誰(shuí)為綠色住宅埋單

雖有北京市住建委出面調(diào)停，北京路勁世界城開(kāi)發(fā)商與二期業(yè)主代表還是未能達(dá)成協(xié)議。

6月19日與20日，業(yè)主們又分別向市工商局、消費(fèi)者協(xié)會(huì)、規(guī)劃委提起訴求。雙方的糾葛點(diǎn)是：路勁世界城二期工程安裝了一套新風(fēng)系統(tǒng)，這一系統(tǒng)可實(shí)現(xiàn)室內(nèi)外空氣對(duì)流，改善室內(nèi)空氣質(zhì)量，減緩空調(diào)使用頻率降低能耗。但是，新風(fēng)系統(tǒng)不是國(guó)家規(guī)定民用建筑內(nèi)必須安裝的項(xiàng)目，業(yè)主認(rèn)定開(kāi)發(fā)商是借由抬價(jià)，要求退還款項(xiàng)。

開(kāi)發(fā)商香港路勁地產(chǎn)集團(tuán)（下稱(chēng)路勁地產(chǎn)集團(tuán)）北京公司客服部主任、專(zhuān)項(xiàng)工作小組負(fù)責(zé)人孟慧玲向《財(cái)經(jīng)》記者表示，該樓盤(pán)符合商業(yè)住宅項(xiàng)目的程序要求，“沒(méi)有任何違規(guī)行為，所有的設(shè)計(jì)和施工都是合理合法、有備可查”。

自5月20日起，該樓盤(pán)的網(wǎng)上簽約被叫停?！叭绻_(kāi)發(fā)商還拒不配合向業(yè)主提供造成糾紛的合同文本，該項(xiàng)目將會(huì)繼續(xù)停止簽售。”北京市住建委房屋市場(chǎng)管理處處長(zhǎng)張建興在協(xié)調(diào)會(huì)上說(shuō)。

“捆綁”銷(xiāo)售？

路勁世界城位于北京市昌平區(qū)，是路勁地產(chǎn)集團(tuán)2010年入駐北京的首個(gè)住宅項(xiàng)目，二期樓盤(pán)于2013年11月17日獲得預(yù)售許可證正式外售。

新風(fēng)系統(tǒng)由中央主機(jī)、通風(fēng)管道及進(jìn)回風(fēng)口三部分組成，以施工改造的名義寫(xiě)入一份合同中，業(yè)主簽字后索要合同，但無(wú)果。在業(yè)主第五次維權(quán)會(huì)上，開(kāi)發(fā)商承認(rèn)收取了新風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用，但強(qiáng)調(diào)是“業(yè)主自愿申請(qǐng)要求安裝的”，且新風(fēng)系統(tǒng)已經(jīng)開(kāi)始施工，業(yè)主們不能反悔。

二期業(yè)主張彤（化名）去年12月購(gòu)買(mǎi)一套90余平方米的房子時(shí)，在銷(xiāo)售人員的要求下支付了40萬(wàn)元的新風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用?！颁N(xiāo)售人員說(shuō)，公司有規(guī)定，簽購(gòu)房合同之前必須先簽訂新風(fēng)系統(tǒng)的合同。如果不安裝新風(fēng)系統(tǒng)，就沒(méi)有買(mǎi)房的資格?！睆埻f(shuō)。

多位業(yè)主回憶，購(gòu)房時(shí)，銷(xiāo)售人員告知新風(fēng)系統(tǒng)經(jīng)北京市住建委審批，待售房屋內(nèi)必須安裝。然而，事后他們發(fā)現(xiàn)這并不屬實(shí)。目前，按照相關(guān)規(guī)定大型公共建筑必須執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，使用節(jié)能以及改善室內(nèi)空氣質(zhì)量等技術(shù)設(shè)備，民居建筑沒(méi)有要求必須執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主們認(rèn)為“開(kāi)發(fā)商涉嫌捆綁銷(xiāo)售、變相漲價(jià)”。

自2013年北京新建樓盤(pán)實(shí)行區(qū)域“限價(jià)”后，路勁世界城二期樓盤(pán)經(jīng)北京市住建委批準(zhǔn)的預(yù)售許可，均價(jià)為2.05萬(wàn)元/平方米，“捆綁”新風(fēng)系統(tǒng)銷(xiāo)售后，均價(jià)變?yōu)?.55萬(wàn)元/平方米。業(yè)主初步統(tǒng)計(jì)，該樓盤(pán)共有近400戶業(yè)主支付了價(jià)格不等的新風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用，總金額約1.4億元。

業(yè)主還發(fā)現(xiàn)該樓盤(pán)的新風(fēng)系統(tǒng)售價(jià)不等，同一樓層、戶型、面積的商品房，最便宜只花了8萬(wàn)元，最貴達(dá)50萬(wàn)元。

即便是8萬(wàn)元也與市場(chǎng)價(jià)相差很大。市場(chǎng)價(jià)僅幾千元，最貴的用于別墅級(jí)也不過(guò)兩三萬(wàn)元。《財(cái)經(jīng)》記者調(diào)查，市場(chǎng)上最便宜的新風(fēng)系統(tǒng)是28元/平方米，100平方米的一套住宅為2800元左右。住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副總工程師孫克放介紹，要想除霾效果好，需要加裝動(dòng)力系統(tǒng)，不過(guò)百平方米的一套房子也只需要兩三萬(wàn)元。

路勁地產(chǎn)集團(tuán)方面未公布新風(fēng)系統(tǒng)的品牌、型號(hào)、性能指標(biāo)和廠家等信息，也未回應(yīng)安裝新風(fēng)系統(tǒng)的必要性等問(wèn)題?！敦?cái)經(jīng)》 記者查閱北京住建部門(mén)公示的現(xiàn)有綠色建筑中，沒(méi)有找到路勁世界城項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商也多次拒絕回應(yīng)該樓盤(pán)是否獲得綠色建筑標(biāo)識(shí)。

指標(biāo)強(qiáng)制趨勢(shì)

開(kāi)發(fā)商要從住建部門(mén)獲得綠色建筑標(biāo)識(shí)，需要達(dá)到綠色標(biāo)準(zhǔn)。按照滿足指標(biāo)的程度，綠色建筑劃分為一星、二星、三星，共三個(gè)等級(jí)。評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)從節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)管理六個(gè)方面界定。

住建部的數(shù)據(jù)顯示，2013年獲得評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)的住宅類(lèi)綠色項(xiàng)目?jī)H為387項(xiàng)。住建部正在全國(guó)范圍內(nèi)鼓勵(lì)推廣新建單體商業(yè)樓及住宅執(zhí)行綠色建筑指標(biāo)。

而國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》新版5月正式獲批，定于2015年1月1日起實(shí)施。新國(guó)標(biāo)將標(biāo)準(zhǔn)適用范圍由住宅建筑和公共建筑中的辦公建筑、商業(yè)建筑和旅館建筑，擴(kuò)展至各類(lèi)民用建筑。

但這并不是一個(gè)強(qiáng)制執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，雖然綠色建筑是發(fā)展趨勢(shì)。2013年1月1日國(guó)務(wù)院提出，“十二五”期間，要完成新建綠色建筑10億平方米；到2015年末，20%的城鎮(zhèn)新建建筑達(dá)到綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)要求。

深圳、北京、廈門(mén)、上海、西安等少數(shù)城市相繼強(qiáng)制性執(zhí)行。比如，深圳、北京分別要求從2013年5月、6月起，所有新建建筑必須執(zhí)行至少一星級(jí)的綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)；廈門(mén)要求2014年1月1日起，全市新獲得建設(shè)用地的民用建筑將全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。

“申請(qǐng)綠色標(biāo)識(shí)比較簡(jiǎn)單，但這明顯不是地產(chǎn)商要走的路。”上海朗思人居建筑科技服務(wù)有限公司總經(jīng)理束健說(shuō)：“你告訴消費(fèi)者多付出一些錢(qián)，可以每年節(jié)能減排多少，他是不愿意接受的?！?/p>

上文涉及的新風(fēng)系統(tǒng)是綠色建筑的評(píng)價(jià)內(nèi)容之一，體現(xiàn)在“室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量”的通風(fēng)性能這一標(biāo)準(zhǔn)中。在歐洲部分國(guó)家的新建住宅中，新風(fēng)系統(tǒng)已被寫(xiě)入建筑設(shè)計(jì)規(guī)范中，是必須安裝的設(shè)備之一。

張彤因顧及到家里有老人，選擇購(gòu)買(mǎi)了路勁世界城二期的一套房，因?yàn)椤颁N(xiāo)售人員說(shuō)這套系統(tǒng)節(jié)能，也可有效過(guò)濾PM2.5”。由于此次爭(zhēng)端，她和一些業(yè)主們更擔(dān)心多支付了成本后實(shí)際效益究竟如何。

目前看，綠色建筑的未來(lái)節(jié)能效益尚不明朗，即便是先行者萬(wàn)科的綠色項(xiàng)目，也沒(méi)有實(shí)質(zhì)的節(jié)能評(píng)效?！叭f(wàn)科在北京的綠色建筑項(xiàng)目，最早的樓盤(pán)交付時(shí)間還不足一年，還沒(méi)有展開(kāi)運(yùn)營(yíng)使用評(píng)價(jià)?！北本┤f(wàn)科企業(yè)有限公司總工程師張蕓介紹。

因此業(yè)內(nèi)擔(dān)憂的是，如強(qiáng)制實(shí)行綠建標(biāo)準(zhǔn)，一旦房?jī)r(jià)捆綁了綠建后新增成本，業(yè)主又看不到實(shí)際節(jié)能效益，新增成本就談不上合理消納，必將引起市場(chǎng)騷動(dòng)和消費(fèi)者抵觸情緒。

“直補(bǔ)”業(yè)主試點(diǎn)

此次北京路勁世界城風(fēng)波，恰似一次預(yù)演，警示了全面推行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)之前，需要仔細(xì)量度新增成本如何合理消納。

理論上，綠色建筑的新增成本，應(yīng)由享受了相應(yīng)產(chǎn)生的節(jié)能效益的消費(fèi)者來(lái)埋單。南京博識(shí)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所首席建筑師任懷新介紹，綠色建筑的投資回報(bào)率實(shí)際很高，因?yàn)樽艨梢宰畲笙薅葴p少電費(fèi)、水費(fèi)和其他能源費(fèi)的開(kāi)支，一般五年到八年之內(nèi)，就可以把成本收回來(lái)。

而且，新增成本在購(gòu)房總價(jià)中占比并不高。住建部的一份調(diào)查報(bào)告顯示，住宅項(xiàng)目執(zhí)行一星級(jí)、二星級(jí)、三星級(jí)綠色建筑的增量成本，分別為每平方米33元、73元、222元。購(gòu)買(mǎi)一套100平方米的住宅新增成本，目前以三星級(jí)平均值計(jì)算新增2.2萬(wàn)元?！半m然具體到不同星級(jí)、每個(gè)項(xiàng)目的所用成本條件不同，但總體趨勢(shì)是越來(lái)越便宜?！币晃恢袊?guó)綠色建筑與節(jié)能委員會(huì)委員說(shuō)。

中央政府鼓勵(lì)推廣的同時(shí)，也提供了補(bǔ)貼政策。但財(cái)政補(bǔ)貼方式是：直補(bǔ)綠色建筑項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商，對(duì)最終承擔(dān)新增成本的消費(fèi)者無(wú)任何補(bǔ)貼。

按照住建部、財(cái)政部2012年聯(lián)合下發(fā)的政策文件，一星級(jí)項(xiàng)目不享受補(bǔ)貼，二星補(bǔ)貼45元/平方米，三星為80元/平方米。除了中央補(bǔ)貼，不同城市也有激勵(lì)機(jī)制或直接地方財(cái)政補(bǔ)貼。

盡管如此，開(kāi)發(fā)商仍缺乏興趣。地產(chǎn)商普遍表示，認(rèn)可綠色建筑的政策背景，但市場(chǎng)化動(dòng)力不足。嘗試綠色建筑的僅有朗詩(shī)、萬(wàn)科、招商等少數(shù)地產(chǎn)商。

關(guān)鍵還是消費(fèi)者不買(mǎi)賬。束健認(rèn)為，最需要補(bǔ)貼的是消費(fèi)者，比如消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)綠色建筑的房貸利率如能下浮一個(gè)點(diǎn)，或者每平方米補(bǔ)助相應(yīng)資金，就會(huì)自發(fā)形成市場(chǎng)需求。

廈門(mén)市開(kāi)了直接給予購(gòu)房者補(bǔ)貼優(yōu)惠的先河。2014年1月1日起實(shí)施的《廈門(mén)市綠色建筑行動(dòng)實(shí)施方案》，對(duì)購(gòu)買(mǎi)二星級(jí)商品住房的業(yè)主給予返還20%契稅，購(gòu)買(mǎi)三星級(jí)的給予返還40%契稅的獎(jiǎng)勵(lì)。

這在國(guó)際上亦有經(jīng)驗(yàn)可循。在法國(guó)，對(duì)個(gè)人、公司、地方政府以及各組織團(tuán)體的相關(guān)建筑節(jié)能行為，對(duì)應(yīng)給予個(gè)人所得稅減免、政府補(bǔ)貼、加速折舊、增值稅減免、頒發(fā)節(jié)能證書(shū)、促成節(jié)能貸款等政策支持。

廈門(mén)直補(bǔ)購(gòu)房者政策的背景是，以前補(bǔ)貼給開(kāi)發(fā)商，很多開(kāi)發(fā)商做完綠色設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)后，售樓時(shí)進(jìn)行大量綠色建筑的宣傳，待房子售罄，利潤(rùn)賺足后，就再?zèng)]有積極性去申請(qǐng)運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)。運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)是項(xiàng)目竣工投入使用一年后的節(jié)能等再評(píng)價(jià)。

廈門(mén)市建設(shè)與管理局副局長(zhǎng)林樹(shù)枝認(rèn)為，該新模式有兩種好處：一是激勵(lì)業(yè)主逼迫開(kāi)發(fā)商拿到運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)，否則業(yè)主拿不到補(bǔ)貼就要維權(quán)，以及配合并監(jiān)督后續(xù)的運(yùn)營(yíng)管理、正確使用，保障綠色建筑的真正實(shí)施；二是培養(yǎng)更多消費(fèi)者對(duì)于綠色建筑的認(rèn)知，進(jìn)而孕育市場(chǎng)。

“這個(gè)補(bǔ)貼額度對(duì)每家每戶并不小?！绷謽?shù)枝分析，比如，購(gòu)買(mǎi)三星級(jí)綠色建筑，按房?jī)r(jià)1萬(wàn)元/平方米計(jì)算，購(gòu)買(mǎi)90平方米住宅的業(yè)主可拿到7000元，如果房?jī)r(jià)3萬(wàn)元/平方米就可拿到2.1萬(wàn)元。補(bǔ)貼資金來(lái)自于廈門(mén)市政府從土地收益資金中返還的部分資金。

在林樹(shù)枝看來(lái)，這種方式可復(fù)制推廣至全國(guó)的地市級(jí)政府，但在省級(jí)政府操作有現(xiàn)實(shí)障礙。原因是土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益在各個(gè)地方政府手中，地方財(cái)政的土地收益款也直接留在各地市級(jí)政府，不上繳省級(jí)財(cái)政，因此省政府無(wú)法拿省級(jí)財(cái)政進(jìn)行此類(lèi)補(bǔ)貼。

不過(guò)，林樹(shù)枝建議，全國(guó)的省級(jí)政府可以制定政策原則，鼓勵(lì)或要求所屬各地方政府拿出這部分土地收益資金給予購(gòu)房者部分返還優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)，以助于地方政府的直接操作。

這種補(bǔ)貼方式對(duì)于張彤而言很陌生，但她持歡迎態(tài)度。“如果開(kāi)發(fā)商在出現(xiàn)糾紛時(shí)態(tài)度不那么強(qiáng)硬，再加上對(duì)政策講解清晰，節(jié)能信息透明公開(kāi)，作為消費(fèi)者，我們是絕對(duì)認(rèn)可的?！睆埻f(shuō)，“哪怕在政府補(bǔ)貼后自己還得多貼一些費(fèi)用，如果運(yùn)行效益好也值得。”