綠城告別宋衛(wèi)平

綠城中國（03900.HK）與融創(chuàng)中國（01918.HK）的聯(lián)姻，幾乎成為近日地產(chǎn)界唯一話題。

5月24日，融創(chuàng)與綠城發(fā)布公告稱，融創(chuàng)將以總價63億港元代價收購綠城24.3%股權(quán)。

交易完成后，融創(chuàng)和九龍倉并列第一大股東，原實際控制人宋衛(wèi)平、夏一波、壽柏年合計持股18.539%，其中宋衛(wèi)平占10.473%。

這意味著宋衛(wèi)平執(zhí)掌的綠城時代畫上了句號。

綠城中國這家位于杭州的地產(chǎn)公司，一直深受創(chuàng)始人宋衛(wèi)平的理想主義情懷影響，在市場上以高品質(zhì)、高負債和低利潤著稱，因其戰(zhàn)略激進、拒絕變通，數(shù)次在政府調(diào)控和市場起伏中因為資金問題面臨險境，而又數(shù)度被人施以援手，轉(zhuǎn)危為安。

經(jīng)歷了大風大浪的宋衛(wèi)平，為什么在此時此刻突然選擇離開？

“來自于退休的需要，不是我，是我的兄長、同學(xué)壽柏年?！?/p>

宋衛(wèi)平在發(fā)表的公開信上說，壽柏年20年嘔心瀝血，如今身體條件已無法面對超強度的工作量，而他則決定跟老兄弟共進退。

他所付出的心血并不會比壽柏年少。然而難言的是，他們的付出并沒有讓綠城在行業(yè)的慘淡中得以幸免，“看到的只是越來越多綁縛，從未能有喘息之機”，這一切讓他心灰意冷。

業(yè)內(nèi)普遍認為，融創(chuàng)收購綠城的標志性意義是：在經(jīng)濟增長放緩的大背景下，房地產(chǎn)步入下行通道，進入兼并重組期，行業(yè)資源的進一步整合乃大勢所趨。

“天下本一家，有德者掌之?！彼涡l(wèi)平在信中直言，既然已萌生退意，那不如讓位給更有斗志、有激情、有能力的人。他已過了知天命之年，深知應(yīng)該做什么、能做什么。身居何位，已非人生最重要命題。

孫宏斌就是他選擇的接班人。業(yè)內(nèi)都知道，孫宏斌是個梟雄，也曾不可一世，也曾鋃鐺入獄，曾被迫賣掉順馳，又能在數(shù)年后卷土重來。

然而他會帶領(lǐng)綠城走向哪里？沒人能確定。離開了宋衛(wèi)平的綠城，等于喪失了極致品質(zhì)的標簽，打上了更加商業(yè)氣息的融創(chuàng)烙印，這還會是原來的綠城嗎？

“只要是綠城造的房子，不管是以前造的、現(xiàn)在造的、將來造的，我全部負責任?！彼涡l(wèi)平保證說，他跟綠城的脈絡(luò)和淵源是永遠不會被隔斷的，這個已經(jīng)不需要說明。

“三言兩語說不清楚，情深似海?！?/p>

宋衛(wèi)平離場

宋衛(wèi)平在信中自述稱，過往對社會、對客戶、對員工所付出的心血，都出于畢生之理想，從未敢有輕慢“真誠、善意、精致、完美”的時刻。

事實上也確實如此，這也解釋了為何在他退場之時，輿論對其多有同情和惋惜。

綠城所造房屋的質(zhì)量是業(yè)內(nèi)公認的標桿，然而恰恰是因為這種對成本和細節(jié)的高度偏執(zhí)，以及對公司管控過于散漫，導(dǎo)致綠城在大勢下行的時候，喪失了騰挪的利潤空間。

“我相信這個決定是一輩子里面最應(yīng)該作的決定，”宋衛(wèi)平在發(fā)布會上說，“它把我解放出來了?！?/p>

他直言不諱對政府的不滿：從2005年延續(xù)到今日的不合理調(diào)控，使得中國房地產(chǎn)，市場不像市場、行業(yè)不像行業(yè)、企業(yè)不像企業(yè)，最基本的自由和信用原則被拋棄，已經(jīng)不適合一般的公司生存和發(fā)展。

綠城這類產(chǎn)品導(dǎo)向型的企業(yè)，專注于高端產(chǎn)品，客戶來源小眾，不少屬于投資性需求，對于市場的環(huán)境要求高，又對調(diào)控敏感度極高，所以在行業(yè)不景氣和政府調(diào)控的時候，總是首當其沖。

綠城在2008年險些投身中海地產(chǎn)，2012年接受九龍倉入股，到2014年選擇跟融創(chuàng)聯(lián)姻。每當市場波云詭譎，宋衛(wèi)平和他的綠城就置身在風口浪尖。

然而對市場未來深深的擔憂，才是他選擇離開的最重要原因。他說，公司現(xiàn)在是最艱難的時候，眾多問題糾結(jié)在一起，既有綠城自身的問題、行業(yè)的問題，也有政府的問題，和整個經(jīng)濟改革的問題。

根據(jù)報表，綠城中國2013年銷售收入289.91億元，同比下降18.1%，主要受到合肥翡翠湖玫瑰園及青島理想城項目拖累。

宋衛(wèi)平站在常州的項目上自問，這么好的項目，怎么就沒人買呢，客戶都到哪里去了？

綠城的產(chǎn)品是高端項目，60%以上是企業(yè)主購買的，另外40%是由事業(yè)和各類管理機構(gòu)，包括央企、國企的從業(yè)人員購買。

這類產(chǎn)品的滯銷，意味著富裕階層購買力的衰減，以及對未來經(jīng)濟的悲觀預(yù)期。正如宋自己所說，潛在購買者要么移民出國了，要么破產(chǎn)沒錢了。

他說，房地產(chǎn)不是簡單的“我賣給你住，你再賣給我住”。它的發(fā)展需要強有力的經(jīng)濟大勢的依托，如果沒有積極的改變，中國的經(jīng)濟下滑將無可避免，到一定階段可能會崩潰。

這種危機已不能等閑視之，必須要采取短、中、長的根本性的一些措施，中國的企業(yè)如果再這樣萎靡不振，我們的“中國夢”是無法延續(xù)的。

“趁著企業(yè)還沒宣布沒救的時候，把這個艱巨的任務(wù)交給老孫。”宋衛(wèi)平說，孫宏斌是越艱難越有辦法，越有斗志的人。

而就閻焱提到宋衛(wèi)平好賭，一個月飛一次拉斯維加斯，結(jié)果輸?shù)粽麄€公司的傳聞，一位綠城內(nèi)部人士告訴《財經(jīng)》記者，業(yè)內(nèi)都知道宋衛(wèi)平因為身體原因，已經(jīng)多年不乘飛機，所以謠言不攻自破。

但宋對好賭一事，卻直認不諱。他說賭徒是快樂的旅游者，但是他知道自己的職責所在，所以這個因素的影響微乎其微。

但是他需要澄清的是“開發(fā)商黑血論”，他說天下絕大部分的發(fā)展商和絕大部分百姓是一模一樣的、都是善良的，他們無非在遵循一種商業(yè)規(guī)則做他們的經(jīng)營活動而已，沒有特別好的人，也沒有特別差的人，人之初、性本善。

孫宏斌入局

“我找一個比我還要兇悍的狼來管他們（員工），這是我對以往錯誤的彌補?！彼涡l(wèi)平在杭州的媒體發(fā)布會上稱。這個人要能彌補他過去在公司管控體系上的失誤。

遴選接班人是個難題，一個涉及20年心血、5000名員工和100萬業(yè)主的抉擇?！昂苤氐囊粋€擔子。”他說，業(yè)內(nèi)前十大的地產(chǎn)商，喜歡他的人也不多，所以無需舍近求遠，已經(jīng)磨合兩年多的孫宏斌團隊，就成為一個很自然的選擇。

2012年綠城的資金鏈再次抽緊，當年6月8日，綠城與九龍倉簽訂戰(zhàn)略合約，九龍倉以51億港元入股綠城，成為綠城中國第二大股東。隨后，6月22日，綠城與融創(chuàng)共同組建融創(chuàng)綠城控股有限公司（融創(chuàng)綠城），各持股50%，綠城中國將旗下9個項目注入融創(chuàng)綠城中，融創(chuàng)中國則向綠城中國支付人民幣33.72億元對價。

在融綠的合作中，融創(chuàng)負責營銷和管控，綠城負責產(chǎn)品和設(shè)計，業(yè)績反映很好，宋給孫的個人表現(xiàn)打90分-95分。隨著交情日深，二人既是商業(yè)上的合作伙伴，又是一起做事的朋友。

孫宏斌在發(fā)布會上的姿態(tài)放得異常低，“過去這兩年里面，我一直是綠城的中層干部，管著上海那一塊，這次是提拔，主要是花錢了、提拔了。”他說，綠城還是綠城，綠城所有的都不會有變化，融創(chuàng)只是加盟。

九龍倉仍將扮演財務(wù)投資者的角色，綠城經(jīng)營主導(dǎo)權(quán)未來應(yīng)該在孫宏斌手中。這個三角結(jié)構(gòu)短期內(nèi)不會改變。按照宋衛(wèi)平的說法，香港人與內(nèi)地人的管理理念有差異，并且九龍倉的本土化程度欠缺，九龍倉從來沒有意圖成為綠城中國的操縱者。

對于近溢價50%的價格，孫宏斌表示股價低是“資本市場不識貨”，每股12港元等于凈資產(chǎn)折扣13%，意味著綠城的所有土地都是按照原價給的。在他看來，綠城的品牌大概值200億元，這次交易的價值也是200億元，相當于說融創(chuàng)花錢買了一個品牌，其土地跟房子都是白送的。

萊坊國際（Knight Frank）的大中華高級董事林浩文告訴《財經(jīng)》記者，近日來股價普遍走低是因為港股的投資人，對本土的開發(fā)商目前有些悲觀，主要原因是對未來經(jīng)濟下滑的擔憂以及對傳統(tǒng)的開發(fā)模式的持續(xù)性的考量。

里昂證券計算顯示，融創(chuàng)收購綠城股權(quán)，其盈利及資產(chǎn)凈值將可獲得不小的提升，最值得關(guān)注的是融創(chuàng)是否有足夠資金收購，以及與綠城及其另一大股東九龍倉的合作。

融創(chuàng)過去一段時期，深耕既有的北京、天津、蘇南及重慶等經(jīng)濟活力區(qū)，進一步鞏固了在蘇南區(qū)域的領(lǐng)先地位，之后又通過與綠城合作，戰(zhàn)略性進入上海，完善了長三角區(qū)域的戰(zhàn)略布局。

根據(jù)年報，融創(chuàng)2013年實現(xiàn)合同銷售額營業(yè)收入308億元人民幣，同比增長48%。

融創(chuàng)的融資成本也在降低，2013年度新增借款加權(quán)平均實際利率下降至8.3%。凈負債率從2012年的78.9%大幅下降至69.7%，在2013年還新增了19塊土地，財務(wù)狀況比較健康。

穆迪助理副總裁梁鎮(zhèn)邦表示，收購價將在融創(chuàng)的財務(wù)能力范圍內(nèi)。但是融創(chuàng)財務(wù)靈活性將略有下降，不過可以通過放慢收購?fù)恋夭椒ズ驮黾哟_認高利潤項目收入彌補。

此次收購綠城應(yīng)是融創(chuàng)邁出的重要一步棋，不僅大幅拓展了自己的版圖——從8個城市到40個城市，而且獲得綠城的品牌背書。不管孫宏斌如何剖白自己對規(guī)模并不看重，幾乎沒有人相信歷史上野心勃勃的他會一夜之間轉(zhuǎn)性。

然而整合殊為不易，更何況置身于行業(yè)慘淡的背景之下，有傳言稱綠城老員工已經(jīng)出現(xiàn)大量出走，如何穩(wěn)定軍心是擺在孫宏斌面前最緊迫的課題。

綠城和藍城

孫宏斌坦承，收購綠城，心里打鼓。

2013年報顯示，綠城項目目前主要分布在浙江（土地儲備面積比例44.6%）、上海（5.4%）、江蘇（8.8%）和山東（13.7%）等地區(qū)，其中上海和蘇南地區(qū)項目已經(jīng)劃至融綠平臺。

“綠城布局的城市比融創(chuàng)多很多，管理難度非常大?！睂O宏斌在發(fā)布會上說，初步制定合并之后的三個原則，第一個是比較原則，在各自優(yōu)勢區(qū)域，各自發(fā)展。比如說在浙江和山東，融創(chuàng)會退出；在天津和重慶，綠城也不去，各自優(yōu)勢區(qū)域，各自做各自的。第二個原則，在一線城市雙方合起來做，比如在上海和北京，其已經(jīng)這樣操作。第三個原則，在南方如深圳、廣州、廈門、福州、南京等城市，綠城為主來做，融創(chuàng)會參一點股。

但是收購綠城畢竟跟搭建融綠不同，不如后者那樣容易推進。完整收購一個企業(yè)，涉及到利益博弈、架構(gòu)的調(diào)整和文化的融合等，更何況綠城從品牌、規(guī)模等諸多方面都優(yōu)于融創(chuàng)，孫宏斌想要融合、吸收和超越宋衛(wèi)平的綠城，絕非易事。

宋衛(wèi)平曾經(jīng)遇到的難題，將無一遺漏全部擺在孫宏斌面前，只會多、不會少。

“我是一直對這個市場挺悲觀的。” 孫宏斌在發(fā)布會上說，大家都知道產(chǎn)能過剩是各個行業(yè)都有，房地產(chǎn)確實也一樣，“三四線城市供應(yīng)量天大”。

他說，一方面整個經(jīng)濟在下行壓力情況下，房地產(chǎn)想好是很難的。另一方面，政策的制定者確實在過去做了很多很荒唐的政策，現(xiàn)在正在慢慢改，還沒有改過來，讓這個行業(yè)非常難做。

但是他對政府還是有信心，他覺得最近有好轉(zhuǎn)的跡象。

政策層面的“微調(diào)”比如5月央行優(yōu)先支持首套自住用房的房貸政策，各地限購政策松綁的聲音等，已經(jīng)顯示出房地產(chǎn)行業(yè)的低迷，挾持著GDP的增速之憂，在倒逼政策走向適度寬松。

海通證券表示，在過去十年，房價處于持續(xù)增長、市場規(guī)模不斷擴大階段。企業(yè)只需要采用囤地、高杠桿或者逆周期操作就可以實現(xiàn)擴張。但是調(diào)控的中長期現(xiàn)實，房價未來漲幅受限，規(guī)模被壓制。

因此根據(jù)杜邦分析法則，地產(chǎn)企業(yè)要勝出就必須在內(nèi)控進一步做細，通過成本控制和品牌溢價來提高利潤率，通過高速去化來提高土地周轉(zhuǎn)率從而加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，以及通過創(chuàng)新融資模式來增加企業(yè)資金效率和安全。

而得以從這些問題中脫身的宋衛(wèi)平，此時的興趣是探索養(yǎng)老、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和小城鎮(zhèn)開發(fā)，他宣稱將打造一個全新的“藍城”去專注于這些行業(yè)。

他說五年到十年之內(nèi)，“綠城養(yǎng)老”這個品牌在社區(qū)里和居家里的應(yīng)用，要做到世界水平，擁有10萬人以上的受眾，要讓中產(chǎn)階級也可以享受，還能給政府提供借鑒。

另外，他要在農(nóng)業(yè)上嘗試一些根本性的變革，要為5億農(nóng)民、2億多老年人，做一點事情。

宋衛(wèi)平說自己屬狗之人，天生就是看家護院，為眾生服務(wù)的。

綠和藍，“我當然喜歡藍了”，宋說，在1994年起綠城名字的時候，它本身就有兩個名字，第一個是藍城，另一個是綠城，我問另外七個人，他們都喜歡綠城，只有我一個人喜歡藍。

“現(xiàn)在看我的了?！?/p>