企業(yè)提高資產(chǎn)價值服務經(jīng)濟發(fā)展的途徑

【摘要】提高資產(chǎn)價值，服務經(jīng)濟發(fā)展，是房地產(chǎn)企業(yè)，特別是企業(yè)集團走上良性發(fā)展循環(huán)軌道的必由之路。房地產(chǎn)企業(yè)要抓住行業(yè)調(diào)整的機遇，積極面向市場，加快企業(yè)轉(zhuǎn)型；要從對癥下藥解決房地產(chǎn)融資問題、提高企業(yè)固定資產(chǎn)管理的價值、構(gòu)建企業(yè)積極進取型財務管理體制提高資金利用率、提升品牌的核心價值等多種途徑提高資產(chǎn)價值，服務經(jīng)濟發(fā)展，摸索形成較成熟的運行模式，不斷加強抗風險能力。

【關(guān)鍵詞】資產(chǎn)價值 房地產(chǎn)企業(yè) 服務經(jīng)濟對策

提高資產(chǎn)價值，服務經(jīng)濟發(fā)展，是房地產(chǎn)企業(yè)，特別是企業(yè)集團走上良性發(fā)展循環(huán)軌道的必由之路，對調(diào)整結(jié)構(gòu)，推動城鎮(zhèn)化進程，擴大內(nèi)需，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動社會經(jīng)濟增長等方面將發(fā)揮重要的作用。但是，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)實施了宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)必須正視現(xiàn)實，順勢而為，在企業(yè)轉(zhuǎn)型的同時，企業(yè)的行為目標應適時而變，以“提高資產(chǎn)價值，服務經(jīng)濟發(fā)展”為導向，轉(zhuǎn)向基于企業(yè)長期發(fā)展過程中追求利潤最大化的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

一、科學化決策，對癥下藥解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問題

目前，我國正處在走向成熟的經(jīng)濟成長階段和融入全球化的進程中，出現(xiàn)了工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、信息化、市場化、全球化齊頭并進的局面。這種格局對于中國的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來說十分有利，必將獲得巨大的市場機會和發(fā)展空間。房地產(chǎn)企業(yè)是我國房地產(chǎn)行業(yè)的主體，屬于競爭性行業(yè)，但所需資金量大，資源占用多，因此房地產(chǎn)融資問題凸顯。

（一）我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀。30年多來，中國房地產(chǎn)業(yè)的四個發(fā)展階段，第一階段是從1978年開始至1991年，中國初步形成房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場。第二階段是從1992年至1995年，為非理性炒作與調(diào)整推進階段。1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1992年后，“安居工程”開始啟動，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長，房地產(chǎn)市場在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年底宏觀經(jīng)濟調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷一段時間的低迷之后開始復蘇。第三階段是從1995年至2002年相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段，2000年，新一輪房地產(chǎn)業(yè)的增長周期啟動，2001年房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，這一輪增長周期持續(xù)3年。第四階段是從2003年至今，價格持續(xù)上揚，多項調(diào)控措施出臺的新階段。從整體上來看，中國房地產(chǎn)業(yè)從迅速進入成長期，到穩(wěn)定發(fā)展，近年來，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著機遇和挑戰(zhàn)。

從融資來源上看，房地產(chǎn)企業(yè)主要包括以下幾個渠道：一是注冊資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業(yè)信用貸款和項目貸款；三是上市發(fā)行股票募集資金；四是發(fā)行企業(yè)債券；五是房地產(chǎn)信托，它包括資金信托和資產(chǎn)信托等形式；六是房地產(chǎn)基金，基金的收入來源包括資產(chǎn)增值、房租收入等等，可分為私募和公開發(fā)行兩種；七是商業(yè)信用，如建筑施工企業(yè)的短期墊款等。從總量上看，近幾年，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源持續(xù)保持快速增長勢頭，住宅的收入需求彈性更大，又可以通過按揭貸款把未來的收入提前用于消費和投資，仍然是人們的消費熱點，特別是房地產(chǎn)租賃市場前景更加廣闊。

房地產(chǎn)業(yè)項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現(xiàn)供求平衡。近年來國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，使銀行對房地產(chǎn)貸款采取了緊縮政策，更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款，雖然預收的購房定金或購房款可以籌集到必要的建設資金，并讓購房者承擔部分市場風險，但是企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。但融資渠道單一，主要為銀行貸款。置業(yè)、房地企業(yè)離不開金融機構(gòu)的支援和配合。近年來，中國人民銀行關(guān)于房地產(chǎn)貸款的風險管理政策出臺，獲得銀行貸款和預售款的難度也越來越大。因此，現(xiàn)在的開發(fā)商在融資方面必須學會“兩條腿走路”，一是從銀行取得貸款即間接貸款，二是從資本市場直接融資，離開其中任何一項都不能做大。由于我國的房地產(chǎn)金融起點低、基礎差，間接融資還很不夠，而直接融資才剛剛起步，在加快金融體制改革的今天，如何通過有效融資促進企業(yè)發(fā)展，是擺在全行業(yè)面前的重大課題。

近年來，商業(yè)銀行由于不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開展初期的資金來源提出了嚴格的要求；對預售房款，只對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。商業(yè)銀行控制了房地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資，使大部分房地產(chǎn)企業(yè)陷入資金鏈斷裂的邊緣。

（二）加強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑。一是搶抓機遇，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和房地產(chǎn)金融市場的實際承載能力，積極推進房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。二是適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進程。三是建議政府加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。四是積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對于國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產(chǎn)投資項目。因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時這也是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機會。

重視企業(yè)與金融業(yè)的融合，多渠道暢通融資之道。在金融全球化的推動下，中國金融業(yè)的開放，海外金融機構(gòu)的進入，促使先進金融技術(shù)的引進，推進金融產(chǎn)品創(chuàng)新，促進房地產(chǎn)證券化，促使更多的居民通過向銀行按揭貸款實現(xiàn)住宅的超前消費和房地產(chǎn)投資。而且，房地產(chǎn)證券化的發(fā)展，使居民可以擁有更多的金融產(chǎn)品和投資工具，便于理財和投資組合，大大拓展房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融投資的渠道。

當房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務運轉(zhuǎn)正常，融資渠道暢通，經(jīng)營負債控制得當，具有專業(yè)化經(jīng)營和核心競爭力的時候，房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模越大，效益就會越高，風險就會越低。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在做強的同時，也希望能盡快上規(guī)模。但房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，單純靠銀行貸款顯然是不夠的，企業(yè)上市，進入資本市場是一條捷徑。房地產(chǎn)企業(yè)進入資本市場，不但可以拓寬企業(yè)籌資渠道。而且，可以降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率，使企業(yè)經(jīng)營更加穩(wěn)健。例如，大型房地產(chǎn)企業(yè)可以在資本市場上收購、兼并其他房地產(chǎn)企業(yè)，或是投資參股優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，或是與國外房地產(chǎn)基金合作，強強聯(lián)手，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，形成雙贏局面。隨著我國加入WT0，相關(guān)政策逐步放開，房地產(chǎn)企業(yè)必將在更加廣闊的國內(nèi)外資本市場上進行運作，形成暢通而牢固的資金鏈，為企業(yè)的高速發(fā)展提供更加強勁的動力。

（三）積極開拓，解決資金“瓶頸”難題。房地產(chǎn)企業(yè)必須認真分析和評價影響融資的各種因素，辦求使企業(yè)所進行的融資活動在力所能及的范圍內(nèi)達到最高的效率和最好的綜合經(jīng)濟效益。

企業(yè)必須走出僅僅靠銷售回籠現(xiàn)金的產(chǎn)品運營的初級階段，拓展新的融資渠道。拓展新的融資渠道，避免在產(chǎn)品單線銷售中斷情況下使企業(yè)資金枯竭。和銀行或投資者通過出賣資產(chǎn)、股權(quán)甚至企業(yè)（項目）等多線和打包方式盤活資金。授信貸款（包括按揭貸款在內(nèi)）仍然是企業(yè)重點爭取的對象，它的貸款利率優(yōu)惠，承諾授信的貸款手續(xù)簡便，社會保險基金、住房發(fā)展基金等各類基金都有愿望進行收益較高的房地產(chǎn)投資，爭取基金投入的關(guān)鍵在于展示地產(chǎn)投資項目回報的安全性。此外，開拓新型融資方式——產(chǎn)權(quán)式酒店（商場）。產(chǎn)權(quán)式酒店（商場）是房產(chǎn)和旅游（商業(yè)）投資品種，“產(chǎn)權(quán)酒店（商場）”作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費模式，符合現(xiàn)代經(jīng)濟資源共享的基本原則，它向大眾推出的既是消費又是存儲，既是服務又是資產(chǎn)，是既可自用又可贈送的特別商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游酒店業(yè)（商業(yè)）的有效結(jié)合。地產(chǎn)商通過出售產(chǎn)權(quán)客房（商鋪）回籠資金，擴大經(jīng)營規(guī)模，分散經(jīng)營風險，并借助國際酒店（商業(yè)）網(wǎng)絡實現(xiàn)盈利，而投資房產(chǎn)者也可跳出單一的“購房出租”模式，實現(xiàn)“異地置業(yè)”。對條件成熟的置業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)來說，也可以嘗試采用權(quán)益融資方式，有效避免財務風險，使資本結(jié)構(gòu)更趨穩(wěn)健、更趨合理，有利于增加企業(yè)的競爭力。

近年來金融支持力度有所下降，因此要靈活運用、開拓國家預算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金盤活融資通道。我國房地產(chǎn)金融制度創(chuàng)新的當務之急是融資證券化，更具體地講急需開放抵押貸款二級市場。住房抵押貸款的二級市場就是銀行或住房抵押貸款擔保公司開展的業(yè)務。由于住房抵押貸款占用的資金數(shù)量大、積壓時間長、變現(xiàn)難，因此經(jīng)營孕育著巨大的風險。因而二級市場并非單純的就是一種風險分散機制，它還是一種全新的融資渠道加強與金融部門的合作與聯(lián)系，開展多樣化、多渠道的抵押業(yè)務，特別是擴大存量房抵押業(yè)務，盤活存量資產(chǎn)，使房地產(chǎn)抵押成為融資的主要手段之一。

二、實施內(nèi)部控制，注重企業(yè)存量資產(chǎn)的數(shù)量和價值

房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中應注重企業(yè)存量資產(chǎn)的數(shù)量和價值。存量資產(chǎn)是指企業(yè)所擁有的全部可確指的資產(chǎn)。企業(yè)的應收賬款、其他應收款、無形資產(chǎn)都屬于企業(yè)的存量資產(chǎn)。

企業(yè)盤活存量資產(chǎn)應通過調(diào)劑余缺、資產(chǎn)出售來實現(xiàn)。盤活資產(chǎn)涉及面廣，情況復雜，準度較大，首先要做好日常定期或不定期財產(chǎn)清查等基礎工作，才能及時了解、掌握各所屬單位閑置資產(chǎn)或所需資產(chǎn)的狀況，為盤活存量資產(chǎn)提供可靠數(shù)據(jù)。

調(diào)劑余缺、資產(chǎn)出售，提高資產(chǎn)利用率。房地產(chǎn)企業(yè)將閑置的存量資產(chǎn)及部分固定資產(chǎn)通過網(wǎng)絡信息，集中統(tǒng)一歸口管理，防止資產(chǎn)再度閑置。調(diào)劑余缺，可充分發(fā)揮資產(chǎn)的效能，提高固定資產(chǎn)的利用率，增加企業(yè)的經(jīng)濟效益。

企業(yè)閑置資產(chǎn)的出售，關(guān)鍵是在資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易過程中防止資產(chǎn)的流失。因此，做好資產(chǎn)評估和選擇產(chǎn)權(quán)交易方式的工作至關(guān)重要。資產(chǎn)出售前，主管部門首先應該根據(jù)資產(chǎn)的賬面價值結(jié)合市場現(xiàn)行價格作為資產(chǎn)出售的依據(jù)。其次，是由在工商部門登記注冊的、有一定專業(yè)權(quán)威的評估機構(gòu)對資產(chǎn)出售的方式來競標和議價。資產(chǎn)出售，通過正常的產(chǎn)權(quán)交易行為，實現(xiàn)資產(chǎn)的保值。

資產(chǎn)租賃、設備改造，盤活閑置的存量資產(chǎn)。企業(yè)固定資產(chǎn)的閑置使企業(yè)的資產(chǎn)呆滯，影響企業(yè)的資產(chǎn)運作效率，因此可以用對外租賃、設備改造等方式處置閑置的存量資產(chǎn)，提高資產(chǎn)的使用率，應重視以下對策：一是提高企業(yè)閑置資產(chǎn)的利用率。推行集中管理，有償租賃的經(jīng)營形式，對企業(yè)閑置的資產(chǎn)可以在政策允許的范圍內(nèi)，對外發(fā)布招租信息，讓有經(jīng)營頭腦、有條件的經(jīng)營者承租，簽訂租賃合同。資產(chǎn)出租本著使資產(chǎn)有效、合理利用的原則，將企業(yè)暫時不需用的存量資產(chǎn)，按照簽訂的合同或協(xié)議出租給承租單位。確定合理出租收費標準，按規(guī)定的標準收取租金，租金按月提取和償付。資產(chǎn)出租是以出租合同或協(xié)議為準，所以強化資產(chǎn)出租合同或協(xié)議的管理是關(guān)鍵。資產(chǎn)出租促進了資產(chǎn)的有效、合理利用，加速了企業(yè)資金的回籠，是盤活資產(chǎn)的積極行為。二是對閑置的資產(chǎn)設備進行技術(shù)改造。通過市場調(diào)研進行經(jīng)濟技術(shù)論證，花較少的資金，改造原有的閑置設備，使其增加新的功能，滿足生產(chǎn)的需要，達到以少量的增量激活大量的存量資產(chǎn)的目的。三是拓寬資產(chǎn)盤活渠道，加快資產(chǎn)盤活速率。各級企業(yè)固定資產(chǎn)管理部門應加強聯(lián)系，充分利用現(xiàn)代網(wǎng)絡技術(shù)，及時溝通信息，擴寬閑置資產(chǎn)的調(diào)劑范圍，設法使閑置的企業(yè)固定資產(chǎn)管理重新發(fā)揮作用。四是制定和完善盤活閑置資產(chǎn)的獎勵辦法，對表現(xiàn)突出的單位和個人，從經(jīng)營政策上、物質(zhì)上給予優(yōu)惠、獎勵和支持，充分調(diào)動其主動性和積極性。五是報廢一部分閑置資產(chǎn)。

加強事前控制，完善資產(chǎn)合理配置。企業(yè)固定資產(chǎn)的購置，必須在投資預算額、該投資的機會成本、投資的資本成本、預計現(xiàn)金凈流入等因素的基礎上形成計劃。嚴格按照計劃執(zhí)行，當年的固定資產(chǎn)投資必須與批準的計劃相配套，企業(yè)固定資產(chǎn)管理人員應轉(zhuǎn)變思想，切實履行崗位職責，對計劃的執(zhí)行實施有效的監(jiān)控。同時，加強企業(yè)固定資產(chǎn)投資項目的預算管理，細化成本控制，科學合理地申請、安排計劃，減少超計劃情況發(fā)生。作為處罰措施，對于出現(xiàn)超計劃等違規(guī)問題的機構(gòu)，企業(yè)管理決策層可在處罰責任人的同時，按違規(guī)全額的一定比例扣減違規(guī)機構(gòu)下一年度計劃。固定資產(chǎn)配置，嚴格按照企業(yè)制定的固定資產(chǎn)內(nèi)部控制制度和業(yè)務流程來進行。規(guī)定企業(yè)所有固定資產(chǎn)由設備部門統(tǒng)一購買，避免企業(yè)固定資產(chǎn)管理的重復建設。

只有加強企業(yè)存量資本的管理，才能減少國有資產(chǎn)的損失和浪費，這也是提高企業(yè)資產(chǎn)價值的途徑之一。

三、提高資金利用率，構(gòu)建企業(yè)積極進取型財務管理體制

建立有效的治理結(jié)構(gòu)和財務制度。要丟棄企業(yè)創(chuàng)業(yè)初期的憑經(jīng)驗管理的模式，建立規(guī)范的法人治理體制，以及能夠相互制衡和約束的權(quán)利分配和決策機制，用各項制度來體現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和管理思想。制度建設是保證企業(yè)能夠長期健康發(fā)展的重要條件。隨著企業(yè)不斷發(fā)展、規(guī)模不斷擴大，行業(yè)競爭加劇，要保證企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營能力，使董事會成員擺脫繁雜的事務，集中精力去考慮公司的戰(zhàn)略問題，考慮如何創(chuàng)造長期的股東價值，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度是唯一出路。現(xiàn)代企業(yè)管理制度包括決策制度、財務制度、監(jiān)督制度、法人治理結(jié)構(gòu)等。

（一）建立嚴格科學的內(nèi)部控制體系。要建立健全涵蓋財務管理各方面的內(nèi)部控制制度，在現(xiàn)金、銀行存款、采購、銷售管理上建立規(guī)范的操作程序，堵住漏洞，維護資金的安全。加強對存貨和應收賬款的管理，建立成本控制系統(tǒng)。財務管理制度包括內(nèi)部財務牽制制度、稽核制度、定額管理制度、計量驗收制度、財產(chǎn)清查制度、成本核算制度、財務收支審批制度等基本的財務管理制度。

（二）構(gòu)建有效的資金管理機制，加速資金周轉(zhuǎn)。要努力提高資金的使用效率，使資金運用產(chǎn)生最佳的效果，促使企業(yè)最大限度地提高投資報酬率。成本控制是企業(yè)增加盈利的根本途徑，但單純以成本最低為標準，只局限于降低成本本身。企業(yè)在投資管理、流動資金管理、證券管理、籌資管理等經(jīng)濟活動中，一方面要最大限度地降低成本獲得利潤，使企業(yè)總體邊際收益最大，另一方面要以利潤換效率，充分考慮貨幣的時間價值和投資的風險價值，以求達到投資報酬率最大。

對于存在有資產(chǎn)閑置的企業(yè)，提高資產(chǎn)利用率即是降低成本提高盈利水平的關(guān)鍵之一。盤活存量資產(chǎn)、增加產(chǎn)品產(chǎn)量、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、銷售更多的社會需要的商品來增加收益，不僅是一種市場策略，也是一種成本利潤策略。從企業(yè)戰(zhàn)略意義上講，提高資產(chǎn)利用率也是實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的有效途徑。

（三）重視財務管理內(nèi)容上的拓展。除傳統(tǒng)的資金管理和財物管理外，還應向金融風險管理、稅金管理、保險管理甚至知識資本（技術(shù)、人才、信息等）管理方面拓展，財務管理方法的更新。推廣使用財務管理軟件和售樓軟件，加強企業(yè)的信息化建設，逐步將網(wǎng)絡財務融入到企業(yè)資源規(guī)劃系統(tǒng)中。

在現(xiàn)代企業(yè)制度下的房地產(chǎn)企業(yè)，財務管理的內(nèi)容將日益增加，提高企業(yè)內(nèi)部財務管理水平日益重要，企業(yè)應不斷加強內(nèi)部財務管理，搞好企業(yè)財務管理制度建設，為房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展做出貢獻。

構(gòu)建積極進取型財務管理體制，是企業(yè)提升自身管理能力，提高資金利用率的前提。加快資金流轉(zhuǎn)，首先應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個環(huán)節(jié)的重要節(jié)點，同時應加強企業(yè)財務人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節(jié)。比如減少企業(yè)過度預支，從慣例來看，以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營資金，是房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不能過度預支資金，如果企業(yè)靠借貸維持生計，靠負債支撐企業(yè)，一朝債務發(fā)生危機，就會危及到企業(yè)的生存；嚴格控制成本費用的支出，房地產(chǎn)企業(yè)要建立準確高效的成本費用控制體系，要有嚴格的成本費用預決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經(jīng)濟效益原則，防止鋪張浪費。企業(yè)節(jié)約出來的每一分錢，實際上都是企業(yè)自己的利潤。房地產(chǎn)企業(yè)應加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，以較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項目的運轉(zhuǎn)，從根本上降低融資需求。

四、走品牌競爭之路，提高企業(yè)品牌資產(chǎn)價值

品牌資產(chǎn)主要是由企業(yè)通過長期的品牌戰(zhàn)略管理在消費者心智上產(chǎn)生的品牌知識與品牌形象所致。品牌化是產(chǎn)品差別化的進一步深化。有些房地產(chǎn)企業(yè)短期行為嚴重，既沒有長期的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，也不重視自身的信用和品牌，開發(fā)的房產(chǎn)面積縮水、價格欺詐、質(zhì)量低劣，延遲交房等問題時有發(fā)生，這不僅侵犯了消費者的合法權(quán)益，而且直接影響著企業(yè)自身的發(fā)展。

（一）以品牌形象提高消費者的忠誠度。品牌是一個企業(yè)的實力、產(chǎn)品質(zhì)量、管理水平等指標的綜合體現(xiàn)，以核心競爭力和綜合素質(zhì)的外部表現(xiàn)，是市場經(jīng)濟發(fā)展和市場競爭的必然產(chǎn)物。房地產(chǎn)企業(yè)一個有影響的品牌，不僅可以在市場競爭中取得越來越大的市場份額，而且售價比一般同類產(chǎn)品要高出許多。房地產(chǎn)商品于其自身的特點，一般消費者不可能對諸如開發(fā)商的各類承諾是否能兌現(xiàn)，房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的質(zhì)量是否有保障，今后小區(qū)物業(yè)的管理水平如何等方面有非常詳細的了解，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須運用品牌這一無形資產(chǎn)來提高消費者對其產(chǎn)品的忠誠度。未來我國房地產(chǎn)市場的競爭將是品牌的競爭，企業(yè)必須在產(chǎn)品質(zhì)量、外觀、功能、小區(qū)環(huán)境、售后服務等各方面不斷努力，才能塑造出自己的品牌。

品牌資產(chǎn)增值必須有明確的目標客戶群概念，樹立與眾不同的品牌形象，形成鮮明的品牌定位。隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇及消費者成熟度的提高，房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視企業(yè)的品牌建設。品牌建設需要一個過程，它是以開發(fā)商一個個成功項目作為載體，逐步為市場所認可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。例如，一些著名房地產(chǎn)企業(yè)集團的品牌，都是通過多年經(jīng)營和多個項目的積累，才擁有市場知名度和品牌形象。

（二）以高質(zhì)量謀求企業(yè)品牌的差異化定位。企業(yè)的品牌建設不是靠大量廣告投入，自我吹噓，而是建立在市場提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)良服務的基礎上，再配以準確的形象策劃和適當?shù)拿襟w推介、公關(guān)活動等的系統(tǒng)工程。企業(yè)品牌建設不僅為企業(yè)開發(fā)項目的銷售工作提供了保障，而且，良好的品牌形象還會給企業(yè)帶來更為豐厚的附加價值──品牌價值。首先，知名企業(yè)開發(fā)的樓盤的售價可以高于周邊的其他樓盤，利潤可以更高。越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識到，未來國內(nèi)的房地產(chǎn)市場不應出現(xiàn)象中國家電業(yè)那樣殘酷的價格競爭，那只會導致全行業(yè)的生存危機，而是要走品牌競爭之路，具有高附加值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品才能在滿足客戶需求的同時，為企業(yè)提供更多的資金積累，在良性循環(huán)的狀態(tài)下保證企業(yè)的生存和發(fā)展。

（三）品牌資產(chǎn)必須具有明顯的溢價能力。當一個品牌具有鮮明的個性之后，就容易給目標客戶留下深刻的印象，在部分人中形成偏愛，成為他們的首選，這時候品牌資產(chǎn)溢價能力開始顯現(xiàn)出來。品牌溢價體現(xiàn)在三個方面：用戶溢價、供應商溢價、員工溢價。一個沒有溢價能力的品牌算不上是真正的品牌，因為沒有內(nèi)涵的品牌不可能掙到更大的利潤，更談不上形成品牌忠誠。

充分利用一切手段將品牌的核心價值理念表現(xiàn)出來，形成自己獨有的品牌文化內(nèi)涵，并始終堅持品牌自有價值觀念的滲透和深化。企業(yè)要想長期高效發(fā)展，既要注重經(jīng)濟效益，同時也要兼顧社會效益。只有將國家利益和公眾利益與企業(yè)自身利益結(jié)合起來的企業(yè)，才能獲得公眾的認同，確立良好的企業(yè)形象，從而實現(xiàn)長足發(fā)展。由于經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，我國資源和能源消費的供需矛盾日益突出。加之我國生態(tài)環(huán)境脆弱，環(huán)境污染問題嚴重，因此，我國做出了走可持續(xù)發(fā)展道路的戰(zhàn)略選擇。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)中就必須注重選擇環(huán)保的項目地塊，圍繞舊城改造及健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)建設積極拓展新型城鎮(zhèn)化的宜居之地，從而打造品牌的自身價值，來提高企業(yè)的資產(chǎn)價值，服務經(jīng)濟發(fā)展。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)要抓住行業(yè)調(diào)整的機遇，積極面向市場，加快企業(yè)轉(zhuǎn)型；要從對癥下藥解決房地產(chǎn)融資問題、提高企業(yè)固定資產(chǎn)管理的價值、構(gòu)建企業(yè)積極進取型財務管理體制提高資金利用率、提升品牌的核心價值等多種途徑提高資產(chǎn)價值，服務經(jīng)濟發(fā)展，摸索形成較成熟的運行模式，不斷加強抗風險能力，在市場中站穩(wěn)腳跟，在控制風險的前提下追求長期回報和投資收益最大化，使房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟中保持穩(wěn)健地可持續(xù)發(fā)展。