當(dāng)土地插上信托的翅膀

“三農(nóng)”問題就像一個(gè)百年難解的難題，時(shí)常引起我們的關(guān)注?！叭r(nóng)”問題難在多處，比如人口、區(qū)域、差距、制度等等，但是還有一個(gè)非常值得關(guān)注的矛盾點(diǎn)就是農(nóng)村金融。就像“三農(nóng)”諸多方面在補(bǔ)償城市的發(fā)展，農(nóng)村金融更是如此。假如沒有更多的金融資本介入“三農(nóng)”，這塊沉睡已久的巨量市場難以釋放。

目前，從2013年10月份開始的以“中信·農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信托計(jì)劃1301”為代表的土地流轉(zhuǎn)信托項(xiàng)目，開展得如火如荼，給我們提供了極具參考價(jià)值的樣本。

土地流轉(zhuǎn)信托，即在不改變農(nóng)村土地農(nóng)業(yè)用途以及堅(jiān)持集體所有權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)穩(wěn)定不變的前提下，農(nóng)村土地承包人基于對(duì)受托人的信任，將其承包的土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)信托給受托人，由其利用專業(yè)規(guī)劃經(jīng)營管理或使用，土地收益歸受益人所有的一種土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)新方式。

土地流轉(zhuǎn)信托非一時(shí)興起，但此間受到市場的強(qiáng)烈關(guān)注，有著諸多背景。

首先，2013年開始，中央“一號(hào)文件”提出，要用5年時(shí)間基本完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)、登記、頒證工作。此舉意在為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)鋪路，也為新的土地運(yùn)行模式提供了空間和支持。

其次，信托業(yè)近來回歸“本源”的需要。大資管時(shí)代來臨，受制于通道業(yè)務(wù)日益收窄、資管業(yè)務(wù)全面放開的雙重?cái)D壓，信托公司不得不在單純?nèi)谫Y業(yè)務(wù)外尋找新的增長點(diǎn)。以土地信托為代表的主動(dòng)管理業(yè)務(wù)，可能正是其轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新的重要途徑。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，信托制度的優(yōu)勢在于能夠?qū)崿F(xiàn)土地所有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)的相互分離，做到權(quán)屬清晰、權(quán)責(zé)明確。信托公司以土地流轉(zhuǎn)信托推動(dòng)土地資源合理再配置，促進(jìn)土地的集約化和現(xiàn)代化經(jīng)營，提高土地的生產(chǎn)能力和內(nèi)在價(jià)值，使農(nóng)民切實(shí)分享到土地增值所帶來的收益。

當(dāng)“土地”插上“金融”的翅膀，將會(huì)飛向多遠(yuǎn)的天空？土地信托流轉(zhuǎn)給了我們足夠的想象空間。

模式比較

從全國范圍來看，號(hào)稱“土地流轉(zhuǎn)升級(jí)版”的土地信托已經(jīng)有多個(gè)項(xiàng)目開始運(yùn)作，一些信托公司和地方政府已經(jīng)開始大膽試水，并引起市場的強(qiáng)烈關(guān)注。

其中，兩種比較典型的操作模式值得關(guān)注。一種是以中信信托與安徽省宿州市橋區(qū)政府合作的，國內(nèi)第一支土地流轉(zhuǎn)信托計(jì)劃—“中信·農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信托計(jì)劃1301期”（下稱“宿州項(xiàng)目”），另一種是北京信托操盤的“無錫桃源村項(xiàng)目”（下稱“無錫項(xiàng)目”）。

比如宿州項(xiàng)目（見圖1）。據(jù)相關(guān)公開信息披露，此項(xiàng)目源于當(dāng)?shù)馗骷?jí)政府、土地經(jīng)營者安徽帝元生物科技有限公司（下稱“帝元生物公司”）及中信信托三方的共同推動(dòng)。

簡單來講，該地某村的土地經(jīng)營權(quán)被流轉(zhuǎn)給安徽帝元農(nóng)業(yè)投資，用以建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)園區(qū)；在2013年，該村共450人的5400畝農(nóng)地經(jīng)營權(quán)，又重新委托給中信信托公司，讓其設(shè)計(jì)相關(guān)理財(cái)產(chǎn)品。中信信托將土地增值收益70%分給農(nóng)民。

這款土地流轉(zhuǎn)信托的期限是12年，和土地承包經(jīng)營權(quán)的期限一致，涉及流轉(zhuǎn)的土地面積達(dá)5400畝，遠(yuǎn)期為25000畝，信托產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是：采用結(jié)構(gòu)化混合型設(shè)計(jì)，既有財(cái)產(chǎn)權(quán)（土地承包經(jīng)營權(quán)5400畝），又有資金信托產(chǎn)品。

不同于傳統(tǒng)信托產(chǎn)品，這款產(chǎn)品分成兩類，其中一類是把土地承包經(jīng)營權(quán)委托給中信信托，中信信托統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)模化管理，找專業(yè)化公司進(jìn)行出租，同時(shí)，對(duì)土地的功能做一些提升，例如建設(shè)農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)示范園。在建設(shè)過程中需要資金，則會(huì)發(fā)行資金信托計(jì)劃，來解決建設(shè)資金問題。

信托資金也分為兩部分，一部分用于流轉(zhuǎn)土地區(qū)域內(nèi)土地整理和農(nóng)業(yè)設(shè)施建設(shè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)技術(shù)的推廣應(yīng)用，另一部分是解決財(cái)產(chǎn)權(quán)的地租支付，以及土地整理方面資金如果出現(xiàn)流動(dòng)性問題等。在土地流轉(zhuǎn)過程中，我們加入資金信托計(jì)劃，解決了土地流轉(zhuǎn)過程中的資金需求。

整個(gè)信托計(jì)劃是12年，但其中的資金信托計(jì)劃期限不同，為3個(gè)月到兩年之間。

據(jù)中信信托介紹，流轉(zhuǎn)后的土地?cái)M建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)示范園。園區(qū)規(guī)劃為五大板塊，涉及到二十多個(gè)子項(xiàng)目，具體包括：現(xiàn)代農(nóng)業(yè)種植及水資源保護(hù)工程、現(xiàn)代化養(yǎng)殖、生物質(zhì)能源和基質(zhì)肥項(xiàng)目、設(shè)施農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)、農(nóng)業(yè)科研平臺(tái)。五大板塊將形成完整的農(nóng)業(yè)循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈。

相比于“宿州項(xiàng)目”，由北京信托操盤的“無錫項(xiàng)目”則有很大不同，兩者在流轉(zhuǎn)面積、委托期限、經(jīng)營者等方面有諸多差異。

“無錫項(xiàng)目”中，流轉(zhuǎn)面積158畝，期限不少于15年，涉及農(nóng)戶233戶，采用“雙合作社模式”，即“土地合作社”+“專業(yè)合作社”。首先將擬進(jìn)行信托的土地經(jīng)營權(quán)確權(quán)到村民個(gè)人，再由村民以其土地經(jīng)營權(quán)入股“土地合作社”，土地合作社作為委托人，以土地經(jīng)營權(quán)在北京信托設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托。這一模式流轉(zhuǎn)土地的經(jīng)營主體為當(dāng)?shù)胤N植大戶發(fā)起的“專業(yè)合作社”，北京信托代表土地信托將土地租賃給“專業(yè)合作社”。

在此基礎(chǔ)上，北京信托也在計(jì)劃根據(jù)具體融資需求開發(fā)資金信托產(chǎn)品及為農(nóng)戶提供財(cái)富管理信托服務(wù)，形成“財(cái)產(chǎn)權(quán)”和“資金”的雙信托結(jié)構(gòu)。

總體上來看，無論是中信信托還是北京信托，在土地流轉(zhuǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)上均是采用“財(cái)產(chǎn)權(quán)信托”和“資金信托”平行推進(jìn)的雙信托結(jié)構(gòu)。

奧妙之處

在土地流轉(zhuǎn)信托操作過程中，大家最為關(guān)心的是整個(gè)鏈條中，農(nóng)戶、農(nóng)業(yè)企業(yè)、信托公司以及當(dāng)?shù)卣謩e會(huì)享受到哪些權(quán)益？是否具有在其他地域?qū)嵤┑目蓮?fù)制性？

參考“宿州項(xiàng)目”，最為奧妙的地方還是此信托產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)。

據(jù)中信信托董事長蒲堅(jiān)此前接受媒體采訪時(shí)詮釋，“宿州項(xiàng)目”中，實(shí)為結(jié)構(gòu)化集合信托計(jì)劃，由A類委托人委托的信托財(cái)產(chǎn)和B類、T類委托人交付的資金組成。A類為事務(wù)管理類信托，將農(nóng)民零散土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行集約化經(jīng)營，業(yè)已成立，B、T類信托收益權(quán)為資金信托，暫未發(fā)行。

交易流程可還原為三個(gè)部分，第一，也是最重要的部分，即為實(shí)現(xiàn)土地承包經(jīng)營權(quán)的“轉(zhuǎn)移”，由村委會(huì)與全體農(nóng)戶簽訂《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)委托轉(zhuǎn)包合同》，村委會(huì)與鎮(zhèn)人民政府簽訂《委托管理協(xié)議》，鎮(zhèn)政府再與橋區(qū)政府簽訂《委托管理協(xié)議》，最后區(qū)政府與中信信托簽訂“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信托計(jì)劃信托合同”，并向橋區(qū)農(nóng)村土地流通部門辦理信托登記備案。橋區(qū)政府負(fù)責(zé)利用機(jī)動(dòng)預(yù)留地調(diào)換農(nóng)戶土地、解決土地糾紛以保證信托財(cái)產(chǎn)的完整性。

第二，為信托計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)，受托人可根據(jù)信托計(jì)劃項(xiàng)下的土地整理投資需求等決定發(fā)行適當(dāng)規(guī)模的B類信托單位，信托資金參與土地整理投資可自信托土地的地租收入中獲得土地整理投資本金和土地整理收益。條件成熟時(shí)，也可與商業(yè)銀行、專業(yè)性農(nóng)村小微貸款機(jī)構(gòu)合作，向參與土地信托流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶提供貸款資金支持。

第三，如信托計(jì)劃因出現(xiàn)臨時(shí)資金短缺而無法足額支付A類基本收益、B類預(yù)期收益或B類投資本金時(shí)，受托人可開放發(fā)行相應(yīng)規(guī)模的T類信托單位募集資金提供流動(dòng)性支持。

換言之，在每個(gè)A類信托單位核算期內(nèi)，A類信托財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的地租收入首先用于向A類受益人支付基本收益，不足兌付時(shí)受托人有權(quán)發(fā)行相應(yīng)規(guī)模的T類信托單位募集資金墊付，這也是該項(xiàng)目一項(xiàng)重要的風(fēng)控措施，除此之外，確保A類收益的方式還包括服務(wù)商承諾出租業(yè)績；服務(wù)商在外部招商，招租完成前先期與受托人簽署整體租賃合同等。

而建立在這一模式基礎(chǔ)上仍有很多衍生的金融機(jī)會(huì)，例如A類信托受益權(quán)有可能質(zhì)押給銀行或中信信托等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資或在土地交易所內(nèi)柜臺(tái)轉(zhuǎn)讓等。

前車之鑒

不管是土地流轉(zhuǎn)，還是土地流轉(zhuǎn)信托，都非一時(shí)興起之物，早在多年前就已經(jīng)在一些地方開始嘗試，有成功的，也有失敗的。

記者了解過一些地方的土地流轉(zhuǎn)情況，還是呈現(xiàn)出不同的生存土壤和形態(tài)。就記者采訪過的兩個(gè)地方來看，比較具有代表性。

一個(gè)是江蘇蘇北地區(qū)。該地是平原地帶，土地遼闊、平整，很適合大規(guī)模種植。當(dāng)?shù)卣缭趲啄昵熬鸵呀?jīng)開始了土地流轉(zhuǎn)。比如當(dāng)?shù)睾艽蟮囊粋€(gè)農(nóng)業(yè)企業(yè)，面積有上千畝，投資商是從沿海地區(qū)招商過來的?，F(xiàn)在這家企業(yè)主要經(jīng)營花卉種植、觀光農(nóng)業(yè)，還有度假山莊等等。據(jù)一位當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民介紹，當(dāng)時(shí)他家的土地也流轉(zhuǎn)給了這家企業(yè)，每畝每年1200元的租金，一共15年?，F(xiàn)在他自己還在這家企業(yè)上班，每個(gè)月可以掙2000元錢的工資，比原來自己種地還是要?jiǎng)澦恪?/p>

但是他更為好奇的是，這家農(nóng)業(yè)企業(yè)前幾年很難賺錢，他很懷疑將來等土地升值以后，投資商會(huì)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，那時(shí)候自己的土地收益還不知道有沒有保障。

另一個(gè)是湖北省東部，該地是丘陵地帶，土地高低不平，面積大小不一，搞規(guī)模化種植比較難。2013年，該地被列為政府規(guī)劃中新的開發(fā)區(qū)，于是，原來沒有人在意的土地開始值錢了。一些企業(yè)家也盯著這個(gè)機(jī)遇，某村率先在當(dāng)?shù)亻_始土地流轉(zhuǎn)。剛開始時(shí)，村民們大多數(shù)不愿意，擔(dān)心會(huì)永遠(yuǎn)失去土地。但是在當(dāng)?shù)卣膹?qiáng)勢介入下，該村土地共計(jì)2000畝土地還是被流轉(zhuǎn)了。村民們每畝每年可以獲得1000元的受益，流轉(zhuǎn)20年。

但是對(duì)于流轉(zhuǎn)后的土地究竟該干什么？當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶以后怎么辦？這些問題沒有很好的規(guī)劃，在當(dāng)?shù)匾鹆撕艽蟮牡钟|情緒，最后市政府不得不叫停該項(xiàng)目。

以上是各地土地流轉(zhuǎn)中，比較現(xiàn)實(shí)的寫照。拿土地流轉(zhuǎn)信托來說，從2001年起，土地信托模式逐漸在浙江紹興和湖南益陽開始探索。其流轉(zhuǎn)中介為地方政府設(shè)立的土地信托公司或土地信托服務(wù)機(jī)構(gòu)。農(nóng)戶把分散的、小塊的農(nóng)地交給土地信托機(jī)構(gòu)，由其統(tǒng)一歸集、整理后通過出租等方式流轉(zhuǎn)給專業(yè)農(nóng)業(yè)經(jīng)營公司或種糧大戶，承租企業(yè)（大戶）每年支付土地租金，由信托機(jī)構(gòu)統(tǒng)一分配給農(nóng)民。

這些由政府設(shè)立的信托機(jī)構(gòu)，大多既無金融牌照等合法身份，也無法對(duì)接金融資源，難以做大。因此，土地信托在這些地方談不上成功。

目前，從全國來看，土地流轉(zhuǎn)主要有幾種模式，分別是土地互換、土地出租、土地入股、宅基住房、股份合作等等。

從這些模式的運(yùn)行效果來看，無疑對(duì)土地流轉(zhuǎn)信托提供了參考價(jià)值。

潛在風(fēng)險(xiǎn)

在土地流轉(zhuǎn)信托中，究竟會(huì)面臨哪些風(fēng)險(xiǎn)？假如遇到風(fēng)險(xiǎn)，又該如何處置？

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些風(fēng)險(xiǎn)包括誠信風(fēng)險(xiǎn)、自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)、政策性風(fēng)險(xiǎn)、信托公司經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等等。

中信信托董事長蒲堅(jiān)認(rèn)為，土地信托并沒有法律壁壘，但有市場和自然的風(fēng)險(xiǎn)，比如今年小麥價(jià)格下降、自然災(zāi)害等，而在農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)制度還不完善的情況之下，就會(huì)出現(xiàn)問題。除此之外，假如農(nóng)民實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化之后，他們的土地信托權(quán)益如何變動(dòng)，目前也沒有明確的說法。但這些都不是土地信托制度本身可以解決的，應(yīng)由國家出面在制度和法規(guī)層面進(jìn)行完善。

他同時(shí)分析，理論上農(nóng)民是可以分享固定收益和未來的增值收益的，但一種模式按照市場化運(yùn)行，不能保證百分之百?zèng)]有風(fēng)險(xiǎn)，沒有人可以出面兜底。

當(dāng)然，因?yàn)橥恋匦磐心壳暗囊?guī)模比較小，下游的土地承包商又有相應(yīng)的抵押物，所以風(fēng)險(xiǎn)并不是很大。而目前信托公司也正在嘗試著跟外圍的農(nóng)資提供商進(jìn)行談判，萬一出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格是否可以降低等。

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融學(xué)院教授吳世亮曾經(jīng)撰文指出，鑒于我國土地制度的復(fù)雜性，應(yīng)該從國家層面進(jìn)行制度建設(shè)。

首先，土地信托必須進(jìn)行統(tǒng)籌，不可能以一家一戶的形式進(jìn)行，這個(gè)過程應(yīng)該找到一個(gè)合適的組織者，否則談判的成本既高，效果也有限。而從目前實(shí)踐當(dāng)中的土地信托案例來看，信托公司均是和當(dāng)?shù)卣献鏖_展業(yè)務(wù)。

其次，地方政府出面進(jìn)行土地信托，也會(huì)面臨一系列的難題。比如，土地信托在嫁接下游的產(chǎn)業(yè)鏈之后，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，為了讓信托關(guān)系長期持續(xù)進(jìn)行下去，政府勢必要給予流轉(zhuǎn)的企業(yè)一定的扶持和優(yōu)惠。但在地稅空間有限、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)地區(qū)財(cái)政有限的情況之下，地方政府在這方面的能力會(huì)受到較大限制。

所以，中國或許應(yīng)該學(xué)習(xí)當(dāng)年東西德國統(tǒng)一時(shí)候的經(jīng)驗(yàn)，由中央政府出面，在全國范圍內(nèi)，統(tǒng)一實(shí)施涉及土地信托制度的法律和稅收及補(bǔ)貼政策，以此來實(shí)現(xiàn)土地信托的全面及可持續(xù)。

資本下鄉(xiāng)

“三農(nóng)”一直期盼著知識(shí)下鄉(xiāng)、人才下鄉(xiāng)，這一次，或許真的等來了資本下鄉(xiāng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程的背景下，土地流轉(zhuǎn)信托，作為重要的金融工具，或?qū)⒂瓉硪粋€(gè)春天。

從“宿州項(xiàng)目”來看，已經(jīng)可以看出信托公司的大膽嘗試。根據(jù)中信信托的設(shè)想，長遠(yuǎn)看就是要做土地銀行（見圖2）。

具體的運(yùn)行模式是，農(nóng)戶將土地存入土地信托銀行，土地信托銀行為其提供土地憑證，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民擁有可攜帶資產(chǎn)、可攜帶的社會(huì)保障，使農(nóng)民自由遷徙成為可能。

土地信托銀行的銀行部設(shè)立土地信托，實(shí)現(xiàn)土地財(cái)產(chǎn)資本化，實(shí)現(xiàn)了土地所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)的有效分離。同時(shí)依托信托專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)資源和與政府溝通等方面優(yōu)勢，增加農(nóng)民談判地位，保障農(nóng)民利益實(shí)現(xiàn)。

土地信托銀行的銀行部和信托部實(shí)行嚴(yán)格的資產(chǎn)分離，土地信托實(shí)現(xiàn)農(nóng)村合作組織資產(chǎn)經(jīng)營和行政管理的分離，實(shí)現(xiàn)了受益人的固定收益和超額收益。

一位資深信托人士認(rèn)為，土地流轉(zhuǎn)信托未來會(huì)有三方面的延伸。

第一，條件成熟下，將對(duì)收益權(quán)做資產(chǎn)證券化，推出收益權(quán)憑證，該憑證可上市流通、可抵押融資，實(shí)現(xiàn)真正的財(cái)產(chǎn)權(quán)收入以及財(cái)產(chǎn)權(quán)流通帶來的溢價(jià)收入。

第二，為更多農(nóng)村小貸公司提供可能。受益權(quán)憑證可評(píng)估價(jià)值，為農(nóng)民貸款提供抵押。

第三，規(guī)?；?，土地信托銀行將成為可能。農(nóng)村用地、集體用地和建設(shè)用地都可以存進(jìn)土地銀行，并得到憑證。

資本是逐利的。但愿這一波可能興起的資本下鄉(xiāng)潮中，能夠給渴求資金的“三農(nóng)”帶來真正的幫助，帶來實(shí)在的利益，而不是一次“資本的剪刀差”！