對房地產(chǎn)交易糾紛中存在問題的思考

劉吉紅

摘 要 隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，城市化進程的推進，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，人民法院受理的房地產(chǎn)糾紛案件數(shù)量逐年增加，案件類型除傳統(tǒng)的房屋權屬糾紛、租賃糾紛、買賣糾紛、相鄰權糾紛外，房屋拆遷糾紛、合作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛、公房出售糾紛、商品房預售糾紛、物業(yè)管理糾紛等新類型案件不斷出現(xiàn)，案件審理難度增加。

關鍵詞 房地產(chǎn) 糾紛 問題

由于房地產(chǎn)糾紛案件標的額大，與當事人切身利益相關，當事人對立情緒嚴重；另一方面，房地產(chǎn)類法律法規(guī)種類繁多，內(nèi)容復雜，如何正確適用法律，公正裁決房地產(chǎn)糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，是人民法院審判工作者不斷探索和追求的目標。

一、商品房買賣中的糾紛

由于預售商品房與現(xiàn)房買賣不同，雙方議定條件時，標的物尚不存在或尚不完全存在，從預售合同成立到合同全部履行，有一個較長的周期，購買方通常是通過房地產(chǎn)商發(fā)布的售房廣告對預售商品房的結構、環(huán)境及配套設施、物業(yè)管理進行了解，決定是否購買房屋。但是，有的開發(fā)商沒有取得開工許可證，預售許可證，土地使用權證；甚至有的開發(fā)商預售之后又將土地和房屋設定抵押貸款，致使購房者不能辦理房權手續(xù)，受到欺詐；再有就是開發(fā)商為了追求經(jīng)濟利益，隨意改變規(guī)劃設計，減少小區(qū)公益設施，綠地的建設，不完成附屬工程；或者因資金不到位等問題遲延交房，由此造成了糾紛。在實踐中這類案件作到準確適用法律有一定的難度。

不過，最高人民法院2003年5月7日公布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）已于2003年6月1日生效實施。該《解釋》為人民法院正確、及時處理商品房買賣合同糾紛案件，公平保護當事人合法權益提供了法律依據(jù)?！督忉尅穼Ψ康禺a(chǎn)交易中發(fā)生糾紛較多的一些問題如何具體適用法律做了較為明確、具體的規(guī)定。如：銷售廣告、具體的開發(fā)規(guī)劃，房屋說明，對房價構成影響的都可以視為合同內(nèi)容；即尊重當事人意思自治，商品房買賣合同不輕易被認定無效，又要堅決維護國家、集體和第三人利益，對違反法律法規(guī)強制性規(guī)定的，認定無效；并且明確規(guī)定由于開發(fā)商惡意違約和欺詐行為，導致合同無效、解除、撤銷的，買房人還可獲雙倍賠償；對開發(fā)商辦理房產(chǎn)證的期限以及違約金的計算方法等都有較明確的規(guī)范。但是，由于《解釋》主要是針對審判工作中的問題進行規(guī)范，它并不能代替法律和行政法規(guī)，并且有些解釋條款與行政法規(guī)還相抵觸，有些在審判實踐中需要解釋的又未涉及。比如“按揭”合同引起的糾紛，“按揭”合同當事人能否轉讓房屋問題，在《解釋》中沒有涉及；而對于欺詐行為的認定和處理問題，理論界以及審判實踐中的認識和作法也不盡一致；還比如出賣人在履約過程中惡意隱瞞規(guī)劃情況、不能依約交付配套設施的違約責任該如何追究？當開發(fā)商將公益用地改作他用，是要恢復，還是承擔違約責任，違約金應如何計算等等，在審判實踐中不好把握。

二、房改房和經(jīng)濟適用房的出售限制過多，影響了住房二級市場的發(fā)展

我國目前城市房屋中主要存在以下幾種類型的房屋：城市私有房屋、集資房、房改房、經(jīng)濟適用房、商品房。對于私有房和商品房的管理和出售已有法律規(guī)定。《解釋》也將調(diào)整的范圍明確限定在商品房買賣行為。對集資房、房改房、經(jīng)濟適用房等的買賣限制過多，不利于住房的流轉。例如《寧夏回族自治區(qū)已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售暫行辦法》第五條規(guī)定了這類房屋出售的條件，同時規(guī)定房屋所在地政府必須制定具體辦法 ，出售必須經(jīng)市、縣房改辦審批，必須按規(guī)定交納稅費和收益。由于限制條件過多，審核程序和手續(xù)較為復雜，收益調(diào)節(jié)標準過高，稅費負擔較重；有些房屋建房時手續(xù)不全等歷史遺留問題，部分住房無法登記發(fā)證，導致實踐中大量存在私下交易的現(xiàn)象。而在審判中，如何確認這些合同的效力成了難點。

三、私有房屋轉讓中的問題

沒有辦理產(chǎn)權變更登記的房屋買賣合同是否有效？是引發(fā)這一問題基本原因。過去的審判實踐中有不同的兩種觀點：一種觀點認為，未辦理登記手續(xù)的應認定為無效，所有權過戶登記是買賣生效的必備要件；另一種觀點認為，辦理所有權過戶登記手續(xù)不應是私有房屋買賣合同的生效要件，因為從《城市私有房屋管理條例》的規(guī)定看，所有權登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權轉移的必經(jīng)登記程序，而不是買賣合同的有效條件，只對房屋所有權轉移發(fā)生影響，而不能以此來認定買賣合同無效。

現(xiàn)在，《解釋》第9條第1款規(guī)定：“依照合同法第44條第2款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的?；蛘呷晕崔k理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移?！边@就明確了房屋買賣合同是一種債權債務關系，只要依法成立即產(chǎn)生法律效力，過戶是轉移房屋所有權應履行的手續(xù)，不影響買賣合同的效力。

四、房地產(chǎn)權屬糾紛、房屋贈與、互易和繼承糾紛

由于發(fā)生侵占，錯誤登記，或是遺產(chǎn)分割不及時，遺產(chǎn)由繼承人中的一方長期使用，當房屋拆遷或是出售時，為分割收益而發(fā)生糾紛。常出現(xiàn)的難題是，一旦有一方當事人取得了房產(chǎn)的產(chǎn)權證，其他當事人再主張權利時，對方以產(chǎn)權證進行對抗，認為是政府以行政行為對其權利給予了確認，如果要重新確權，先要通過行政訴訟撤銷政府的產(chǎn)權證，否則就不得以民事訴訟直接主張確權訴訟。在審判實踐中對此也有兩種分歧意見，一種認為是要通過行政訴訟撤銷產(chǎn)權證，再進行民事確權，因為產(chǎn)權確認是政府的行政行為；而另一種觀點認為，不必通過行政訴訟撤銷產(chǎn)權證，在民事審判中審查實體權利，直接確權，然后依據(jù)判決向政府登記部門申請產(chǎn)權變更登記即可，因為產(chǎn)權登記僅是一種依當事人申請進行的登記行為，并非是行政許可，其基礎是民事實體權利，屬物權范疇，通過民事確權之訴完全可以解決。對此問題沒有明確的司法解釋，筆者比較同意第二種意見。

（作者單位：荊州市房產(chǎn)管理局荊州分局）