城市土地一級市場波動及其政策因素驅(qū)動的考察

張敬梓 吳群

（南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院，江蘇南京 210095）お

摘要

近年來宏觀調(diào)控政策出臺密集，對城市土地市場影響較大。該研究界定了土地市場波動的內(nèi)涵，從影響土地市場供需的政策因素分析入手，重點闡釋了財政政策、金融貨幣政策、土地政策對土地市場波動的驅(qū)動機制，并在理論分析的基礎(chǔ)上，進行典型城市實證分析，分析了南京市一級土地市場2007年以來的季度波動特征，并構(gòu)建VAR模型，運用脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解法進行實證研究。結(jié)果顯示：以財政收入和房地產(chǎn)投資為主要手段的財政政策推動土地市場發(fā)展，財政收入政策影響顯著；金融貨幣政策對于土地市場影響具有不穩(wěn)定性；積極的土地供應(yīng)對市場交易價格有抑制作用。結(jié)合當(dāng)前宏觀調(diào)控的實踐，提出針對性建議。

關(guān)鍵詞 城市土地市場；財政政策；貨幣政策；土地政策；南京市

中圖分類號 SB28文獻標(biāo)識碼 A文章編號 0517-6611（2014）19-06393-04

お

Investigation on Fluctuation and Driving Factors of Urban Land Market睞 Case of Nanjing

ZHANG Jing瞶i et al

(College of Public Administration, Nanjing Agricultural University, Nanjing, Jiangsu 210095)

Abstract In recent years, macroeconomic regulation policies changed intensively which had a greater impact on the urban land market. After analyzing the quarterly fluctuation characteristics of Nanjing land market since 2007, this research emphatically explained the driven mechanism of land market volatility by fiscal policy, monetary policy, land policy from the policy factor which affected the supply and demand of land market. Then this research examined the three policies influence on the land market by using impulse response functions and variance decomposition based on VAR model. Investigation results showed that: the proactive fiscal policy is to promote the development of the land market, but aging is shorter; monetary policy has unstably impact on the land market; liberal land policies are to promote long瞭erm development of the land market. According to the current practices, the corresponding countermeasures were put forward.

Key wordsUrban land market; Fiscal policy; Monetary policy; Land policy; Nanjing City

基金項目 國家自然科學(xué)基金項目（71233004）；國土資源部公益性行業(yè)科研專項經(jīng)費項目（201111011）。

作者簡介

張敬梓（1990-），女，江蘇鹽城人，碩士研究生，研究方向：土地經(jīng)濟學(xué)。

收稿日期 20140609

城市土地一級市場的波動是土地資源市場配置機制的必然發(fā)展態(tài)勢，也是檢驗宏觀調(diào)控成效的市場標(biāo)準(zhǔn)之一，而一級市場的異常波動則會影響市場均衡協(xié)調(diào)運行，繼而會影響宏觀經(jīng)濟發(fā)展。因此，當(dāng)前土地一級市場是否存在波動，調(diào)控政策如何驅(qū)動市場形成波動以及調(diào)控政策設(shè)計是否合理，將是該研究討論的主要問題。

目前關(guān)于土地市場運行與政府調(diào)控的討論大多數(shù)是定性的，利用計量經(jīng)濟學(xué)模型定量分析政策因素驅(qū)動土地市場波動的研究比較少。國外土地市場形成較早，但是大多是資本主義國家實行土地私有制度，其對土地市場調(diào)控主要依靠調(diào)節(jié)稅率、利率等手段，對土地市場與政府調(diào)控的研究側(cè)重論證政府調(diào)控必要性，比較有代表性的有Menezes［1］、KAZUO［2］、Mostafa［3］、Nesru［4］等結(jié)合本國實踐，認為政府應(yīng)該采取必要的土地市場調(diào)控措施應(yīng)對地價過快上漲、市場異常波動等不合理現(xiàn)象， Alpana［5］、William［6］分別運用制度分析和封閉城市經(jīng)濟模型方法對作用于土地市場的政策效果及其影響進行分析。國內(nèi)學(xué)者對土地市場與政府調(diào)控關(guān)系的研究主要有以下觀點與視角：①有關(guān)土地市場調(diào)控理論依據(jù)，袁緒亞［7］、夏汛鴿［8］、黃凌翔［9］等對土地市場調(diào)控的理論依據(jù)進行了研究；②論證當(dāng)前調(diào)控的必要性，李濤［10］、郭貫成［11］等理論闡述了當(dāng)前作用于土地市場的調(diào)控政策對于土地市場發(fā)展具有積極推動作用；③分析調(diào)控政策對于市場發(fā)展的影響機制，譚術(shù)魁等從秩序、供應(yīng)、需求、體系視角理論上闡述了土地宏觀調(diào)控對土地市場的影響［12］；王嬋嬋認為宏觀調(diào)控手段中貨幣政策和土地政策對土地市場波動的主要影響因素，土地供需政策影響較大，金融貨幣政策的效果積累性更強［13］。

文獻梳理發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前有關(guān)土地市場運行與政府調(diào)控研究的方法大多是定性的，視角多是直接描述政策如何影響土地市場運行，并未考慮到土地市場自身具有的波動特征，這樣的研究視角存在先入為主的觀點缺陷。筆者從對土地一級市場波動的內(nèi)涵界定入手，從理論上分析了政策因素對土地市場變化的驅(qū)動作用，從政策制定視角明確政府調(diào)控政策對土地市場波動的影響方向，提出政策驅(qū)動土地一級市場波動的假說，并結(jié)合實證分析構(gòu)建模型驗證假說。

1理論分析與假說提出

1.1城市土地一級市場波動的內(nèi)涵

土地一級市場的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟發(fā)展是一樣的，并不是一直平穩(wěn)增長的，具有波動的特征。在房地產(chǎn)周期波動研究中，比較有代表性的有房地產(chǎn)景氣循環(huán)理論、房地產(chǎn)市場周期理論、不動產(chǎn)周期理論，這些理論主要觀點是：房地產(chǎn)周期是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程中的必然規(guī)律決定的，房地產(chǎn)周期體現(xiàn)擴張與收縮兩大階段，具有連續(xù)性和循環(huán)性特征［14-17］。在多種影響因素的共同作用下，市場必然呈現(xiàn)擴張與收縮交替出現(xiàn)的發(fā)展趨勢，但是當(dāng)前發(fā)展中國家城市化加快、城市建設(shè)與投資加速，土地市場變化速度加快，市場受政府調(diào)控影響較大，并不具備穩(wěn)定周期產(chǎn)生的條件，因此該文研究的土地市場波動主要是非周期性波動。在此前提下，定義土地一級市場波動是指在增長型的市場體系下，由供求變動決定的市場變化趨勢。由于土地市場運行狀態(tài)可以通過地價水平和變化趨勢直觀表現(xiàn)出來，該文研究土地市場波動狀態(tài)也將以土地交易價格指標(biāo)來表征。

1.3政策因素驅(qū)動土地市場波動的理論分析

土地市場的波動是由于市場供求發(fā)生變化而引起的，從對土地市場供需影響方式來說，財政政策、金融貨幣政策、土地政策對土地市場供需影響更為直接、長效。

財政政策對土地市場波動的驅(qū)動分為積極性政策促進和緊縮性政策抑制2種，而主要政策手段包括房地產(chǎn)開發(fā)投資政策和財政收入政策。積極的房地產(chǎn)開發(fā)政策通過擴大房地產(chǎn)投資規(guī)模，帶動房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，拉動市場需求，而政府為穩(wěn)定市場發(fā)展，將加大供應(yīng)力度，市場成交價格上漲；緊縮性政策則反之。財政收入政策主要是政府通過調(diào)節(jié)公共財政預(yù)算收入，改變市場預(yù)期，因此財政收入政策直接影響土地市場供應(yīng)，導(dǎo)致市場供過于求，市場競爭程度下降，價格下滑。在政策執(zhí)行上，財政政策措施通過立法行文后，還要交給有關(guān)執(zhí)行單位具體實施，雖然實施后直接影響消費總量和投資總量，但是仍然存在一定的時滯性。

貨幣政策主要調(diào)節(jié)措施是調(diào)整利率或者貨幣供應(yīng)量，由于市場貨幣供應(yīng)量調(diào)節(jié)工具針對全國層面，與具體城市發(fā)展關(guān)聯(lián)分析難以對應(yīng)，因此筆者主要研究利率調(diào)整對土地市場波動的影響。利率上升時，房地產(chǎn)市場消費下降，以及2009年后土地出讓價款首次繳納比例不低于50%的規(guī)定，導(dǎo)致企業(yè)利息成本增加，土地需求減少，土地交易價格隨著下降；利率下降時，企業(yè)還息能力增強，房地產(chǎn)市場需求增加，土地購置數(shù)量增加，土地交易價格上升。

土地政策是土地管理部門對土地供應(yīng)量、結(jié)構(gòu)以及價格等進行調(diào)控的多種政策工具的總和。由于目前土地市場發(fā)展仍然由政府主導(dǎo)，對市場管理政策的制定仍然停留在市場出現(xiàn)缺陷后，因此土地供應(yīng)政策仍然是當(dāng)前土地政策參與宏觀調(diào)控的主要政策工具。由于土地政策出臺時間與正式實施時間存在間隔，因此土地政策也會存在時滯性。積極的土地供應(yīng)政策增加供應(yīng)力度，提高市場活躍程度，但是存在政府為完成上年制定的土地供應(yīng)計劃而降低底價的現(xiàn)象，造成土地市場交易價格下降。

1.2 政策因素對土地市場變化的驅(qū)動假說

基于以上影響土地一級市場的政策因素分析，該研究提出如下假說，并在定量分析中重點驗證，確定不同政策因素驅(qū)使土地市場波動的驅(qū)動時滯、驅(qū)動方向以及驅(qū)動作用強度。

假說1：積極的房地產(chǎn)投資政策對土地一級市場產(chǎn)生促進作用，而擴張的財政收入政策對一級市場會產(chǎn)生消極影響。

假說2：緊縮的貨幣政策對城市土地市場會產(chǎn)生消極┯跋臁＊

假說3：土地政策直接作用于城市土地市場，必然會對土地市場產(chǎn)生影響，可能存在消極影響。

假說4：上述3種政策影響可能存在滯后效應(yīng)。

2實證研究

2.1 研究對象與數(shù)據(jù)口徑

該研究中的“城市土地市場”主要是指土地使用權(quán)公開出讓市場，以南京市作為研究區(qū)域，研究時段為2007年1季度~2013年2季度，以季度變化考察土地市場波動特征。該研究的市場交易量數(shù)據(jù)來源于南京市國土局，地價數(shù)據(jù)是在土地一級市場實際成交地塊單位地價的基礎(chǔ)上,從中選擇用地性質(zhì)相同、規(guī)模相當(dāng)、區(qū)位條件相似的地塊通過年期修正測算出來的。由于住宅用地成交案例多，可比性強，該研究的地價數(shù)據(jù)是南京市住宅用地季度地價。

2.2 南京市土地市場波動特征

為了更好地反映南京市一級市場波動特征，該研究以2007年1季度作為基期，利用地價定基指數(shù)走勢作為依據(jù)分析南京土地市場波動特征（圖1）。按照“V”分法，南京市土地市場存在非周期性波動，2007年3季度形成了2007年以來土地市場發(fā)展的第一個高潮，此后逐漸衰退，2008年4季度跌入低谷；2009年4季度又達到市場發(fā)展的第二個高潮，好景不長，2010年3季度再次跌入低谷；2010年4季度~2011年4季度是一個時間較短的波動階段，該階段內(nèi)，市場波動幅度較小，市場增長率較其他周期較低，市場發(fā)展低迷；此后逐漸復(fù)蘇，2013年1季度迎來第四次高潮，隨后走向低谷。

圖12007年1季度~2013年2季度南京市土地市場地價定基指數(shù)走勢

2.3 政策因素驅(qū)動的定量分析

2.3.1

變量選取與VAR模型構(gòu)建。

分別選取地方財政公共預(yù)算收入(玐1)、房地產(chǎn)投資(X2)、一年期貸款基準(zhǔn)利率(X3)、土地市場公開出讓方式供應(yīng)的土地面積(X4)來表示財政收入政策、房地產(chǎn)投資政策、利率政策、土地供應(yīng)政策，采用住宅用地平均交易價格(X5)衡量土地市場運行狀況。定量分析涉及的社會經(jīng)濟發(fā)展數(shù)據(jù)來源于南京市統(tǒng)計局網(wǎng)站、中國人民銀行網(wǎng)站。

在實證分析過程中，各變量均采用自然對數(shù)序列，這樣的數(shù)據(jù)變換不會改變原始數(shù)據(jù)的特征，還能使數(shù)據(jù)趨勢線性化，有效克服變量序列的異方差問題。數(shù)據(jù)變換后，ln玐1、ln玐2、ln玐3、ln玐4、ln玐5參與經(jīng)濟計量軟件的數(shù)據(jù)處理與分析。

VAR模型通常表示為以下模式：

珁璽=c+∑玴 i〗A璱y﹖-1+μ璽

式中,y璽為一個包含ln玐1、ln玐2、ln玐3、ln玐4、ln玐5等5個內(nèi)生變量的列向量；玞是VAR模型的截距向量；獳璱為各階滯后項的參數(shù)矩陣；μ璽是擾動向量［18］。根據(jù)各種信息準(zhǔn)則確定滯后階數(shù)為3。オ

對變量進行平穩(wěn)性檢驗，并在此基礎(chǔ)上進行協(xié)整檢驗用以判斷變量之間是否存在長期協(xié)整關(guān)系。單位根檢驗結(jié)果表明各變量都是一階單整的，Jonhansen協(xié)整檢驗結(jié)果顯示變量之間存在協(xié)整關(guān)系，即所選指標(biāo)組成的經(jīng)濟系統(tǒng)具有長期均衡關(guān)系。對估計的VAR模型進行穩(wěn)定性檢驗，主要是通過AR根檢驗，模型所有根模的倒數(shù)小于1，說明模型是穩(wěn)┒ǖ?。?/p>

2.3.2

脈沖響應(yīng)函數(shù)與方差分解分析。

脈沖響應(yīng)函數(shù)是追蹤系統(tǒng)對每一個內(nèi)生變量的沖擊效果，而方差分解則是將系統(tǒng)的預(yù)測均方誤差分解成系統(tǒng)中各變量沖擊所作的貢獻［19］。該研究引入脈沖響應(yīng)函數(shù)與方差分解分析政策對土地市場運行的影響方向、貢獻程度等。

分別給財政收入、房地產(chǎn)投資、利率、土地供應(yīng)一個單位正的沖擊，得到了土地價格的響應(yīng)函數(shù)。圖2顯示了土地市場價格對于4種政策工具沖擊響應(yīng)的函數(shù)圖，橫軸表示作用的滯后期間數(shù)（季度），縱軸表示響應(yīng)的大小。

圖2土地交易價格對于財政支出、利率以及土地供應(yīng)的響應(yīng)函數(shù)

土地市場交易價格對財政收入沖擊有正的響應(yīng)，前4期呈上升狀態(tài)，第4期達到最高，然后迅速下降，從第9期開始有小幅回升，之后逐漸下降。總體來說表現(xiàn)為持續(xù)的、正的影響，持續(xù)時間較長。這說明財政收入政策推動了土地交易價格上漲，對市場有促進作用，且政策效力持久，因此拒絕假說1中財政收入政策的負向影響作用。造成這種結(jié)果的原因可能是財政收入政策是市場發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，投資者預(yù)測未來市場行情利好，市場需求同時增加，土地交易價格上升是最終表現(xiàn)形式。

對于房地產(chǎn)投資的單位沖擊，土地市場交易價格第1期沒有響應(yīng)，從第2期開始形成穩(wěn)定的微弱的正向沖擊，14期開始逐步趨于0，假說1中房地產(chǎn)投資的正向促進作用得到驗證。

對于利率的單位沖擊，土地市場交易價格在1~3期形成正向的沖擊效果，第4期開始轉(zhuǎn)為負向沖擊，第6期達到最大，11期開始又轉(zhuǎn)為正向沖擊，在30期趨于0。雖然負向沖擊效果顯著，但是土地市場對于政策的響應(yīng)并不穩(wěn)定，并不能說明利率政策對于土地市場交易具有負向效應(yīng)，拒絕假說2。主要原因是當(dāng)前頻繁的利率調(diào)整，影響市場預(yù)期的判斷，市場在短期內(nèi)有可能受到緊縮與擴張貨幣政策同時影響，因此市場對貨幣政策響應(yīng)具有不穩(wěn)定性。

當(dāng)本期給土地供應(yīng)一個正的沖擊之后，土地市場交易在第1期沒有響應(yīng)，之后呈現(xiàn)波動的正負向交替的響應(yīng)過程，第2~6期形成負向沖擊，在第4期負向效應(yīng)最大，第7~10期形成正向沖擊，第7期正向效應(yīng)最大，隨后逐漸下降，30期左右趨于0?？傮w來說土地供應(yīng)政策對于土地市場交易具有消極影響，持續(xù)時間較長，但是影響效應(yīng)方向不穩(wěn)定。土地供應(yīng)政策對于土地市場交易具有負向效應(yīng)，假說3得到┭櫓?。?/p>

結(jié)合圖2，可以發(fā)現(xiàn)財政收入政策、利率政策對土地市場的影響沒有時滯性，而房地產(chǎn)投資政策、土地供應(yīng)政策的影響具有1季度的時滯性，這與上文關(guān)于時滯性分析不符合，主要是因為財政收入投資政策的政府通過公共財政預(yù)算收入調(diào)節(jié)市場供需，預(yù)算收入增加意味著土地財政收入也必然增加，市場呈現(xiàn)量價齊升態(tài)勢。而該研究衡量土地供應(yīng)政策影響效果的是土地供應(yīng)計劃，是在前一年制定好并發(fā)布的政府公開文件，增強了土地需求對市場的研判，市場反應(yīng)迅速。因此，假說4得到部分驗證。

在VAR脈沖響應(yīng)的基礎(chǔ)上用方差分解進行研究，得到20個季度土地交易價格的方差分解系數(shù)（表1）。從表1可以看出，短期內(nèi)土地交易價格主要受其自身價格水平影響，

表1土地交易價格的方差分解系數(shù)

時期 玈.E. 財政收入X1 房地產(chǎn)投資X2 利率X3 土地供應(yīng)X4 土地交易價格X5

1 0.235 2 13.127 9 0 4.074 7 0 82.797 4

2 0.266 5 25.093 0 0.326 2 14.588 8 2.455 2 57.536 7

3 0.294 8 36.732 5 0.572 9 12.393 4 3.954 1 46.347 1

4 0.301 9 42.322 2 0.755 9 14.142 5 7.345 8 35.433 6

5 0.325 9 38.674 0 0.664 3 27.690 5 6.460 2 26.511 0

6 0.340 2 31.525 4 0.716 4 40.363 1 5.076 9 22.318 1

7 0.343 5 27.507 6 0.812 6 46.734 4 4.641 5 20.303 9

8 0.352 2 25.469 1 0.928 4 49.352 9 4.476 7 19.772 9

9 0.367 3 25.899 3 0.988 2 49.094 2 4.380 7 19.637 6

10 0.376 2 26.942 6 1.149 6 47.989 1 4.265 0 19.653 6

11 0.384 7 28.534 7 1.266 9 46.571 0 4.197 5 19.429 8

12 0.390 5 30.044 8 1.352 5 45.256 7 4.356 8 18.989 2

13 0.402 0 31.516 7 1.354 2 44.027 2 4.633 8 18.468 2

14 0.410 1 32.615 8 1.390 3 43.094 7 4.885 7 18.013 5

15 0.415 1 33.652 5 1.418 0 42.206 5 5.104 7 17.618 4

16 0.422 3 34.647 2 1.427 7 41.310 7 5.332 6 17.281 9

17 0.429 6 35.688 7 1.428 8 40.433 2 5.489 9 16.959 3

18 0.435 5 36.523 8 1.452 8 39.785 6 5.572 6 16.665 2

19 0.440 3 37.239 7 1.482 0 39.343 4 5.605 0 16.329 9

20 0.445 7 37.790 9 1.498 1 39.152 1 5.585 6 15.973 3

在中長期內(nèi)政策因素對于土地交易價格影響加強。財政收入政策、利率政策對土地市場影響效果較強烈，隨滯后時間增加效果加強；房地產(chǎn)投資政策與土地供應(yīng)政策的方差貢獻率逐漸上升，但效果甚微。方差分解結(jié)果說明，從長期來看，財政收入政策和利率政策可以用來調(diào)節(jié)土地市場發(fā)展，效果較好，但市場本身價格調(diào)節(jié)機制仍然是引導(dǎo)市場理性發(fā)展的主要驅(qū)動。

3 結(jié)論與討論

該研究通過對土地市場波動內(nèi)涵與特征的分析，認為土地市場波動主要受政策因素影響，并在此基礎(chǔ)上建立政策因素驅(qū)動土地市場波動的定性與定量分析。得到以下結(jié)論：

（1）土地市場波動雖然呈現(xiàn)非周期性，但市場也呈現(xiàn)波峰與波谷交替的波動特征，根據(jù)城市土地一級市場供應(yīng)壟斷的特點，土地市場交易價格變化更能反映土地市場波動┨卣鰲＊

（2）在對土地市場波動的政策驅(qū)動理論分析中，認為影響土地市場供需關(guān)系變化的政策因素中，財政政策、貨幣政策、土地政策起主導(dǎo)作用。而3種政策的實施依靠多種政策工具，財政收入政策、利率政策、土地供應(yīng)政策對土地市場影響更直接、有效。財政收入政策主要影響土地供應(yīng)，可能造成市場量升價跌；利率政策調(diào)節(jié)社會需求總量，間接引導(dǎo)土地市場向預(yù)定方向發(fā)展；土地供應(yīng)政策通過供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等調(diào)整，直接作用于土地市場。

（3）運用脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解方法分析政策驅(qū)動效應(yīng)，部分驗證了理論分析的結(jié)論，與理論假說不相符的是：財政收入政策對市場交易具有正向促進作用，利率政策對于土地市場調(diào)控效果正負交替，具有不穩(wěn)定性，房地產(chǎn)投資政策具有短期性。對于財政政策的運用，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)運用財政收入政策，財政收入增長過快可能引起土地交易價格快速上漲；對于利率政策，應(yīng)當(dāng)采用更加穩(wěn)定的利率調(diào)整政策，減少利率調(diào)整頻率，確保市場穩(wěn)定發(fā)展；土地供應(yīng)政策并不是較好的市場調(diào)控政策，如果從改進土地供應(yīng)計劃等角度提出改善措施，則是加強了政府對市場干預(yù)，不利于市場自身合理回歸，因此建議保持并放寬土地供應(yīng)與管理，促進市場自身調(diào)節(jié)機制發(fā)揮效用。

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