從二房東到白領(lǐng)公寓

口述/羅意

一生尋找，只為遇見。

羅意在自己的名片背面印了這樣一句話。他是“80后”、農(nóng)村出身、北大畢業(yè)、典型“北漂”青年。在繁華都市里，像他這樣的人絕大多數(shù)都經(jīng)歷過租房生活，找到一處理想的棲身居所并不容易。

羅意走出校園就當(dāng)起了“二房東”，如今他的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目也與此相關(guān)——為城市白領(lǐng)提供有品質(zhì)的長租公寓。他的品牌叫“寓見”。

專業(yè)二房東

我已經(jīng)做了七年多的“二房東”。

2007年7月我從北大俄語系畢業(yè)，沒找工作，就想著自己創(chuàng)業(yè)。但是完全沒有方向，想先找個地方住下來再說，就在清華附近租了個平房。那個小院有三間小屋，一共20多平米，我租了其中一間4平米的，還有兩間一直沒人租，我看挺可惜的，清華附近找房子很難啊。后來我把另兩間也租下來了，里面放個上下鋪的床，然后在水木清華論壇上發(fā)帖把房子租出去。租客交了定金，我拿定金去買二手的洗衣機(jī)和空調(diào)配上，就這樣開始當(dāng)二房東。

這兩間小屋每個月能收1900元租金，解決了我的生計(jì)問題。8月我又在清華南門找到一處兩層的地下室，十幾個小房間，租給考研的學(xué)生。學(xué)校周邊這種地下室是供不應(yīng)求的。同時北大東門還有個三間的平房我也租下來，能放20多個床位。這兩個項(xiàng)目一個月有六七千塊錢利潤，我感覺二房東這個買賣有點(diǎn)意思，現(xiàn)金流很不錯。

到2007年冬天，我一狠心，找我的老師同學(xué)朋友各種關(guān)系，借了11萬多塊錢，又租了清華西門外一片很大的平房，58間，都是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民自己蓋的房子。以前的房東們不懂運(yùn)營，很多房子空著租不出去。他們租給我的價(jià)格是四百塊錢一間，每間房我再投入兩百塊，買床、書柜、床單、垃圾桶、窗簾這些基本生活用品，全是二手的。那時候我的成本控制就特別好，垃圾桶五塊，窗簾十塊，都是很便宜的投入。簡單布置好的房間可以租到六百五，我到幾個學(xué)校論壇上發(fā)帖，一個月時間全租出去了。

這個項(xiàng)目運(yùn)營了五年，一個月純利有一萬多塊。租房的有單人也有小情侶，我就不用上下鋪了，都是一米二的雙人床。我發(fā)現(xiàn)只要把室內(nèi)環(huán)境布置得比別的群租房稍微好點(diǎn)，生意就會很不錯。

另外一個體會就是房間要盡可能集中，便于管理。群租房我也做過，2008年4月我在知春路盤下來十幾間群租房，做了一年多，結(jié)果沒掙著錢。近二十套房子分布在好幾個小區(qū)里，一套房里住十幾個人，甚至有一個三居室住了三十多個人，管理特別麻煩，不光有安全問題，還要管水電維修等等雜事，收房租也要到處跑。

最后這些房子我轉(zhuǎn)手給了一個高中同學(xué)。

做餐飲失敗

2008年北京奧運(yùn)會極大提高了人們對租房市場的預(yù)期，我發(fā)現(xiàn)拿不到房源了，所有的房子都是天價(jià)。我仔細(xì)算了賬，首先憑我手里的錢根本拿不到好房子，其次我判斷這時候租房市場處于高風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)行階段，搞不好就要賠錢。所以2008年我除了保留清華附近的項(xiàng)目，就沒有再拓展租房業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)去做了餐飲。

我找到的合作伙伴于洪胤也是高中同學(xué)，他比我小一屆，2008年從吉林大學(xué)畢業(yè)，看我在北京當(dāng)二房東挺滋潤，就過來準(zhǔn)備一起干。我倆有段時間每天滿街跑找房子，偶然看見路邊一家餐廳特別火，叫“杜氏酸辣粉”，很簡單的小吃。我倆一嘗，味道不錯，就說干脆咱們也干這個吧。租房和做小吃在我們看來都是差不多的買賣。

我們就去找這個酸辣粉的老板談加盟。后來的事實(shí)證明餐飲不是這么好做的，我們把很多事情想簡單了。當(dāng)時我們開了兩家店，一家在一個民辦學(xué)校里邊，還有一家在一個中專學(xué)校里。我是從學(xué)校出來的，老想圍繞校園做生意。我們估算客流量的辦法就是去數(shù)宿舍，有多少宿舍你就知道大概有多少人，人多的地方一定有生意做。

但是我們這個判斷方法錯了，實(shí)際上中專學(xué)校都招不滿學(xué)生，修了很多宿舍樓都是空的。另外北京的中專和民辦院校里面大部分是本地學(xué)生，一到周末全回家了。一家店一個月掙五六千塊錢的微利，做這個的意義就不大了。

我跟于總都是四川人，從小就吃重慶小面，做酸辣粉雖然沒賺到錢，但促使我思考用類似的標(biāo)準(zhǔn)化做法來做小面。2010年，我們創(chuàng)立了小面品牌“面說山城”。

我和于總找了九個大學(xué)同學(xué)，湊了四十多萬，陸續(xù)開了三家直營店，還有十幾家加盟店。做到2012年3月，我們把三家店都關(guān)了，這次創(chuàng)業(yè)又宣告失敗。

失敗的原因在于定位錯了。我們想做以小面為核心的主題餐廳，8塊錢一碗面，再做點(diǎn)配套的其他產(chǎn)品?？蓪?shí)際上重慶小面很難形成系列產(chǎn)品，一般人進(jìn)來吃碗面就走，他也不可能天天來吃小面。8塊錢是低端小吃的定價(jià)，我和于總都是農(nóng)村孩子出身，想的是實(shí)惠好吃，但我們的餐廳裝修又比路邊攤好，這樣的定價(jià)在北京是不可能做下去的。如果像康師傅私房牛肉面那樣，一碗面28塊錢左右才有機(jī)會。

這些都是創(chuàng)業(yè)的教訓(xùn)。2012年3月我和于總關(guān)掉公司，把這個品牌五萬塊錢賣給了做酸辣粉的那個老板。那段時間每天晚上我把自己關(guān)在房間里狂喝可樂，一根接一根抽煙，滿腦袋都是問題，可是我解決不了。

服務(wù)式公寓

人還是得做自己熟悉的事情，我決定重操舊業(yè)。2012年，北五環(huán)來廣營有個老賓館改造，有123個房間，改成了出租房。業(yè)主把基本的裝修已經(jīng)做完了，我抓住機(jī)會投了五十萬，承包了這棟樓。

我又投進(jìn)去二百多萬做室內(nèi)環(huán)境改造，然后用一個月時間把一百多個房間全租出去了。這種老房子有很多問題，漏水漏電、墻面開裂等等，后期運(yùn)營維護(hù)的成本很高，房客住進(jìn)去的體驗(yàn)也不好。我發(fā)現(xiàn)這是個無底洞，就又轉(zhuǎn)手賣掉了。

2012年冬天我開始認(rèn)真反思，想清楚了幾個問題。第一，像北京上海這樣的一線城市，租房市場的需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒得到滿足，一定還有很大的上升空間。第二，這個行業(yè)目前提供的產(chǎn)品還很粗糙，在北京租房沒有用戶體驗(yàn)可言。第三就是市場秩序混亂，無論中介還是二房東，名聲都不好，租房產(chǎn)生的糾紛也很多。綜合這幾點(diǎn)，我認(rèn)為在出租屋和快捷酒店之間，還存在著很大的市場空白——針對白領(lǐng)階層的，具備一定硬件品質(zhì)、規(guī)范化管理和相對實(shí)惠價(jià)格的長租公寓。

2013年我和于總用了幾個月時間做市場調(diào)研。在我們籌劃這件事的時候，已經(jīng)有其他商業(yè)機(jī)構(gòu)瞄準(zhǔn)了這塊市場，并且搶先開發(fā)出了產(chǎn)品。鏈家的“自如寓”已經(jīng)開出了第一家店，我們跑去一看，這就是我們想做的事啊！這家店做了165間房，都是小戶型、精裝修，一層大堂做了很大面積的公共區(qū)域。這個項(xiàng)目市場反響很好，鏈家就加快了開店速度。

我感覺到了緊迫，也堅(jiān)定了信心：租房市場很大，還可以容納多家不同形態(tài)的公司。我想做的產(chǎn)品漸漸有了輪廓：小戶型、標(biāo)準(zhǔn)化裝修、連鎖業(yè)態(tài)，主流客戶應(yīng)該是一年以上租期的。我做了多年二房東，知道租房這個買賣，穩(wěn)定是最重要的，只有穩(wěn)定才能攤薄成本。

針對鏈家的產(chǎn)品我做了一些功能優(yōu)化，比如增加衣柜收納空間、陽臺，因?yàn)榫蛹疫^日子你要晾衣服，這是公寓和酒店的差別。自如寓第一家店室內(nèi)裝修走的是小清新文藝范兒，但是他們后來發(fā)現(xiàn)真正的文藝青年不是主流客戶，因?yàn)殒溂业亩▋r(jià)還是偏高的。自如寓的第二、第三家店就開始有意識使用深色調(diào)室內(nèi)設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)商務(wù)感，但是搞租房運(yùn)營的人看了就知道，它那個房間里有很多好看但不實(shí)用的設(shè)計(jì)，擠壓了收納空間。而我想給年輕人一個家的感覺，住在家里就要講求實(shí)用、舒適，盡可能多利用空間。

2013年10月，我們的“寓見”項(xiàng)目正式啟動。我和于總加上另一個合伙人，每人拿出100萬元開始干這個事。我們看過很多物業(yè)，終于敲定了亞運(yùn)村一棟商住樓里的兩層，一共77個房間。

如果做酒店，選址要求交通便利，靠近商業(yè)中心，但是我要做“家”，就不需要那么繁華的地段，相對幽靜一點(diǎn)更好，周邊生活設(shè)施齊備就行了。對硬件的要求是廚房、衛(wèi)生間、臥室、客廳、小陽臺都得有，基本達(dá)到如家之類快捷酒店的標(biāo)準(zhǔn)。服務(wù)方面，我當(dāng)然希望營造社群的氛圍，但要把握一個度，如果聚餐、爬山之類的活動過多，也會破壞“家”的感覺。我們給租客提供每周兩次的免費(fèi)室內(nèi)保潔，還有免費(fèi)搬家服務(wù)；樓層里有一片不太大的公共區(qū)域，沒事可以約朋友喝杯咖啡聊聊天，飲料也是免費(fèi)的。

我的推廣渠道仍然是網(wǎng)絡(luò)，在58同城、趕集網(wǎng)發(fā)帖，現(xiàn)在90%以上的房間都租出去了。這個項(xiàng)目總共投入資金近四百萬，裝修占大部分。我們主流戶型是35平米左右的一居室，月租在4500元左右，比自如寓性價(jià)比要好。

除了自如寓，現(xiàn)在市場上和我們同類型的競爭品牌還有魔方城市公寓、普樂門、新派公寓等。魔方城市是規(guī)模最大的，從南京起家，引入華平投資，現(xiàn)在全國有幾十家店、大約六千套房。

我給寓見的定位叫“經(jīng)濟(jì)型服務(wù)式公寓”。我們是小型創(chuàng)業(yè)公司，團(tuán)隊(duì)一共只有五個人：我和于總、兩個店面助理、一個保潔員。這幾個人完全可以管理幾十間房并服務(wù)所有租客，人力成本比其他大公司要低得多。

我現(xiàn)在主要考慮兩件事：一是找投資，已經(jīng)在和一些投資機(jī)構(gòu)接觸了，如果能有一千萬左右的錢進(jìn)來，我可以再開三到五家店。做這個行業(yè)必須得有規(guī)模效應(yīng)，要打品牌。第二是我想引入眾籌的模式，吸引一些個人的小額投資。房子本身是資產(chǎn)增值工具，我的現(xiàn)金流很好，收益也有明確預(yù)期，這個生意是穩(wěn)扎穩(wěn)打的。也許你是我的租客，寓見給你在城市里提供一個暫時的家；也許你還可以是我的股東，寓見能讓你的錢再生錢。

——整理/ 本刊記者 武云溥