“以房養(yǎng)老”要經(jīng)歷多少坎？

備受關注的“以房養(yǎng)老”政策終于落地了——日前，中國保監(jiān)會下發(fā)意見，鼓勵保險公司開展住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，試點時間為2年，地區(qū)為北京、上海、廣州和武漢，自2014年7月1日起實施。

問題是，目前這一保險產(chǎn)品如何設計還沒有眉目。而且，自去年政府提出將試點“以房養(yǎng)老”以來，老百姓關心的70年產(chǎn)權問題、“養(yǎng)兒防老、房產(chǎn)傳兒”傳統(tǒng)觀念問題、房屋價值、健康壽命、醫(yī)療費用和法律信用評估的技術問題、與政府養(yǎng)老金對接問題等，都還沒有得到解答。今年以來，因房價下跌房屋投資的回報率下降，保險公司未來是否還愿意推出這項產(chǎn)品也要打個問號。

最關鍵的是，老百姓是否會接受保險公司“以房養(yǎng)老”這一產(chǎn)品？

未富先老，壓力山大

社會進入老齡化后，養(yǎng)老壓力會增加，最典型的就是日本，過重的老齡化形勢，被認為是日本經(jīng)濟長期萎靡不振的罪魁禍首。據(jù)悉，日本老年人紙尿褲銷量曾一度多過嬰兒紙尿褲。好在上世紀70年代進入老齡化階段后的日本已是發(fā)達國家，彼時其人均DGP超過了5000美元，而中國在1999年進入老齡化時，人均GDP尚不足1000美元。也就是說，中國是典型的“未富先老”。

壓力還不止于此。由于30多年的計劃生育政策，中國老齡人口“數(shù)量級”增長是突然間的事。相關數(shù)據(jù)顯示，6年以后的2020年，中國65歲以上人口比重將達到12%左右；到2050年，這一比例將占總?cè)丝诘?/4。未來20年，65歲以上老年人口要增加1億多，到2030年將達到2.3億，到2050年將超過3億，到2040年將達到3.6億的峰值。

據(jù)推算，中國目前至少有200萬“失獨”老人。而且，中國經(jīng)濟發(fā)展不平衡，人口流動性大，空巢老人將近1億。另外，截止到2013年，中國失能老人達到3600萬，高齡老人（80歲以上）達到2200萬。因此，現(xiàn)有養(yǎng)老保障儲備捉襟見肘。根據(jù)中國社會科學研究院世界社會保障中心鄭秉文教授研究數(shù)據(jù)，中國職工養(yǎng)老儲備指數(shù)中，78%均來自第一支柱——公共養(yǎng)老金，即強制性的社會保險，而本應發(fā)揮支柱作用的第二、第三支柱（企業(yè)年金、團體養(yǎng)老保險計劃和商業(yè)保險）發(fā)展嚴重不足。而且，由于歷史欠賬要補，即便是第一支柱的公共養(yǎng)老金也存在嚴重“空賬”、“欠賬”問題。《中國養(yǎng)老金發(fā)展報告2013》數(shù)據(jù)顯示，2012年中國城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險制度的個人賬戶空賬已達2.6萬億，全國企業(yè)退休人員平均月養(yǎng)老金水平不過1900元，無法支撐養(yǎng)老。

所有問題歸結(jié)到一點——養(yǎng)老資金壓力正在空前逼近。勞動人口減少、老齡化人口增加，一方面加劇“空賬”和“欠賬”問題（因繳費的人少了）；另一方面，人口紅利衰減驅(qū)動經(jīng)濟下滑，加劇養(yǎng)老金給付壓力。不久的未來，“雙獨”夫妻退休后養(yǎng)老形勢將更嚴峻，他們一邊考慮自己的養(yǎng)老，一邊考慮四個老人的養(yǎng)老。

不得不“打房子的主意”

在嚴峻的養(yǎng)老形勢下，不得不動員多渠道養(yǎng)老資源，之所以選中“以房養(yǎng)老”，看中的是住房的養(yǎng)老功能。住房是百姓最大宗資產(chǎn)，在社會保障中占據(jù)重要位置。

一般來說，社會保障越不完善，住房替代社會保障的功能就越突出。發(fā)展中國家，特別是東亞國家，政府提供的社會保障一般不夠，靠房子養(yǎng)老是普遍現(xiàn)象。即使是社會保障非常健全的美國，老百姓靠房子養(yǎng)老也是普遍現(xiàn)象。據(jù)美聯(lián)儲下設金融消費者保護局（CFPB）2012年數(shù)據(jù)，美國超過一半62歲以上老人全部資產(chǎn)的55%是房產(chǎn)，而且美國老人如果靠房子養(yǎng)老有很多種選擇——將大房子換成小房子、將價值大的房子換成價值小的房子、將房子多余的面積出租等——以此補充養(yǎng)老金，或干脆賣掉房子，或選擇反按揭抵押（如同中國試點的“以房養(yǎng)老”）。

中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式——居家養(yǎng)老和“養(yǎng)兒防老、房產(chǎn)傳兒”體現(xiàn)的就是住房的養(yǎng)老功能。另外，中國城鎮(zhèn)居民80%財產(chǎn)是房地產(chǎn)，而城鎮(zhèn)居民也熱衷于買房，一個非常重要的原因在于社會保障不健全，老百姓未來在教育、醫(yī)療和養(yǎng)老等方面支出不確定性很大，買房就變相等于抵御未來不確定性。

《中國家庭金融調(diào)查報告》顯示，房產(chǎn)占中國家庭總資產(chǎn)的70%，而美國只有30%。在中國社會保障存在歷史欠賬、社?！翱召~”還沒補足情況下，未來現(xiàn)實可行且有效養(yǎng)老模式就是挖掘住房的養(yǎng)老功能。但中國住房養(yǎng)老功能挖掘得不夠，一個重要表現(xiàn)就是住房流動性很差、變成可利用財富的程度不高。多年前一則流行段子揭示了這一問題：美國一老太太將房子抵押給銀行，每月依靠銀行或保險公司固定返還過著富足的生活，去世前感嘆“終于還清了債務”；中國老太太一生都在為還房貸艱辛生活，去世前感嘆“終于擁有了房子”，但這時房子的完整產(chǎn)權對她來說還有多少意義？

同樣的房屋、同樣的環(huán)境，不同的金融產(chǎn)品設計，人的生活會發(fā)生如此大的差別，這就是金融的作用。“以房養(yǎng)老”本身是一個金融產(chǎn)品，是住房的融資功能疊加住房養(yǎng)老功能的結(jié)晶，如果再由提供養(yǎng)老保險的保險公司推出，在養(yǎng)老上可做得更好。美國老太太之所以如此體面地安度晚年，是這種功能深度挖掘和產(chǎn)品良好設計的結(jié)果，而中國老人之所以生活如此艱難，住房金融和養(yǎng)老功能挖掘不夠，產(chǎn)品設計也有問題。中國城鎮(zhèn)居民80%財產(chǎn)是房地產(chǎn)，很多居民買房也是為了養(yǎng)老，但住房養(yǎng)老功能的體現(xiàn)還停留在傳統(tǒng)的、適合封閉農(nóng)耕時代的養(yǎng)老模式上。

縱觀國內(nèi)外，住房的金融屬性都很突出，圍繞住房能夠設計出來不同的金融產(chǎn)品，事實上也給國民帶來可觀的福祉。比如按揭貸款的發(fā)明，讓老百姓提前實現(xiàn)了擁有住房的夢想；預售制度的發(fā)明，讓老百姓以較低成本買到房子；抵押制度的發(fā)明，解決了居民應急資金需求、創(chuàng)業(yè)資金需求；不動產(chǎn)證券化的發(fā)明，能夠讓老百姓享受到房屋的增值收益。

“以房養(yǎng)老”也是一種金融創(chuàng)新，是將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務，擁有房屋完全產(chǎn)權的老年人，把房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權人同意的處置權，并按照約定領取養(yǎng)老金直至身故。說白了，就是老人既能居住在自己的房子里，又能享受保險機構定期返還的養(yǎng)老金。

僅僅是一種選擇

值得注意的是，在許多歐美發(fā)達國家，包括社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老在內(nèi)的多層次、多樣化基本養(yǎng)老服務體系較為成熟，“以房養(yǎng)老”只用于滿足小眾化需要。如在崇尚自力更生文化的澳大利亞，老人們在生活上通常不依賴子女或親戚，只有在行動不便需看護時才會選擇將房屋出售換取現(xiàn)金。又如美國政府自1998年正式運作“以房養(yǎng)老”以來，每年簽約量僅7萬左右。由此可見，“以房養(yǎng)老”多被視為是基本養(yǎng)老體系的一種補充，給住房較多的獨居老人提供了更多選擇，堪為養(yǎng)老市場的一道“甜點”。

而在中國，“以房養(yǎng)老”真正能夠落地存在很多制度上、技術上和觀念上的障礙。但如果政府政策鼓勵和支持、產(chǎn)品設計得好，不妨礙“以房養(yǎng)老”成為一種養(yǎng)老的現(xiàn)實選擇。何況中國失能老人、“失獨”老人、高齡老人、空巢老人數(shù)量如此之高，而子女無暇照顧或沒有經(jīng)濟能力照顧的老人數(shù)量更多。如果信息公開、評估公正、老人及子女同意，“以房養(yǎng)老”是一種可行的選擇。

選擇“以房養(yǎng)老”，老人不僅不會被趕出自己的房子，還能享受保險機構定期返還的養(yǎng)老金，也能夠享受保險公司醫(yī)療保險產(chǎn)品、養(yǎng)老地產(chǎn)等提供的醫(yī)療護理服務、老人晚年需要的精神慰藉（這些是子女無法提供的），也能夠減輕子女的精神和經(jīng)濟壓力。更重要的是，“以房養(yǎng)老”將不流動的房產(chǎn)流動了起來，將“死”的資產(chǎn)活化起來，最大程度地實現(xiàn)其應有的融資功能和養(yǎng)老功能，相比傳統(tǒng)養(yǎng)老模式進步了很多。因此，不管試點如何推進，“以房養(yǎng)老”僅是一種自愿選擇，是中國探索多渠道養(yǎng)老資源的一種形式。

“以房養(yǎng)老”的市場空間有多大，關鍵看產(chǎn)品設計。今年房價出現(xiàn)下行趨勢后，不少人擔心保險公司開展此項業(yè)務的積極性大打折扣。6月10日，西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布最新報告，中國城鎮(zhèn)住宅市場整體空置率高達22.4%，令人咋舌，中國樓市拐點論成為主流觀點。在城市化快速推進背景下，房價走勢具有區(qū)域差異性，大城市的房價、中心區(qū)的房價、配套比較成熟的房價下跌幅度小，甚至不太可能下跌。而此次“以房養(yǎng)老”試點的四座城市，有三座是一線大城市，保險公司相對可放手一搏。

在產(chǎn)品設計上，通過打通養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條上游的商業(yè)醫(yī)療養(yǎng)老保險、中游的養(yǎng)老地產(chǎn)和“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品及下游的養(yǎng)老醫(yī)療和康復護理等，保險機構可獲得一個人完整生命周期內(nèi)更多的商業(yè)保險、醫(yī)療和養(yǎng)老增值服務。因此，在財稅支持下，保險機構可將“以房養(yǎng)老”定位為不盈利或微利產(chǎn)品，以此來增加客戶容量、對保險公司其他產(chǎn)品的黏性。此外，為迎合“房產(chǎn)傳兒”的傳統(tǒng)，可探索到期后子女優(yōu)先回購，以及選擇非參與型為導向的產(chǎn)品供給，即保險公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)價值增長全部歸屬于投保人等。

如果本著養(yǎng)老服務的基本取向，而不是以養(yǎng)老之名賺取老年人住房價值，“以房養(yǎng)老”這一保險產(chǎn)品應該能夠獲得老百姓的認同。