門頭溝棚改效應(yīng)

安歆　李焱

棚戶區(qū)改造的推進(jìn)，環(huán)境的日新月異，使區(qū)域各類發(fā)展元素得到有效整合，對社會(huì)投資產(chǎn)生了巨大的吸引力，使門頭溝區(qū)由一個(gè)落后地區(qū)變成了投資的熱土

北京最大片區(qū)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，近7平方公里的門頭溝采空棚戶區(qū)將在2014年底之前實(shí)現(xiàn)10萬棚戶區(qū)居民全部上樓。

門頭溝區(qū)是山區(qū)、礦區(qū)、老區(qū)，受歷史原因和客觀條件制約，經(jīng)濟(jì)總量、城市建設(shè)水平、基礎(chǔ)設(shè)施條件在北京市均處于落后位置。特別是門城核心區(qū)，由于長期礦業(yè)開采造成了約7平方公里的采空區(qū)。上世紀(jì)五、六十年代建造的礦工居住用房低矮破舊，年久失修，基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重滯后，供水、供電等市政管線老化陳舊，居民出行難、吃水難、用電難等問題長期存在。

采空棚戶區(qū)改造工程自2009年實(shí)施以來，目前已建設(shè)定向安置房300萬平方米，搬遷安置居民3.3萬戶10萬人，棚戶區(qū)人均居住面積由不足11平米變?yōu)?5平方米，改善了門頭溝區(qū)三分之一人口的住房問題。

門頭溝棚戶區(qū)改造是北京市最大片區(qū)的棚改工程，也是門頭溝建區(qū)以來最大的搬遷安置工程。在舉全區(qū)之力推進(jìn)棚戶區(qū)改造的同時(shí)，門頭溝區(qū)緊緊抓住棚改機(jī)遇，將采空棚戶區(qū)改造與地區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展、土地資源整合、完善城市功能、改善投資環(huán)境相結(jié)合，采空棚戶區(qū)改造不僅為群眾打開了幸福之門，還推動(dòng)了門頭溝區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展、創(chuàng)新發(fā)展和跨越式發(fā)展。

讓居民住得上樓住得起樓

為加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工程，門頭溝區(qū)將棚戶區(qū)改造列為全區(qū)1號(hào)工程，四套班子一把手親自掛帥，在棚改拆遷、融資、配套城市環(huán)境建設(shè)等環(huán)節(jié)分工協(xié)作，攻堅(jiān)克難，解決了安置房選址、融資、拆遷等一系列難題，確保了棚改工程的有效推進(jìn)。截至目前，棚改工程已經(jīng)基本完成石門營、石泉等五個(gè)地塊230萬平方米安置房建設(shè)，累計(jì)交付安置房136棟11636套，實(shí)現(xiàn)入住8000戶，在2014年底之前，將確保實(shí)現(xiàn)10萬棚戶區(qū)居民全部上樓。

在棚改工作中，門頭溝區(qū)堅(jiān)持把最好的地塊、最美的環(huán)境、最便捷的交通最大化地讓給棚改群眾。在城區(qū)平地資源十分緊缺的情況下，五個(gè)安置房建設(shè)地塊均選址在門頭溝城內(nèi)最好的地段，沿山伴水，縱貫門城，周邊自然環(huán)境優(yōu)越，交通便利，與被安置居民原有居住地臨近。

由于棚戶區(qū)內(nèi)居民住房狹小，經(jīng)濟(jì)條件差，按照等面積產(chǎn)權(quán)置換，居民無法負(fù)擔(dān)超面積部分。為了讓居民住得上樓也住得起樓，拆遷安置政策按照被拆遷房屋建筑面積×1.33再加20平方米計(jì)算應(yīng)安置面積，對超過補(bǔ)償面積的部分，按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)4500元每平方米銷售，同時(shí)給予搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)和豐厚的提前簽約、搬遷獎(jiǎng)，使群眾能夠輕松上樓，有錢裝修。

詳細(xì)優(yōu)惠的拆遷補(bǔ)償政策堅(jiān)持以民生為本，對農(nóng)民預(yù)留人均40平方米的產(chǎn)業(yè)用地，解決上樓之后的生計(jì)問題，在全國率先開展農(nóng)村集體資產(chǎn)信托化經(jīng)營管理試點(diǎn)，啟動(dòng)農(nóng)村集體經(jīng)營性物業(yè)信托化管理工作，確保拆遷農(nóng)民長遠(yuǎn)利益。通過安排護(hù)林防火、管水、保潔、公園及河道管護(hù)、棚改社區(qū)管理等崗位，安置勞動(dòng)力近萬人。

在規(guī)劃建設(shè)過程中，門頭溝堅(jiān)持將棚改安置房建設(shè)與配套公建、環(huán)境改善相結(jié)合，著力提升棚改工程品質(zhì)，得到了群眾普遍的認(rèn)可和歡迎。

為改善地區(qū)社會(huì)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施落后的現(xiàn)狀，門頭溝與中建集團(tuán)合作實(shí)施了少年宮、體育館、影劇院、市政信息服務(wù)平臺(tái)等15項(xiàng)社會(huì)建設(shè)項(xiàng)目，今年將全部完工。整合和新建中小學(xué)16所，引進(jìn)首師大附中等3所市級(jí)名校，引入兩所知名幼兒園合作辦園。在全市率先啟動(dòng)公立醫(yī)院改革，引入鳳凰醫(yī)療集團(tuán)對區(qū)醫(yī)院進(jìn)行全面重組，又組建全市首個(gè)公立醫(yī)院集團(tuán)——門頭溝區(qū)醫(yī)院集團(tuán)，同時(shí)推動(dòng)京煤總醫(yī)院改造，新建門礦醫(yī)院，有效解決了群眾看病貴、看病難問題。

為緩解社區(qū)群眾出行難問題，開通3條社區(qū)公交專線，在全市率先實(shí)現(xiàn)新城居民從小區(qū)門口步行到最近公交站點(diǎn)距離不超過500米的目標(biāo)。

為優(yōu)化棚改社區(qū)周邊環(huán)境，投資30億元建成“一湖十園五水聯(lián)動(dòng)”景觀體系，使安置社區(qū)周邊環(huán)境煥然一新，安置房成為名副其實(shí)的水景房和公園房。

棚改工程惠民、富民，最大程度地贏得了群眾的認(rèn)可和支持。在拆遷工作中，門頭溝區(qū)委、區(qū)政府先后收到群眾贈(zèng)送的錦旗100多面。

門頭溝區(qū)的棚戶區(qū)改造工程得到了中央、北京市領(lǐng)導(dǎo)的高度關(guān)注。2011年6月，李克強(qiáng)同志調(diào)研了門頭溝棚戶區(qū)改造，給予了高度評價(jià)，要求“確保工程質(zhì)量，加強(qiáng)分配審核，全力打好棚改攻堅(jiān)戰(zhàn)”。2012年1月，李克強(qiáng)同志就新華社內(nèi)參《北京門頭溝區(qū)創(chuàng)新融資方式推進(jìn)棚戶區(qū)改造》批示“門頭溝區(qū)棚戶區(qū)改造工作的創(chuàng)新措施、注重同步規(guī)劃建設(shè)配套設(shè)施等經(jīng)驗(yàn)值得總結(jié)，以資借鑒”。郭金龍、王安順、吉林、魯煒、陳剛等市領(lǐng)導(dǎo)也先后多次到棚戶區(qū)改造現(xiàn)場調(diào)研。

創(chuàng)新融資方式緩解資金壓力

經(jīng)測算，門頭溝棚戶區(qū)整體改造資金將突破400億元，投資數(shù)額巨大，加上門頭溝區(qū)“山多地少，地下采空，存量小、底子薄”，改造工程很難完全進(jìn)行市場化運(yùn)作。

經(jīng)過反復(fù)論證，門頭溝區(qū)確立了“政府主導(dǎo)、金融搭臺(tái)、社會(huì)參與”的新模式，在國家金融政策大調(diào)整的情況下，保證了資金穩(wěn)定供應(yīng)。

首先，門頭溝區(qū)與興業(yè)銀行、首創(chuàng)集團(tuán)、市保障房投資中心等金融機(jī)構(gòu)合作，取得棚改融資120億元。為解決貸款資金擔(dān)保問題，在石門營、小園項(xiàng)目中，以企業(yè)資產(chǎn)抵押擔(dān)保方式與企業(yè)進(jìn)行聯(lián)合貸款，同時(shí)成立小額貸款公司和村鎮(zhèn)銀行，解決了部分資金問題。

其次，引進(jìn)有信譽(yù)、有實(shí)力的中建集團(tuán)、北京住總集團(tuán)、北京城建集團(tuán)等國有企業(yè)承建棚改工程，由企業(yè)注資與政府合作開發(fā)，共同承擔(dān)建設(shè)資金。采取“企業(yè)建設(shè)、政府回購”模式，由中翔集團(tuán)、京煤集團(tuán)投資建設(shè)新棚改安置房。

另外，門頭溝區(qū)還采取經(jīng)營城市的方式融資，通過出讓冠名權(quán)、廣告經(jīng)營權(quán)、拍賣引進(jìn)等方式，積極吸納社會(huì)資本參與城市溝道治理、公園建設(shè)及環(huán)境建設(shè)，籌集各類資金超過4億元。

BT、TOT方式的靈活運(yùn)用也緩解了棚改資金壓力。門頭溝與中建股份合作實(shí)施了15項(xiàng)BT工程，由企業(yè)先行投入資金實(shí)施社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，目前完成投資約10億元。通過TOT方式引進(jìn)碧水源公司，對再生水廠進(jìn)行運(yùn)營管理，解決了資金、技術(shù)及管理問題。

在棚改過程中，門頭溝區(qū)通過重組京西鑫融投資平臺(tái)，籌備了15億企業(yè)債發(fā)行工作。圓滿完成了北京旅游上市公司的重組，投資近60億元，實(shí)施了北旅廣場等建設(shè)工程，通過發(fā)展旅游文化休閑產(chǎn)業(yè)的模式，擴(kuò)大了棚改資金來源。

與此同時(shí)，門頭溝區(qū)還將推動(dòng)土地上市交易作為平衡棚改資金的重要舉措全力推進(jìn)。經(jīng)測算，采空棚戶區(qū)改造總投資為431億元，7平方公里騰退區(qū)域開發(fā)總收入為283億元，要實(shí)現(xiàn)棚改資金整體平衡，必須統(tǒng)籌開發(fā)騰退區(qū)域及新城范圍土地資源。

按照門頭溝區(qū)產(chǎn)業(yè)空間布局，棚改騰退區(qū)域被納入新城4個(gè)商務(wù)區(qū)之一的門城生態(tài)商務(wù)區(qū)，將重點(diǎn)發(fā)展旅游文化生態(tài)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。目前，門頭溝區(qū)與中建一局、物美集團(tuán)、北京旅游開展合作，實(shí)施了城子大街改造、物美半島、北旅廣場等開發(fā)項(xiàng)目，總投資近百億元，總建筑面積達(dá)100萬平方米。世茂集團(tuán)還將對棚戶區(qū)內(nèi)5個(gè)街區(qū)進(jìn)行整體開發(fā)。目前，新城在施土地儲(chǔ)備項(xiàng)目23個(gè)，總用地規(guī)模1310公頃，一級(jí)開發(fā)投資達(dá)到140億元。今年將全力推進(jìn)10個(gè)地塊上市，有效緩解棚改資金壓力。

借力棚改變身投資熱土

采空棚戶區(qū)是典型的礦區(qū)，資源開采業(yè)枯竭退出后，地區(qū)失業(yè)率較高，產(chǎn)業(yè)面臨著轉(zhuǎn)型發(fā)展的困境。

隨著棚戶區(qū)改造的推進(jìn)，地區(qū)面貌的改善，門頭溝區(qū)意識(shí)到山多地少，發(fā)展大工業(yè)條件不足，作為生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)要實(shí)現(xiàn)發(fā)展，必須正確處理生態(tài)涵養(yǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系，堅(jiān)持發(fā)展生態(tài)友好型產(chǎn)業(yè)，徹底改變以往依賴礦產(chǎn)資源粗放的發(fā)展模式。

同時(shí)，門頭溝區(qū)自然資源和文化資源十分豐富，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢得天獨(dú)厚。從地區(qū)功能定位和地區(qū)資源稟賦出發(fā)，門頭溝區(qū)提出了大力發(fā)展旅游文化休閑產(chǎn)業(yè)，著力打造首都西部綜合服務(wù)區(qū)的思路，實(shí)現(xiàn)了煤礦關(guān)閉后地區(qū)發(fā)展思路的重大轉(zhuǎn)變。

棚戶區(qū)改造工程本身即是最大的環(huán)保工程，據(jù)統(tǒng)計(jì)，通過采空棚戶區(qū)改造及城市建設(shè)，門城地區(qū)完成拆遷2.2萬戶，直接消減燃煤散燒量6.6萬噸，有效推進(jìn)了以PM2.5為重點(diǎn)的大氣治理工作。

棚改以來，門頭溝區(qū)投入資金10億元，對永定河、清水河百公里河道進(jìn)行修復(fù)治理，形成青山綠水百里畫廊。此外，還投資1億元，在永定河西岸建成長6.9公里的濱河景觀大道，有效提升了門城湖和蓮石湖的防洪能力。通過一系列的環(huán)境建設(shè)工程，全區(qū)城市人均公共綠地面積突破30平方米。

通過棚戶區(qū)改造，門頭溝區(qū)有效地改善了投資環(huán)境和發(fā)展環(huán)境，對促進(jìn)旅游文化休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展、招商引資等工作起到了巨大的推動(dòng)作用，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。大規(guī)模棚改的實(shí)施，帶動(dòng)了建筑、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的加快發(fā)展，同時(shí)，門頭溝區(qū)還借助棚改政策抓招商、抓收儲(chǔ)，積極吸引社會(huì)資本，挖掘出了新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)迅猛發(fā)展。

棚戶區(qū)改造的推進(jìn)，環(huán)境的日新月異，使區(qū)域各類發(fā)展元素得到有效整合，對社會(huì)投資產(chǎn)生了巨大的吸引力，快速聚集了生產(chǎn)力要素，使門頭溝區(qū)由一個(gè)落后地區(qū)變成了投資的熱土。2010年，門頭溝區(qū)專門成立了投資促進(jìn)局，開展全方位的招商引資，與中建股份、京投銀泰、新華水利水電、北京供銷總社等企業(yè)簽署了一系列重大戰(zhàn)略投資協(xié)議，先后引進(jìn)各類項(xiàng)目120個(gè)，協(xié)議金額突破3000億元，40家國有大企業(yè)進(jìn)軍門頭溝，目前項(xiàng)目落地資金超過500億元，27個(gè)項(xiàng)目開工建設(shè)。

棚改項(xiàng)目實(shí)施后，門頭溝區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展逐步提速。2011年，門頭溝區(qū)財(cái)政一般預(yù)算收入同比增長58%，固定資產(chǎn)投資同比增長60%，地區(qū)生產(chǎn)總值、財(cái)政一般預(yù)算收入、固定資產(chǎn)投資、城鄉(xiāng)居民收入等五項(xiàng)指標(biāo)增速均位居全市第一，創(chuàng)造了門頭溝速度。2012年又提前兩個(gè)月完成全年財(cái)政收入任務(wù)，提前三個(gè)月完成固定資產(chǎn)投資任務(wù)。

今年一季度，門頭溝區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值25.6億元，同比增長10%；固定資產(chǎn)投資78.5億元，同比增長10%；財(cái)政預(yù)算收入6.82億元，同比增長4.4%，完成年度預(yù)算的33%，總量居生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)首位，完成進(jìn)度全市第一。

（安歆： 供職于北京工商大學(xué)）