房地產(chǎn)庫存的典型樣本

近期有研究機構(gòu)發(fā)布了“中國大陸城市‘鬼城’指數(shù)排行榜（2014）”。榜單預測，中國未來可能會出現(xiàn)近50座“鬼城”。

分析人士認為，鬼城背后反應的是房地產(chǎn)行業(yè)在某些城市出現(xiàn)的產(chǎn)能嚴重過剩。

10月14日，住建部、財政部、央行等三部委聯(lián)合發(fā)文，放松公積金貸款條件、推進異地貸款、降低中間費用，且強調(diào)繳滿半年即可貸款。而就在此之前，政府已經(jīng)相繼出臺了限購松綁、限貸松綁兩項政策。三項救市舉措，構(gòu)成了此輪房地產(chǎn)政策調(diào)整的主基調(diào)。

而在此輪救市新政出臺之前，中國房地產(chǎn)業(yè)在寒冬之中已然“掙扎”已久。大多數(shù)房企都在現(xiàn)金流減少和融資成本上漲的雙重壓力下，艱難圖存。

行業(yè)產(chǎn)能過剩

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員張勤在接受本刊記者采訪時表示，隨著房地產(chǎn)新政的逐漸實施，未來房地產(chǎn)市場勢必將迎來一段銷售窗口期。此前困擾房企已久的諸如現(xiàn)金流問題也將在一定程度上得到消解?！暗?，這并不意味著整個房地產(chǎn)市場行情會因此發(fā)生V字形反轉(zhuǎn)，而更可能是以U字形平穩(wěn)過渡。整個房地產(chǎn)將逐漸進入存量房時代。去庫存，仍然是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在未來一段時間內(nèi)所面臨的首要任務?！?/p>

目前在經(jīng)營現(xiàn)金流為負的現(xiàn)狀下，通過貸款籌措經(jīng)營性資金成了房地產(chǎn)企業(yè)的普遍行為。但上輪過長的調(diào)控周期，以及上半年不斷緊縮的貨幣環(huán)境，卻給房企融資帶來了極大難度。為了籌措到資金，部分房企不得不采用利率較高的中長期貸款“過冬”，高昂的融資成本也使得房企本就有限的利潤被過分吞噬。很多房地產(chǎn)企業(yè)，特別是一些抗風險能力較差的中小企業(yè)，因資金鏈緊繃而導致破產(chǎn)或者被收購的案例屢見不鮮，行業(yè)集中度正在明顯提高。

與此同時，過低的行業(yè)周轉(zhuǎn)率，也導致整個房地產(chǎn)行業(yè)存貨不斷走高。特別是對于一些三四線城市而言，普遍面臨庫存高企的情況。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3794萬平方米、20167萬平方米和4052萬平方米，環(huán)比分別增長8.8%、3.5%和2.2%，其中一線城市庫存已保持連續(xù)8個月環(huán)比正增長，且9月、10月增幅又進一步擴大，庫存壓力巨大。

張勤估計，一些三四線城市具有至少兩年以上的庫存周期?！叭绻紤]到中國人口紅利逐漸消失等因素，實際庫存可能遠比想象的更為嚴重。和三四年前相比，整個房地產(chǎn)市場已經(jīng)明顯從賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場，整個行業(yè)逐漸進入存量房時代?！?/p>

破解庫存困局

在張勤看來，從某種程度上來說，消除行業(yè)存量、激活房地產(chǎn)市場只是此輪房地產(chǎn)新政的一個表面原因，其背后更隱藏著使中國經(jīng)濟重現(xiàn)活力的深層次考慮。“由此前的行政調(diào)節(jié)逐漸回歸到市場化調(diào)節(jié)，更像是對房地產(chǎn)市場上那些盤桓已久的問題的一次正本清源?！?/p>

張勤認為，對于大部分城市來說，其實際開發(fā)項目其實都遠遠超過了整個城市的消化能力。房地產(chǎn)市場嚴重供大于求，人口紅利消失，這是導致各地“鬼城”、“空城”頻現(xiàn)的一個主要原因。而一個可能更為嚴峻的問題是，由于房地產(chǎn)超強的吸金能力，也導致了這些城市的一些實體企業(yè)吸納資金的能力大幅度減弱，傳統(tǒng)企業(yè)發(fā)展、創(chuàng)新受到影響，這在很大程度上影響了地方經(jīng)濟的發(fā)展。

多年來，房地產(chǎn)市場之所以總是“調(diào)而不控”，主要在于部分地方政府對于績效工程、面子工程過于重視，以GDP為導向的發(fā)展思路，使得一些地方政府的“造城”熱情持續(xù)高燒不退，盲目大干快上各種新項目，建設(shè)各種新城區(qū)。張勤認為，地方政府之所以對于新城建設(shè)如此熱衷，一方面是希望借新城建設(shè)來推動土地升值，地方政府通過賣地獲得高額土地出讓金，增加財政收入；另一方面，大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動投資，也拉動了地方GDP增長，這無疑在績效考核時為部分地方官員加了分。