廣州市租住戶居住現(xiàn)狀與相關影響因素

摘要：近年來，由于城鎮(zhèn)化進程加快，持續(xù)高漲的房價，中小戶型住房供應緊缺等問題，有相當一部分家庭無力購買房屋，只能租房。這類群體的住房問題成為政府住房保障的“盲點”，因而租住戶的住房現(xiàn)狀與居住質(zhì)量應得到社會的更多關注。本文通過入戶問卷調(diào)查，并針對租住群體及其居住現(xiàn)狀與相關影響因素進行定量分析，并提出改善租住戶住房狀況的政策建議。

關鍵詞：租住戶;居住現(xiàn)狀;相關影響因素

1引言

住房問題對于每一個國家來說都是一個關于民生的重大的經(jīng)濟問題，尤其對于中國這樣一個人口超過13億的國家來說，居民的住房問題一直是關乎社會穩(wěn)定與和諧發(fā)展的頭等大事。目前我國采用商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系，城鎮(zhèn)人均住房面積明顯提高，居民居住狀況顯著改善，同時也存在房價飛漲，房價收入比過高，住房供應不合理，中小型住房緊缺等現(xiàn)象。本文通過入戶問卷調(diào)查，并針對租住群體及其居住現(xiàn)狀與相關影響因素進行相關分析。

2概念解析界定

目前，在廣州以高檔商品房、普通商品房、限價房、經(jīng)濟適用房、廉租房多層次的住房供應體系中[1]，仍然有部分入家庭由于各種原因，沒有足夠的經(jīng)濟能力購買房屋，無法擁有自己的住房。這類人群主要為新就業(yè)職工（其中包括應屆初級公務員、大學畢業(yè)生），企事業(yè)單位中低收入職工，個體私營群體，還有從外地遷移到這個城市來務工農(nóng)民。這類需要租賃房屋居住的城鎮(zhèn)中低收入家庭即為本文所指的租住戶。這類群體的住房問題成為政府住房保障的“盲點”。因而租住戶的住房現(xiàn)狀與居住質(zhì)量應得到社會的更多關注。

3"數(shù)據(jù)說明

本文基礎數(shù)據(jù)源于2007年5月-2007年8月開展的入戶調(diào)查，該調(diào)查選取廣州市區(qū)11個不同類型的街區(qū)，800戶，共1006位調(diào)查對象，采用隨機入戶調(diào)查的方式進行。調(diào)查內(nèi)容包括居民個人和家庭屬性、房屋屬性、及1996-2007年十年間居住與就業(yè)的選擇與變遷和最近一個工作日的出行日志等。在1006個調(diào)查對象當中，532人自己購買了房屋，273人租賃房屋居住，另有201人對房屋是否自己購買沒做回答。

本文主要針對這273位租住戶的家庭收入水平、單位性質(zhì)及職務等因素，將其分成五個子群體（見表1）。

表1"租住戶類型及比例（2007年）

類型

租賃私人房屋中高收入家庭

租賃私人房屋中低收入家庭

租賃私營企業(yè)、個體房屋家庭

租賃事業(yè)單位及國有企業(yè)房屋家庭

租賃政府房屋家庭

數(shù)量（個）

31

173

12

17

35

比例（%）

11.57

64.55

4.48

6.34

13.06

因此，本文將針對五個目標對象的個人及家庭相關屬性、住房現(xiàn)狀及相關影響因素等進行描述與比較分析。

4租住群體居住房屋現(xiàn)狀分析及影響因素

針對五種類型的租住群體的人均住房面積、房租收入比、房屋配套條件進行了描述與比較分析。根據(jù)其房屋居住現(xiàn)狀（見表2），2主要總結出三點。

表2""租住戶住房條件與全市情況的比較（2007年）

住房條件

人均房屋面積

無陽臺

無獨立廁所

無獨立廚房

房租收入比

租賃私人房屋中高收入家庭

23.46㎡

15.2%

3.0%

3.0%

17.94%

租賃私人房屋中低收入家庭

14.00㎡

46.2%

12.3%

8.2%

17.82%

租賃事業(yè)單位及國有企業(yè)房屋家庭

17.42㎡

29.4%

11.8%

11.8%

4.85%

租賃私營企業(yè)、

個體房屋家庭

16.42㎡

50.0%

16.7%

0%

6.38%

租賃政府房屋住戶

9.55㎡

77.1%

65.7%

2.9%

4.23%

全部1006位調(diào)查對象[5]

18.81㎡

21.3%

7.6%

2.6%

——

4.1房屋租金占家庭收入比重過高

房屋租金占家庭收入比重過高，導致住房負擔較重，居住消費支出過高必然導致居民其他消費性開支減少，如教育支出、文娛支出，以及醫(yī)療費用的支出[2]。因此，住房支出比重過高，在一定程度上會影響租住戶的生活質(zhì)量及生活狀態(tài)。

4.2租住戶房屋人均面積過小

目前，根據(jù)廣州市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)資料，2007年年末，城鎮(zhèn)居民人均居住面積達19.90平方米，根據(jù)本次問卷調(diào)查，11個街區(qū)內(nèi)800戶家庭的人均住房面積為18.81㎡。在這五種類型租住戶中，除租賃私人房屋中高收入家庭的人均住房建筑面積為23.46㎡高于全市平均水平，其他四類租住戶人均住房面積均低于全市平均水平，特別是租賃私人房屋中低收入家庭14.00㎡，與租賃政府房屋家庭9.55㎡。

4.3租住戶住房條件差

租住戶所租賃的住宅不但房屋面積小，而且陽臺、衛(wèi)生間、廚房等房屋配套也差。在這五種類型租住戶中，除租賃私人房屋中高收入家庭的住房配套條件高于全市平均水平，其他四類租住家庭的房屋配套不足。其中通過政府租賃的房屋中沒有配套陽臺，衛(wèi)生間與廚房的現(xiàn)象最為嚴重，由于這類房屋大多是在上世紀50年代到70年代間建造的，建造年代久遠，房屋維護不足，配套設施條件很差，77%左右沒有陽臺，65%左右沒有獨立衛(wèi)生間。雖然這類租住戶的房屋租金低廉，但其居住條件令人堪憂。

4.4租住戶租房選擇相關影響因素分析

工作難找，就業(yè)變化彈性較小，對于租住戶來說，而住房的可變動性大，房屋選擇可以根據(jù)工作地點進行變化。影響其選擇住址的因素主要有房屋租金是否便宜，住址是否靠近工作地點，即上下班通勤是否便捷。由于上下班通勤，是租住戶日常最主要的出行目的。居住地靠近工作地必然會為減少日常交通開支，節(jié)約生活成本。換言之，影響住址選擇的主要因素是房屋租金，其次是居住地與就業(yè)地點的通勤距離。結合租住戶的住房現(xiàn)狀分析，可以看出，居住條件相對較好的，上下班通勤時間較長，居住條件較差的，上下班通勤時間較短。

5總結與建議

收入較高的家庭對房屋租金的承受力高，對于交通費用的支付能力也較強，為追求相對來說更舒適的居住環(huán)境與更寬敞的居住條件，這類家庭往往寧愿付出更長的通勤時間。收入中低的家庭，對房租的承受力不足，在沒有政府與單位、公司的住房福利幫助下，為節(jié)約成本，這類群體往往會選擇離工作地點較近的地方居住。而得到單位與公司住房福利的群體，其住房地址為單位與公司提供的住房地點，其沒有較多的選擇權利，這樣的房屋已考慮職工上下班方便，一般通勤時間較短。

由此可見，為減輕租住戶住房負擔，首先應降低居民租賃房屋的價格，政府應該從供給租金相對優(yōu)惠合理的住房入手，建立與完善公共租賃房政策最為有效，把普通租住群體納入到城鎮(zhèn)住房體系當中。

公共租賃房是在2009年3月11日的住房和城鄉(xiāng)建設部新聞發(fā)布會上，長齊驥答記者為解決“夾心層”住房困難問題中，第一次被提出，之后對它的討論與研究不斷增多。近期就業(yè)的年輕群體由于缺少物質(zhì)財富積累，所以目前無力購買商品房，但收入水平又高于申購經(jīng)濟適用房的標準，也無法購買經(jīng)濟適用房，政府通過提供公共租賃住房，讓其在公共租賃房過渡一段時間，當這部分群體有支付能力了，可以到市場購買住房，他們就離開公共租賃住房。廈門、深圳、北京、天津都開始推動公共租賃房工作。

其次，可以建立非營利建房機構，讓非營利機構加入到住房保障體系中，參與房屋建設和住房供給管理這兩個主要環(huán)節(jié)當中，讓政府、非營利機構、開發(fā)商三者共同合作，使政府從直接干預轉(zhuǎn)變?yōu)殚g接干預，可以減輕政府解決住房困難的負擔，也增加對居民住房保障的效率。

參考文獻：

[1]林太志、王玉.廣州市的住房供給與住房建設規(guī)劃思考[J].理想空間，第26輯：22-23頁.

[2]趙巖.城市“夾心層”群體住房保障問題研究[D].北京：北京交通大學，2009.6.