房地產(chǎn)企業(yè)資金管理應(yīng)用探析

劉文卿

【摘 要】當(dāng)前房地產(chǎn)公司所面臨的資金鏈的管理問(wèn)題，不考慮外在的不可控因素，要改善和解決資金鏈的管理問(wèn)題可以采取提高公司自身資金管理的應(yīng)用水平。本文通過(guò)介紹房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用去向，分析房地產(chǎn)公司的資金使用所存在的問(wèn)題，根據(jù)存在的問(wèn)題提出解決方法。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；資金鏈；管理

房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，要是房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目能夠順利開(kāi)發(fā)的重要保障就要擁有足夠的資金。近幾年，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要的一部分。

一、房地產(chǎn)公司的資金使用去向

房地產(chǎn)投資分析與決策的重要依據(jù)是房地產(chǎn)公司的資金使用去向。資金的使用去向主要包括：

1.土地的費(fèi)用：是指為了取得房地產(chǎn)項(xiàng)目的用地及相關(guān)的土地開(kāi)發(fā)所產(chǎn)生的費(fèi)用。其中包括土地出讓金、土地使用權(quán)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、土地的租用費(fèi)、土地的轉(zhuǎn)讓費(fèi)、等等。

2.前期的工程費(fèi)用：包括自然地質(zhì)的勘測(cè)費(fèi)、項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的可行性研究和“三通一平”階段的費(fèi)用。

3.房屋的開(kāi)發(fā)費(fèi)：包括工程的建設(shè)支出、相關(guān)的配套及公共設(shè)施的安裝調(diào)試費(fèi)等。

4.管理費(fèi)用：主要指為保障房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠順利進(jìn)行而支出的其他費(fèi)用。包括后勤及各種管理費(fèi)用。如：差旅費(fèi)、伙食費(fèi)、路橋費(fèi)、賠補(bǔ)費(fèi)等等。

5.財(cái)務(wù)費(fèi)用：主要指公司為了籌集和使用資金而產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用，包括金融機(jī)構(gòu)的手續(xù)費(fèi)、借款利息、工本費(fèi)、公司其他的一些零散的財(cái)務(wù)方面的支出等。

6.銷售費(fèi)用：是指房地產(chǎn)公司專門設(shè)置銷售部門的費(fèi)用和在銷售房地產(chǎn)商品的過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)支出。

7.公攤費(fèi)用：是指該支出不需要直接計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本，該支出在以后的期間進(jìn)行攤銷。

8.未知的費(fèi)用：是指一些沒(méi)有考慮到的以及超額的費(fèi)用支出。該支出按照房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)短而不同。

9.后期的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成以后，不論是銷售或者出租，在該期間段所發(fā)生的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

二、房地產(chǎn)公司的資金使用所存在的問(wèn)題

1.資金的使用和分配缺乏嚴(yán)格合理的計(jì)劃，相應(yīng)預(yù)算制度不夠完善，不能合理的區(qū)分出各種因素的變動(dòng)對(duì)最終的期望利潤(rùn)的影響的程度，使資金資源重復(fù)使用和浪費(fèi)。

2.成本控制不統(tǒng)一，導(dǎo)致很多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最后工程費(fèi)用超出預(yù)算范圍。在籌集資金和使用資金的過(guò)程中，沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃，可能造成資金需求的估計(jì)不足，對(duì)于資金的使用沒(méi)有規(guī)劃，流動(dòng)資金可能因?yàn)槲飪r(jià)的上漲或者是提前采購(gòu)原材料而占用。

3.缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃、合理地安排工程的進(jìn)度，容易造成工程施工超期，增加資金的需求量，延長(zhǎng)銷售回款的期限，影響資金的回流速度，從而影響公司資金的循環(huán)。

4.公司資金被盲目的擴(kuò)張囤積土地而占用，加劇了企業(yè)的資金壓力和融資風(fēng)險(xiǎn)，可能造成企業(yè)資金鏈的斷開(kāi)。過(guò)高的土地成本，可能造成公司的資產(chǎn)負(fù)債率偏高，加劇公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，公司大量的資金被占用，可能致使公司整體的資金循環(huán)產(chǎn)生困難。

三、房地產(chǎn)公司的資金管理方法的建議

1.擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)的合法融資渠道，使房地產(chǎn)業(yè)的融資變得透明化、公開(kāi)化、制度化、多元化

擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的合法融資渠道，便于處理房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難的問(wèn)題，而且能使房地產(chǎn)業(yè)的融資方式實(shí)現(xiàn)多元化，減少銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.促使房地產(chǎn)企業(yè)和資本市場(chǎng)有機(jī)結(jié)合，使資本市場(chǎng)的發(fā)展趨于成熟

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要及時(shí)提供資金和資金的有效支持，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)和資本市場(chǎng)的結(jié)合，便于房地產(chǎn)企業(yè)取得合法的開(kāi)發(fā)資金，而且能夠扶植新興的資本市場(chǎng)的發(fā)展。

3.逐漸健全外資的準(zhǔn)入制度，加大外資的使用效率

加大房地產(chǎn)企業(yè)利用外資的能力，可以降低國(guó)內(nèi)資金在供應(yīng)方面的壓力，另一方面也拓寬了融資的渠道，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁，更好的利用了財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，使企業(yè)達(dá)到利潤(rùn)最大化。

4.整合房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，選擇與自身合適的融資方式

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資的時(shí)候，需要考慮自身的企業(yè)規(guī)模、資金的數(shù)量及項(xiàng)目的類型。采取設(shè)立項(xiàng)目融資方案的方法，能夠合理的確定融資的順序與結(jié)構(gòu)。使企業(yè)的資金來(lái)源多樣化，資金的使用高效化，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最低化。

5.規(guī)定資金的使用計(jì)劃，明確項(xiàng)目的成本預(yù)算，合理地分配使用資金，盡可能的避免資金重復(fù)使用和浪費(fèi)，加大資金的使用率。

在資金的管理使用上，要對(duì)前期的合理性進(jìn)行預(yù)測(cè)分析，制定出合理的財(cái)務(wù)預(yù)算；把工程項(xiàng)目分成不同階段，分別注明各個(gè)階段的資金預(yù)算使用情況；按照項(xiàng)目的需要分批投放資金，監(jiān)督資金在不同階段的使用情況，了解各項(xiàng)成本費(fèi)用的支出，強(qiáng)化成本管理，降低資金的浪費(fèi)。

6.注重建立風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)和評(píng)估系統(tǒng)，避免潛在的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)公司的資金需求量大、開(kāi)發(fā)的周期時(shí)間長(zhǎng)并且投資的回收緩慢，這決定了房地產(chǎn)公司的高風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)根據(jù)盈利性和風(fēng)險(xiǎn)性主要指標(biāo)，確定公司所能承受的風(fēng)險(xiǎn)的臨界點(diǎn)等各個(gè)指標(biāo)的數(shù)值和比率，若相應(yīng)指標(biāo)達(dá)到了風(fēng)險(xiǎn)的臨界點(diǎn)，系統(tǒng)則會(huì)自動(dòng)提示出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，可以在進(jìn)行決策時(shí)最大限度的避免風(fēng)險(xiǎn)，能夠加強(qiáng)在資金管理中資金使用的監(jiān)督管理，檢測(cè)出公司潛在的風(fēng)險(xiǎn)，使風(fēng)險(xiǎn)性和盈利性有機(jī)的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化目標(biāo)。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)的血液是資金，對(duì)資金的合理有效的使用是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的根本。近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的迅猛發(fā)展，為提高人民生活和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展起到了積極的作用。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)資金管理應(yīng)用的探析，既有利于企業(yè)的自身發(fā)展，也可以促進(jìn)資本市場(chǎng)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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