“普查”不動產(chǎn)，房產(chǎn)泡沫能否被戳破？

1月21日，中央編辦發(fā)布《關(guān)于整合不動產(chǎn)登記職責(zé)的通知》。國土資源部被賦予“指導(dǎo)監(jiān)督全國土地登記、房屋登記、林地登記、海域登記等不動產(chǎn)登記工作”的職責(zé)。

如果沒有意外，《不動產(chǎn)登記條例》將在今年6月底前出臺。未來，國土資源部地籍管理司將加掛不動產(chǎn)登記局的牌子。目前，這一系列動向因被社會輿論與“反腐”、“調(diào)控房價”掛鉤而吸引注意。

不動產(chǎn)登記局掛牌消息確認后，業(yè)內(nèi)也對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施充滿期待。毫無疑問，實行不動產(chǎn)統(tǒng)一有助于摸清房地產(chǎn)市場的真實底細，推動全國房產(chǎn)的住房信息聯(lián)網(wǎng)，這對于規(guī)范房地產(chǎn)市場和推進房地產(chǎn)調(diào)控具有重要意義。而針對坊間流傳不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度會遏制房價上漲，并對房產(chǎn)稅的全面征收做好鋪墊的說法，記者對亞太房地產(chǎn)研究會會長謝逸楓和有關(guān)專家進行了采訪。

不動產(chǎn)登記有利也有弊

據(jù)披露，國土部目前已著手起草不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律法規(guī)草案及相關(guān)規(guī)章草案。同時，還部署有關(guān)司局準備起草《不動產(chǎn)登記管理辦法》、編制相關(guān)技術(shù)標準。

這些動作不斷刺激社會輿論，并被不少業(yè)內(nèi)人士解讀出了“反腐”、“調(diào)控房價”的意味。SOHO中國董事長潘石屹甚至在微博中表示，“這是好政策，如果今年實施房價馬上就會跌?！?/p>

而在日前舉行的“2014年經(jīng)濟形勢座談會”上，中國社會科學(xué)院副院長李揚預(yù)計，今年6月全國房地產(chǎn)登記系統(tǒng)啟動后，除高房價問題，房屋過剩問題也將水落石出。“大家都說今年實體經(jīng)濟要出問題，首先就是房地產(chǎn)出問題?！?/p>

與“看好派”不同，全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存等樓市春天派人物則看淡不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)市場的影響。他認為由于工作復(fù)雜性和高難度，中國不動產(chǎn)登記需經(jīng)歷很長時間跨度，目前根本無需談?wù)撚绊??！昂芏喾康禺a(chǎn)專家喜歡將不動產(chǎn)登記與征收房產(chǎn)稅掛鉤，問題是不動產(chǎn)信息登記注定是一項漫長工作，欲速則不達?！?/p>

而中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉則認為，不動產(chǎn)登記帶來的改變可能包括兩個方面，一方面，作為個人財產(chǎn)的重要組成部分，房產(chǎn)或不動產(chǎn)過去并不公開，而不動產(chǎn)登記信息透明聯(lián)網(wǎng)后，長期看中國財產(chǎn)稅將逐漸取代交易稅，包括遺產(chǎn)稅在內(nèi)的一些稅種將逐漸落地。另一方面，完善的不動產(chǎn)登記制度必然會逼迫一些權(quán)貴階層以及擁有過多房產(chǎn)的人群拋售房屋，這在中短期會對樓市造成影響，但“在房地產(chǎn)市場中，這個人群未來拋售房屋僅占微小比重，很難撼動二手房市場以及高企房價”。

事實上，國土部副部長徐德明在2014年全國國土資源工作會議上已經(jīng)表示，推進不動產(chǎn)登記的首要目標是貫徹落實憲法、物權(quán)法要求，保障公民合法財產(chǎn)權(quán)利，而非“公民財產(chǎn)大起底”。其間，他也未提及不動產(chǎn)信息登記與房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)系。

逼出部分存量二手房

記者：在高房價的當下，人們更關(guān)心的是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對房價會產(chǎn)生怎樣的影響？

謝逸楓：不動產(chǎn)登記制度很難起到抑制房價作用。一方面是統(tǒng)一登記自身存在問題，很難發(fā)揮作用。另一方面是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記僅是一項產(chǎn)權(quán)制度與信息平臺，關(guān)鍵是要通過法律與市場的手段。由于房價上漲背后涉及因素復(fù)雜，房屋、土地或產(chǎn)權(quán)登記上的統(tǒng)一，不會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生直接影響，不宜寄予太高期望。

記者：潘石屹在微博上說“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記這是好政策，如果今年實施房價馬上跌”。

謝逸楓：這種說法毫無根據(jù)，即使是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施，房價也不會馬上跌。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房價有什么必然關(guān)系？不動產(chǎn)登記條例不會立即改變供求關(guān)系，不會控制地價上漲，不會讓房企資金鏈斷掉，不會讓銀行不貸款給房企。

記者：不動產(chǎn)登記制度建設(shè)的啟動能否逼出部分存量二手房？

謝逸楓：這個會，上海易居房地產(chǎn)研究院有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2013年3月份上海二手房庫存為131869套，在2013年4月，國務(wù)院辦公廳發(fā)文首次明確2014年6月底前出臺《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》時，房主明顯加快掛牌，當月上海二手房庫存便躍升至133073套。

記者：這說明這一政策對房地產(chǎn)市場的確有威懾力。

謝逸楓：不動產(chǎn)登記條例出臺，能逼出部分存量二手房，但不會對樓市供應(yīng)產(chǎn)生巨大“傾向力”。因為市場供應(yīng)總量主要是以商品房為主，二手房只是補充。所以，二手房供應(yīng)雖有增加，但不會對市場總體供應(yīng)以及商品房供應(yīng)產(chǎn)生直接影響。房價是供給者與需求者間討價還價的過程，可預(yù)見的是在未來中國經(jīng)濟增長過程中，剛需是主體，保值投資需求、投機需求將大幅壓縮。未來房價是否上漲，則主要取決于供給。

推動房產(chǎn)稅和反腐

記者：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施后，對房產(chǎn)稅會產(chǎn)生怎樣影響？

謝逸楓：提起不動產(chǎn)登記，人們首先想到的是房產(chǎn)登記，然后是房產(chǎn)稅，再后面是多套房擠出，最后是房價回落，這是慣常邏輯。其實，不動產(chǎn)包含比房產(chǎn)更寬泛的內(nèi)容，比如土地、草原、林地、水域。不動產(chǎn)登記更大意義在于制度突破。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和房地產(chǎn)稅征收擴圍之間存在著內(nèi)在邏輯關(guān)系，前者是后者的技術(shù)準備和支撐條件。從房產(chǎn)稅開征的前期準備看，如果要征房產(chǎn)稅，應(yīng)對其征稅對象有全面的調(diào)查與評估，不動產(chǎn)登記條例出臺是為開征房產(chǎn)稅做準備的。

記者：除不動產(chǎn)登記制度，房產(chǎn)稅全面開征還需哪些保障？

謝逸楓：不動產(chǎn)登記系統(tǒng)及房屋價值動態(tài)評估系統(tǒng)是房產(chǎn)稅全面開征的兩大必要技術(shù)前提。但房產(chǎn)稅是否全面開征需具備多個條件，如立法準備、財稅體制改革、大眾心理成熟程度、信息條件等。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記一旦突破，將促進樓市調(diào)控長效機制建設(shè)，為房產(chǎn)稅征收創(chuàng)造條件，預(yù)示著房產(chǎn)稅征收腳步加速。雖然住建部曾連續(xù)兩年表態(tài)將數(shù)百城市住房信息進行聯(lián)網(wǎng)，但囿于歷史因素，聯(lián)網(wǎng)進展情況并非十分順利。統(tǒng)一信息技術(shù)平臺是住房信息聯(lián)網(wǎng)工作獲得突破的瓶頸，而不動產(chǎn)登記制度的推進，也需要在解決這一技術(shù)基礎(chǔ)上才能完成。

記者：怎樣看不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度對房地產(chǎn)市場的影響？

謝逸楓：建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和住房信息聯(lián)網(wǎng)一樣，是房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)工程，是承認公示和保護百姓權(quán)利。只有完成不動產(chǎn)登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)等長效機制的基礎(chǔ)工作，從土地、金融、財稅等方面進行改革，才能真正形成房地產(chǎn)長效調(diào)控機制。不動產(chǎn)登記只是基礎(chǔ)信息采集工作。建立統(tǒng)一登記的難點在于涉及到個人私有財產(chǎn)或隱私，人們存在理解上的誤差，不愿意配合，這與國人“有財不外露”的觀念有關(guān)，同時也存在個人財產(chǎn)信息泄露的危險。但據(jù)多方報道顯示，即將在今年6月出臺的不動產(chǎn)登記條例，以人查房或仍被嚴格禁止。

記者：怎么看不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對反腐工作的影響？

謝逸楓：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記雖不是專門針對反腐，但所形成的數(shù)據(jù)系統(tǒng)可為反腐提供幫助，而現(xiàn)在“以人查房”被限制，依靠它來反腐的效果就會大打折扣，但對違規(guī)持有房產(chǎn)的公務(wù)員來說仍有震懾作用。因此，反腐只涉及官員群體，明顯屬于一個制度次生問題，需后續(xù)推出相關(guān)官員財產(chǎn)公示制度。

記者：你對2014年的房價持怎樣的觀點？

謝逸楓：中央房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向了以保障房和住房供應(yīng)體系為主的思路與調(diào)控長性機制的改革方向，在經(jīng)歷了2012年復(fù)蘇和2013年繁榮之后，預(yù)計2014年全國房地產(chǎn)市場將是“高位盤整、區(qū)域分化、逐步平穩(wěn)、分類調(diào)控”的態(tài)勢，全年穩(wěn)中有升，先揚后穩(wěn)。2014年上半年將延續(xù)2013年下半年的態(tài)勢，多數(shù)供應(yīng)指標繼續(xù)增長，甚至增幅還將有所擴大，但成交類指標增幅繼續(xù)回落。下半年行業(yè)整體溫度有所降低，成交量和價格將趨穩(wěn)。而中央調(diào)控告別一刀切，地方調(diào)控分類處理。調(diào)控權(quán)下放，地方政府因地制宜。但還是要重申，房價的漲落和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的關(guān)系不大。