房地產(chǎn)市場(chǎng)健康體系研究

摘要：近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，逐步成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了重要貢獻(xiàn)。因此，為了保證我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，構(gòu)建一套完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康體系，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下很有必要。本文就這一問(wèn)題，提出了自己的看法。

關(guān)鍵詞：健康體系 房地產(chǎn)市場(chǎng)住房保障體系 預(yù)售制度

1 房地產(chǎn)市場(chǎng)健康現(xiàn)狀描述

“健康”原本用來(lái)形容人的身體和精神方面的良好狀態(tài)，是人生最寶貴的財(cái)富。同樣的，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，良好的市場(chǎng)機(jī)制和穩(wěn)定的外部環(huán)境對(duì)其發(fā)展至關(guān)重要。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的最新增長(zhǎng)點(diǎn)，它為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)做出了相當(dāng)大的貢獻(xiàn)。此外在開發(fā)投資上，房地產(chǎn)業(yè)的投資潛力也是很大的，目前在投資結(jié)構(gòu)當(dāng)中，價(jià)格走勢(shì)逐漸趨于穩(wěn)定?？傮w來(lái)說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況良好。但需要注意的是，一些不利因素仍然存在，如果處理不當(dāng)，很可能會(huì)影響到原本良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。具體來(lái)看，影響我國(guó)房地產(chǎn)健康的狀況的因素主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：①城市化發(fā)展水平。隨著城市化發(fā)展進(jìn)程的逐步加快，越來(lái)越多的人口涌進(jìn)城市，居民對(duì)住房的需求也越來(lái)越大。同時(shí)，隨著我國(guó)居民消費(fèi)水平的進(jìn)一步提高，他們對(duì)住房質(zhì)量和房產(chǎn)服務(wù)水平的要求也更為嚴(yán)格。②流動(dòng)人口的增加。隨著我國(guó)流動(dòng)人口數(shù)量的大幅增加，相應(yīng)地對(duì)住宅的需求量也進(jìn)一步激增，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康狀況產(chǎn)生了一定影響。③城市改造。在改造環(huán)節(jié)，通過(guò)對(duì)舊城建造，原有的城區(qū)住房結(jié)構(gòu)也發(fā)生了相應(yīng)改變，居民住房面積進(jìn)一步擴(kuò)大，也在影響著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康狀況。④改革與市場(chǎng)發(fā)展。在深化改革的過(guò)程中，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，建筑行業(yè)發(fā)展的逐步穩(wěn)定，勢(shì)必會(huì)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)造成影響。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)健康的內(nèi)涵

所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)健康是相對(duì)而言的，受我國(guó)地區(qū)發(fā)展水平的限制，各地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況差別明顯，同時(shí)還處于一個(gè)不斷變化發(fā)展的體系當(dāng)中，隨著市場(chǎng)的發(fā)展各階段都呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)，通過(guò)對(duì)比不同地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的情況，結(jié)合影響房地產(chǎn)發(fā)展的因素來(lái)看，房地產(chǎn)健康就是指在一定時(shí)期內(nèi)，通過(guò)綜合各個(gè)影響因素，如房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模、整體結(jié)構(gòu)、戰(zhàn)略目標(biāo)和發(fā)展方向等，進(jìn)行整體性的把握，通過(guò)協(xié)調(diào)和調(diào)整各因素間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展?？偠灾粋€(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)必須能夠容納足夠數(shù)量的競(jìng)爭(zhēng)主體，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

首先，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，健康是一種和諧穩(wěn)定的理想狀態(tài)，根據(jù)健康程度，可將房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康狀況分為健康和不健康，而健康狀態(tài)又可以分為基本健康和非常健康；不健康狀態(tài)又可以分為輕度不健康、重度不健康以及嚴(yán)重不健康。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)處于嚴(yán)重不健康狀態(tài)，再加上處理措施不當(dāng)，則房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)陷入市場(chǎng)危機(jī)，對(duì)今后的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展造成不良影響。此外還要注意，絕對(duì)健康狀態(tài)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)說(shuō)是不存在的。其次，一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有一個(gè)顯著特征，即實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，既能保證當(dāng)前形勢(shì)下的市場(chǎng)需求，又能把眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，合理規(guī)劃，統(tǒng)籌兼顧，正確處理資源、人口和環(huán)境的關(guān)系，為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。最后，房地產(chǎn)市場(chǎng)還具有很強(qiáng)的區(qū)域性特征，因此各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康狀況和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)存在一定程度的差異。針對(duì)不同地區(qū)的發(fā)展情況和未來(lái)趨勢(shì)，各個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展策略要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，并根據(jù)實(shí)際需求不斷補(bǔ)充和完善。因此，一個(gè)健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，必須具備良好的外部基礎(chǔ)，即穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境和運(yùn)行機(jī)制，房產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是評(píng)價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康與否的重要標(biāo)志，評(píng)價(jià)指標(biāo)主要由經(jīng)濟(jì)、人民生活、環(huán)境三方面組成。只有適應(yīng)了這三方面發(fā)展的需求，才能建立起和諧穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康體系。

3 房地產(chǎn)市場(chǎng)健康概念的特征

根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康的內(nèi)涵，筆者分析了房地產(chǎn)健康的基本特征，具體來(lái)說(shuō)，可以分為以下四點(diǎn)：

3.1 系統(tǒng)性：影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素眾多，既有外部原因，如城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、政策變化以及土地供應(yīng)情況等；又有內(nèi)部原因，如開發(fā)商的整體實(shí)力和購(gòu)房者的心理等。同時(shí)這些因素相互獨(dú)立，彼此影響，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了重大影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)健康體系是一個(gè)綜合的結(jié)構(gòu)系統(tǒng)，在分析時(shí)，要考慮全面，分清主次，抓好重點(diǎn)，將它們置于一個(gè)完整的系統(tǒng)當(dāng)中。

3.2 動(dòng)態(tài)性：房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)價(jià)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)并不是一成不變的，因此在評(píng)價(jià)過(guò)程中，必須根據(jù)實(shí)際情況，及時(shí)作出相關(guān)調(diào)整。并在此過(guò)程中，不斷補(bǔ)充和完整房地產(chǎn)市場(chǎng)健康體系的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

3.3 區(qū)域性：我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展受區(qū)域性影響很大，不同地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)值和發(fā)展情況存在明顯差異。同樣的，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康體系建設(shè)也具有區(qū)域性特點(diǎn)，一些東部沿海地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)往往起步較早，基礎(chǔ)雄厚。

3.4 相對(duì)性：對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，所謂健康與否，是就評(píng)價(jià)的對(duì)象來(lái)說(shuō)的，并不絕對(duì)。因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康體系而言，研究對(duì)象必須統(tǒng)一固定，前后一致，否則會(huì)影響房地產(chǎn)評(píng)價(jià)的結(jié)果。

4 構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康體系的反思和對(duì)策

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著產(chǎn)權(quán)不明晰、融資渠道單一以及保障性住房分配不合理等種種問(wèn)題，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)前形勢(shì)，筆者從以下幾個(gè)方面提出了建設(shè)性意見：

4.1 走出“土地財(cái)政”困境，改革土地稅收政策。土地是發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的根本所在，是進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，不可避免的會(huì)涉及到土地產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商在實(shí)施開發(fā)時(shí)，常因房地產(chǎn)資源的分配和產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題引發(fā)糾紛。中國(guó)的人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)決定著當(dāng)前住房高增長(zhǎng)的需求，但由于土地財(cái)政的普遍存在，由土地帶來(lái)的稅收占地方預(yù)算收入的比重過(guò)大，造成了國(guó)民收入分配結(jié)構(gòu)不合理，抑制民間投資，不利于市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。同時(shí)，土地財(cái)政還造成了房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)過(guò)高，嚴(yán)重威脅著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。為了構(gòu)建我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康體系，必須從根源上解決房?jī)r(jià)過(guò)高和增長(zhǎng)過(guò)快問(wèn)題，即調(diào)整地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，推動(dòng)稅收結(jié)構(gòu)多元化，盡快開征物業(yè)稅。

4.2 調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，建立健全住房保障體系。保障性住房是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題、社會(huì)問(wèn)題一項(xiàng)重要舉措，住房保障的落實(shí)有助于社會(huì)和諧，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。我國(guó)保障性住房制度自建立發(fā)展至今，已然取得了不少的成績(jī)，但由于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展階段及漸進(jìn)式體制改革的路徑限制，在制度建設(shè)方面還非常不完善。

2008年以前，我國(guó)保障性住房的建設(shè)總體上呈現(xiàn)“類型少、供應(yīng)量少、覆蓋面小、供求矛盾大”的特點(diǎn)，保障性住房不僅在融資上相當(dāng)困難，而且一些配套支持發(fā)展嚴(yán)重滯后，再加上地價(jià)上漲和地方政府對(duì)土地出讓收入的依賴，保障性住房土地供應(yīng)也難以保證，保障性住房機(jī)構(gòu)建設(shè)落后，分配不合理等一系列問(wèn)題，使得我國(guó)保障性住房建設(shè)一直飽受詬病。2008年以后，保障性住房這一重要供給，到目前擴(kuò)充了大量的公共租賃住房、限價(jià)商品房以及各類棚戶區(qū)改造的多方面供應(yīng)體系。

4.3 完善預(yù)售制度，拓展融資渠道。我國(guó)現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度存在著諸多問(wèn)題。首先，預(yù)售制度使得房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的門檻過(guò)低，刺激了非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖動(dòng)；其次，商品房質(zhì)量無(wú)法得到切實(shí)保證，商品房預(yù)售制度導(dǎo)致開發(fā)商和購(gòu)房者嚴(yán)重信息不對(duì)稱，消費(fèi)者對(duì)于所購(gòu)房屋綜合信息的掌握處于絕對(duì)劣勢(shì)地位，消費(fèi)者在商品房質(zhì)量達(dá)不到預(yù)先要求的情況下也不得不違心接受；第三，有些開發(fā)商利用商品房預(yù)售變相進(jìn)行非法集資活動(dòng)，例如通過(guò)收取定金、誠(chéng)意金或認(rèn)購(gòu)等方式損害消費(fèi)者利益。以上存在的這些問(wèn)題都是由于現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度存在缺陷所致。雖然商品房預(yù)售制度存在很多弊端，但是驟然取消期房預(yù)售制度，必將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生過(guò)大的沖擊，在目前房地產(chǎn)融資渠道比較單一和房?jī)r(jià)居高不下的情況下，必須要通過(guò)軟著陸才能保障消費(fèi)者的權(quán)益，避免金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性發(fā)展。因此本文認(rèn)為商品房預(yù)售制度的廢除還不合時(shí)宜，必須改革完善現(xiàn)行商品房預(yù)售制度，充分發(fā)揮政府職能，進(jìn)一步完善預(yù)售監(jiān)管措施，加強(qiáng)監(jiān)管。也是商品房銷售方式實(shí)現(xiàn)逐步轉(zhuǎn)型，平穩(wěn)過(guò)渡的必要手段。

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