農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓管理的思考

摘 要 隨著城市化建設(shè)步伐的加快，越來越多的農(nóng)村土地被征用，這意味著大量的農(nóng)居面臨拆遷，村民的安置問題亟待解決，在這樣的大背景下農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓應(yīng)運而生。

關(guān)鍵詞 農(nóng)轉(zhuǎn)居 公寓

近年來，農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓猶如雨后春筍般在新農(nóng)村的土地上拔地而起。它作為一種全新事物的出現(xiàn)，雖然迎合了農(nóng)村發(fā)展的需要，但新的問題也隨之而來，其中如何去管理的問題尤為突出。公寓小區(qū)需要有一套與其相適應(yīng)的管理模式，而它的特殊性又決定了它沒有可以完全參照的管理范本，因此用怎樣的方法對農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓進行管理已成為農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓管理現(xiàn)階段的主要問題?，F(xiàn)就以杭州市三墩鎮(zhèn)為例，對農(nóng)居公寓管理進行分析與探討。

一、農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓的現(xiàn)狀與存在的問題

三墩鎮(zhèn)是杭州市最早建成農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓的鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一。自2003年7月，第一個農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓——望月公寓建成交付使用以來，目前已有三壩雅苑、秀月家園、同仁家園等三處農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓先后投入使用。安置人口涉及包含三壩、蝦龍圩、羅家村在內(nèi)的若干個村，共計安置人口8318人，安置總面積達433848平方米。目前公寓存在以下普遍問題：

（一）小區(qū)環(huán)境差，秩序亂。小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的臟亂與嶄新的公寓樓形成極大的反差，顯得格外不協(xié)調(diào)。樓道內(nèi)、草坪上、行道路上……到處可以見到隨意丟棄的生活垃圾；裝修剩余材料隨處堆放，既占道又污染環(huán)境，其中某些涂料所散發(fā)出來的刺鼻氣味讓人難以忍受；原有的綠色植物也破壞嚴重。不僅僅環(huán)境被嚴重破壞，甚至部分住房及一些配套用房也被擅自更改結(jié)構(gòu)及用途。部分房東因自身需求，對自家的住房進行改動，例如在室外加裝圍護設(shè)備，影響了住房的整體美觀；為了方便出租和獲得更多租金，將整套房屋分割成多個單間，并增加廚房和廁所數(shù)量；地面停車庫通過改變其結(jié)構(gòu)當作住房出租以及用來開設(shè)各類商鋪等經(jīng)營性場所，而車輛則?？吭谛^(qū)路面上，導(dǎo)致秩序混亂。

（二）小區(qū)配套設(shè)施不齊全。農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓實質(zhì)上還停留在“農(nóng)”上，因此小區(qū)的各項公共設(shè)施的配套上與城市公寓小區(qū)有很大的區(qū)別。農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓的配套設(shè)施不齊全，主要有以下幾個方面：（1）小區(qū)周邊沒有大型購物區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場。（2）室外的健身器材少。（3）周邊沒有足夠的空間如小型廣場供老年人活動用。因此，無論是在生活上還是娛樂上，都給居民帶來了不便。

（三）小區(qū)沒有專業(yè)物管公司。目前，小區(qū)沿襲原有的村級管理體系，仍實行組別制，以小組為單位，組長為主要負責人，各項管理及服務(wù)工作的安排與開展均由社區(qū)負責，沒有專業(yè)的物管公司。實踐證明專業(yè)物管公司的管理方式對農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓不適用，如望月公寓曾在交付初期，聘請過專業(yè)的物業(yè)管理公司，而公司管理人員發(fā)現(xiàn)，城市物業(yè)管理制度在這樣一個全新的小區(qū)內(nèi)并不適用，各項工作得不到住戶們的配合，以致無法順利開展，無奈，一年后，物管公司便黯然離去，不再愿意管理這樣一個無利可圖且難管理的小區(qū)，同時別的物管公司也對該類小區(qū)望而生畏。

二、剖析問題存在的原因

影響農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓管理的因素眾多，主要有以下幾個方面：

（一）人多且雜，難以統(tǒng)一管理。因為安置回遷過程中是以區(qū)塊分批進行的，因此會出現(xiàn)兩種情況：一是原屬同一個社區(qū)的居民會被安置在不同的小區(qū)，如蝦龍圩村民被分別安置在望月公寓和秀月家園；二是同一個小區(qū)中存在著分屬不同社區(qū)的居民，如同仁家園中既居住著陸板橋社區(qū)的居民又存在著羅家村的居民。這兩種情況的出現(xiàn)均增加了管理上的難度。由于居民與各自的社區(qū)在行政、經(jīng)濟上都有密切的聯(lián)系，且各有各的管理體制，很難做到統(tǒng)一管理。同時，除了上述居住在此的本地居民外，還存在不少外地租房客。按照每人可分到50平方米標準計算，平均每戶約250平方米（一般為3套），于是出現(xiàn)了一種現(xiàn)象：自己住一套，另兩套用來出租。因此，大量外來人員出現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)，這些人員只與房東簽有普通的租房協(xié)議書，并沒有明確的條規(guī)來約束他們在小區(qū)內(nèi)的各項行為，也成為小區(qū)管理的一個難題。

（二）思想陳舊，禁錮不前。雖然大量農(nóng)村人員已從身份上由農(nóng)民轉(zhuǎn)變成為居民，但幾十年來的農(nóng)村觀念根深蒂固，農(nóng)民意識很難在短時間內(nèi)徹底改變。生活習慣，思想觀念都還處于不斷調(diào)整與適應(yīng)階段。之所以會出現(xiàn)拒交物管費現(xiàn)象，是因為在農(nóng)民的意識里從來就沒有交納物管費這一概念，他們不理解自己的房子為什么還要交錢讓別人管，且原有的農(nóng)舍不也沒交物管費而照樣住得舒適安穩(wěn)。對于擅自改動停車庫用途的現(xiàn)象，更是由于房東的小農(nóng)意識太強，認為自己的房子干什么全由自己說了算，從來就不考慮這樣做是否會影響到他人的生活和小區(qū)的整體美觀。小農(nóng)意識過強，公共意識淡泊，正是影響物管工作順利有效開展的最直接原因。

（三）公寓管理的特殊性。一、管理組織特殊性。農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓與城市公寓有著本質(zhì)上的區(qū)別：（1）農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓的建設(shè)主體是區(qū)建管中心或三墩鎮(zhèn)舊城改造指揮部，安置工作則以鎮(zhèn)政府為主。（2）安置戶對農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓沒有自主選擇權(quán)，包括對戶型的要求，小區(qū)的規(guī)劃等均沒有任何選擇的權(quán)力，而城市公寓是購房者自由選擇的。這兩點決定了農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓管理的特殊性，因此，小區(qū)目前采用自我管理組織。它與一般的專業(yè)物管公司相比，最大的區(qū)別在于農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓管理為非營利性組織，且物管費收取標準比城市公寓低得多，再加上部分住戶拒交物管費，所以，小區(qū)管理經(jīng)費嚴重不足，此不足部分的經(jīng)費當前均由社區(qū)支付。這部分費用全部來源于社區(qū)股份經(jīng)濟合作社，這意味著資金的調(diào)配必須征得全體股民的同意，而股民又極不情愿，最主要的原因有兩點：一是小區(qū)內(nèi)的股民分屬不同的合作社，難以確定資金到底該由哪一個合作社來承擔，如共同承擔，那又該怎樣分配；二是存在著大量的非股民即外來社會人員，包括租房客及買房客，如果股份經(jīng)濟合作社出錢，那就等同于他們不交錢也享受到與股民同等的服務(wù)，使股民心理產(chǎn)生極大的不平衡性。二、住房性質(zhì)特殊性。農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓屬于農(nóng)村安置房，與城市公寓有著本質(zhì)上的區(qū)別，因此農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓管理很難套用城市物業(yè)管理條例，如安置房用來干什么全由房東說了算，因此管理人員在面對擅自改動用房性質(zhì)的行為時也是束手無策。

三、思考與探索

通過分析問題存在的原因，不難看出，如果要管理好農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓，可以通過提高居住人的思想道德素養(yǎng)以及建立健全小區(qū)物業(yè)管理體制等方面著手。

（一）加大宣傳教育力度，營造良好的輿論氛圍。以人為本，人是小區(qū)的管理及被管理的主體，且人的思想主導(dǎo)人的行為，因此必須從思想上開展教育，轉(zhuǎn)變陳舊觀念。通過各種宣傳手段，如在小區(qū)內(nèi)張貼海報，發(fā)放宣傳單，懸掛橫幅等，廣泛宣傳管理中的相關(guān)法律法規(guī)以及有關(guān)政策，讓被管理者知道哪些該做，哪些不該做，做到心中有數(shù)?？梢远ㄆ陂_展小區(qū)間的聯(lián)誼活動，讓農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓中的居民與城市公寓的居民進行交流，通過接觸大都市，從思想上真正融入大城市。群策群力，諫言獻策，積極采納住戶們所提出的好的想法和好的建議，實現(xiàn)你管理，我監(jiān)督的雙向管理模式。

（二）完善公寓配套設(shè)施，實現(xiàn)優(yōu)越的居住環(huán)境。盡可能的增加健身器材，不論在種類還是數(shù)量上盡量滿足廣大住戶的鍛煉需求。充分利用小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房，通過辦理相關(guān)合法的手續(xù)，開設(shè)出商鋪來。在條件允許的范圍內(nèi)，離小區(qū)較近處，規(guī)劃出一塊供居民活動的場地即類似于文化廣場。

（三）加強組織隊伍建設(shè)，制定有效的管理機制。管理的基礎(chǔ)是有一支合法的強有力的管理隊伍，且管理者必定要有較強的責任意識。要加快設(shè)立小區(qū)的物業(yè)管理處，通過參照相關(guān)法律法規(guī)及因地制宜的方法制定一套適用于農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓的管理辦法，通過由鎮(zhèn)政府組建物業(yè)管理有限公司，并按各農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓的現(xiàn)狀，分設(shè)物業(yè)管理處，鼓勵及推選有能力、有為民服務(wù)意識的人加入到隊伍中來。同時，根據(jù)新小區(qū)重新組建社區(qū)居委會，除居民的股民身份保持不變外即股民身份仍屬原股份經(jīng)濟合作社，其他行政關(guān)系均轉(zhuǎn)入新組建的居委會中，并按新的社區(qū)居委會劃分新的居民小組，如以一個或幾個樓道劃分組。

（四）強化公寓管理措施，建立完善的管理制度。沒有規(guī)矩不成方圓，同樣有了管理團隊卻沒有制度保障，也是無法達到預(yù)期管理目標的。對于在小區(qū)周邊亂設(shè)的攤點可以進行統(tǒng)一管理，如條件允許，可辦理相關(guān)合法手續(xù)，一并開設(shè)在小區(qū)營業(yè)用房內(nèi)。對將停車庫或居住用房擅自改作他用的行為，要先對其進行教育、勸導(dǎo)，警告，對屢教不改者可通過行政執(zhí)法機關(guān)的介入，給予一定的處罰。對于拒交物管費的問題，是股民的可考慮通過有關(guān)程序，制定一套與股份分紅相掛鉤的辦法。

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