樓市調(diào)控轉(zhuǎn)向

樓市在今年上半年迎來了拐點(diǎn)。今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期。上半年樓市由熱轉(zhuǎn)冷，商品房成交量和價(jià)格雙雙下降。在政策、供求等因素轉(zhuǎn)向的共同作用下，市場(chǎng)預(yù)期樓市短期難以轉(zhuǎn)暖。

與此同時(shí)，今年年初決策層拋出了“分類調(diào)控”的新提法，以“松綁”限購(gòu)為主，地方的樓市政策紛紛出現(xiàn)松動(dòng)。而隨著多地“限購(gòu)”政策的退出，監(jiān)管層正在尋求樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。

“限購(gòu)令”退出

今年上半年，樓市“寒流”不期而至。數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，全國(guó)商品住宅銷售面積42487萬平方米，同比下降7.8%，相比去年全年的17.5%下滑25.3個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷售額25632億元，同比下降9.2%，降幅與去年全年增長(zhǎng)26.6%相比，下滑35.8個(gè)百分點(diǎn)。

隨著“樓市”調(diào)整期的到來，多地的限購(gòu)政策也出現(xiàn)了松動(dòng)。在46個(gè)限購(gòu)城市中，36個(gè)對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了調(diào)整。除了出臺(tái)放寬戶籍、買房落戶、購(gòu)房補(bǔ)助等變相政策“曲線救市”以外，武漢、蘇州、杭州等城市更是對(duì)大戶型住宅交易不再限制，更有甚者，呼和浩特、濟(jì)南、?？诘瘸鞘袆t已經(jīng)明確全面放開限購(gòu)政策。

對(duì)于地方政府而言，放松限購(gòu)誠(chéng)然是無奈之舉。

地方政府如今正面臨巨大的財(cái)政壓力。今年多地債務(wù)償還在即，地方政府債務(wù)審計(jì)的結(jié)果是，2014年地方債償還規(guī)模將是今年及以后各年份中規(guī)模較大的一年，財(cái)政部副部長(zhǎng)王保安指出，今年到期需償還的地方政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)占債務(wù)總余額的21.89%，根據(jù)審計(jì)署公布的數(shù)據(jù)，截至2013年6月底，地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)約11萬億元，按照上述償債比例，今年地方政府需償還債務(wù)或?yàn)?.4萬億元。

長(zhǎng)久以來土地出讓金都是政府償債的主要途徑。審計(jì)署數(shù)據(jù)顯示，2012年底，4個(gè)省本級(jí)、17個(gè)省會(huì)城市本級(jí)地區(qū)有55%的債務(wù)承諾以土地收入償還。

樓市的持續(xù)蕭條正在讓地方財(cái)政陷入困境。今年上半年全國(guó)土地市場(chǎng)先冷后熱，3月以來土地市場(chǎng)明顯降溫。中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）報(bào)告指出，今年二季度，全國(guó)300個(gè)城市土地成交面積同比下降了29%，土地出讓金收入同比下降了15%。7月，300個(gè)城市的土地成交面積同比減少44%，土地出讓金同比減少了49%。杭州、貴陽(yáng)等多個(gè)二、三線城市都出現(xiàn)了土地流拍。

地方政府的財(cái)政壓力劇增讓救市迫在眉睫，在“分類調(diào)控”的政策方針指引下，放松限購(gòu)也成為了地方政府“救市”的一大手段。而另一方面，樓市政策松動(dòng)，也成為市場(chǎng)調(diào)控手段轉(zhuǎn)變的契機(jī)。

建立長(zhǎng)效機(jī)制

此輪限購(gòu)雖為救市，但市場(chǎng)反應(yīng)卻并不明顯，各地情況均有不同。天津、長(zhǎng)春、溫州等多地，樓市依舊趨冷；而呼和浩特、杭州、福州等地在限購(gòu)放松初期，則出現(xiàn)了一波回暖，例如，7月呼和浩特商品住宅成交面積環(huán)比上漲了68.62%，同比上漲42.55%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，部分城市前期供應(yīng)量過大、房?jī)r(jià)暴漲是樓市降溫的主因，同時(shí)，之前成交量的集中釋放也帶來了需求端的空檔，因而，僅靠放松限購(gòu)難以拉動(dòng)市場(chǎng)回暖。

市場(chǎng)環(huán)境的變化是本輪樓市降溫的主因。交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平指出，政策、資金、供求和預(yù)期等因素在上半年出現(xiàn)了明顯的轉(zhuǎn)向，而市場(chǎng)環(huán)境的轉(zhuǎn)變促使樓市由“政策市”轉(zhuǎn)向?yàn)椤笆袌?chǎng)市”。

本輪市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)整讓此前連番的調(diào)控政策顯得尷尬。自2010年4月30日北京在“新國(guó)十條實(shí)施細(xì)則”中明確提出限購(gòu)政策以來已經(jīng)過去四個(gè)年頭，在此期間以“遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”為目的的 “政策組合拳”不斷上演。然而，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格飛漲的局面并沒有因此而改變。以本輪市場(chǎng)供求發(fā)生逆轉(zhuǎn)為契機(jī)，政策制定者必須重新審視樓市管控政策的合理性。

以“限購(gòu)”和“限貸”為代表的樓市政策顯示出了明顯的行政干預(yù)市場(chǎng)的印記。在相關(guān)政策中，戶籍、購(gòu)房量、已有房屋數(shù)量成為監(jiān)管層考慮的變量并予以限制，甚至形成對(duì)正常購(gòu)房需求的壓制，而該部分需求事實(shí)上并未消滅，因此形成購(gòu)房需求的“堰塞湖”。通過管制解決樓市發(fā)展的難題實(shí)則南轅北轍。

清華大學(xué)經(jīng)管院教授李稻葵將限購(gòu)政策歸為過渡性的制度安排，并指出脫離管制，建立樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的必要性。一方面，應(yīng)當(dāng)通過系統(tǒng)的財(cái)稅改革，讓地方土地供給更加透明合理；另一方面，可以在房產(chǎn)交易、房貸、保有等環(huán)節(jié)通過合理納稅等方式進(jìn)行調(diào)節(jié)，而非管控。

今年以來，新華網(wǎng)等官方媒體多次提出“市場(chǎng)化調(diào)控”的說法，而監(jiān)管層正在樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制上尋求突破。今年初，發(fā)展和改革委官員表示，2014年擬研究推進(jìn)房產(chǎn)稅法。與此同時(shí)，中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度方案正在建設(shè)之中，而不動(dòng)產(chǎn)登記被看作是房產(chǎn)稅出臺(tái)前的一項(xiàng)技術(shù)性工作。

厘清政府和市場(chǎng)的關(guān)系，將市場(chǎng)規(guī)律帶入樓市調(diào)控將是新一輪樓市調(diào)控的主基調(diào)，重回市場(chǎng)化邏輯已逐漸成為監(jiān)管層對(duì)于樓市調(diào)控的共識(shí)。

本欄目責(zé)任編輯： 杜彬（zhangiwfree@gmail.com）