豐盛·花神閣項目發(fā)展研究報告

摘要：基于雨花軟件園的區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢以及軟件產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的優(yōu)勢，結(jié)合項目的市場環(huán)境研究探討豐盛·花神閣項目旅游業(yè)發(fā)展、商業(yè)發(fā)展的可能性，以期對項目發(fā)展方向進(jìn)行明確定位。

關(guān)鍵詞：豐盛·花神閣項目 旅游業(yè)發(fā)展 商業(yè)發(fā)展 方向定位

1 項目背景及性質(zhì)分析

雨花軟件園由雨花臺區(qū)委區(qū)政府于2008年8月成立，前身為雨花軟件產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)。位于南京城南部。

核心區(qū)規(guī)劃面積7.8平方公里，主要在繞城公路以內(nèi)，以緯九路為中心，輻射區(qū)規(guī)劃面積約40平方公里，過繞城公路和秦淮新河，從核心區(qū)整體向南推進(jìn)。這里已入駐中興通訊、華為軟件、中國普天、東軟研發(fā)、新華科技、富士通、蘇豪科技、華博科技、中軟華通、豐盛軟件園等大型企業(yè)，已經(jīng)基本形成了軟件產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的態(tài)勢。

項目概況：項目周邊環(huán)鄰浡泥國王墓、文萊風(fēng)情園及菊花臺公園等風(fēng)景秀麗的景區(qū)及眾多高科技企業(yè)，一號線小行地鐵站、一號線南延線寧丹路地鐵站距項目咫尺之遙。主要不利影響為東北角的殯儀館。

殯儀館影響分析：殯儀館位于到達(dá)項目必經(jīng)之路上，對游玩者心情多少產(chǎn)生一定負(fù)面影響。如果項目旅游主體標(biāo)志性建筑高度過高，登高望遠(yuǎn)時殯儀館觸目可及，對游玩者心情、視覺、心理上均會產(chǎn)生一定的影響。根據(jù)地塊的風(fēng)玫瑰圖，地塊處以東北風(fēng)和東南風(fēng)居多，會產(chǎn)生一定不利影響。

項目性質(zhì)：本項目為雨花軟件園內(nèi)的旅游地產(chǎn)+商業(yè)用途項目，作為豐盛集團(tuán)大體量地塊整體開發(fā)的組成部分，要求在符合旅游局旅游景點(diǎn)建設(shè)要求的前提下，通過商業(yè)的建設(shè)獲取一定效益，并可考慮為后續(xù)建設(shè)的單身公寓內(nèi)的白領(lǐng)群體形成一定商業(yè)配套。

本地塊的性質(zhì)屬于旅游用地，先天就限制了地塊的其他開發(fā)用途。其他旅游地產(chǎn)開發(fā)不同的是，本項目的定位導(dǎo)向首先需要考慮我們是追求效益還是追求公益。我們是要做迎合政府市政形象做純粹的旅游風(fēng)景度假區(qū)？還是站在盈利的角度，追求項目的整體運(yùn)營效益？

2 項目旅游業(yè)發(fā)展思考

雨花臺區(qū)旅游局原規(guī)劃中，旅游能夠?qū)崿F(xiàn)很可觀的經(jīng)濟(jì)效益。按年接待量10萬人次游客計算，門票收入約為200萬，每位游客再另外消費(fèi)50元，可增加500萬營業(yè)額，20%的利潤，則年收入100萬元。僅來自游客的年純收入達(dá)300萬元。

項目案例參考：

浡泥國王墓

項目現(xiàn)狀：浡泥國王墓是國家級文物保護(hù)單位，國家AA級旅游景區(qū)。由于知名度不高，每年游客人數(shù)很少。據(jù)了解，游客多是文萊風(fēng)情莊園的用餐顧客，每天10余人左右，高峰期僅20余人，遠(yuǎn)達(dá)不到預(yù)測的年接待25萬人次的數(shù)量。

菊花臺公園

項目現(xiàn)狀：現(xiàn)為免費(fèi)開放，少人問津，成為附近民工的休息場所。

閱江樓

項目簡介：整體成“L”型，主翼面北，次翼面西，兩翼均可觀賞長江風(fēng)光。主樓在兩翼的犄角處，外四內(nèi)三，共計七層，總高度為51米，總建筑面積5000多平方米。門票30元。

投資額：閱江樓的總造價6000多萬元，加上改造周圍環(huán)境的投資，總投資達(dá)1.2億元。

實(shí)現(xiàn)目的：要打造一個休閑性的標(biāo)志景點(diǎn)，且具備一定的歷史文化內(nèi)涵，可打造包含現(xiàn)代時尚元素的雕塑，以現(xiàn)代化的胸襟包容歷史。

明確主題：明確圍繞花或花神主題進(jìn)行旅游景點(diǎn)的建設(shè)。這有利于配合政府工作，提升雨花臺區(qū)的形象，加快城市化步伐，實(shí)現(xiàn)項目的社會效益。

保證盈利：將項目旅游部分和商業(yè)部分作為一個整體來看，不局限于旅游景點(diǎn)的盈利。為增加商業(yè)人氣，此處不宜設(shè)置門票門檻。

3 商業(yè)發(fā)展研究

市場需求：小長假增多，城市中短期休閑度假需求被放大；生活壓力及空間等因素也加大休閑度假的消費(fèi)需求釋放；越來越多的商務(wù)活動選擇在優(yōu)越自然環(huán)境中；雨花區(qū)南部景觀帶聯(lián)動區(qū)域內(nèi)休閑消費(fèi)習(xí)慣。

市場競爭：遠(yuǎn)郊農(nóng)家樂，自然景區(qū)，借助自然條件形成系列休閑度假產(chǎn)業(yè)；遠(yuǎn)郊高檔度假區(qū)，包括餐飲、住宿、會晤及舉辦婚禮；城區(qū)中主題公園，自然環(huán)境良好，提供包含燒烤等聚會活動條件；城區(qū)中商務(wù)會所，主題定位鮮明，提供餐飲、聚會的場所；軟件基地中公共配套設(shè)施及各自園區(qū)中的餐飲等休閑配套。

商業(yè)格局展望：

南京商業(yè)規(guī)劃，南京將在2010年前完成2個市級商業(yè)中心，6個商業(yè)副中心，本地區(qū)在火車南站商圈的輻射范圍中，但是火車南站的商圈正在發(fā)展當(dāng)中。

市級商業(yè)中心2個：新街口、河西商業(yè)中心。

市級副商業(yè)中心6個：湖南路、夫子廟、火車南站、江寧新市區(qū)、浦口新市區(qū)、仙林新市區(qū)。

地區(qū)級商業(yè)中心27個：中央門、瑞金路、邁皋橋、安德門、石門坎等。

周邊商業(yè)狀況：項目周邊現(xiàn)有商業(yè)可劃分為以下幾個區(qū)域：安德門區(qū)域、卡子門區(qū)域、鐵心橋區(qū)域項目地。

安德門區(qū)域：以服務(wù)雨花新村街道及周邊區(qū)域為主，

商業(yè)布局較為雜亂。

卡子門區(qū)域：寧南區(qū)域較為成熟的商圈，聚集大量的建材家具專業(yè)市場和汽車4S店集群，依托未來建成的南京南站，擁有著較好的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

鐵心橋區(qū)域：鐵心橋距離本項目較遠(yuǎn)，在商業(yè)規(guī)劃上也缺乏重大利好，僅在寧丹路南端上有少量汽車配件，對

本項目影響不大。

商業(yè)環(huán)境小結(jié)

經(jīng)過對項目商業(yè)環(huán)境的分析，我們可以判斷：

火車南站商圈將會是城南的區(qū)域商業(yè)中心，項目不存在成為區(qū)域商業(yè)中心的市場機(jī)會。區(qū)域內(nèi)零散分布的大小商圈均提供著社區(qū)服務(wù)功能，區(qū)域內(nèi)居民的日常生活需求基本可以滿足。

區(qū)域內(nèi)沒有特色的常規(guī)商業(yè)業(yè)態(tài)將面臨著經(jīng)營慘淡的危險。

花卉市場投資回報期短，但盈利總額低，不足以支撐整個項目實(shí)現(xiàn)盈利，所以不作為主力業(yè)態(tài)推薦。

4 項目發(fā)展方向定位

通過對項目所處區(qū)位、資源條件、當(dāng)前現(xiàn)狀的研究，并結(jié)合項目的市場環(huán)境研究，我們對本項目形成如下基本認(rèn)知：項目周邊雖具有良好的生態(tài)環(huán)境及通達(dá)的交通條件，且與雨花臺及浡泥國王墓等旅游資源相距較近，但作為2A級風(fēng)景區(qū)進(jìn)行發(fā)展，由于不具備突出的旅游賣點(diǎn)，無法有效吸引游客流量，只能停留在初級的門票經(jīng)濟(jì)階段?？梢?，本項目的發(fā)展若針對觀光旅游客群市場則基本不具備市場立足點(diǎn)。本項目應(yīng)以休閑型旅游搭建平臺，來帶動景區(qū)內(nèi)餐飲、娛樂等商業(yè)的發(fā)展，達(dá)到項目整體盈利的目的。

項目周邊其他社區(qū)商業(yè)配套體量大，因此無法進(jìn)行社區(qū)商業(yè)配套的發(fā)展；受火車南站——卡子門商圈競爭及項目自身規(guī)模不大、體量有限的影響，也無法進(jìn)行區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展。針對不斷發(fā)展的軟件園區(qū)，對其內(nèi)高層次、高素質(zhì)人群進(jìn)行業(yè)態(tài)發(fā)展，發(fā)展針對年輕人的主題餐飲與針對商務(wù)消費(fèi)的休閑娛樂是項目發(fā)展的一個方向。

本項目在總體方向發(fā)展上應(yīng)主動鎖定客群，為目標(biāo)客群度身定制服務(wù)。借地利之勢，瞄準(zhǔn)雨花軟件園內(nèi)數(shù)量巨大的高端消費(fèi)群，必然具有一定的市場基礎(chǔ)。主動鎖定目標(biāo)客群，對于商業(yè)業(yè)態(tài)甄別上具有較強(qiáng)的針對性，也利于未來商業(yè)的長久發(fā)展。

通過項目市場環(huán)境及自身資源的分析，本項目依托旅游客群可能產(chǎn)生的旅游商業(yè)效益微乎其微。同時，單純依托“朝九晚五”的園區(qū)客群，其所能產(chǎn)生的商業(yè)效益并不能滿足項目生存發(fā)展的需要。因此，對本項目的界定也不是簡單的軟件園商務(wù)配套，而應(yīng)以業(yè)態(tài)的復(fù)合性擴(kuò)大其輻射力，放眼南京乃至國際化。

根據(jù)前述定位理念，對項目的性質(zhì)進(jìn)行拔高，打造項目的獨(dú)特性，合理植入“世界性花神”方向的愛情主題、浪漫氣質(zhì)，并融合進(jìn)軟件園朝氣蓬勃的年輕活力來進(jìn)行標(biāo)志性建筑物及商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置，是項目發(fā)展的關(guān)鍵性所在。

依據(jù)上述發(fā)展思路，決定了項目在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，應(yīng)在突出項目旅游地標(biāo)及特色主題性的前提下，注重強(qiáng)化商業(yè)用途方向上的特色性，以擴(kuò)大項目的商業(yè)輻射力以及商業(yè)發(fā)展的持久生命力。由此將理念與業(yè)態(tài)實(shí)際發(fā)展想結(jié)合，達(dá)到統(tǒng)其神而貫其形的結(jié)果。

5 規(guī)劃方案示意

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