不動產(chǎn)登記制度能否撼動房價

在十二屆全國人大二次會議第三次全體會議前，國土資源部部長姜大明透露，今年將建立不動產(chǎn)部際聯(lián)席會議制度，6月將出臺不動產(chǎn)登記條例。此前，國家發(fā)改委主任徐紹史指出，在宏觀調(diào)控機制方面，未來要建立全社會房產(chǎn)、信用統(tǒng)一平臺，要加快推進住房信息系統(tǒng)建設(shè)，盡快實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)。

據(jù)悉，國土資源部正在按照國務(wù)院要求起草“不動產(chǎn)登記條例”，有關(guān)涉及不動產(chǎn)登記的單行法，也會根據(jù)需要作相應(yīng)修改。2月，北京二手房價停漲，而根據(jù)此前國家統(tǒng)計局發(fā)布的1月份數(shù)據(jù)，北京二手房價格亦出現(xiàn)了環(huán)比下調(diào)，這也是2012年5月環(huán)比下跌0.1%后，北京20個月來首次下跌。不少市場人士猜測，北京二手房價下滑的原因之一就是漸行漸近的不動產(chǎn)登記。

呼之欲出的不動產(chǎn)登記制度究竟能對房價起到多大作用，從最初一邊倒的預(yù)判房價會下滑，到現(xiàn)在的分長短期看待，各界對于這個問題的看法日趨冷靜與理智。分析人士認為，若再跟進住房信息公開和房產(chǎn)稅，持有多套房產(chǎn)的成本就將上升，部分業(yè)主可能因此“拋售”房產(chǎn)，市場供應(yīng)量增加，在總需求相對穩(wěn)定的情況下，房價會出現(xiàn)下滑。

對不動產(chǎn)實施強制性登記，有助于切實保障公民房產(chǎn)交易的安全，減少房產(chǎn)糾紛，還可以使國家全面準確了解公民房產(chǎn)擁有情況，并對老百姓反映強烈的一人名下有多套住房現(xiàn)象有一定遏制作用。

|支持方|

不動產(chǎn)應(yīng)該登記應(yīng)該透明，新一屆政府上臺之后，在短短一年時間里，特別是2013年真的做了很多的大動作，體現(xiàn)了改革的決心。

——經(jīng)濟學(xué)家、北京科技大學(xué)教授 趙曉

從目前的情形看，購房者在觀望中謹慎入市，開發(fā)企業(yè)面臨一定的競爭壓力，這應(yīng)該是市場回歸常態(tài)、健康發(fā)展的一個表現(xiàn)。市場出現(xiàn)一定幅度的波動，也是正?，F(xiàn)象。

——中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長 陳國強

房產(chǎn)稅一旦開征，對多套房產(chǎn)擁有者來說，三套房差不多是上限了，持有三套以上的房產(chǎn)將會繳納高額稅費，將會有一批房子集中擠出，增加市場上二手房的房源供應(yīng)。

——山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 李鐵崗

郭凡禮

中投顧問研究總監(jiān)

房地產(chǎn)市場風(fēng)向開始轉(zhuǎn)變

3月18日，國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月份北京二手房價停漲，且環(huán)比價格有所下調(diào)。這很容易讓人聯(lián)想到，不動產(chǎn)登記條例即將出臺，影響市場預(yù)期，迫使不少人將手下多套房源出售，從而導(dǎo)致市場上二手房源增加，二手房價格承壓。

這樣的推斷具有一定的合理性，隨著不動產(chǎn)實名登記的落實，會有一定數(shù)量的二手房釋放出來，或?qū)Χ址渴袌銎鸬揭种谱饔?。另外，不動產(chǎn)登記也為下一步房產(chǎn)稅制度的實施奠定了基礎(chǔ)。

從政策看，目前準備出臺不動產(chǎn)登記條例，并沒有涉及到開始執(zhí)行不動產(chǎn)登記制度。不動產(chǎn)登記條例的出臺將涉及諸多復(fù)雜事項，利益關(guān)系的調(diào)整不是一朝一夕可以完成的事情；另一方面，針對房產(chǎn)而言，不動產(chǎn)登記的實質(zhì)意義在于，為六年后住房信息聯(lián)網(wǎng)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支撐，為將來房產(chǎn)稅的開征提供必要的依據(jù)。二者統(tǒng)計口徑的協(xié)調(diào)是工作的一個方面，而更多障礙或來自于利益階層的阻擾，地方的不配合以及多種方式的轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、處置資產(chǎn)等行為，不動產(chǎn)登記的實際意義或許并沒有人們想象中的強大。

當(dāng)前不少城市房價出現(xiàn)松動，主要還是與樓市觀望的情緒、銀行信貸緊縮以及局部地區(qū)樓市供求失衡有關(guān)。房地產(chǎn)市場風(fēng)向開始轉(zhuǎn)變，入市風(fēng)險高，不管是投機者還是剛需購房者態(tài)度都變得謹慎和猶豫，這才是房價松動的根本原因。

|反對方|

房價是供給者與需求者間討價還價的過程，可以預(yù)見的是在未來中國經(jīng)濟的增長過程中，剛需是主體，保值投資需求、投機需求將會大幅壓縮。未來房價是否上漲，則主要取決于供給。

——亞太城市房地產(chǎn)研究院院長 謝逸楓

當(dāng)前房企與購房者之間的博弈出現(xiàn)了變化，購房者觀望情緒增多，房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)，但是支撐一線城市房價持續(xù)高位運行的因素主要是資源的相對集中性。

——中原地產(chǎn)首席分析師 張大偉

現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場中，剛性需求依然非常旺盛，即使有一些人在出售手中的存量房，也并不會給市場造成過大壓力，期待房價回歸理性。

——80后“北漂” 孫琪

鄧浩志

方圓地產(chǎn) 首席市場分析師

一二線城市房價不會受影響

不動產(chǎn)的登記雖牽連眾多，但對房價的影響可能并不如人們所想的明顯。

目前房地產(chǎn)市場主要矛盾集中在需求多而供應(yīng)不足上。一線城市一直有供給缺口，而個別房屋的拋售情況僅可能增加部分二手房的供應(yīng)，從根本上改變不了目前的供求關(guān)系。

限購政策本身已經(jīng)控制了多套房家庭的增長。因此，要回避限購政策最簡單的辦法是以他人名義購房。這會出現(xiàn)登記人與實際控制人可能并不相同，這些非自己名義持有的房屋也無需回避登記制度，自然也就無需拋售，這使不動產(chǎn)登記制度的效果打了折扣。

住建部發(fā)布消息稱，兩年內(nèi)全國住房信息將基本實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，加上不動產(chǎn)登記消息已經(jīng)是兩年前提出，即使有一批人要拋出手中的物業(yè)，也有足夠的時間消化。對于市場而言，集中一批拋售可能會引發(fā)價格波動，但分散三四年出售，恐怕就無太大影響了。

受影響的可能是商用物業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)不限購，無需以他人名義購房，為回避不動產(chǎn)登記制度，商用物業(yè)不排除會出現(xiàn)拋售情況。另外，由于三四線城市住宅不限購，整體情況也類似于商業(yè)地產(chǎn)，不排除引發(fā)拋售的可能。雖然依靠不動產(chǎn)登記制度穩(wěn)定房價或是降低房價的希望不大，但功能外放可能是一條可行的道路。