馬年樓市還瘋狂？

一邊是受春節(jié)假期淡季影響，1月份全國樓市成交量一片萎靡，九成城市出現(xiàn)環(huán)比下跌，部分城市甚至出現(xiàn)“腰斬”現(xiàn)象，濟南樓市也不例外。一邊是房地產(chǎn)業(yè)的熱情依舊，不少房企紛紛上調(diào)今年年度業(yè)績目標，土地市場也持續(xù)升溫，但同時，既有國家層面的堅持調(diào)控不動搖，不動產(chǎn)登記制度、房地產(chǎn)稅試點擴圍等政策措施持續(xù)推進。

這就是當下的樓市，一個讓人興奮與迷惑、激進與觀望并存的馬年樓市，后市撲朔迷離。

瘋漲又一年？

隨著正月十五節(jié)日的過去，濟南樓市結(jié)束了“假期節(jié)奏”，呈現(xiàn)快速復蘇跡象，開發(fā)商開始推盤銷售，市場成交穩(wěn)步回升。

從成交量上看，節(jié)日上班后，日均成交量穩(wěn)步回升，從2月12日開始，已經(jīng)回升到了百套以上，春節(jié)上班后一周多時間，濟南新建商品房市場成交就達到了600多套，其中正月十五當日成交了115套。對于今年房地產(chǎn)市場的“積極表現(xiàn)”，濟南房地產(chǎn)市場評論人士趙魯梁認為，一方面是去年市場銷售良好，今年房企普遍提高了銷售目標，同時，今年市場供應量相比去年預計有明顯增加，為了完成目標，搶先機，開發(fā)商都紛紛加快了步伐。

濟南房產(chǎn)市場資深人士孫光介紹，一般來說，由于春節(jié)原因，濟南樓市一般要到三月份才真正復蘇。而今年在正月十五節(jié)日前后，濟南樓市相比往年呈現(xiàn)“快速復蘇”的特點。在正月十五當天，位于經(jīng)十西路的一家公館項目搶先進行了營銷中心的開放和相關推廣活動，提前為后期銷售造勢。在正月十五節(jié)日推出項目，在往年房地產(chǎn)市場上還比較少見。

而同樣是在正月十五當天，在人流如織的泉城廣場等地，已經(jīng)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行戶外派單宣傳推廣，記者就接到了保利項目的宣傳資料。而在2月15日，正月十五剛剛過去，位于旅游路上中鐵開發(fā)的逸都國際二期蘭庭已經(jīng)開始了認籌。

按慣例，往年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是在正月十五以后才開始上班，但記者從恒大、綠地等大型房企山東公司了解到，在正月十五之前，都已經(jīng)開始上班，并計劃全年的工作。“我們是2月11日上的班，現(xiàn)在全年的工作計劃都已經(jīng)出來了?！币患曳科蟛邉澆控撠熑私榻B。

對于今年的房地產(chǎn)市場走向，市場和業(yè)內(nèi)看穩(wěn)和看漲的聲音較多。山東財經(jīng)大學房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心孫大海主任指出樓市看漲趨勢明顯，從商品住宅成交價格方面來看，預計2014年商品住宅成交價格將在平穩(wěn)中小幅上行，上行空間為5%左右。

這個判斷也符合去年濟南樓市的走向。數(shù)據(jù)顯示，濟南的新房價格在過去一年始終處在上行通道中。新房價格各月的環(huán)比漲幅在0.5%-1.1%的區(qū)間內(nèi)波動，而同比漲幅則從1月時的0.9%躥升到了12月時的9.4%，漲幅多增8.5個百分點。截至去年12月，濟南新房價格已環(huán)比連漲18個月，同比連漲12個月，名副其實是本地房價“瘋漲”的一年。

實際上，不僅是新建商品住宅價格，過去一年濟南的二手住宅價格同樣始終在上漲。二手住宅價格的同比漲幅從年初時的-0.5%上漲到了12月時的4.3%，漲幅多增4.8個百分點，環(huán)比漲幅則在0.1%-0.6%的區(qū)間內(nèi)波動。而截止到去年12月，濟南本地的二手住宅價格已環(huán)比連漲12個月，同比連漲11個月。

10大房企戰(zhàn)濟南

2013年，10大品牌房企全部在濟落地，使?jié)系臉怯罱?jīng)濟加快升級，進入2014年，濟南房地產(chǎn)市場仍被“青睞”，多房企已經(jīng)開始著手布局馬年濟南市場。

作為山東省會，濟南的發(fā)展一直引人關注，近幾年，濟南的發(fā)展速度不斷加快，開發(fā)力度不斷加大，尤其是在濟南出臺了“東拓、西進、南控、北跨”的發(fā)展戰(zhàn)略之后，濟南的發(fā)展則駛?cè)氚l(fā)展的“快車道”，城市框架逐漸拉開，城市空間不斷拓展?，F(xiàn)在東部城區(qū)已經(jīng)發(fā)展較為成熟，交通配套日臻完善，西部城區(qū)也由以前的價值洼地轉(zhuǎn)變?yōu)樾碌某鞘性鲩L極，成為越來越多購房者的置業(yè)首選地，而北部城區(qū)也一改落后面貌，迎來北園商圈、高架路網(wǎng)……北部城區(qū)的變化隨處可見。

城市空間的拓展在很大程度上得益于房地產(chǎn)開發(fā)，走在濟南新城區(qū)，在建房產(chǎn)項目隨處可見，隨著這些項目的封頂，濟南的城市框架將進一步舒展，在城市發(fā)展的過程中，濟南的房企數(shù)量不斷增多，競爭也不斷升級。首先在土地市場上，為競得理想地塊，品牌房企頻頻出手、中小房企拼力廝殺，去年萬科競價96輪方拿下工業(yè)北路一地塊，在今年1月份的土拍中又上演土地爭霸賽，三房企為搶市中兩塊地競價77輪。其次，為搶占市場份額，跑量走高，房企在樓盤銷售過程中的競爭也越來越激烈，贈送禮品、團購優(yōu)惠、認籌優(yōu)惠、免送物業(yè)費……為促成成交，開放商花樣不斷，各顯神通，一些開發(fā)商為搶客源，甚至甘愿墊錢。

濟南的房企競爭越來越激烈，這種激烈程度也從另一個層面說明了開發(fā)商看好濟南房地產(chǎn)市場，濟南房產(chǎn)市場仍然有利可圖。 相較于與同等規(guī)模省份的省會城市，濟南房價整體水平相對較低，泡沫含量少，在這種情況下，房地產(chǎn)市場仍存在“深耕”空間，并且開發(fā)風險相對較小，利潤空間相對較大；同時，濟南作為山東的省會，省會效應凸顯，剛性需求旺盛，商品房去化率較高，很多熱點片區(qū)的樓盤一經(jīng)推出就被搶購一空，根據(jù)去年房企的銷售業(yè)績可以看出，一些房企在11月底就完成了全年銷售目標，在濟南賺得盆滿缽滿。

在競爭加劇、市場利好的大環(huán)境下，一些房企已經(jīng)開始布局馬年的濟南市場，濟南樓市在馬年仍受“青睞”，并且隨著山東三四線城市樓市的逐漸飽和，多家房企在山東的投資重點又重回濟南。從去年的土地成交情況就可看出今年濟南樓市將熱鬧非凡，綠地、中海、萬科、世茂等大型房企在去年都加緊在濟拿地，并且拿地規(guī)模都較大，這些成交的土地將逐漸形成樓市供應，成為濟南樓市的新“給養(yǎng)”，從而為房企在樓市上搶占更多的市場份額。

濟南樓市已成為多房企市場布局的“重心”，不少房企更是看好今年濟南樓市，紛紛調(diào)高銷售目標，那么房企今年能否在濟南樓市順利掘金，完成銷售目標？業(yè)內(nèi)專家分析稱，濟南樓市一直以來都比較“健康”，除去現(xiàn)有的市場利好外，省會城市經(jīng)濟圈打造“大濟南”的戰(zhàn)略或?qū)⒓涌斐鞘薪ㄔO步伐，給濟南樓市帶來新的發(fā)展機遇，給房企帶來更大的發(fā)展空間。

“10年之后房產(chǎn)稅會變成地方政府非常重要的稅種”

另一個受市民關注的話題則是房產(chǎn)稅何時開征。上海、重慶兩地試點開征房產(chǎn)稅至今整整三年，房產(chǎn)稅在上海、重慶先行先試滿三年，試點效果爭議不斷，網(wǎng)友調(diào)侃房產(chǎn)稅既非降價“利器”，也不是擺脫土地財政的“神器”。

開征的3年間，房產(chǎn)稅試點擴圍的聲音不絕于耳，但始終缺少下文。沉寂了些許時日的房產(chǎn)稅擴圍，因為十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》又再度被熱議?！稕Q定》提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”，讓房地產(chǎn)稅改革再次成為業(yè)內(nèi)關注的焦點。房產(chǎn)稅擴大試點的“靴子”何時才能真正落地？

中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認為房產(chǎn)稅此前在北京、上海試點應該是不成功的，它沒有解決兩個問題。第一，房產(chǎn)稅并沒有對樓市調(diào)控產(chǎn)生很明顯的影響；第二，也沒有給政府帶來很高的稅收回報，因此這個試點工作我認為應該要重新選點展開。

房產(chǎn)專家蔡為民告訴記者，從政府的角度講，不愿意現(xiàn)在大范圍課征，因為賣地都來不及。其實在我看來，這是更加明顯典型的溫水煮青蛙，因為土地一定是越賣越少，房屋一定是越蓋越多，所以政府收稅的手肯定有一天要把從土地轉(zhuǎn)移到房屋，但不是現(xiàn)在。“我甚至認為10年內(nèi)，全國大范圍實施房產(chǎn)稅的幾率幾乎是零，最多就是試點，但我相信試點的城市在10年的過程當中會逐步增加?！?/p>

財經(jīng)專家葉檀稱：“可能10年之后你會發(fā)現(xiàn)地方政府不賣地了，開始收房產(chǎn)稅了，這一天會到來的，所以大家現(xiàn)在投資的時候要做好10年之后的預期，10年之后有可能房產(chǎn)稅變成一個地方政府非常重要的稅種?！?/p>

對濟南而言，絕大多數(shù)的專家都認為濟南成為房產(chǎn)稅試點城市的可能性比較小。山東師范大學房地產(chǎn)研究中心主任程道平表示，任何稅收的起征都要有法律依據(jù)，此次明確提出加快房地產(chǎn)稅立法，是擴大房產(chǎn)稅范圍的信號。對于廣大濟南市民關心的濟南是否會成為房產(chǎn)稅試點城市，程道平表示，這主要取決于房產(chǎn)稅試點的力度。如果濟南成為房產(chǎn)稅試點城市，征收對象也將有所側(cè)重，按照試點城市的經(jīng)驗，應該集中在房產(chǎn)保有量較高的群體，向全部市民征收的可能性微乎其微。

山航乘客濟南機場新年神秘禮“馬上”有驚喜

2014年1月27日上午9時許，在濟南機場出站口，乘坐山東航空SC1194次航班的50余名乘客正在等待取回自己托運的行李，踏上返鄉(xiāng)過年的喜悅之路。這時，先于行李從傳送帶內(nèi)緩緩而出的，卻是一份份包裝精美、寫有自己名字的禮品盒。旅客們這才恍然大悟：登機前對家人或愛人許下的一份“驚喜”，山航“馬上”替他們送上了！

神秘的“口頭問卷”

“如果回家有‘驚喜’ 你最想送給誰?！苯裉煸谥貞c機場乘坐山航SC1194次航班返回濟南并辦理了行李托運業(yè)務的乘客，值機時都收到了山航服務人員送上的“口頭問卷”。“送父母”、“送孩子”、“送愛人親朋”，50多名乘客各自給出了答案，然而他們卻搞不清山航此舉用意何在，服務人員也是笑而不宣。

直到2個小時后，當這趟航班的乘客到達濟南機場，領取行李時才解開這個謎團。原來，回家的“驚喜”正是山航為他們送上的一份紅色大禮包，這可把這些旅客高興壞了，他們迫不及待地打開包裝看看是什么禮物。

這下，乘客才終于他們給出“答案”的作用。“給父母”的乘客，收到的是一份精致的圍巾；“給孩子”的乘客，收到的是一個飛機模型；給“愛人親朋”的，則是一份航空旅行“四件套”——一雙拖鞋、一對耳塞？、一個眼罩和一個U型枕。除此之外，乘客們還各自收到了一個小馬毛絨玩具。