“以房養(yǎng)老”試點落地

千呼萬喚始出來，從今年7月1日起，“以房養(yǎng)老”終于進(jìn)入可執(zhí)行層面。6月23日，保監(jiān)會公布《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》），老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點正式啟動。《指導(dǎo)意見》明確，試點時間從2014年7月1日起至2016年6月30日止，試點城市有北京、上海、廣州和武漢。在這4座城市，擁有房屋完全獨立產(chǎn)權(quán)的60周歲以上老年人，可以將其房產(chǎn)抵押給保險公司，按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故。

保監(jiān)會表示，開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險，有利于健全我國社會養(yǎng)老保障體系，有利于拓寬養(yǎng)老保障資金渠道，有利于豐富老年人的養(yǎng)老選擇，有利于保險業(yè)進(jìn)一步參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展。

我國已進(jìn)入老齡化社會，老年人越來越多?！耙苑筐B(yǎng)老”方式，被視為完善養(yǎng)老保障機制的一項重要補充，受到城市老人的關(guān)注。（涪陵在線）

保監(jiān)會謹(jǐn)慎推進(jìn)

反向抵押養(yǎng)老保險，即所謂“以房養(yǎng)老”，保監(jiān)會在《指導(dǎo)意見》中給出的定義是：“一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故。老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用?！?/p>

據(jù)保監(jiān)會人身保險監(jiān)管部主任袁序成介紹，“以房養(yǎng)老”在國內(nèi)是新生事物，在國外也是小險種，沒有特別成熟的經(jīng)驗可以借鑒。對此，保監(jiān)會和保險公司都比較謹(jǐn)慎。

《指導(dǎo)意見》對申請試點的保險公司，有比較嚴(yán)格的要求。申請試點資格的保險公司，應(yīng)具備的條件包括：已開業(yè)滿5年，注冊資本不少于20億元；滿足保險公司償付能力管理規(guī)定，申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%等7項條件。

保監(jiān)會公布《指導(dǎo)意見》當(dāng)日，記者就“以房養(yǎng)老”試點情況詢問了幾家保險公司，只有幸福人壽表示目前正在積極開展相關(guān)產(chǎn)品研發(fā)工作，并表示將積極上報反向抵押保險試點申報材料。而幸福人壽的董事長孟曉蘇，以前曾擔(dān)任中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)總裁，正是他最早在國內(nèi)提出“以房養(yǎng)老”的概念。其他保險公司表示暫不知情，目前還沒有聽說要開發(fā)或開展此項產(chǎn)品。

“市場是個未知數(shù)”

根據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我國60歲以上的老年人已占總?cè)丝诘?4.9%，未來的社會養(yǎng)老保障壓力很大。保監(jiān)會人身保險監(jiān)管部主任袁序成表示，我國在老齡化服務(wù)中欠賬很大，開展這項試點不是說政府不承擔(dān)養(yǎng)老責(zé)任，而是市場化的一種補充。

對此，首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融系教授庹國柱表示，目前參與“以房養(yǎng)老”的老人到底有多少，市場有多大，還是個未知數(shù)。同時，對于保險公司來說，還要面臨房價下跌和老年人長壽的風(fēng)險，而且這些風(fēng)險也是未知，只能邊試邊看。

記者在與一些金融機構(gòu)接觸過程中，對方普遍談到房價下跌的風(fēng)險。在一些大城市出現(xiàn)房產(chǎn)泡沫的情況下，未來房屋價值如果大幅貶值，金融機構(gòu)不愿意承擔(dān)此風(fēng)險。

另外，我國推行的住宅用地70年使用年限，也是保險公司等機構(gòu)普遍擔(dān)憂的問題。當(dāng)老人將房產(chǎn)抵押時，商品房的剩余可使用年限已經(jīng)不多。而當(dāng)老人身故后，房子的剩余年限更是所剩無幾。保險公司依靠剩下的使用年限或許不足覆蓋已支付的養(yǎng)老金成本。

2007年出臺的《物權(quán)法》規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，不過業(yè)內(nèi)擔(dān)心抵押房屋需有償續(xù)期，而續(xù)期費用將是一個未知風(fēng)險。

解讀《指導(dǎo)意見》的幾個關(guān)鍵問題

1.房價波動風(fēng)險如何解決？

按照《指導(dǎo)意見》，針對房價波動，保監(jiān)會提出可設(shè)立參與型產(chǎn)品與非參與型產(chǎn)品。參與型產(chǎn)品是指保險公司可參與分享房產(chǎn)增值收益，通過評估，對投保人所抵押房產(chǎn)價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進(jìn)行分配。非參與型產(chǎn)品是指保險公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)價值增長全部歸屬于投保人。老年人可以根據(jù)自身的承受能力進(jìn)行選擇。

據(jù)保監(jiān)會人身保險監(jiān)管部養(yǎng)老保險處處長姚渝介紹，在4個城市試點的“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品，是反向抵押加終身養(yǎng)老金的產(chǎn)品，這個產(chǎn)品將由保險公司承擔(dān)長壽風(fēng)險和房價下跌風(fēng)險。換句話說，如果房價下跌，保險公司不可以向老年人及其家屬追償；如果房價上漲，保險公司也不能獨占房產(chǎn)增值收益。選擇這樣產(chǎn)品的老年人在身故后，其家屬可以通過償還保險公司支付的養(yǎng)老金及利息重新贖回房產(chǎn)，老年人在選擇這個產(chǎn)品的過程中隨時可以退出，但要滿足合同約定的相關(guān)條件。

2.長壽風(fēng)險由誰承擔(dān)？

保監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，保險公司依照合同約定，定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故，確保老人的晚年生活后顧無憂。如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險公司已支付的養(yǎng)老保險相關(guān)費用，保險公司將承擔(dān)房價不足的風(fēng)險，不再向老年人的家屬追償?？梢哉f，將由保險公司承擔(dān)長壽風(fēng)險。

3.完全獨立產(chǎn)權(quán)怎么界定？

《指導(dǎo)意見》指出，投保人群應(yīng)為60周歲以上擁有房屋完全獨立產(chǎn)權(quán)的老年人。保監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，完全獨立產(chǎn)權(quán)是指老年人的獨立產(chǎn)權(quán)，如果是與子女共享的產(chǎn)權(quán)不符合條件。對于目前正在按揭的房產(chǎn)，首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融系教授庹國柱表示，應(yīng)該可以參與“以房養(yǎng)老”。但是在房地產(chǎn)價值上會有所打折。這需要消費者和保險公司一起協(xié)商，按合同執(zhí)行。

4.期間老人突然身故怎么辦？

庹國柱認(rèn)為，這得看老人跟保險公司是怎么約定的?？梢约s定到身故為止，也可以約定到一個固定起付期間。這有很多種情況，比如其中一種情況是約定起付20年，但老人活到15年，剩下5年的年金也得給老人的家人或子女。

5.70年產(chǎn)權(quán)問題如何解決？

庹國柱認(rèn)為，評估的時候，產(chǎn)權(quán)問題也就考慮進(jìn)去了。如果一個房子已經(jīng)居住了20年，剩下50年的房子還值多少錢，第三方評估機構(gòu)評估后，保險公司和消費者都同意這個價格，那就按這個價格成交簽訂合同。但風(fēng)險之一是簽約一段時間后，房子出現(xiàn)質(zhì)量問題導(dǎo)致不能使用。庹國柱認(rèn)為，在簽訂合同之前，保險公司要對房子進(jìn)行檢查評估。簽訂合同之后，出現(xiàn)的問題和風(fēng)險就要由保險公司承擔(dān)。

業(yè)界呼吁出臺鼓勵措施

據(jù)保監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在前期，保監(jiān)會曾找了包括幸福人壽、泰康人壽、太平洋人壽、平安人壽等七八家保險公司成立了一個課題組，開展研究。

民政部副部長竇玉沛此前表示，為大眾提供市場化的、社會化的、可選擇的服務(wù)，首先還是要以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，其次要以社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)為依托，同時要以機構(gòu)養(yǎng)老為補充。“以房養(yǎng)老”試點就是諸多養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品中的一個選項，它完全是一種自愿的、自主選擇的行為。

對于實際操作中遇到的難題，孟曉蘇建議，可由中國保監(jiān)會、民政部牽頭并邀請住建部、財政部與稅務(wù)總局參加方案設(shè)計，明晰抵押房屋權(quán)屬關(guān)系；建立對長壽保戶的政府補貼機制以化解所謂的“長壽風(fēng)險”等。

國泰君安分析師李品科認(rèn)為，70年土地使用權(quán)續(xù)期明確化、貸款保險、政府補貼和稅收減免等出臺，或會是“以房養(yǎng)老”的催化劑。

背景：10年自發(fā)試點效果不佳

其實，“以房養(yǎng)老”并非新鮮話題，我國自提出“以房養(yǎng)老”的概念已有10年。從2007年開始，北京、上海、南京、杭州、成都等地都有過一些自發(fā)性試點，可惜效果不佳，并未被市場接受，甚至有老人后悔參與“以房養(yǎng)老”。

根據(jù)以往試點經(jīng)驗，如提供養(yǎng)老金者是保險公司，老人便和保險公司存在巨大利益博弈。老人認(rèn)為“萬一我還沒領(lǐng)夠錢就死了，那豈不是便宜了保險公司”。對保險公司而言，則存在著“房子已經(jīng)到期，而老人還活著”的風(fēng)險。

在平安證券繳文超看來，“以房養(yǎng)老”最大的風(fēng)險，來自房地產(chǎn)價值的不可判性和資產(chǎn)的流動性風(fēng)險，這會限制“以房養(yǎng)老”的規(guī)模。他認(rèn)為，中國的養(yǎng)老文化和人文因素決定老人或子女參與的積極性不高。一位網(wǎng)友表示，中國的傳統(tǒng)觀念仍是“養(yǎng)兒防老”，另外，許多老人對于生活了一輩子的房屋，寧可去世后留給子女繼承，也不愿意交給保險公司、銀行等機構(gòu)處理。因此“以房養(yǎng)老”適合無子女的老人。

觀點：“以房養(yǎng)老”只是少數(shù)老人愿意接受的小眾產(chǎn)品

國泰君安分析師李品科認(rèn)為，從國際上看反向按揭模式成熟，但普遍占比不高。公開信息顯示，2009年，美國使用逆按揭的有房產(chǎn)老年家庭占比僅1.4%；而日本逆按揭因為只有土地可以融資，且貸款一般有固定期限，還不及美國發(fā)達(dá)；英國2012年新發(fā)放反向按揭1.75萬單，占同期65歲以上老人比例不足0.2%。

為此，最早于2003年在國內(nèi)提出“以房養(yǎng)老”概念的時任中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇，反復(fù)在公開場合強調(diào)，“以房養(yǎng)老”不是大眾產(chǎn)品，只是少數(shù)老人愿意接受的小眾產(chǎn)品，能讓老人們多一種養(yǎng)老選擇，是除了政府養(yǎng)老以外的一種補充。而“住房反向抵押養(yǎng)老保險”，僅是“以房養(yǎng)老”諸多方式的一種。

（綜合《新京報》《中國青年報》）