房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目階段性管理措施及管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)問題研究

【摘 要】房地產(chǎn)開發(fā)過程復(fù)雜，各個(gè)項(xiàng)目大致可以分為前期、中期、后期三個(gè)階段，每個(gè)階段分別由不同的項(xiàng)目管理內(nèi)容組成，并直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)周期的長短，同時(shí)對(duì)供求狀況有很大影響，因?yàn)閺耐恋亻_發(fā)到成為市場有效供給需要一定的時(shí)間，而且當(dāng)前的需求會(huì)影響著未來的供給，如果出現(xiàn)供求失衡，短期內(nèi)也無法得到有效的調(diào)節(jié)，各指標(biāo)不能協(xié)同增長也就無法實(shí)現(xiàn)市場的平穩(wěn)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；管理團(tuán)隊(duì)；企業(yè)競爭力；社會(huì)效益；制度建設(shè)

0 引言

近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，現(xiàn)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理成為重要的項(xiàng)目管理內(nèi)容，并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展起著重要作用，因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理伴隨著社會(huì)發(fā)展、開發(fā)建設(shè)和管理大型項(xiàng)目的需要而產(chǎn)生，并作為一種現(xiàn)代化的管理方式日益受到重視。

1 項(xiàng)目管理的階段性措施

1.1 起始準(zhǔn)備階段

在資金使用方面，主要是對(duì)項(xiàng)目的投資成本進(jìn)行分析，測算各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，同時(shí)根據(jù)規(guī)劃要求確定建筑物的容積率和配套設(shè)施面積等，從而計(jì)算可銷售的面積和成本單價(jià)指標(biāo)，建立各方面的成本控制指標(biāo)，這其中包括工程項(xiàng)目的土地開發(fā)成本、工程建設(shè)成本、銷售成本等，為各階段的投資控制提供依據(jù)；同時(shí)要對(duì)項(xiàng)目的資金籌集進(jìn)行詳細(xì)策劃，確定融資渠道并結(jié)合項(xiàng)目的進(jìn)度研究融資計(jì)劃，最大限度降低財(cái)務(wù)成本。

在時(shí)間進(jìn)度方面，主要是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行分析，確定項(xiàng)目總目標(biāo)進(jìn)度計(jì)劃，這其中包括征地拆遷進(jìn)度計(jì)劃、資金籌措進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃和銷售進(jìn)度計(jì)劃等，總進(jìn)度計(jì)劃是各階段進(jìn)度的控制依據(jù)，必須依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn)及資金運(yùn)作的要求進(jìn)行編制，各階段進(jìn)度應(yīng)在總進(jìn)度目標(biāo)的基礎(chǔ)上進(jìn)行合理編制，達(dá)到進(jìn)度控制的目的。

在質(zhì)量目標(biāo)方面，主要是對(duì)各種經(jīng)濟(jì)測算指標(biāo)的準(zhǔn)確性、進(jìn)度計(jì)劃的合理性進(jìn)行審核，確定融資渠道的通暢性，保障資金來源，做好營銷策劃工作，完成可行性研究報(bào)告。

1.2 前期設(shè)計(jì)階段

在資金使用方面，主要是根據(jù)投資意向和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，讓符合資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)初步構(gòu)想，做好設(shè)計(jì)概算是這個(gè)階段投資管理的主要工作；同時(shí)，由于現(xiàn)實(shí)情況，設(shè)計(jì)單位對(duì)設(shè)計(jì)都趨于保守，設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)可以把方案的造價(jià)作為評(píng)標(biāo)的一項(xiàng)內(nèi)容，促使設(shè)計(jì)單位變?yōu)樵O(shè)計(jì)與預(yù)算同時(shí)進(jìn)行。

在時(shí)間進(jìn)度方面，需要與設(shè)計(jì)單位定期召開設(shè)計(jì)會(huì)議，討論設(shè)計(jì)方案，安排合理的設(shè)計(jì)進(jìn)度，盡量讓出圖的時(shí)間與招標(biāo)施工計(jì)劃吻合，核查設(shè)計(jì)進(jìn)度，控制設(shè)計(jì)進(jìn)程，與總進(jìn)度安排相一致。

在質(zhì)量管理方面，主要是設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化和完善，要注重設(shè)計(jì)品質(zhì)，利用競爭機(jī)制使設(shè)計(jì)單位在競爭中提高設(shè)計(jì)水平，項(xiàng)目公司從中選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)用品質(zhì)優(yōu)秀的方案，以最小的成本達(dá)到相對(duì)最優(yōu)的效果。

1.3 建設(shè)實(shí)施階段

在資金使用方面，這是資金大量投入的階段，因此預(yù)算審核是這個(gè)階段重要的成本控制環(huán)節(jié)。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，對(duì)項(xiàng)目的資金流量進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，根據(jù)計(jì)劃控制項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用的收支，及時(shí)發(fā)現(xiàn)實(shí)際收支與計(jì)劃之間的差異，進(jìn)而采取適當(dāng)措施及時(shí)糾偏。

在時(shí)間進(jìn)度方面，需要建立完善的進(jìn)度計(jì)劃及監(jiān)控體系，這個(gè)階段是能否按照總進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行的關(guān)鍵階段，建設(shè)實(shí)施過程本身除了受到人為因素的影響，還會(huì)受到自然因素的影響。

在質(zhì)量管理方面，一方面要完善招標(biāo)制度，選用信譽(yù)好的承包商進(jìn)行施工，大型項(xiàng)目則要選用優(yōu)秀的總承包商，通過招標(biāo)選擇最適合的施工單位；另一方面要選擇合適的監(jiān)理單位，對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督管理，通過監(jiān)理公司著重對(duì)各施工單位、設(shè)備安裝單位、材料供應(yīng)商等進(jìn)行協(xié)調(diào)管理，目的在于保證工程的施工質(zhì)量、進(jìn)度及投資達(dá)到計(jì)劃要求。

1.4 后期管理階段

在資金使用方面，主要是營銷策劃、營銷廣告等營銷實(shí)施過程中的資金投入，以及運(yùn)營維護(hù)，物業(yè)管理等費(fèi)用的支出。

在時(shí)間進(jìn)度方面，需要把握營銷節(jié)奏，按照銷售進(jìn)度安排，完成后期進(jìn)度管理工作；對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，則應(yīng)在建設(shè)實(shí)施階段后期及后期管理階段，進(jìn)行招商，按時(shí)租售商業(yè)地產(chǎn)；同時(shí)制定運(yùn)營維護(hù)計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)正常運(yùn)營。

在質(zhì)量管理方面，主要是建立良好的開發(fā)商形象，做好營銷工作以及項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作。

2 項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)

2.1 了解項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的特點(diǎn)

必須明確項(xiàng)目管理的目標(biāo)，讓每一個(gè)團(tuán)隊(duì)成員清楚地了解目標(biāo)，并對(duì)此及其帶來的收益有共同的思考，做經(jīng)常性的有效溝通，這樣易于形成高度的凝聚力。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行合理的分工與協(xié)作，責(zé)權(quán)利要有明顯的界限，本著“責(zé)任有邊界，服務(wù)無邊界”的思想，團(tuán)隊(duì)成員之間要相互信任，承認(rèn)彼此存在差異，信任其他人所做和所要做的事情。

2.2 了解項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的構(gòu)成

理想的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)具備領(lǐng)導(dǎo)有足夠的凝聚力、項(xiàng)目管理目標(biāo)明確、做出正確的決策并迅速實(shí)施、良好的溝通渠道、注重完成任務(wù)的方式方法，每個(gè)成員都朝著既定目標(biāo)努力，從這也可以看出一個(gè)合格的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)構(gòu)成通常是由決策者、執(zhí)行者、協(xié)調(diào)人、出主意者、評(píng)論者等組成，團(tuán)隊(duì)中一個(gè)成員扮演多個(gè)角色是可行的，只要保證能夠滿足團(tuán)隊(duì)需要，同時(shí)成員還必須能夠勝任多個(gè)角色。

2.3 做好團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)建設(shè)

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是個(gè)復(fù)雜的過程，牽涉到的環(huán)節(jié)眾多，因此不可能僅靠本企業(yè)或組織內(nèi)部資源完成，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作必須借助外力、集合各方優(yōu)勢、專業(yè)特長才能完成。所以房地產(chǎn)項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)建設(shè)是要將各個(gè)有著不同利益目標(biāo)的項(xiàng)目各參與方，同業(yè)主設(shè)立的項(xiàng)目開發(fā)成員共同組建成以項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為首的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。

2.4 選擇一個(gè)合適的監(jiān)理公司

國家規(guī)定項(xiàng)目建設(shè)實(shí)行工程監(jiān)理制，這是我國現(xiàn)行建筑市場規(guī)范化管理的一項(xiàng)重要制度，也是國際上通行的項(xiàng)目管理方式。通過聘請監(jiān)理單位，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)活動(dòng)進(jìn)行咨詢、顧問，以及負(fù)責(zé)各類合同的履行管理。力求能夠在實(shí)施階段建立小業(yè)主大監(jiān)理的混合管理模式，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將更多的精力投入到規(guī)劃、決策，以及保證項(xiàng)目建設(shè)順利實(shí)施的外部協(xié)調(diào)工作中。

2.5 做好設(shè)計(jì)單位的管理

設(shè)計(jì)的工作由設(shè)計(jì)單位完成，房地產(chǎn)開發(fā)商的工程管理人員在設(shè)計(jì)過程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用。可以將開發(fā)企業(yè)的開發(fā)理念、要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)通過溝通、監(jiān)控的方式貫穿于設(shè)計(jì)過程中，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的控制過程更為具體化，有助于決策的理性化及對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度、成果和質(zhì)量的控制，并減少后期實(shí)施過程中變更的發(fā)生。

2.6 選擇合適的承包商

這其中包括總承包商和專業(yè)分包商的選擇。總承包商的選擇應(yīng)該以承包商的綜合實(shí)力作為指標(biāo)，特別是其工程管理經(jīng)驗(yàn)是重點(diǎn)考察的方面。對(duì)于專業(yè)分包商來說，開發(fā)商應(yīng)該建立專業(yè)分包商信息庫，重點(diǎn)對(duì)其專業(yè)資質(zhì)，專業(yè)水平作更多的考察，通過專業(yè)水平來進(jìn)行選擇。

2.7 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的組織協(xié)調(diào)與溝通管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，組織與協(xié)調(diào)工作十分重要，其作用主要就是圍繞項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，組織協(xié)調(diào)各參建單位、需協(xié)調(diào)的單位及個(gè)人、政府部門全力配合項(xiàng)目的實(shí)施，共同努力去實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的過程。房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)涉及多個(gè)界面的非常復(fù)雜的工程系統(tǒng)，為了開發(fā)建設(shè)的需要，通常會(huì)將開發(fā)項(xiàng)目以不同的方式，將之劃分為許多子系統(tǒng)、階段或?qū)哟巍?/p>

3 結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)業(yè)是近幾年隨著我國改革開放及住房制度改革而發(fā)展起來的國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，隨著我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，未來房地產(chǎn)業(yè)也將得到迅速的發(fā)展，行業(yè)市場競爭將更加激烈，所以未來房地產(chǎn)開發(fā)的模式將會(huì)因市場的變化而發(fā)生改變并得到不斷完善。

【參考文獻(xiàn)】

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[責(zé)任編輯：湯靜]