濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值洼地

自2007年開始，關(guān)于濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)的話題就從未停歇，諸如“一鋪能否養(yǎng)三代”、“城市綜合體”等討論層出不窮，但在濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，那就是住宅地塊受熱捧，商業(yè)地塊被各種嫌棄。商業(yè)地產(chǎn)始終是配角和價(jià)值洼地，至今未能逆襲。

城市綜合體與“7-11”的邏輯矛盾

生長在濟(jì)南的鄧宗平一直處于一種矛盾狀態(tài)。

商業(yè)地產(chǎn)在濟(jì)南的布局不斷完善：在東部，以龍奧片區(qū)、高新區(qū)會(huì)展中心片區(qū)為代表的商業(yè)地產(chǎn)已成規(guī)模，集群效應(yīng)開始顯現(xiàn)。在西部，隨著高鐵的通車以及十藝節(jié)的舉辦，西部新城將成就“齊魯新門戶、泉城新商埠、城市新中心”，吸引了恒大、綠地為代表的眾多一線開發(fā)商入駐，全新的西部商業(yè)格局即將形成。而在南部，同大型社區(qū)相匹配建設(shè)的中海環(huán)宇城、魯能商業(yè)綜合體和華潤五彩城等商業(yè)地產(chǎn)“巨無霸”項(xiàng)目正在拔地而起，以及大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目祥泰廣場(chǎng)的建設(shè)。

但熱鬧的城市綜合體晚上十點(diǎn)就下班，如果你想找一間24小時(shí)營業(yè)的餐廳，大約只有肯德基。不久前五月天公仔在7-11連鎖超市限量發(fā)售，鄧宗平只好另尋渠道，因?yàn)闈?jì)南還沒引進(jìn)7-11。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年，濟(jì)南商業(yè)項(xiàng)目新增供應(yīng)量超過74萬平方米，較2012年的39.84萬平方米增加80%多，創(chuàng)歷史新高。除了量的增加，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品呈現(xiàn)出來的多樣性和豐富性也讓人注目。但24小時(shí)便民店、超市等便民消費(fèi)設(shè)施卻仍處于缺乏狀態(tài)。

據(jù)2011年出爐的《濟(jì)南市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)狀評(píng)價(jià)報(bào)告》，濟(jì)南市區(qū)人均零售面積仍顯不足，僅為1.21平方米，而杭州市2004年人均零售面積就達(dá)到了1.45平方米，合肥2009年人均零售面積為1.61平方米。

商務(wù)地產(chǎn)進(jìn)行時(shí)

“以寫字樓產(chǎn)品為主體的商務(wù)地產(chǎn)市場(chǎng)，已連續(xù)數(shù)年保持著高速增長，其速度甚至遠(yuǎn)高于住宅和商業(yè)地產(chǎn)，并已經(jīng)進(jìn)入服務(wù)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)階段?！苯眨袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)在一份《商務(wù)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)報(bào)告》中如是指出。

以傳統(tǒng)概念來看，商業(yè)地產(chǎn)概念非常寬泛，常常被用來泛指住宅業(yè)務(wù)開發(fā)以外的各類物業(yè)，包括寫字樓、商業(yè)、酒店等，甚至一度將旅游度假類物業(yè)產(chǎn)品納入其中。但這一觀念隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)正在發(fā)生改變。

“商務(wù)地產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓的混合概念，是在商務(wù)核心區(qū)提供寫字樓及服務(wù)配套物業(yè)開發(fā)，并圍繞辦公人群提供一系列商務(wù)、生活、休閑娛樂等服務(wù)?！敝蟹繀f(xié)商業(yè)及旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長蔡云解釋稱，在國家統(tǒng)計(jì)局相對(duì)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋硎鲋?，商業(yè)地產(chǎn)和商務(wù)地產(chǎn)向來是分開的兩個(gè)概念。

在濟(jì)南，發(fā)展歷史較長、商業(yè)氛圍濃厚的寫字樓多處在緯二路板塊、濼源大街板塊及經(jīng)十路板塊。后來隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大量中小企業(yè)的興起，傳統(tǒng)寫字樓無法滿足日益增長的辦公需求，山大路板塊、二環(huán)東路板塊應(yīng)運(yùn)而生。在城市東拓以及奧運(yùn)會(huì)、全運(yùn)會(huì)的帶動(dòng)下，高新區(qū)板塊和奧體文博板塊崛起并勢(shì)頭強(qiáng)勁。隨著西客站的興建和十藝節(jié)在濟(jì)南的舉辦，西客站板塊又將成為濟(jì)南寫字樓供應(yīng)的下一個(gè)主力。

寫字樓：還未“藍(lán)?！币呀?jīng)過剩

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，從最初的商住寫字樓到規(guī)?；木C合型寫字樓，再到城市綜合體，最后是地標(biāo)型的摩天大樓，中國的寫字樓經(jīng)歷了這四個(gè)階段。而濟(jì)南市場(chǎng)上的寫字樓雖然也已有綠地中心這樣的4.0版的寫字樓，但多數(shù)寫字樓仍處在二三階段。

傳統(tǒng)板塊上的寫字樓要么停留在1.0或2.0版本，無法對(duì)企業(yè)形成有力的吸引。要么已經(jīng)升級(jí)到3.0版，卻由于交通、停車等問題成為其與一些優(yōu)勢(shì)企業(yè)擦肩而過的致命缺憾。而在新興的商業(yè)板塊，雖然寫字樓已經(jīng)集群，但畢竟興起時(shí)間不夠，商業(yè)氛圍不是那么濃厚，在相關(guān)配套上也有待完善。

數(shù)據(jù)顯示，去年上半年，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)總量21.2萬平方米，但成交量只有7.25萬平方米。據(jù)山東省科學(xué)院戰(zhàn)略研究所呂兆毅的估算，如果按照月均銷售1.6萬平方米的去化速度，濟(jì)南已規(guī)劃的寫字樓體量需要20年才能消化完。

呂兆毅認(rèn)為，山東是全國第三的GDP大省，濟(jì)南又是區(qū)域中心，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)有先天的優(yōu)勢(shì)。而做大總部經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵是要提供優(yōu)厚的條件吸引省內(nèi)乃至全國的企業(yè)把總部放在濟(jì)南，或者在濟(jì)南開設(shè)分公司。他建議，一方面可以通過加強(qiáng)對(duì)外來企業(yè)的銀行信貸支持，做大總部經(jīng)濟(jì)；另一方面如果允許商住公寓可以落戶，則會(huì)加大寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)對(duì)買房人的吸引力。

在解決方案中，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)是最有效的對(duì)策，而省內(nèi)外企業(yè)來濟(jì)南設(shè)立總部的最大吸引力，來自銀行、企業(yè)、政府協(xié)調(diào)對(duì)接能力和信貸優(yōu)惠政策。如果企業(yè)總部設(shè)在濟(jì)南的總部基地，容易獲得更多的優(yōu)惠信貸，企業(yè)總部必然會(huì)大量增加。對(duì)個(gè)體商戶的最大吸引力則來自能否落戶，假如購買50平方米商鋪就能落戶濟(jì)南，商住兩用的寫字樓可能吸引更多的購買者。“當(dāng)然，這需要政策突破”。