是對口匯師小學的東方曼哈頓世紀豪庭，在總戶數(shù)1670套中，每年大概有100多套掛牌交易。因為兼具居住和投資功能的學區(qū)房，目前兩房的均價在6萬-6.3萬/平方米，但最小戶型也有80多平方米，因此這里的學區(qū)房總價都在500萬以上。endprint

21世紀不動產文定路店經理吳躍洪已經賣了10年的學區(qū)房，眼睜睜地看著東方曼哈頓從8000元/平方米的2003年開盤價漲到今天。他向《新民周刊》透露，匯師小學的學區(qū)房范圍略有變化，而東方曼哈頓始終都在學區(qū)內，所以房價一路上揚，尤其是這兩年?！?012年，600萬的總價可以買到三房，現(xiàn)在這個價格都買不到好的兩房。去年東方曼哈頓單價5.5萬-6萬/平方米，今年好的戶型單價7萬/平方米?！?/p>

在吳躍洪看來，買匯師小學學區(qū)房的人，一般都是有經濟實力的，畢竟學區(qū)房不太可能是家里的首套房，因此大部分購房資金需要自己來解決?！百I不起東方曼哈頓的客戶有時就賭一把，買一下附近的玉蘭花苑、漕溪大樓等，如果3年后走運也可能上匯師小學?，F(xiàn)在玉蘭花苑100平方米的兩房大概400萬，小兩房大概300萬出頭，比東方曼哈頓便宜四成。”

便宜的學區(qū)房有風險，那就是可能孩子入學那年未必劃進匯師小學。因此東方曼哈頓成了投資客的香餑餑?！皷|方曼哈頓的首批業(yè)主都已賣房，現(xiàn)在的房東七成投資客、三成是小孩匯師念好后要換房，畢竟這里居住壓力生活成本太高，同樣的總價可以到郊區(qū)住上舒適的大房?！眳擒S洪說，如果2012年買進這一小區(qū)等到今年拋售，差價可能有一兩百萬?！按饲叭陌偃f的房子，現(xiàn)在要五六百萬。投資客覺得賺夠了，就開始撤了。”

無論什么時候，學區(qū)房的價格一直很堅挺。據(jù)統(tǒng)計，上海學區(qū)房過去一年掛牌價漲幅約20%，高于上海全市16%的平均房價漲幅。今年2月，在二手房交易的傳統(tǒng)淡季，一些學區(qū)房板塊價格漲幅較大，如閔行春申、徐匯康健均上漲0.51%，靜安寺、楊浦控江路分別上漲0.41%、0.31%，部分小面積房源價格漲幅甚至達到3%-5%。

2014，降溫開始

在各區(qū)縣出臺最嚴新政之前，上海學區(qū)房可能已經降溫。張超和吳躍洪都坦誠，今年學區(qū)房的交易量只有去年一半，大家看到的“天價學區(qū)房”只是表象。

張超認為，學區(qū)房在去年已經達到頂峰?！艾F(xiàn)在對口靜教院附校的房源不多。如海防村的房源，基本上都是原始房東，你別看單價8萬甚至過10萬，他們的賣房款根本無法在靜安區(qū)置業(yè)，十有八九去了顧村和美蘭湖，因此一般不輕易轉讓。與此同時，這里的房價實在太高，一些家長可能會選擇其他區(qū)域的學區(qū)房，畢竟好學校越來越多?！?/p>

吳躍洪說：“徐家匯房價太高，大多數(shù)人難以承受。最便宜的對口匯師小學的學區(qū)房，如匯站街80年代的老公房，49平方米也要300萬，還不能做商業(yè)貸款，只能做公積金?？梢宰錾藤J的東方曼哈頓，很多客人一聽總價那么高，就打了退堂鼓，轉向其他學區(qū)了?，F(xiàn)在的學區(qū)房陷入‘便宜的有風險，貴的買不起的尷尬?！?/p>

面對換手率高的學區(qū)房內源源不斷的生源，一些名校也在不斷擴容。如閔行區(qū)實驗小學是莘莊地區(qū)的百年名校，2004年開設了春城分校，2008年開設了景城分校，今年又要開設畹町分校，校區(qū)就在閔教梅隴附校校區(qū)。原來，校方發(fā)現(xiàn)2014年符合春城學區(qū)的新生有680多人，但校區(qū)只可招收8個班級最多380名新生。一方面，不斷增加的新校區(qū)讓更多孩子有了上名校的機會，但也讓一些家長擔心，擴容的名校含金量是否會因此下降。這也變相讓學區(qū)房的交易更加謹慎，因為即使買的房子在學區(qū)內，也可能因為人數(shù)太多而被劃到新開的分校上課。

再加上現(xiàn)在對二套房收緊、貸款利率上浮等限制購房政策，今年買學區(qū)房的家長所承擔的經濟壓力更大。特別是購買房齡較長的二手學區(qū)房，辦理貸款可能會遭到銀行拒絕，必須一次性付清房款。這也讓“米不夠多”的家長對學區(qū)房有些望而卻步。

諷刺的是，越來越買不起的學區(qū)房，讓2014年的這一市場開始降溫。就近入學與學區(qū)房的矛盾、教育公平與資源均衡之間的糾結，仍然沒有解決。endprint