房產(chǎn)測繪中避免誤差的措施研究

摘 要：房產(chǎn)測繪作為測繪工程的一個分支，是采集和表述房屋和房屋用地有關信息的一門技術(shù)[1]。它是運用測繪儀器、測繪技術(shù)、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測繪。房產(chǎn)測繪設備包括鋼卷尺、測距儀、全站儀、GPS衛(wèi)星定位系統(tǒng)等[2]。房產(chǎn)測繪中人為判圖在工作中占的比重較大，測繪人員的主觀意識的差別直接關系到測繪工作的成敗，因此在測量過程中會出現(xiàn)一些儀器誤差和人為誤差，有時誤差過大的情況下可能會超過誤差范圍，從而導致測繪工作無效。如何系統(tǒng)的、有效的減小誤差成為當前測繪人員急需解決的問題。

關鍵詞：房產(chǎn)測繪；儀器誤差；人為誤差；減小誤差

引言

由于傳統(tǒng)的地籍測繪、水準測繪的勞動強度大，收益率低，房產(chǎn)測繪周期短、勞動強度低、見效快的特點漸漸被同行業(yè)認同，房產(chǎn)測繪在測繪工作中的地位日漸攀升。另外，隨著我國經(jīng)濟突飛猛進的增長、人口的增加、人們對于居住條件的要求提高和房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，導致房價一漲再漲，不僅老百姓關心自己房屋面積的大小，規(guī)劃、房管等相關部門也要求對于轄區(qū)內(nèi)的商品房，自建房，棚戶區(qū)改造房屋等房屋信息有確切的了解，房地產(chǎn)開發(fā)商更是要求確切了解開發(fā)范圍內(nèi)房屋的拆遷面積，以便于預算統(tǒng)計，這就要求房產(chǎn)測繪的精度要不斷提高。但是房產(chǎn)測繪人為主觀作用在工作中的影響比較大，加之各項工作銜接比較繁瑣，例如內(nèi)、外業(yè)判圖審圖的差異性比較大，所以測量人員要具備較高的業(yè)務能力，在日常工作中要更加細心，并且嚴格按照測量規(guī)范的要求來進行測繪工作，才能將誤差減小到最低。

1 房屋建筑面積測算的有關規(guī)定

1.1 計算全部建筑面積的范圍

（1）層高大于2.20米的永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

（2）房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建筑面積。

（3）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上，按其水平投影面積計算。

（4）房屋內(nèi)的樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。

（5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。

（6）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。

（7）地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。

1.2 計算一半建筑面積的范圍

（1）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。上蓋水平投影超過底板外沿的，以底板維護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算；維護結(jié)構(gòu)超過上蓋的，應按其上蓋水平投影面積的一半計算。

（2）獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、雨棚、站臺、加油站、收費站等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

（3）有頂蓋未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。當維護向內(nèi)傾斜時，應按維護上沿外圍水平投影面積的一半計算；當維護向外傾斜時，應按底板外圍水平投影面積的一半計算；當維護結(jié)構(gòu)超過上蓋的，應按其上蓋水平投影面積的一半計算；當上蓋投影超過維護時，應按維護結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計算。

（4）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

（5）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。

1.3 不計算建筑面積的范圍

（1）層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。

（2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷，以及有主墻體的玻璃幕墻、金屬幕墻及其他材料幕墻等。

（3）房屋之間無上蓋的架空通廊。

（4）屋頂建筑，房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池、眺望間等景觀設施。

2 房產(chǎn)測繪中的各項誤差

從誤差的產(chǎn)生來源上可以將房產(chǎn)測繪中的誤差分為儀器誤差和人為誤差。

儀器誤差就是在測繪工作中，運用儀器不當產(chǎn)生的誤差。例如測距儀（特指激光測距儀，下文同）前后測距不當產(chǎn)生的誤差，校正不當產(chǎn)生的誤差，測量過程中激光沒有達到測距點產(chǎn)生的誤差，以及光照溫度產(chǎn)生的誤差以及全站儀定位誤差等等。

人為誤差產(chǎn)生的情況比較復雜，如報數(shù)誤差，記錄誤差，測內(nèi)徑加墻厚產(chǎn)生的計算誤差，閉合誤差，房屋形狀不規(guī)則產(chǎn)生的測圖誤差等等。

3 如何避免誤差

通過翻閱典籍以及本人從事房產(chǎn)測繪多年的工作經(jīng)驗總結(jié)如下。

3.1 儀器誤差的避免

（1）校準誤差：房產(chǎn)測繪之前測距儀都要拿到專業(yè)部門進行校驗，使測距滿足測繪要求，測量人員可以在使用前通過測量同一點的方法核準，假如仍有誤差，可以再次校準；（2）前后測距誤差，測距儀默認是后測距，但有時由于障礙物的遮擋，必須使用前測距時，在測量過程中反復操作的過程中會產(chǎn)生操作誤差，這個時候就需要測繪人員保持清醒的頭腦，盡量減少切換誤差。（3）超限誤差：當使用測距儀測量較遠的邊長時也可能產(chǎn)生誤差，如超過測距范圍，或者激光沒有打到擋板上，產(chǎn)生的偏離誤差，這個時候可以通過分段測量的方法減少誤差。（4）其他誤差：全站儀在打點定位中可能產(chǎn)生誤差，這就要求測繪人員在測繪過程中細心整平，在光照比較強烈的情況下多大幾個點，從而減小誤差。

3.2 人為誤差

（1）報數(shù)記錄誤差：由于測繪分工不同，測距人和畫圖人大多數(shù)情況下不是一個人，報數(shù)與記錄可能產(chǎn)生不符、錯誤，這就要求測繪人員要多次報數(shù)來避免不必要的錯誤。（2）審房誤差：當房屋形狀比較復雜，畫圖員可能會產(chǎn)生審房錯誤，草圖形狀與實際房屋不吻合，這要求測繪人員認真學習測量規(guī)范，細心審房，牢固的掌握房產(chǎn)測繪的要領。（3）計算誤差：很多時候房屋外圍障礙物的原因，無法測量，這個時候只能通過測量內(nèi)徑加墻體厚度的方法完成工作，由于墻體厚度有時沒法測得，可能產(chǎn)生計算誤差，改正方法是通過測量附屬墻體的厚度盡可能減少計算誤差。

4 結(jié)束語

房產(chǎn)測繪技術(shù)對于測量人員的素質(zhì)要求高，尤其是責任心。作為一個測繪工作者，在不斷加強個人技能的同時，還要反復檢核，從而使誤差減小到最低。

參考文獻

[1]劉權(quán).房地產(chǎn)測量[M].湖北：武漢大學出版社，2009.

[2]高巧森，管建平，富強，等.DGJ32T J131-2011，房屋面積測算技術(shù)規(guī)程[S].南京：江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設廳，2012.

作者簡介：張鵬（1986-），安徽省蚌埠市懷遠縣人，助理工程師，從事測繪生產(chǎn)工作。