樓市真會崩盤嗎？

謝澤鋒+孟德陽

今年以來，亞洲首富李嘉誠頻繁拋售香港和內(nèi)地資產(chǎn)，并且連續(xù)減持旗下唯一的A股上市公司長園集團(tuán)（600525.SH）的股份。李嘉誠縱橫商海未有敗績，此舉也被視為其看空內(nèi)地房地產(chǎn)走勢，因此提前離場。

而年關(guān)一過，堅挺的房價似乎聽到了更響亮的咔嚓聲，在溫州、鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫破裂，房價持續(xù)下跌之后，杭州、常州等地紛紛傳出部分樓盤大幅降價銷售的消息。杭州一名為德信北海公園的樓盤突從單價18000元每平方米直接降至15800元每平方米，緊接著杭州另一樓盤天鴻香榭里則直降6000元吸引客戶認(rèn)籌。無獨有偶，江蘇常州名為雅居樂星河灣的樓盤隨即爆出六折拋售的消息。

一時間，二、三線城市房地產(chǎn)即將崩盤的言論甚囂塵上，崩盤論再度興起。不過，從供需關(guān)系來看，杭州等城市的降價有其邏輯。最新數(shù)據(jù)顯示，到2014年1月底，杭州商品房庫存創(chuàng)紀(jì)錄突破12萬套，遠(yuǎn)超北上廣深，同期北京住宅庫存為5.76萬套。即便按照前兩年的去化能力，杭州也需要大約一年半左右才能消化。如此巨大的供給量，勢必增加這些城市房價的不確定性。

然而業(yè)內(nèi)巨頭對未來住宅市場預(yù)期依然向好，中國建筑董事長易軍、萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林、萬科總裁郁亮近期接受《英才》記者專訪時均表示，中國房地產(chǎn)市場未來至少還有10年發(fā)展期。

自1994年房地產(chǎn)市場化以來，中國的樓市似乎進(jìn)入了只漲不跌的單邊市，如果以資產(chǎn)收益為評判標(biāo)準(zhǔn)，先入場者無疑都是贏家，他們獲取了高額的資產(chǎn)回報。2013年中國房地產(chǎn)市場堪稱瘋狂，全國主要城市商品房均價上漲10%，一線城市高達(dá)20%；交易額同比增長26%。與此同時，土地市場更是火爆，北上廣深四個一線城市土地出讓收入合計達(dá)到了5127億元，同比猛增156%，并超過了2011和2012年的總和，同時也創(chuàng)下了各自城市年度土地出讓收入紀(jì)錄。

瘋狂過后也許就是平靜，如此巨大的供給和需求放量過后，局部地區(qū)因為供需失衡出現(xiàn)調(diào)整在所難免。展望未來十年，中國還有巨大的城鎮(zhèn)化市場，可以預(yù)想中國依舊是全世界規(guī)模最大的房地產(chǎn)市場。

然而需要反思的是，經(jīng)過將近20年所謂的市場化運作，中國的房地產(chǎn)市場依然掣肘繁多，非市場化的諸多因素猶存，無論調(diào)控政策、市場秩序還是開發(fā)商商業(yè)模式，都亟待轉(zhuǎn)型。

Q1：二、三線城市拐點來臨？

杭州、常州房價下調(diào)的跡象是否預(yù)示著二、三線城市拐點甚至是崩盤來臨？

陳淮（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原主任）：我從不用“崩盤”這種媒體語言，因為我不知道這個詞指的是什么意思。大概一些人把股市的概念用于了樓市。當(dāng)股市處于熊市時，我們可以假定所有參與者都會成為賣家；樓市永遠(yuǎn)不會出現(xiàn)這種情況，不能設(shè)想人們都把房子掛單賣出，都搬到大街上住，等著降價再買回。

別告我什么日本、香港經(jīng)驗。那是人口在城鄉(xiāng)分布結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定、城市存量住房資源達(dá)到長期均衡之后才會出現(xiàn)的情況。日本問題的原因也并非像公眾輿論平臺中充斥的人云亦云的解釋。

請不要再用“拐點”這個詞。在過去多年，媒體在房地產(chǎn)問題使用這個概念時全都用錯！在數(shù)學(xué)意義上，價格由升轉(zhuǎn)降或由降轉(zhuǎn)升的那一點叫極值點、質(zhì)點、頂點，唯獨不叫拐點。拐點是上升（或下降）的速率由加速上升（下降）向減速上升（下降）轉(zhuǎn)變的那一點。請注意，拐點的曲線運動方向并未變化，變化的只是速率。

二、三線城市價格出現(xiàn)局部波動是市場發(fā)展過程中必然出現(xiàn)的現(xiàn)象。任何長期趨勢的價格曲線都不會是一條直線。

曹建海（社科院研究生院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授）：二、三線城市房價的拐點也許就是這個時候。三、四線城市肯定是最早的，浙江省的高利貸比較盛行，資金相對更加緊張，這一帶的房地產(chǎn)是非常危險的。

拐點早晚會來臨，而且是從小城市到大城市蔓延的，北京、上海這樣的大城市具有規(guī)模優(yōu)勢，財政支出基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的優(yōu)勢，另外權(quán)力經(jīng)濟(jì)中心的吸引力還是非常大。所以大城市房價的回落是最后的。

二、三線城市，房價上漲迅猛，相應(yīng)的這些城市外來購房的比例是比較低的，這些地方，土地比較便宜，當(dāng)?shù)卣疄榱宋_發(fā)商進(jìn)來投資，優(yōu)惠政策就比較多，碧桂園就是依靠這樣的模式，在三、四線城市建設(shè)大量的房地產(chǎn)，這些地方的房地產(chǎn)供給過剩更為嚴(yán)重；一線城市土地比較緊張，地價高，房屋供給肯定慢于二、三線城市。

顧云昌（中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長）：有兩種拐。一種是小拐點，是增幅下降，這種拐點已經(jīng)出現(xiàn)了；一種是大拐點，房價以前上漲，現(xiàn)在看是局部下降。

小拐點，全國已經(jīng)出現(xiàn)了，大拐點是少數(shù)城市。房地產(chǎn)市場經(jīng)過2013年的高速增長，銷售額同比增長26%，房地產(chǎn)投資增長19.7%，房價平均增長10%左右，有些大城市增長20%。房地產(chǎn)的需求釋放包括交易量和交易價格在2013年達(dá)到高峰，釋放以后，在2014年不可能那么大。前幾年中小城市和有些二線城市供應(yīng)量大幅增加，一定程度上出現(xiàn)了供大于求的狀態(tài)。

理論上講，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了從賣方市場到買方市場的拐點，但是一線城市依然處于賣方市場，仍然是供不應(yīng)求。房地產(chǎn)屬于地區(qū)性的市場，在某些市場出現(xiàn)土地供應(yīng)量加大，去年買地今年供應(yīng)量加大；但有的地方，供應(yīng)量比較少，而需求量比較大，北京連續(xù)幾年沒有完成土地供應(yīng)計劃。但是需求每年在增加，仍然是供不應(yīng)求。

林潔（偉業(yè)顧問董事長）：整體價格也下不了太多，盡管有很多價格在下降，但我認(rèn)為不是實質(zhì)的，而是在推廣、促銷方面的手段。

莫天全（搜房控股董事長）：從搜房的百城價格指數(shù)來看，房價已經(jīng)連續(xù)上漲了20多個月（包括同比和環(huán)比），但是我們看到，從去年11月開始到今年2月，百城價格指數(shù)顯示的房價還在上漲，但漲幅是下降的，所以從去年11月開始，房地產(chǎn)價格發(fā)展趨勢是有點回調(diào)的。

（杭州等地）是一些價格下降案例，另外我們也看到像溫州的房價一直是在下降，可見一些三、四線城市的房價是有下降壓力的。endprint

但是我認(rèn)為應(yīng)該從兩個方面來看。中國的房地產(chǎn)市場并不是一個市場，而是多個市場。一線城市是一個大市場，30個省會等主要城市也是一個市場，這兩個市場可能有類似的地方，房地產(chǎn)的問題一般不大，城鎮(zhèn)化能確保這些城市有較旺盛的需求，供給反而有些不足，價格上行的壓力還是有的。

另外三、四線城市，價格存在下行壓力。這些城市的房地產(chǎn)供給相對大而需求是有限的。因為他是靠自己的增長，沒有外來的力量（人口）。從整個國家來看，房地產(chǎn)應(yīng)該沒有那么大的下行壓力，但三、四線城市、中小城市的價格下行的可能仍很大。

Q2：為什么不會崩盤？

什么是崩盤？為什么會崩盤？為什么不會崩盤？

顧云昌：銷售的緩慢，房價的波動，不是大起大落，不能叫崩盤。中小城市沒有崩盤的跡象，都是銷售緩慢，房價出現(xiàn)小幅波動。我們沒有到崩盤的時間，崩盤的說法言之過實。

溫州、常州、杭州的現(xiàn)象蔓延成為全國現(xiàn)象，這種說法缺少常識。大的趨勢向平穩(wěn)的方向發(fā)展，但城市之間的差距是客觀存在的，有的城市已經(jīng)賣不動了，有的城市泡沫已經(jīng)破滅，溫州、鄂爾多斯房價崩盤，上海、北京依然堅挺。

中國與日本的最大差別，房地產(chǎn)市場崩盤是在城市化基本完成以后，沒有更多的需求。日本在1991年房地產(chǎn)崩盤的時候，城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到74%，而我們的城鎮(zhèn)化率是53%，城鎮(zhèn)化還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完成，時代背景不一樣。

如果中國房地產(chǎn)崩盤了，那中國經(jīng)濟(jì)就崩盤了，地方政府、中央政府不會眼巴巴的看著房地產(chǎn)出現(xiàn)問題。我們的剛性需求和改善需求還是大量存在的，這是很大的基礎(chǔ)。有些人拼命鼓吹崩盤，可能是無知，有些人是無聊。

我認(rèn)為不會出現(xiàn)崩盤，我們也不會讓他崩盤。如果中國房地產(chǎn)泡沫破滅了，中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)硬著陸，中國經(jīng)濟(jì)沒什么好果子吃。

曹建海：中國的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)遠(yuǎn)超日本當(dāng)年，可以說真正經(jīng)營房地產(chǎn)或者從房地產(chǎn)收益最多的是地方政府，對房價上漲都是支持的。中國的房地產(chǎn)是由各級政府主導(dǎo)并且經(jīng)營，壟斷土地買賣，獲取巨大價差，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這也是地方城鎮(zhèn)化、GDP增長的源頭。

這是與日本的根本區(qū)別，日本政府不參與房地產(chǎn)經(jīng)營，經(jīng)營都是企業(yè)和個人。日本房地產(chǎn)泡沫破滅后，實體經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)了。日本的經(jīng)濟(jì)增長速度很慢，但是社會非常和諧。中國的泡沫更加堅硬，房價上漲的周期就比日本高得多，范圍大得多。

現(xiàn)在特大城市的宜居性越來越差，霧霾等環(huán)境污染，吸引力在下降；未來隨著政府改革進(jìn)一步深入，簡政放權(quán)的步伐越來越快，省一級地方政府的權(quán)力越來越大，省級城市的吸引力也會加大；而且2014年很有可能進(jìn)行干部財產(chǎn)公開，北京各地干部擁有的住房比例太大了，一旦公開了，北京的房地產(chǎn)市場也會發(fā)生扭轉(zhuǎn)。未來如果二、三線城市出現(xiàn)崩盤，一線城市肯定是保不住的。

郭子威（長江實業(yè)地產(chǎn)投資有限公司董事）：“崩盤”用詞過于夸張了，我認(rèn)為除非市場上突然出現(xiàn)大規(guī)模的供應(yīng)量或者中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了巨大的波動，比如經(jīng)濟(jì)增長速度大幅下滑危機到人們對中國經(jīng)濟(jì)前景的信心，房地產(chǎn)市場才可能出現(xiàn)所謂的“崩盤”。

現(xiàn)在看來，今年的房地產(chǎn)市場肯定不如去年“火爆”，針對房地產(chǎn)的調(diào)控政策實際上已經(jīng)對房價的漲幅起到壓縮的作用。

盡管一些二、三線城市可能由于供應(yīng)量太多出現(xiàn)了價格的下調(diào)，但也可以看到，一旦價格松動，購房需求就隨之出現(xiàn)，這說明市場上的潛在需求還是存在的。所以對于一些城市的價格變化也不必大驚小怪。從宏觀層面來看，如果GDP增速仍在7.5%以上，且美國經(jīng)濟(jì)也已經(jīng)有復(fù)蘇的跡象，我認(rèn)為2014年中國的房地產(chǎn)市場會處于一種穩(wěn)定的狀態(tài)。

Q3：城市分化會否加?。?/b>

一線城市崩盤的可能性有多大？一線城市和二、三線城市分化是否還會加?。?/p>

陳淮：特大城市和二、三線城市的房地產(chǎn)市場從來都是分化的。媒體常說“北漂”，你聽說過“貴陽漂”、“銀川漂”嗎？請再讀三中全會文件，抑制特大城市人口增長、調(diào)整城市結(jié)構(gòu)、促進(jìn)中西部城鎮(zhèn)化發(fā)展以及分類調(diào)控等，都是從供不應(yīng)求和供大于求兩個方向促進(jìn)不同規(guī)模城市的發(fā)展差距縮小，都是在力圖減輕以至消除分化的因素。

曹建海：一線和二、三線城市的分化早就出現(xiàn)了，但是如果二、三線城市出現(xiàn)下跌，肯定會風(fēng)聲鶴唳，整個資金的狀況更加嚴(yán)重，同樣會蔓延到一線城市。不要認(rèn)為一線城市不會有問題，一線城市和二、三線城市的分化只是暫時的，未來如果二、三線城市出現(xiàn)崩盤，一線城市肯定是保不住的。

顧云昌：我認(rèn)為分化會減緩，減弱。去年下半年到今年1、2月，幾大城市土地交易量依然在猛增，購買土地的積極性依然很高，今年買的地有利于明年上半年房屋的供應(yīng)量，供應(yīng)量增加有利于減緩供求關(guān)系，需求量經(jīng)過大量爆發(fā)之后現(xiàn)在減弱了。北京、上海供求關(guān)系緊張狀況可能會有所減緩。

一些中小城市去年就供大于求，這種情況下，開發(fā)商積極性肯定減弱，會導(dǎo)致新開盤的數(shù)量下降，壓縮了供應(yīng)量。經(jīng)過一年的消化，加上土地供應(yīng)量減少，有利減緩供大于求的狀況，經(jīng)過市場機制的作用，會使這種分化的趨勢減弱，而不是一味的擴大。

郭子威：盡管一些一線城市現(xiàn)在存在環(huán)境污染等大城市病，但從兩會上傳達(dá)出的信息來看，中央政府已經(jīng)對此高度重視。我認(rèn)為只要國家齊心協(xié)力，完全有能力改變這樣的局面，當(dāng)然也不能一蹴而就，美國當(dāng)年的一個地區(qū)治理類似污染也花了5年時間，所以未來大城市的污染指數(shù)會逐年下降。一線城市并不會因此而出現(xiàn)房價的下跌。

林潔：說實話，真的看不清?，F(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的成本擺在這兒，地價不斷往上走。但現(xiàn)在購買群體中出現(xiàn)了一些變化，比如以前在北京買房子有很大一部分是地方上的“小官僚”和“系統(tǒng)內(nèi)”的人，但現(xiàn)在買房的人里這部分人少了，也見過他們有向外甩房的現(xiàn)象。

莫天全：北京房價的漲幅會下降，但如果說北京房價的絕對值要下降，我是持不同意見的。endprint

Q4：房地產(chǎn)處于什么發(fā)展階段？

中國房地產(chǎn)市場處于什么階段？崩盤前夕還是更加成熟？

陳淮：“崩盤”這種沒有實際意義的詞已經(jīng)在媒體被熱炒十多年了。在一定意義上說，這個詞頻繁出現(xiàn)本身就意味社會還處于中產(chǎn)階層發(fā)育的幼稚期。處于哪個階段的判斷取決于不同分類。例如，可以說中國房地產(chǎn)市場處于從脫困期、滿足基本需求為主的階段向改善期、滿足舒適性需求為主的階段轉(zhuǎn)變。如果說房地產(chǎn)行業(yè)，毫無疑問處于日益成熟期。

過去十年，人們言必稱政策；2013年以來，美國量化寬松貨幣政策、國際熱錢、通脹與利率、商業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)的多元化、直接融資、電商、互聯(lián)網(wǎng)金融等日益成為各類研討會的核心話題。一個行業(yè)，從以政府、政策為主要對立面到以市場競爭、市場創(chuàng)新因素為主要對立面，是不是走向成熟的標(biāo)志？

曹建海：崩盤前夕，房地產(chǎn)肯定要崩盤，2014年可能性非常大，在大家都一直看好的時候，就是最危險的時候。房地產(chǎn)崩盤，對中國來說絕對是好事，對中國的工地造成的污染、大拆大建會得到巨大的改善，空氣污染也會得到改善，也有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，中國經(jīng)濟(jì)會向更加輕型、清潔、創(chuàng)新的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。

顧云昌：中國房地產(chǎn)的黃金時期要告別了，正在迎來白銀時代。增長速度沒那么快，利潤沒那么高，但是仍然是好時期，中國房地產(chǎn)正不斷走向成熟，但還沒有完全成熟。

Q5：權(quán)威解讀房地產(chǎn)新政

絕大多數(shù)房地產(chǎn)商對未來十年住宅市場持樂觀預(yù)期，你怎么看？

陳淮：只要不把自己的主觀愿望當(dāng)成客觀實際，沒有人不對中國未來長期的住宅市場持樂觀態(tài)度。未來十年，中國房地產(chǎn)市場仍將是全世界規(guī)模最大、增長速度最快的房地產(chǎn)市場。這沒有什么疑義。但長期趨勢不等于短期、局部不會出現(xiàn)供大于求的失衡。25年前的北京亞運村、15年前的浦東，供大于求現(xiàn)象比現(xiàn)在嚴(yán)重得多，而那時人們的住房困難程度比現(xiàn)在嚴(yán)重得多。短期供求取決于社會發(fā)展階段、社會收入水平、城市化進(jìn)程等多方面因素。類似的例子還可以舉出彩電、汽車等多個。說清這個道理，需要講好幾堂經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)課。

你怎么理解雙向調(diào)控的政策？這對未來一線和二、三線城市的房地產(chǎn)市場有什么影響？

陳淮：雙向調(diào)控是指對供給和需求兩個方面的調(diào)控。不論是供不應(yīng)求的一線城市還是若干供大于求的二、三線城市，雙向調(diào)控的目標(biāo)都是讓供求盡可能地趨近均衡。這沒有區(qū)別。

兩會傳遞出的信號顯示，中央對房地產(chǎn)的調(diào)控已經(jīng)淡化“房價調(diào)控目標(biāo)”，分類調(diào)控提上日程，你如何評價這種轉(zhuǎn)變？

陳淮：這是一年前的舊聞。從2013年兩會之后，政策就不再以房價為調(diào)控目標(biāo)了。不是什么“淡化”，也不是今年兩會才傳出的信號。中國是一個發(fā)展不平衡的經(jīng)濟(jì)體，對規(guī)模不同、供求關(guān)系不同、資源特點不同、發(fā)展水平不同的城市和地區(qū)施以區(qū)別化的政策，是尊重客觀規(guī)律、努力順應(yīng)中國國情的必然選擇。endprint