農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施的必要性及阻力分析

趙劍橋 司靜波 韓立偉 張憶

（1.東北農(nóng)業(yè)大學(xué)，黑龍江哈爾濱 150030；2.沈陽(yáng)市規(guī)劃和國(guó)土資源局沈北分局,遼寧沈陽(yáng) 110164）お

摘要 對(duì)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施的必要性及阻力進(jìn)行分析，并在制度落實(shí)層面提出了相關(guān)啟示。該制度的實(shí)施將對(duì)土地調(diào)控產(chǎn)生重大影響，但不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推進(jìn)仍面臨比較大的阻力。

關(guān)鍵詞 農(nóng)村；不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度；阻力

中圖分類號(hào) S-9B文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼

A文章編號(hào) 0517-6611（2014）19-06438-01

作者簡(jiǎn)介 趙劍橋（1990- ），女，內(nèi)蒙古赤峰人，碩士研究生，研究方向：土地項(xiàng)目管理。*通訊作者，教授。

收稿日期 20140530

1 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度工作概況

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，是由2013年11月20日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。各地在中央統(tǒng)一監(jiān)督指導(dǎo)下，結(jié)合本地實(shí)際，將不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一到國(guó)土資源部一個(gè)部門。

2 農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記必要性

現(xiàn)階段農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記制度極度不完善，農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)沒(méi)有保障。在農(nóng)村實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度迫在眉睫。

2.1 是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期的必然要求 我國(guó)正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期，農(nóng)村集體土地也將逐步走向市場(chǎng)，確權(quán)登記，產(chǎn)權(quán)明晰，是進(jìn)入市場(chǎng)的必要條件。

2.2 有利于保護(hù)交易農(nóng)民的合法權(quán)益 沒(méi)有統(tǒng)一登記制度，農(nóng)民沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，交易過(guò)程中無(wú)法得到合法的保護(hù)。統(tǒng)一登記制度在當(dāng)今社會(huì)更具有實(shí)踐意義，社會(huì)正逐步從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，社會(huì)秩序混亂，信用欠缺，違法違規(guī)的不動(dòng)產(chǎn)交易行為廣泛存在。城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，必然會(huì)推動(dòng)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)交易，如果對(duì)登記不明晰，極易造成欺詐現(xiàn)象。

2.3 有利于強(qiáng)化登記機(jī)關(guān)的責(zé)任感 嚴(yán)格的統(tǒng)一登記制度將對(duì)登記機(jī)關(guān)的工作進(jìn)行界定，落實(shí)責(zé)任制。在實(shí)行實(shí)質(zhì)審查以后，因登記機(jī)關(guān)的故意或重大過(guò)失導(dǎo)致登記錯(cuò)誤，造成相對(duì)人的損失時(shí)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)有義務(wù)加以賠償，以強(qiáng)化登記機(jī)關(guān)及登記人的責(zé)任感，消除登記錯(cuò)誤。

2.4 有利于農(nóng)村土地的集約節(jié)約化 由于農(nóng)村一直沒(méi)有統(tǒng)一登記制度，農(nóng)村長(zhǎng)期存在不同程度的居民點(diǎn)空心化,居民點(diǎn)用地超標(biāo)，一戶多宅，耕地濫用，改變土地用途等問(wèn)題，隨著城鎮(zhèn)化加快，這種土地浪費(fèi)現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重，統(tǒng)一的登記制度將會(huì)根據(jù)嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，采取統(tǒng)一的界定措施。這將對(duì)合法利用土地提供監(jiān)管平臺(tái)，為我國(guó)土地的集約節(jié)約化工作提供保障。

2.5 有利于加快對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的清理工作 鑒于農(nóng)村長(zhǎng)期沒(méi)有登記制度，農(nóng)民對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)意識(shí)薄弱，加之注重資金，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象越演越烈，國(guó)家叫停小產(chǎn)權(quán)房工作并沒(méi)有明顯效果。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記工作，農(nóng)民被賦予土地財(cái)產(chǎn)權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，將從市場(chǎng)交易的角度遏制小產(chǎn)權(quán)房┫窒蟆＊

3 農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的阻力

建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，有三項(xiàng)基本功能： 第一，明確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的歸屬和內(nèi)容， 維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益；第二，賦予農(nóng)村居民不動(dòng)產(chǎn)交易權(quán)，提高不動(dòng)產(chǎn)交易效率；第三，保護(hù)善意第三人，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全。這將對(duì)土地調(diào)控產(chǎn)生重大影響，但不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推進(jìn)仍面臨比較大的阻力。

3.1 電子化信息管理匱乏

結(jié)合目前農(nóng)村土地信息聯(lián)網(wǎng)的情況來(lái)看，單就城市而言，很多中小城市本身的信息化工作還沒(méi)有完成，甚至還沒(méi)有建立起電子化的管理，大量的信息是紙質(zhì)的，不能實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)公開(kāi)。就算是幾十個(gè)大城市，信息化工作雖然完成了，但也存在一個(gè)大問(wèn)題，就是各地在發(fā)展農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)信息系統(tǒng)的時(shí)候，是各自發(fā)展，他們的信息系統(tǒng)是不同的，里面設(shè)計(jì)的數(shù)據(jù)參數(shù)也不一樣。而聯(lián)網(wǎng)的話，必須做到信息數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)都是統(tǒng)一的［2］。

3.2 系統(tǒng)整合缺陷

我國(guó)對(duì)于農(nóng)村土地登記的系統(tǒng)不能統(tǒng)一，各地的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記長(zhǎng)期分散于國(guó)土、住房、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等多個(gè)部門，標(biāo)準(zhǔn)不一，平臺(tái)有異導(dǎo)致系統(tǒng)無(wú)法整合。長(zhǎng)期的工作職責(zé)不明晰必然會(huì)造成整合工作無(wú)法順利進(jìn)行。

3.3 統(tǒng)一登記工作量大

我國(guó)農(nóng)村數(shù)據(jù)量極大，農(nóng)村土地種類繁多，地域產(chǎn)異性較大，在進(jìn)行同一等級(jí)時(shí)將面臨巨大的工作量，需要在一線工作中投入大量的人力物力財(cái)力，同時(shí)在技術(shù)層面上要開(kāi)展大量的培訓(xùn)工作，為此要克服難題，將工作順利開(kāi)展。

3.4 涉及到個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)或者隱私

在實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度過(guò)程中，涉及到個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)或者隱私，農(nóng)村也不乏有一戶多宅，多占土地等現(xiàn)象，人們不愿意配合。另外一個(gè)阻力是人為因素，一些地方政府或部門不愿主動(dòng)配合聯(lián)網(wǎng)工作，因其本身也存在非法使用或占有土地的現(xiàn)象，統(tǒng)一登記勢(shì)必會(huì)有損個(gè)人利益。

3.5 農(nóng)村家庭糾紛現(xiàn)象嚴(yán)重

實(shí)施統(tǒng)一登記制度，明確產(chǎn)權(quán)，在此過(guò)程中，必然會(huì)遇到農(nóng)村的家族及家庭矛盾影響。農(nóng)民的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)意識(shí)已經(jīng)有很大提升，家族及家庭糾紛隨之增加。如何在集體中劃分個(gè)體是統(tǒng)一登記制度實(shí)施中需要解決的一大難題。

參考文獻(xiàn)

［1］ 高圣平.不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記視野下的農(nóng)村房屋登記: 困境與出路［J］.當(dāng)代法學(xué)，2012(2):47-55.

［2］ 王辛之，張美旺，呂琍.農(nóng)村集體土地地籍調(diào)查的實(shí)踐與探索［J］.地理空間信息，2012，6(3)：139-140.