上海樓市迷局

自房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)光十幾年來(lái)，“空軍”和“多軍”關(guān)于房?jī)r(jià)的討論就未停止過(guò)，兩方均使出渾身解數(shù)試圖說(shuō)服對(duì)方。

隨著2013年房地產(chǎn)行業(yè)的高歌凱進(jìn)，今年全國(guó)多個(gè)城市出現(xiàn)了樓市下滑的跡象，一些城市甚至開(kāi)始醞釀松動(dòng)“限房令”。

而在上海，不少業(yè)內(nèi)專家亦在爭(zhēng)論樓市拐點(diǎn)是否已出現(xiàn)？但目前看來(lái)，上海樓市的前景并不明朗，房地產(chǎn)仍然維持在一個(gè)“有價(jià)無(wú)市”的膠著觀望狀態(tài)。

業(yè)績(jī)壓力

現(xiàn)在是買房的最佳時(shí)機(jī)嗎？這是很多買家面臨的問(wèn)題。在他們猶豫不定的時(shí)候，另一些人今年的日子格外難過(guò)，很多房地產(chǎn)中介只能主動(dòng)在多個(gè)小區(qū)門口“攬客”。

據(jù)一家房產(chǎn)中介的區(qū)域經(jīng)理透露，最近幾個(gè)月該店有超過(guò)七成的業(yè)務(wù)員沒(méi)有業(yè)績(jī)，即使門店本身也沒(méi)有完成規(guī)定的業(yè)務(wù)指標(biāo)，“這也是目前上海各大中介的普遍狀態(tài)?！?/p>

一家中介門店的支出通常包括房租、員工開(kāi)支、廣告費(fèi)、通信費(fèi)、加盟費(fèi)以及其他損耗支出，而目前的市場(chǎng)情況讓不少門店入不敷出，門店倍感壓力山大。而即使業(yè)務(wù)員每天都主動(dòng)站街向附近的居民推薦房源，一個(gè)月能夠成交的也只有一兩套，上下家支付的各1%的中介費(fèi)，最后能給到業(yè)務(wù)員手中的也只有很小的數(shù)字。

因此，5月初即有媒體傳出風(fēng)聲，上海兩家排名前五的大型中介公司中原地產(chǎn)和德佑地產(chǎn)開(kāi)始裁員。這家媒體通過(guò)采訪中介內(nèi)部人士得出消息：“首期后臺(tái)裁員10%，研究、財(cái)務(wù)、行政、人力等部門都將減員，涉及大概50人。門店員工只減不增，短期不再新開(kāi)門店。沒(méi)有市場(chǎng)流量，裁員是肯定的?！?/p>

盡管沒(méi)幾天，中原地產(chǎn)和德佑地產(chǎn)便對(duì)外否認(rèn)企業(yè)裁員，但兩家公司均坦率表示今年行業(yè)形勢(shì)不樂(lè)觀。

伴隨著天氣入夏，二手樓市拉鋸戰(zhàn)也在逐日加溫。

業(yè)主童先生有一套位于市中心曹家渡的一房想出售，但掛牌一個(gè)多月無(wú)人問(wèn)津，“現(xiàn)在客戶少呀，要消化掉也有難度吧?！毕氲絿?yán)峻的形勢(shì)，童先生咬牙將總價(jià)又下調(diào)了10萬(wàn)，以期早些套現(xiàn)。近期二手樓市場(chǎng)出現(xiàn)了不少這樣心急的賣家，據(jù)中原地產(chǎn)的調(diào)查，4到5月掛牌的業(yè)主中，有73%愿意做出價(jià)格讓步，是以往的三倍。

中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍分析：“整個(gè)心態(tài)在發(fā)生變化，大家看到了房?jī)r(jià)到達(dá)峰頂?shù)臓顟B(tài)。有越來(lái)越多的二手賣家參與到價(jià)格調(diào)整的風(fēng)潮當(dāng)中來(lái)，這給了很多買家信心?！?/p>

與此同時(shí)，一些極端降價(jià)案例近期也在申城出現(xiàn)，但僅限于豪宅領(lǐng)域。比如位于閔行的某頂級(jí)二手別墅，原本的掛牌價(jià)在5200萬(wàn)，最后實(shí)際成交僅僅是3500萬(wàn)。一套世茂濱江花園的房源掛牌價(jià)從1300萬(wàn)元降至1200萬(wàn)元，還有一套盛大金磐的房源，由2100萬(wàn)元降至1800萬(wàn)元。需要注意的是，豪宅市場(chǎng)具有受眾面小的特點(diǎn)，這也使其走勢(shì)經(jīng)常會(huì)游離于市場(chǎng)大勢(shì)之外，豪宅二手房上家主動(dòng)大幅調(diào)價(jià)的情況罕見(jiàn)。另外，因?yàn)楹勒馁?gòu)買者有不少出于投資目的，看重的是房產(chǎn)的價(jià)格趨勢(shì)，明顯的降價(jià)反而令這類購(gòu)買者變得遲疑，甚至有待其進(jìn)一步降價(jià)再抄底的想法，未能起到促進(jìn)成交的作用。

但不論是中低端住宅，還是豪宅，二手房的交易量似乎都顯得寒意森森。到底每月成交多少套二手房才能維持房產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展？業(yè)內(nèi)人士表示，一般來(lái)說(shuō)，在沒(méi)有特別政策利好或利空的情況下，上海正常的二手樓市場(chǎng)成交規(guī)模應(yīng)該在2萬(wàn)套左右。分析當(dāng)前市場(chǎng)行情對(duì)于中介行業(yè)影響程度，如果每個(gè)月成交量低于1.5萬(wàn)套的話，持續(xù)3～6個(gè)月就會(huì)引起整個(gè)行業(yè)的調(diào)整。

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，“在比較長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，二手樓市場(chǎng)一直萎靡不振，房地產(chǎn)中介也要考慮人員成本，一旦某個(gè)月的交易量低到某個(gè)值，就意味著企業(yè)可能要發(fā)生虧損了。裁人也屬正常，估計(jì)有些大中介對(duì)于今年的后市也不樂(lè)觀?！?/p>

成交乏力

上海的二手房遭遇寒意，一手房的交易量同樣低迷。上海統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度上海商品房成交出現(xiàn)明顯回落，上海存量房網(wǎng)簽面積428.31萬(wàn)平方米，比去年同期下降54.4%。其中存量住宅網(wǎng)簽面積372.55萬(wàn)平方米，下降58%。

行情的不景氣，開(kāi)發(fā)商只能保持著高頻次的推盤節(jié)奏，以應(yīng)對(duì)尚不明朗的下半年。僅5月24日、25日兩天，上海就有14個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤。其中，綠地集團(tuán)有四個(gè)項(xiàng)目周末集中出貨，這四個(gè)項(xiàng)目主要針對(duì)剛需人群，采用不同程度的促銷手段。與去年不同的是，部分中高端樓盤及外圍大戶型洋房類產(chǎn)品悄悄舉起降價(jià)促銷的牌子，紛紛推出幅度不小的優(yōu)惠。

4月中旬，徐匯濱江的尚海灣豪庭推出了30套左右“特價(jià)房”，售價(jià)基本在51000元～55000元/平方米之間。而此前，尚海灣豪庭的報(bào)價(jià)基本維持在65000元/平方米左右。周邊在售的新盤保利西岸名軒剛于2月開(kāi)盤，累計(jì)住宅合同均價(jià)高達(dá)80237元/平方米。

浦東唐鎮(zhèn)的金大元御瓏公館也傳出“七二折”甩賣的消息，同樣推出一批特價(jià)房，精裝修均價(jià)在36000元/平方米左右。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，之前累計(jì)住宅合同均價(jià)為50147元/平方米。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，這個(gè)樓盤2013年10月26日開(kāi)盤，截至5月底，已售出39套房源。

此外，萬(wàn)科也悄悄加入降價(jià)行列。位于浦東新區(qū)北蔡板塊的萬(wàn)科海上傳奇項(xiàng)目對(duì)即將加推的房源，對(duì)外報(bào)價(jià)從3月底約41000元/平方米降至約37000元/平方米，有業(yè)內(nèi)人士表示，之前報(bào)價(jià)有些虛高，遠(yuǎn)超同地段的二手次新房，缺乏吸引力。萬(wàn)科上海公司要求該項(xiàng)目要沖刺2億元的銷售指標(biāo)，在低迷的市場(chǎng)環(huán)境下，如果按照之前的報(bào)價(jià)銷售，銷售壓力非常大。

在經(jīng)濟(jì)型別墅較為集中的松江、青浦等區(qū)域，也出現(xiàn)了大張旗鼓的新盤促銷。如佘山瓏原，在售樓處門口和樓盤外立面上都高調(diào)打著“145m2聯(lián)排立減100萬(wàn)元”的大招牌。銷售人員介紹，佘山瓏原一期已經(jīng)交付，目前在售的是二期，以聯(lián)排別墅為主，由地下一層和地上三層建筑組成，附贈(zèng)地下室、錯(cuò)層空間、雙車位和南北花園，使用面積可達(dá)到250m2，“原先都要480多萬(wàn)元左右了，現(xiàn)在基本只要380萬(wàn)元～420萬(wàn)元左右?！?/p>

但是，從一手房成交數(shù)據(jù)來(lái)看并不樂(lè)觀。今年5月，上海住宅網(wǎng)簽4891套，環(huán)比4月5564套下降12.10%，比去年同期下降38.07%，降幅非常明顯，“紅五月”已然變成“寒五月”。無(wú)論是從成交套數(shù)還是從成交面積上來(lái)看，5月成交很乏力，成色不足。

拐點(diǎn)或已出現(xiàn)

也因此，不少業(yè)內(nèi)專家都在爭(zhēng)論拐點(diǎn)是否已經(jīng)或即將出現(xiàn)？

一些專家認(rèn)為，目前來(lái)看，單邊上漲態(tài)勢(shì)出現(xiàn)松動(dòng)的樓盤占比實(shí)在太少，但并不能因此而得出上海樓市降價(jià)的結(jié)論，當(dāng)前只能說(shuō)是滯漲，后續(xù)是否有更多樓盤跟進(jìn)仍待觀察。

“目前樓市成交狀況不佳，主要是受制于信貸政策收緊的影響，但從我們對(duì)市場(chǎng)的分析看，剛性需求還是存在的，目前只是處于觀望和積壓狀態(tài)。”一家房企營(yíng)銷總監(jiān)表示。

第一太平戴維斯上海住宅銷售部董事唐華稱，今年出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)的樓盤往往分成三種不同狀態(tài)，第一種是開(kāi)發(fā)商本身的資金狀況發(fā)生問(wèn)題；第二是某些樓盤在推廣初期將自身樓盤價(jià)格高估，市場(chǎng)不接受，當(dāng)前只是價(jià)格回歸；第三則是一種營(yíng)銷手段，先將價(jià)格推高，再進(jìn)行打折，以引人注意。

唐華指出，這幾年來(lái)，開(kāi)發(fā)商比以前更成熟，更懂得如何應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，而對(duì)于庫(kù)存也往往有著不同的理解。今年一季度，上海新房住宅市場(chǎng)的成交量雖不能與去年四季度的風(fēng)光相比，但也不算太差，由此可見(jiàn)，上海市場(chǎng)還是比較穩(wěn)健的。而上海市場(chǎng)與其他城市不同，需求一直保持在相對(duì)理想的狀態(tài)，一旦市場(chǎng)沒(méi)有金融管控等限制，還是會(huì)往積極面發(fā)展?！爱?dāng)前打折的畢竟只是少數(shù)個(gè)案，我們認(rèn)為，這些打折樓盤實(shí)際上可以說(shuō)是一種價(jià)格的回歸，前期定價(jià)過(guò)高了，而當(dāng)前更多的樓盤采取的態(tài)度還是觀望?！?/p>

另一家房企董事長(zhǎng)持相同觀點(diǎn)，目前上海樓市確實(shí)比較敏感，但現(xiàn)在斷定上海樓市價(jià)格出現(xiàn)了下行顯然言之過(guò)早。

華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任華偉同樣認(rèn)為，上海最近出現(xiàn)“特價(jià)房”是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金短缺，需要資金回籠，“現(xiàn)在并不是樓市拐點(diǎn)，這只是一個(gè)資金鏈的問(wèn)題。推出特價(jià)房是投石問(wèn)路，如果樓市好，這些特價(jià)房立馬漲價(jià)；如果樓市不好，這些特價(jià)房就只好是特價(jià)房?！?/p>

的確，近日，關(guān)于“住建部兵分幾路密集調(diào)研地方樓市，實(shí)地了解房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑程度”的消息引發(fā)了業(yè)界普遍關(guān)注。與此同時(shí)，地方微調(diào)政策“救市”的消息還在不斷傳來(lái)。5月20號(hào)，安徽宣城公積金貸款額度上調(diào)到30萬(wàn)元；5月23號(hào)，杭州發(fā)布規(guī)定稱樓盤降價(jià)超15%將限制網(wǎng)簽，被市場(chǎng)解讀為“限降令”；5月26號(hào)，安徽蕪湖出臺(tái)新政，允許二套房申請(qǐng)貼息貸款、支持外地人用公積金貸款購(gòu)房……

中國(guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng)陳晟為此提出， 對(duì)于二三線城市、比較偏遠(yuǎn)的地方來(lái)說(shuō)，這將是一個(gè)普遍的現(xiàn)象。因?yàn)槎€城市需要降價(jià)來(lái)吸引購(gòu)房者。如果說(shuō)有拐點(diǎn)的話，應(yīng)該出現(xiàn)在二三線城市，對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，不但不會(huì)出現(xiàn)降價(jià)拐點(diǎn)，反而還會(huì)有點(diǎn)小幅度的上升。

陳晟的話不無(wú)道理，在樓市需求、市場(chǎng)流動(dòng)性和投資渠道的多種因素影響下，北上廣樓市現(xiàn)時(shí)的供求關(guān)系仍未平衡，其樓價(jià)上漲因素依然存在，其樓價(jià)與普通民眾收入比例還遠(yuǎn)未相匹配。也因此，上海的一些熱點(diǎn)區(qū)域甚至出現(xiàn)了逆勢(shì)上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。如虹橋商務(wù)核心區(qū)內(nèi)居住項(xiàng)目匱乏，導(dǎo)致周邊“零距離”二手房需求旺盛，房?jī)r(jià)在樓市調(diào)整期保持堅(jiān)挺。有媒體透露，閔行華漕的動(dòng)遷房愛(ài)博家園，由于緊貼核心區(qū)北片區(qū)11號(hào)地塊的某熱門項(xiàng)目，受到一批有投資需求的購(gòu)房者追捧，目前均價(jià)在2.5萬(wàn)～2.8萬(wàn)元/平方米，同比上漲了3000元～4000元/平方米。愛(ài)博家園的一套61平方米的房源，原掛牌價(jià)格為155萬(wàn)元，最近調(diào)整至180萬(wàn)元，提價(jià)16%。

但也有專家提出，上海樓市的“倒春寒”已然形成。一位唱空的業(yè)內(nèi)人士就直言：“現(xiàn)在銀行房貸審批速度提高，但首套房貸利率基本還是上浮為主。銀行之所以對(duì)房貸業(yè)務(wù)謹(jǐn)慎，與房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷不無(wú)關(guān)系。如果房?jī)r(jià)進(jìn)一步下探，則上述貸款的違約率可能會(huì)進(jìn)一步上升，而同時(shí)，以土地、房地產(chǎn)作抵押的貸款質(zhì)量也會(huì)惡化，而這無(wú)疑給開(kāi)發(fā)商的資金鏈帶來(lái)嚴(yán)峻考驗(yàn)?！?/p>

對(duì)此，金豐易居佑威聯(lián)合研究中心聯(lián)席主任黃志堅(jiān)稱，成交量拐點(diǎn)的確立，必然導(dǎo)致價(jià)格拐點(diǎn)的出現(xiàn)，以價(jià)換量從“羞羞答答”將向公開(kāi)化轉(zhuǎn)化。目前看空后市的力量正在加大，這將撼動(dòng)一部分開(kāi)發(fā)商的價(jià)格策略。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求依然客觀存在，只要開(kāi)發(fā)商愿意依據(jù)產(chǎn)品的市場(chǎng)屬性，采取不同程度的優(yōu)惠，成交量必然會(huì)上升。“價(jià)格優(yōu)惠越早越徹底，則效果越好，反之，則可能會(huì)陷入被動(dòng)。”

也許，再過(guò)幾個(gè)月的等待，上海的樓市走向?qū)⒆兊迷桨l(fā)明朗。