淺談房地產(chǎn)估價(jià)方法及估價(jià)結(jié)果差異

中圖分類號(hào)：F273 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，當(dāng)前房地產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)讓、投資、抵押等業(yè)務(wù)十分頻繁，這些都需要確定房地產(chǎn)的價(jià)值。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，而房地產(chǎn)價(jià)格在房地產(chǎn)市場(chǎng)中起杠桿作用。因此，合理地評(píng)定房地產(chǎn)價(jià)格，對(duì)于促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；評(píng)估；價(jià)格

一、緒論

（一）我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管在20世紀(jì)90年代就已經(jīng)開始啟動(dòng)，但真正的發(fā)展要到1998年。1998年中國(guó)住房體制改革的綱領(lǐng)性文件《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》出臺(tái)，決定自當(dāng)年起停止住房實(shí)物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化與社會(huì)化的住房新體制。

1.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)近年來取得的成就

（1）城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步建立

目前，住房實(shí)物分配已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)停止，多數(shù)城市實(shí)施了住房分配貨幣化。公有住房改革穩(wěn)步推進(jìn)，城鎮(zhèn)可售公房80%以上已經(jīng)出售給了職工，新的住房供應(yīng)體系初步建立，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)取得重要進(jìn)展，住房二級(jí)市場(chǎng)逐步開放，存量住房交易日趨活躍。

（2）居民住房消費(fèi)持續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)，商品房供求兩旺

隨著居民收入水平的提高和住房觀念的改變，居民住房消費(fèi)持續(xù)擴(kuò)大。居民住房支出已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主體，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本動(dòng)力。

2.目前房地產(chǎn)業(yè)存在的問題

（1）住宅產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展前景廣闊，但近期發(fā)展面臨困難

市場(chǎng)潛在的總需求很大與目前市場(chǎng)有效需求之間存在矛盾。根據(jù)民政部《中國(guó)城市預(yù)測(cè)與規(guī)劃》，2010年，我國(guó)城市化水平要達(dá)到45%，其中城市化人口比重要達(dá)到31.5%，2001-2010，規(guī)劃城市279個(gè)，平均每年28個(gè)。城市化進(jìn)程加快使城市建設(shè)保持一定勢(shì)頭，對(duì)房地產(chǎn)需求量有較大增加。但是由于住房改革的滯后、金融改革不到位、住房?jī)r(jià)格偏高脫離居民的實(shí)際購(gòu)買能力等因素，使住宅商品的潛在需求未及時(shí)有效的變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)需求，導(dǎo)致住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出總量失衡與結(jié)構(gòu)失衡的格局。

（2）部分地區(qū)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾突出

一些地區(qū)住房與非住房、高檔住房與低價(jià)位住房結(jié)構(gòu)不合理、比例不夠協(xié)調(diào)，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目上大戶型、高檔項(xiàng)目，超越用戶承受能力，銷售不暢，空置較高。一些地區(qū)中低價(jià)位商品住房供不應(yīng)求，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建立支持力度不夠、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和購(gòu)買對(duì)象把關(guān)不嚴(yán)。

（二）問題的提出

房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展客觀上要求加大對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)定價(jià)方法的研究力度。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日漸成熟、開發(fā)商日趨理性、各項(xiàng)規(guī)章制度逐步完善。各大房地產(chǎn)企業(yè)加緊步伐、引入新的開發(fā)理念和先進(jìn)的管理模式，智能化小區(qū)、生態(tài)園林小區(qū)等全新的住宅開發(fā)模式如雨后春筍般出現(xiàn)在各大城市。在市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)理論研究也快速發(fā)展，但對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的研究還沒有引起人們足夠重視，這部分理論總結(jié)工作缺乏。此外，對(duì)于房地產(chǎn)定價(jià)方法的深入研究不夠。在實(shí)際定價(jià)中，缺乏科學(xué)理論作指導(dǎo)，缺少科學(xué)的房地產(chǎn)定價(jià)策劃。

二、房地產(chǎn)估價(jià)的三種方法

（一）市場(chǎng)法的涵義及適用條件

市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法、現(xiàn)行市價(jià)法等，這種方法是房地產(chǎn)評(píng)估中最常用的方法。它是將評(píng)估對(duì)象與在評(píng)估時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格通過對(duì)交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等因素進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算評(píng)估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

市場(chǎng)法適用于有適合的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例。因此，在具備比較發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中存在許多與被評(píng)估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易實(shí)例，被評(píng)估房地產(chǎn)與交易實(shí)例之間的差異因素可以進(jìn)行量化的情況下，市場(chǎng)法得到廣泛應(yīng)用。而且房地產(chǎn)交易活動(dòng)越活躍，市場(chǎng)法的應(yīng)用越有效。而在下列情況下，市場(chǎng)法難以適用：

1.在沒有房地產(chǎn)交易的地方或較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)未發(fā)生房地產(chǎn)交易或很少發(fā)生交易的地區(qū)；

2.某些類似很少見的房地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等；

3.教堂、寺廟等難以成為交易對(duì)象的房地產(chǎn)；

4.風(fēng)景名勝土地和礦產(chǎn)資源用地；

5.圖書館、體育館、學(xué)校等公益性建筑。

市場(chǎng)法對(duì)近期交易的房地產(chǎn)進(jìn)行比較修正的因素，主要包括交易情況因素、交易日期因素、房地產(chǎn)狀況因素，等等。通過這些因素的修正，能夠?qū)⒖杀冉灰装咐拚秊檎＝灰浊闆r下、評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)、被評(píng)估房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。

（二）成本法的涵義及適用條件

成本法是建立在重置成本理論的基礎(chǔ)上，以假設(shè)重新復(fù)制被評(píng)估房地產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的一種方法，即重置一宗與被評(píng)估房地產(chǎn)可以產(chǎn)生同等效用的房地產(chǎn)，所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，在此基礎(chǔ)上加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來確定被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

成本法具有特殊的用途，一般適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠成熟，成交實(shí)例不多，無法采用其他方法評(píng)估的評(píng)估對(duì)象。具體可分為以下幾種情況：

1.由于房地產(chǎn)市場(chǎng)狹小，沒有交易實(shí)例或交易實(shí)例很少，或由于新開發(fā)地區(qū)形成獨(dú)立的地域環(huán)境而無法運(yùn)用市場(chǎng)法或收益法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可采用成本法進(jìn)行評(píng)估；

2.既沒有收益又很少發(fā)生交易的公共建筑、公共設(shè)施的評(píng)估，如學(xué)校、政府機(jī)關(guān)、醫(yī)院、圖書館、軍隊(duì)營(yíng)房、機(jī)場(chǎng)、博物館、紀(jì)念館、公園等；

3.特殊房地產(chǎn)，如寺廟、教堂、橋梁、涵洞等；

4.抵押貸款、房地產(chǎn)拍賣的“底價(jià)”和拆遷房地產(chǎn)補(bǔ)償?shù)忍厥獾姆康禺a(chǎn)評(píng)估可采用成本法；

5.新近開發(fā)的土地，如填海造地和開發(fā)區(qū)土地等。

（三）收益法的涵義及適用條件

收益法又稱收入資本化法、投資法、收益還原法，是指為取得待估房地產(chǎn)的價(jià)格，以資本化率將房地產(chǎn)自評(píng)估基準(zhǔn)日起未來的凈收益貼現(xiàn)到評(píng)估時(shí)點(diǎn)，并以其貼現(xiàn)值之和作為待估房地產(chǎn)價(jià)格的方法。

收益法被廣泛應(yīng)用于具有收益或潛在收益的房地產(chǎn)評(píng)估，如商場(chǎng)、寫字樓、旅館、公寓等，而對(duì)于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用或公益性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估則不適用。

注解：

①山西大學(xué)商務(wù)學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)），淺談房地產(chǎn)估價(jià)方法及估價(jià)結(jié)果差異原因

②淺談房地產(chǎn)估價(jià)方法及估價(jià)結(jié)果差異原因，山西大學(xué)商務(wù)學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）

作者簡(jiǎn)介：王雁（1990-）， 女，山西大同人，大學(xué)本科，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)，研究方向：不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。