從“蛋糕”到“圈地”

養(yǎng)老地產(chǎn)的山東樣本

坐落在青島市嶗山區(qū)的青島新華錦國(guó)際頤養(yǎng)中心是山東最早的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目之一，項(xiàng)目總投資約3億元，共27層，其中分4層公共配套設(shè)施和23層住宅，總建筑面積14000余平方米。所有服務(wù)人員全部大專以上學(xué)歷，管理人員均赴日經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，并取得日本政府承認(rèn)的頤養(yǎng)資格證書；硬件設(shè)施也很棒，所有房間豪華精裝，網(wǎng)點(diǎn)部分設(shè)專屬餐廳、健身房、閱覽室、美發(fā)室等。同時(shí)不定期組織開展文化娛樂活動(dòng)和健康講座，如果有意向，新華錦甚至可以安排您到國(guó)外旅游。

當(dāng)然，高端的頤養(yǎng)價(jià)格不菲。據(jù)了解，目前新華錦主要有三種入住模式，會(huì)員可以一次性繳納一定金額的入住保證金，免費(fèi)享受中心的居住、餐飲、文化娛樂、康體健身、旅游等各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容。也可繳納部分入住保證金（20萬元起），每月繳納相應(yīng)的服務(wù)管理費(fèi)。再就是按照月住和年住的形式，按月或按年繳納相關(guān)費(fèi)用入住中心，無需繳納入住保證金。

據(jù)了解，目前省內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)有十余家，除新華錦外，煙臺(tái)御花園老年公寓、濰坊多利達(dá)養(yǎng)生公館等養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目也采取類似的會(huì)員制。

與傳統(tǒng)老年公寓不同，這些養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)面積都超過了100畝以上，配有公寓、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、家政服務(wù)、療養(yǎng)娛樂設(shè)施，甚至還有老年大學(xué)。而老年人在繳納一定比例會(huì)員費(fèi)或者“保證金”、“管理費(fèi)”后，便可以免費(fèi)入住。而這筆資金最低為25萬元，最多則為300萬元。

青島新華錦國(guó)際頤養(yǎng)中心副總經(jīng)理黎權(quán)說，繳納的133萬元“保證金”，“會(huì)員離開或者離世時(shí)，這個(gè)保證金是全額退還的，我們會(huì)在老年公寓和老人之間尋找一個(gè)第三方，如果老人去世，保證金會(huì)退給第三方?！崩铏?quán)說，一般而言，第三方就是老人的監(jiān)護(hù)人，或者子女。如果入住老人不愿意一次性繳納百余萬的保證金，也可以按照每月6000元起的服務(wù)保證金繳納，但這筆錢在退住時(shí)，不退還。對(duì)于這種方式是否為鼓勵(lì)老人一次性繳納保證金時(shí)，黎權(quán)并未正面給予答復(fù)。

山東省老齡工作委員會(huì)辦公室副巡視員王照奎表示，過去一個(gè)老年公寓投資上千萬，甚至上億，如果傳統(tǒng)租床回本，可能需要幾十年才能收回本金。如果按照上述方式，養(yǎng)老社區(qū)的投資方可以在短期內(nèi)回籠資金，甚至可以在老人居住的時(shí)間內(nèi)，再將這筆資金進(jìn)行新的投資，不僅是良好的集資方式，也可以獲得客觀的投資回報(bào)。

值得注意的是，省老齡辦有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前這種養(yǎng)老新模式仍缺少必要的金融管理政策。據(jù)了解，在我省5月28日出臺(tái)的《山東省人民政府關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》中，曾要求支持保險(xiǎn)資金投資建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，健全養(yǎng)老服務(wù)金融產(chǎn)品，但具體實(shí)施措施仍在制定當(dāng)中。

“如果這些企業(yè)倒閉，老年人可以憑借居住的房產(chǎn)來維權(quán)，但問題是這些房產(chǎn)的所有權(quán)不屬于老人，因此風(fēng)險(xiǎn)問題仍值得關(guān)注?！笔±淆g辦一位負(fù)責(zé)人表示。

以“養(yǎng)老”之名“圈地”？

隨著近兩年政策的不斷傾斜和刺激，養(yǎng)老地產(chǎn)由徘徊觀望迅速進(jìn)入沸騰期。大大小小的各類企業(yè)都對(duì)這塊蛋糕垂涎不已。據(jù)行業(yè)知情人士透露，目前中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)約4萬億元人民幣，而到2030年有望增加至13萬億元。“因此，目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的格局形成了保險(xiǎn)系、央企系、房企系三足鼎立的格局，而僅房企系中，就有逾30家企業(yè)已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)拓展養(yǎng)老地產(chǎn)，全國(guó)投資規(guī)模已超過千億元。”

養(yǎng)老地產(chǎn)真的如此“沸騰”嗎？

今年4月，北京長(zhǎng)青國(guó)際老年公寓有限公司八成股權(quán)被掛牌出售。該公司為北京城建與中國(guó)紅十字基金會(huì)所有。其開發(fā)的項(xiàng)目有北京曜陽國(guó)際老年公寓。2012年北京長(zhǎng)青虧損5042.7萬元，2013年虧損4926.1萬元。

這只是國(guó)內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)虧損的一個(gè)縮影。因?yàn)槿胱÷适潜ＷC養(yǎng)老地產(chǎn)盈利與否的決定性條件。一般來說，養(yǎng)老院入住率要達(dá)到70%～80%，才能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。而在國(guó)內(nèi)，目前入住率良好的機(jī)構(gòu)很少。

“由于養(yǎng)老地產(chǎn)更貼近商業(yè)，考驗(yàn)的是運(yùn)營(yíng)能力，而且由于回款速度較慢，對(duì)企業(yè)的資金鏈也是考驗(yàn)。又因?yàn)閲?guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)無融資渠道，這對(duì)投資企業(yè)壓力相當(dāng)大?！蹦辰鹑跈C(jī)構(gòu)地產(chǎn)金融部負(fù)責(zé)人告訴記者。

值得注意的是，不少知名房企人士坦言，當(dāng)今各類資本一窩蜂鉆進(jìn)養(yǎng)老行業(yè)，也并不是一件好事。如今，國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)可謂魚龍混雜，一些企業(yè)從事的養(yǎng)老地產(chǎn)更像是一場(chǎng)以養(yǎng)老為名的“圈地運(yùn)動(dòng)”，而如何為養(yǎng)老地產(chǎn)找準(zhǔn)發(fā)展方向，業(yè)界也是眾說紛紜。

一位不愿透露姓名的某地產(chǎn)知名人士透露，在住宅、商業(yè)等地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控的同時(shí)，國(guó)家對(duì)帶有公益性質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)往往具有一定的政策支持，一些開發(fā)商趁機(jī)鉆政策的漏洞，借發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)為名，實(shí)則圈地賺錢。還有一些保險(xiǎn)業(yè)投資的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，打著養(yǎng)老的名義向政府要求劃撥土地，卻暗自“以租代售”獲取利潤(rùn)，這些都是開發(fā)商“掛羊頭賣狗肉”的行為。

全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng)陳寶存表示，他了解到有個(gè)項(xiàng)目，拿了6000畝地，總共卻只設(shè)計(jì)了60個(gè)養(yǎng)老公寓床位，很明顯的“掛羊頭賣狗肉”。

對(duì)此，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，在土地價(jià)格日益走高的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)成為開發(fā)企業(yè)“圈地運(yùn)動(dòng)”的工具。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，為了照顧好老人衣食住行，養(yǎng)老地產(chǎn)一般很小，300畝已屬很多。但在中國(guó)，建300畝養(yǎng)老地產(chǎn)，往往拿1000畝地，剩余700畝做配套和住宅開發(fā)，整體實(shí)現(xiàn)盈利。

尚無成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式

在盈利難的現(xiàn)實(shí)之下，不少所謂的養(yǎng)老項(xiàng)目其實(shí)另有目的。業(yè)內(nèi)知情人士透露，對(duì)于養(yǎng)老項(xiàng)目來說，投資回報(bào)周期長(zhǎng)，很多開發(fā)商為了快速回籠資金，打著養(yǎng)老的幌子拿地，實(shí)際上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。因?yàn)檎嬲酿B(yǎng)老地產(chǎn)，應(yīng)該稱為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，其核心內(nèi)容并非開發(fā)，而是服務(wù)。

保利地產(chǎn)相關(guān)人士告訴記者，“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”看上去很美，但通往美麗前景的道路并不順暢。巨大的投入和緩慢的收益，使得養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須依靠國(guó)家配套政策的大力支持。在國(guó)外，政府會(huì)在稅收、土地取得、貸款等方面對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)給予一定的優(yōu)惠，而我國(guó)目前無論是市場(chǎng)環(huán)境還是政策、標(biāo)準(zhǔn)的配套都難以支撐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。

據(jù)悉，由于開發(fā)商的主要盈利點(diǎn)還是獲取廉價(jià)土地，通過一定時(shí)間的持有，等待土地的升值，而在概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑工程、營(yíng)銷、銷售等環(huán)節(jié)都可長(zhǎng)期采用外包模式，全程的分段外包不利于開發(fā)商建立和磨合運(yùn)營(yíng)能力。

某股份制銀行房地產(chǎn)金融事業(yè)部相關(guān)人士透露，上海周邊某樓盤在開盤時(shí)主打全齡化養(yǎng)老品牌，社區(qū)內(nèi)建有各種老人服務(wù)設(shè)施，并且配套相應(yīng)的服務(wù)，是個(gè)典型的全齡化養(yǎng)老社區(qū)。但是沒過幾年，配套服務(wù)就無法持續(xù)了。主要是由于老年人在全齡化社區(qū)內(nèi)比例比較小，無法覆蓋設(shè)施、服務(wù)的維護(hù)成本，最終導(dǎo)致了軟硬件配套的全面收縮。

“這樣一來，所謂的養(yǎng)老社區(qū)和普通社區(qū)就沒有什么區(qū)別了。”她表示，“如果缺乏對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期投入，養(yǎng)老地產(chǎn)很容易淪為開發(fā)商的一個(gè)噱頭。”

所以，“中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的最大問題，從開發(fā)商的角度來講，就是開發(fā)商在開發(fā)的過程中并沒有想好開發(fā)模式和經(jīng)營(yíng)模式；從開發(fā)模式來講，養(yǎng)老地產(chǎn)，除了房子設(shè)計(jì)會(huì)更加適合老年人，更主要的是依賴服務(wù)和配套設(shè)施，不僅要有醫(yī)療、交通等配套設(shè)施，還要有精神上的配套設(shè)施；從產(chǎn)業(yè)的角度來看，養(yǎng)老地產(chǎn)更多的是一個(gè)小社會(huì)，老百姓的觀念需要轉(zhuǎn)變，不要覺得我去養(yǎng)老院就是低人一等?！?上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示。

“因此，盡管地產(chǎn)業(yè)已看到養(yǎng)老地產(chǎn)的商機(jī)，但一個(gè)成熟的、可持續(xù)且能復(fù)制推廣的商業(yè)模式，目前還沒有看到。”嚴(yán)躍進(jìn)直言道。

有房地產(chǎn)專業(yè)人士告訴記者，在計(jì)劃開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的上百家企業(yè)中，真正能做好的不到10%，另外有60%的企業(yè)根本沒有想好自己要做什么?！拔覀儧]有專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，沒有專門的為養(yǎng)老地產(chǎn)提供養(yǎng)老服務(wù)的機(jī)構(gòu)，還是照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式來運(yùn)營(yíng)，這怎么可能成功呢？”

互助互盈樂于助人

機(jī)場(chǎng)售票處：2014年5月9日周五下午17：50分左右，有位東北口音的旅客帶著一位兒童急匆匆的跑到售票柜臺(tái)，到柜臺(tái)就很焦急的表示要買機(jī)票，售票員江寧接待了旅客，并且耐心細(xì)心的詢問旅客想購(gòu)買的行程，旅客要購(gòu)買馬上就能乘機(jī)的航班去延吉，經(jīng)過訂票系統(tǒng)的查詢，當(dāng)天已經(jīng)沒有去延吉的航班，并且最后一班山航的航班也剛剛截止辦理登機(jī)牌。售票員向旅客說明了航班的情況，并且給旅客查詢當(dāng)天轉(zhuǎn)機(jī)航班到延吉，因?yàn)闀r(shí)間太晚，當(dāng)天沒有航班轉(zhuǎn)機(jī)能到達(dá)延吉，售票員建議旅客坐第二天的直飛航班到延吉。旅客懇求售票員一定要幫個(gè)忙，因?yàn)榧依镉屑笔?，母親病危，今天一定要趕回延吉，售票員看出旅客的焦?fàn)幒捅瘋谑橇⒖虛芡酥禉C(jī)主任柜臺(tái)的電話，把旅客的特殊情況進(jìn)行了說明，并且旅客也沒有托運(yùn)行李，經(jīng)值機(jī)主任同意后，在不影響其他旅客和航班正常起飛的情況下，可以接受這兩位旅客，為了節(jié)省時(shí)間，售票員江寧和許明敏分工為旅客辦理了機(jī)票業(yè)務(wù)，在辦理過程中聽到父子倆的對(duì)話，父親眼里含著淚水告訴兒子奶奶病危了，售票員以最短的時(shí)間出完機(jī)票，帶領(lǐng)旅客去值機(jī)主任柜臺(tái)換好登機(jī)牌，并帶著旅客快速的通過安檢，旅客感謝的眼神已經(jīng)勝過千言萬語。雖然只是一個(gè)小小的幫助，不僅提高航班的收益率，對(duì)旅客來說更是一種人性化的服務(wù)。