小產(chǎn)權(quán)房合法化研究

[摘要]小產(chǎn)權(quán)房是伴隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的一個(gè)獨(dú)特現(xiàn)象。時(shí)至當(dāng)下，小產(chǎn)權(quán)房呈現(xiàn)出體量龐大、問(wèn)題多等特點(diǎn)，受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生、發(fā)展有其多方面的原因，面對(duì)火爆的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)，在政府調(diào)控收效甚微的情況下，將其合法化是解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的有效途徑。本文通過(guò)小產(chǎn)權(quán)房之闡釋，依據(jù)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)主體身份和建設(shè)用地性質(zhì)不同，提出了使其合法化的法律構(gòu)想，以期有效解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。

[關(guān)鍵詞]小產(chǎn)權(quán)房；合法化；法律構(gòu)想

小產(chǎn)權(quán)房是我國(guó)經(jīng)濟(jì)快轉(zhuǎn)型時(shí)期呈現(xiàn)出的獨(dú)特現(xiàn)象，且隨同現(xiàn)今房?jī)r(jià)的不斷高漲，愈演愈烈。對(duì)此，國(guó)家予以積極調(diào)整，促使其平穩(wěn)、有序的成長(zhǎng)。然而，實(shí)踐證明，僅靠國(guó)家行政調(diào)控的力量是不能對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題進(jìn)行有效規(guī)制的。分析社會(huì)實(shí)踐可知，小產(chǎn)權(quán)房存在諸多法律問(wèn)題，其交易行為存在著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)，不利于社會(huì)的安定。在政府宏觀調(diào)控效果不佳，收效甚微的情況下.

本篇論文通過(guò)小產(chǎn)權(quán)房之闡釋，提出了依照其各類建設(shè)主體在不同性質(zhì)使用地上建造的小產(chǎn)權(quán)房，進(jìn)行分類規(guī)制的法律構(gòu)想。本篇論文從小產(chǎn)權(quán)房合法化的法律探索之角度分析，以期使其走向合法化道路，有效緩解目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫問(wèn)題的目標(biāo)。

一、小產(chǎn)權(quán)房釋解

對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的概念，法律上并沒(méi)有明確的概念與之相對(duì)應(yīng).，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題各媒體、學(xué)界都有著不同的爭(zhēng)議，本篇論文從其概念、分類、現(xiàn)實(shí)之動(dòng)態(tài)等方面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行了全面的釋解。

二、小產(chǎn)權(quán)房界定

所謂小產(chǎn)權(quán)房，在法律上并無(wú)與之相對(duì)應(yīng)的準(zhǔn)確定義，而是近年來(lái)媒體報(bào)道中出現(xiàn)的概念。有學(xué)者將其概括為：“在集體土地上建造的商品房”；還有學(xué)者將小產(chǎn)權(quán)房表述為：“以不合法的方式向本村集體成員之外的人銷售建于農(nóng)村集體土地或宅基地之上的房屋，因而形成的一種權(quán)利”；住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，在眾多城市郊區(qū)，許多村集體集中建于本村集體土地上的農(nóng)民住宅用房，一部分房產(chǎn)用作本村集體成員的住宅用房，還有一部分會(huì)以較低的價(jià)格銷售給本村集體成員以外的人，這些對(duì)外銷售的房子稱之為小產(chǎn)權(quán)房。

本篇論文中的小產(chǎn)權(quán)房是指村集體、村集體和建造商合作在未經(jīng)依法征地、規(guī)劃、審批等程序的情況下，自行或合作租用集體土地后，在集體土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，并向社會(huì)公開(kāi)銷售，同時(shí)其產(chǎn)權(quán)權(quán)能行使時(shí)受制約或缺失的商品性住房。

根據(jù)學(xué)界討論、媒體及相關(guān)的調(diào)查數(shù)據(jù)看，小產(chǎn)權(quán)房最早出現(xiàn)于20世紀(jì)80年代末，如今小產(chǎn)權(quán)房呈現(xiàn)出體量龐大、波及面廣、問(wèn)題多、爭(zhēng)議大、影響深等特點(diǎn)，在我國(guó)的居民房屋類型構(gòu)成當(dāng)中占有相當(dāng)?shù)谋壤?/p>

三、小產(chǎn)權(quán)房合法化的法律構(gòu)想

路徑?jīng)Q定結(jié)果，只有在國(guó)家法律政策支持下，充分考慮小產(chǎn)權(quán)房合法化帶來(lái)的諸多風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)使用的土地性質(zhì)、建設(shè)者主體身份的不同而分類規(guī)制，構(gòu)建一套互補(bǔ)的制度使小產(chǎn)權(quán)房走向合法化道路。

1.各類主體在農(nóng)用地上所建的小產(chǎn)權(quán)房原則上應(yīng)取締

為了從根本上保護(hù)農(nóng)民利益，建設(shè)在農(nóng)用地上的小產(chǎn)權(quán)房原則上應(yīng)予以取締。建造耕地之上的小產(chǎn)權(quán)房，根據(jù)切實(shí)保護(hù)耕地政策，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決予以取締、清理，還地于農(nóng)民。針對(duì)私自侵占耕地，通過(guò)不符合法律規(guī)定方式建設(shè)的建造商和村集體組織責(zé)任人給予行政處罰和經(jīng)濟(jì)處罰，用來(lái)補(bǔ)償失地農(nóng)民對(duì)后來(lái)者進(jìn)行警戒。在遵循這一原則的基礎(chǔ)上，也需要具體問(wèn)題具體分析：（1）已建成的小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模較大且鏟除后無(wú)法恢復(fù)到農(nóng)用地狀態(tài)的，可以考慮將此部分農(nóng)用地盡量納入建設(shè)用地的范圍。（2）對(duì)于鏟除后無(wú)法恢復(fù)到農(nóng)用地狀態(tài)且已出售給城市低消費(fèi)水平居民的小產(chǎn)權(quán)房，成為其固定住房時(shí)，則應(yīng)在保障其利益的前提下，妥善安置好業(yè)主以后，再予以取締。否則可能會(huì)在一定程度上引起社會(huì)的動(dòng)蕩。

2.村集體和農(nóng)民在建設(shè)用地上所建的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)確認(rèn)其合法性

村集體和農(nóng)民在農(nóng)用地上所建的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)確認(rèn)其合法性。依據(jù)民法之相關(guān)規(guī)定，由于非意思表示行為而引起的所有權(quán)的變化，自行為完成時(shí)產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力。村集體、農(nóng)民分別作為集體土地的所有權(quán)人使用權(quán)人，經(jīng)建造的事實(shí)而成為了房屋的權(quán)利人。

所以，不論村集體組織或是農(nóng)民在其建設(shè)用地上建造房屋的行為，均是合法行為。由于我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》未包括農(nóng)村住房并且農(nóng)村登記制度缺失，因此不能單憑沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證書就否認(rèn)其對(duì)住房的所有權(quán)。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在建設(shè)用地上所建的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)分類規(guī)制

第一，依據(jù)其建設(shè)現(xiàn)狀，分類對(duì)待。農(nóng)村集體建設(shè)用地分為宅基地、公益性用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建造所用土地等。建造在集體建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房，總體上符合建設(shè)規(guī)劃的范圍，應(yīng)確認(rèn)其合法性。（1）對(duì)在土地利用一體規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃、農(nóng)民新居工程范圍內(nèi)，且已建成但沒(méi)有銷售的的小產(chǎn)權(quán)房，屬于普通型住宅用房的，政府可以用出資補(bǔ)償?shù)姆绞?，以一定程序?qū)⑵滢D(zhuǎn)化為農(nóng)民安置房等保障性住房，而且對(duì)購(gòu)房人的基本信息、住房資料進(jìn)行備案登記，頒發(fā)保障性住房證書，供其自住，且于一定時(shí)期內(nèi)不準(zhǔn)許其上市流轉(zhuǎn)。（2）對(duì)于符合總體規(guī)劃且已建成銷售的小產(chǎn)權(quán)房，在購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商繳納了必要費(fèi)用、補(bǔ)齊必要手續(xù)后，由政府房管部門為其安排必要的土地備案信息與產(chǎn)權(quán)證明，與商品房進(jìn)行有效管理。（3）對(duì)于不符合施工各方面要求或存在補(bǔ)救困難，存在安全隱患的，則應(yīng)一律予以清除，避免質(zhì)量事故發(fā)生。至于正在建造的小產(chǎn)權(quán)房，對(duì)于符合施工等各方面要求的，政府應(yīng)通過(guò)審批確認(rèn)等程序?qū)⑵浼{入規(guī)劃范圍，對(duì)于嚴(yán)重不符合規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工等方面相關(guān)規(guī)定，存在重大缺陷的，應(yīng)予以嚴(yán)格查處。

第二，以其違反法律的程度，予以分類規(guī)制。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商只有在與政府簽訂土地出讓協(xié)議，取得國(guó)有土地使用權(quán)后，并且在補(bǔ)繳有關(guān)費(fèi)用的情況下才能實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷售。開(kāi)發(fā)商違反相關(guān)法律的明文規(guī)定，有意逃避土地出讓金的支付，直接向集體經(jīng)濟(jì)組織低價(jià)取得了土地或者廉價(jià)違法購(gòu)買農(nóng)民宅基地后開(kāi)工建設(shè)。對(duì)于因上述方法而獲得土地并進(jìn)行開(kāi)發(fā)的樓盤，亦應(yīng)予以堅(jiān)決取締。對(duì)違反法律規(guī)定的開(kāi)發(fā)商給予相應(yīng)制裁。根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)于總體上符合規(guī)劃的的土地，可以采取征收的方式使其轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，考慮進(jìn)行適當(dāng)保留，并責(zé)令開(kāi)發(fā)商補(bǔ)交相關(guān)的稅費(fèi)。

4.各類主體在未利用地上所建的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)確認(rèn)其合法性

在未利用地上所建的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)確認(rèn)其合法性。在未利用地上上開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，符合合理利用、充分利用土地資源的原則，并且未違反法律有關(guān)土地保護(hù)的禁止性規(guī)定，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供強(qiáng)大的動(dòng)力和支持；有利于滿足中低層收入階層的住房需求，緩解高額房?jī)r(jià)帶來(lái)的巨大壓力；有利于保護(hù)農(nóng)村集體和農(nóng)民的合法權(quán)益，解決好“三農(nóng)”問(wèn)題。因此，對(duì)于此類小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)在完善其相關(guān)程序后，使其走向合法化道路。

參考文獻(xiàn)

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[2]張偉麗.小產(chǎn)權(quán)房的合法化研究[D].廈門大學(xué)，2012

作者簡(jiǎn)介

王祥偉（1990--）男，甘肅金昌人，長(zhǎng)安大學(xué)政治學(xué)院2013級(jí)經(jīng)濟(jì)法學(xué)研究生。