中國房產(chǎn)稅何去何從

在中國，“房產(chǎn)稅”并非是新名詞。早在1986年，國務(wù)院就頒布了房產(chǎn)稅暫行條例，但這個條例規(guī)定對個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。2011年1月28日，上海和重慶對個人住房征收房產(chǎn)稅改革進行試點。房產(chǎn)稅試點已逾三年，是否全面開征房產(chǎn)稅以及如何建立合理的房產(chǎn)稅法律體系，一直是民眾和媒體討論的熱點。

“重慶版”房產(chǎn)稅偏重對高檔房、別墅的征收，對存量、增量獨棟別墅均征房產(chǎn)稅，對新購高檔商品房征稅，對在重慶無戶籍、無工作、無投資的外地炒房客從第二套房開始征稅，稅率為0.5%-1.2%。重慶房產(chǎn)稅征收范圍只涉及10%的人群，主要針對高端房產(chǎn)業(yè)主和炒房客，不直接增加普通百姓負擔。為減輕首次購房者的負擔，重慶繼續(xù)保留實施首次購房按揭貸款抵扣個稅的財政補貼政策。

而上海試點方案是對新購住房后家庭人均居住面積超過60平方米的征收房產(chǎn)稅，設(shè)計中的房產(chǎn)稅的稅率為累進稅率，房屋價值高、人均面積大的房屋稅率更高。2011年上海房產(chǎn)稅達22億元。重慶征收率在99%以上，征收金額2011年達1億元。通過房產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)貧富差距初見成效。

美國的房產(chǎn)稅

很多國家和地區(qū)都已建立比較完整的房產(chǎn)稅體系。以美國為例，房產(chǎn)稅的計算基于每年的房產(chǎn)估價、市政府名義稅率、房地產(chǎn)稅基比率。房產(chǎn)稅一般用于地方學區(qū)、警察、消防、環(huán)境衛(wèi)生、圖書館等支出。

以弗吉尼亞州為例，每年1月起，地方稅務(wù)下分管房地產(chǎn)的部門會對轄區(qū)內(nèi)全部的房產(chǎn)進行集體估值。估值結(jié)果分為：土地價值和建筑價值。估價結(jié)果通過平信告知房主，同時也會公布在網(wǎng)站上。若房主對估值額度有疑義，可直接聯(lián)系當?shù)氐囟惙慨a(chǎn)部。此時房產(chǎn)部門一般會針對房屋進行單獨估值。如果與地稅房產(chǎn)部協(xié)調(diào)無法達成一致，可向政府提出行政申訴，此外可以向地方法院上訴。申訴時需提供詳細的材料。

若房主不交房產(chǎn)稅怎么辦？在有抵押貸款的情況下，銀行一般會為業(yè)主開立一個托管賬戶。業(yè)主定期向銀行還款，這既包括給銀行的本金及利息，也包括流入托管賬戶中的現(xiàn)金流。此時，一個虧空的托管賬戶意味著房屋抵押貸款未及時歸還。銀行會根據(jù)拖欠貸款的標準流程處理：先是多征收拖欠手續(xù)費/罰金；虧空積累到一定程度時，銀行會向政府交清房產(chǎn)稅以取得房屋所有權(quán)，并將房屋法拍。如果貸款已還清，或者業(yè)主選擇自行支付房產(chǎn)稅，那么流程也大體類似，先是征收額外費用，再是政府在法律上加上質(zhì)權(quán)，一年后房屋將被法拍，法拍所得將用于沖銷房產(chǎn)稅欠款。

房產(chǎn)稅是政府的穩(wěn)定財政收入來源。近年來，弗吉尼亞地方政府財政吃緊，因此連續(xù)提高房產(chǎn)稅以彌補財政缺口。在房價上漲的年份估值升高，政府收入增加；在房市不景氣時估值降低，但政府通過增加稅率及采取排除法拍成交價等方式提高收入。如此一來，財稅部門通過修改征稅公式，無論在房地產(chǎn)的牛市還是熊市都保證了政府收入。

另外一些州郡有法律，限制房屋在易手之前的估值年漲幅，或是限制稅率。當然并不是所有的州郡都有類似的法律。但無一例外，利用房產(chǎn)稅作為政府財政收入的來源，從而支持公共物品和服務(wù)的供給，是較為普遍的做法。

建立穩(wěn)定的房產(chǎn)稅制

建立健康穩(wěn)定的房產(chǎn)稅制度，是財稅體系完善的必然趨勢。在上海和重慶的房產(chǎn)稅試點，為房產(chǎn)稅試點擴大范圍，以及今后在全國范圍內(nèi)的房產(chǎn)稅立法提供了寶貴的經(jīng)驗和數(shù)據(jù)支持。在全國范圍內(nèi)征收房產(chǎn)稅，制定適合中國國情的房產(chǎn)稅法，還有很長的路要走。

首先，征收房產(chǎn)稅的主要目的是調(diào)節(jié)收入和財富分配，不能過分強調(diào)房產(chǎn)稅對房價的調(diào)控作用。誠然，房產(chǎn)稅增加了房屋持有成本，會對房價和租金價格產(chǎn)生一定影響，但這并不是征收房產(chǎn)稅的主要目的，也不能作為評估房產(chǎn)稅體系是否有效的主要依據(jù)。

近年來中國的貧富差距日漸增大，房產(chǎn)成為高收入群體積累財富的重要方式。而房產(chǎn)稅的征收可以有效調(diào)節(jié)貧富差距。比如政府通過房產(chǎn)稅而增加的財政收入，如用來提供廉租房和公共租賃住房建設(shè)來解決低收入家庭居住困難問題，將能有效緩解貧富差距。

從征稅成本角度考慮，由于房產(chǎn)稅監(jiān)管、征收容易，不存在“陰陽賬”逃稅可能性，因而從政府的角度，房產(chǎn)稅是增加財政收入的有效方式。此外，由于地方房屋存量相對穩(wěn)定，房產(chǎn)稅的可預見性和穩(wěn)定性大于其他稅種。

其次，房產(chǎn)稅體系的建立與完善需要合理的房屋估價方案及專業(yè)估價人員的培養(yǎng)。基于房屋交易價格的征稅在試點期間作為短期方案雖然可行，但作為長期征稅方案不可行。另外，交易價隨著買賣雙方博弈，附近類似房源的多少，賣主是否著急賣房而有一定的波動。而長期的征稅基礎(chǔ)應該是每年的房屋估價。

合理的市場估價需要一批房屋估價專業(yè)人員客觀反映房屋價格。需要借鑒其他國家房屋估價的經(jīng)驗教訓，防止人為估價偏差。最常見的爭議一般在“市場合理價格”的界定上。估值由政府給出，若房主認為政府估值過高政府給房東提供渠道申訴或聽證。該過程本身耗費時間、精力等成本，其結(jié)果也往往不為房主所滿意。

在美國已有比較成熟的房屋估價模型，包括基于房屋大小、年代、內(nèi)部特征的估價模型，或基于同一小區(qū)或鄰近小區(qū)類似房屋的最近出售價格的估價模型，或?qū)追N模型的估價結(jié)果相比較得出最合理的估價。可以借鑒其他國家相對成熟的估價模型，并結(jié)合中國各地區(qū)實際情況，建立適合自己的房產(chǎn)估價體系，作為房產(chǎn)稅征收的基礎(chǔ)。

第三，全國范圍內(nèi)住房信息聯(lián)網(wǎng)及房產(chǎn)信息的真實、完整，是推進房產(chǎn)稅立法的前提。目前房產(chǎn)稅的試點主要是對增量征稅，征稅范圍窄，不能為政府提供足夠的稅收來源及減少政府對土地財政的依賴。長遠的房產(chǎn)稅體系的建立，需要對新老房全面征收，而對存量征收房產(chǎn)稅需要配套的房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)及清晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

中國有些已經(jīng)售出的住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復雜，房地產(chǎn)相關(guān)信息也尚未做到統(tǒng)一、完全。房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)難度雖不算大，但要得到各地方政府和民眾的配合，還有很長的路要走。近日，中央編辦公布了不動產(chǎn)登記職責整合的方案有利于產(chǎn)權(quán)管理制度的完善，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺也將打破各省市彼此獨立的狀態(tài)。如果不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息能做到真實完整，將能有效推進房產(chǎn)稅的立法和改革。

作者為美國房利美（Fannie Mae）經(jīng)濟學家