城中村改造再建工程的管理措施研究

王小茹等

摘要：隨著城市發(fā)展規(guī)模的不斷擴(kuò)大，一些處在城市邊緣的農(nóng)村逐漸納入到城市地域中，但是其生活方式、公共秩序等依然還延續(xù)著農(nóng)村的生活習(xí)慣。為了提高城中村的生活質(zhì)量、解決城市擴(kuò)張所產(chǎn)生的城市用地緊張的現(xiàn)狀，發(fā)展城中村改造建設(shè)工程是目前城市建設(shè)工作的重點(diǎn)。城中村改造再建工程同一般工程建設(shè)相比具有特殊要求，本文主要通過(guò)對(duì)城中村改造再建工程建設(shè)的闡述，對(duì)城中村再建改造工程管理措施進(jìn)行分析，論述如何正確處理再建工程管理過(guò)程中的各種關(guān)系。

關(guān)鍵詞：城中村 改造再建工程 必要性 管理措施

隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，我國(guó)各個(gè)城市都在積極地推動(dòng)與擴(kuò)大城市規(guī)模，對(duì)此就出現(xiàn)了我國(guó)特殊的社會(huì)現(xiàn)狀——“城中村”，城中村是城市擴(kuò)張的必然結(jié)果，其已經(jīng)被城市所包圍，城中村居民屬于農(nóng)民但是其生活習(xí)慣、工作崗位以及思想觀念已經(jīng)全部的融入到城市中。由于城中村的規(guī)劃建設(shè)等沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃結(jié)果，出現(xiàn)“臟、亂、差”的現(xiàn)象成為必然，其與城市環(huán)境建設(shè)存在巨大反差，因此為了城市環(huán)境的優(yōu)化、解決城市用地緊張問(wèn)題，城中村改造再建工程是城市建設(shè)的重要內(nèi)容。

1 城中村改造再建的必要性

1.1 實(shí)行城中村改造有利于加快城市化進(jìn)程 城市是一個(gè)地區(qū)的中心，其城市環(huán)境對(duì)當(dāng)?shù)氐男蜗缶哂兄匾淖饔?，而城中村由于其環(huán)境差已經(jīng)影響了城市的總體環(huán)境，所以積極穩(wěn)妥地解決城中村問(wèn)題，促其經(jīng)濟(jì)管理體制和社會(huì)管理體制向現(xiàn)代化城市管理體制和方式轉(zhuǎn)變，使城中村直接融入城市，對(duì)于加快城市化進(jìn)程具有舉足輕重的作用。

1.2 實(shí)行城中村改造有利于高效利用土地，提升城市承載能力 目前國(guó)家實(shí)行嚴(yán)格的土地政策，地方土地資源日益緊缺，而城市建設(shè)又需要大量的建設(shè)用地，城市的發(fā)展正逐漸從粗放的外延式擴(kuò)張向內(nèi)涵式集約發(fā)展轉(zhuǎn)變，在這種情況下，改造城中村，盤活效益低下的城中村土地，騰出更多建設(shè)用地，緩解土地供求緊張矛盾，已成為歷史的必然，因此科學(xué)合理的城中村改造，將會(huì)大大促進(jìn)城市土地潛力的提高，拓展城市發(fā)展空間，提升城市的承載能力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。

1.3 實(shí)行城中村改造有利于改善居住環(huán)境，提高居住生活質(zhì)量 通過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和改造，會(huì)使原來(lái)的城中村融入城市，從根本上解決原來(lái)城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱、建筑密度大，居住環(huán)境臟、亂、差，生產(chǎn)生活質(zhì)量低劣等問(wèn)題，改造后配套綠化、休閑、健身、環(huán)衛(wèi)、物業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施，這將會(huì)極大地提高村民居住生活質(zhì)量，讓他們更好地共享城市發(fā)展帶來(lái)的成果。

2 城中村改造再建工程存在的問(wèn)題

城中村改造再建工程涉及城中村每個(gè)公民的切身利益，同時(shí)由于城市用地緊張程度越來(lái)越明顯，城市房?jī)r(jià)也越來(lái)越高，城市改造再建工程已經(jīng)不再是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的工程建設(shè)的問(wèn)題，其必須要正確的處理許多問(wèn)題，既有工程建設(shè)管理的問(wèn)題還有與城中村居民的關(guān)系等等。

2.1 城中村再建工程施工方對(duì)再建工程缺乏有效的規(guī)劃，影響再建工程的施工進(jìn)度 城中村再建工程對(duì)于城中村整體利益具有積極地作用，但是在具體的城中村再建工程中由于一部分人他們受到私利的影響或者感到某些不公，他們會(huì)不配合再建工程，最常見(jiàn)的現(xiàn)象就是“釘子戶”的出現(xiàn)，可以說(shuō)造成此種現(xiàn)象發(fā)生的原因是多方面：一是由于城中村居民認(rèn)為自己的利益沒(méi)有得到足夠的滿足，他們預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益與實(shí)際獲得利益相差甚遠(yuǎn)，并且他們的預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益超出城中村再建工程改建成本預(yù)期的范圍；二是一些施工方在對(duì)待改建工程時(shí)其一般采取的是粗糙的方式，而一些居民對(duì)待此種方式一般是采取反粗暴的方式，結(jié)果就會(huì)導(dǎo)致惡性循環(huán)，最終到時(shí)施工時(shí)間被無(wú)限的延長(zhǎng)。

2.2 城中村改造再建工程涉及的成本具有許多預(yù)計(jì)性 首先城中村再建工程不僅需要施工管理機(jī)構(gòu)，還要成立專門的城中村改造再建動(dòng)員機(jī)構(gòu)，因?yàn)槌侵写逶俳üこ绦枰鸪恍┚用竦淖≌?，破壞一部分人的個(gè)人利益，這些問(wèn)題解決起來(lái)是非常難得，因此需要成立專門的拆遷動(dòng)員機(jī)構(gòu)等，而這些機(jī)構(gòu)的成立不僅需要大量的人員還要提供一定的辦公用品、辦公場(chǎng)地等，這些都需要額外的費(fèi)用，而這些費(fèi)用具有不可變性；其次城中村再建工程是對(duì)城中村舊的農(nóng)村規(guī)劃給予否定，而這些新的規(guī)劃會(huì)導(dǎo)致一部分居民的反對(duì)，因此為了實(shí)現(xiàn)城中村再建工程的順利進(jìn)行，施工方往往要支付給城中村居民相當(dāng)高的費(fèi)用，而且這些費(fèi)用體現(xiàn)在支付居民費(fèi)用上是不相同的，而且其還包括許多新的成本支出費(fèi)用；最后城中村成本控制還具有延續(xù)性的不確定性，城中村改建工程并不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的重拆重建，而是改建的工程會(huì)改變?nèi)藗儌鹘y(tǒng)的生活習(xí)慣以及經(jīng)濟(jì)收入等，因此城中村改造再建工程需要解決人們的后續(xù)生活問(wèn)題，而這些問(wèn)題的解決都需要資金的，因此施工成本也是沒(méi)有辦法預(yù)算的。

2.3 城中村再建改造工程資金來(lái)源渠道單一 城中村改造工程需要大量的資金，而依靠政府的資金是很難完成城中村改造工程的，因?yàn)槌侵写逶俳ǜ脑旃こ滩粌H需要大量的資金進(jìn)行工程建設(shè)，還要涉及到房屋安置、貨幣過(guò)度等，因此現(xiàn)在的城中村再建工程多數(shù)采取“自籌資金、自主經(jīng)營(yíng)、自我改造”的思路，由城中村集體或者居民投資，然而此種模式受到集體資產(chǎn)的影響，對(duì)此目前城中村改造工程還是集中在以盈利為目的的開(kāi)發(fā)商投資，由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行投資并且投資商從中獲得盈利。這樣的資金來(lái)源是以損害一部分城中村利益為前提的，并且此種資金來(lái)源也主要集中在向銀行機(jī)構(gòu)的信貸支持。

3 加強(qiáng)城中村再建工程管理的措施

3.1 合理安排施工方對(duì)施工進(jìn)度的科學(xué)管理 城中村改造再建工程在施工的過(guò)程中一定要嚴(yán)格按照工程預(yù)期進(jìn)行施工，首先施工管理方要協(xié)調(diào)好與施工建設(shè)相關(guān)的人員，為工程施工建設(shè)提供足夠的條件，將施工的硬件設(shè)施提供到位；其次施工方要正確處理與周圍居民的關(guān)系，城中村改造再建工程常常會(huì)影響周圍居民生活，因此為了避免發(fā)生擾民時(shí)間，影響工程進(jìn)度，施工管理方一定要做好工程建設(shè)的前期宣傳工作，爭(zhēng)取周圍居民的理解；最后施工管理方要積極的與城中村集體就重大事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，將施工建設(shè)過(guò)程中的難題給城中村集體進(jìn)行說(shuō)明與講解，將一些施工過(guò)程中的難題盡早的解決，壓縮再建工程的工期。endprint

3.2 擴(kuò)大城中村再建工程資金來(lái)源渠道 城中村改造再建工程需要大量的資金其單純依靠政府部門的扶持資金或者城中村集體以及個(gè)人的投資是很難完成城中村建設(shè)的，因此作為施工方要充分利用行政調(diào)控與市場(chǎng)機(jī)制的聯(lián)合作用，采取多種模式下的資金合作運(yùn)作模式，進(jìn)而在根本上解決城中村改造再建工程的資金緊張問(wèn)題，首先鼓勵(lì)城中村居民增強(qiáng)對(duì)再建工程的認(rèn)識(shí)，提高對(duì)工程的投資熱情；其次要積極利用政府扶助平臺(tái)吸引政府在政策方面給予支持；最后積極盤活城中村改造再建工程的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，提高金融機(jī)構(gòu)對(duì)城中村改造再建工程的支持力度，給予其足夠的信貸支持。

3.3 提高城中村改造再建工程的成本控制 首先在進(jìn)行城中村再建工程前一定要明確改造目標(biāo)，確定改造后的工程用途以及再造規(guī)模等，規(guī)劃好城中村基礎(chǔ)設(shè)施，尤其是與周圍建筑相適應(yīng)的的配套設(shè)施要進(jìn)行充分的建設(shè)，對(duì)于屬于交通不便的城中村一定要科學(xué)的規(guī)劃好基礎(chǔ)道路設(shè)施；其次在工程設(shè)計(jì)中要嚴(yán)格控制成本支出，城中村改造再建項(xiàng)目要聘請(qǐng)具有高資質(zhì)的設(shè)計(jì)人員、造價(jià)人員等對(duì)改造項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析，通過(guò)合理的工程設(shè)計(jì)原理，通過(guò)改變?cè)俳üこ痰脑O(shè)計(jì)方法，將再建工程的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)發(fā)揮到最大，爭(zhēng)取做到以最小的費(fèi)用支出獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益；最后實(shí)行限額設(shè)計(jì)制度，城中村改造再建工程應(yīng)該按照設(shè)計(jì)書以及投資預(yù)算等進(jìn)行資金預(yù)算的初步設(shè)計(jì)，并且按照初期設(shè)計(jì)圖紙等在保證工程的前提下對(duì)工程進(jìn)行層層限額設(shè)計(jì)，將工程造價(jià)盡量控制在預(yù)期的范圍內(nèi)。

3.4 以人為本，政策扶持 城中村改造政策要覆蓋拆遷安置、規(guī)劃建設(shè)、社區(qū)管理、集體資產(chǎn)流轉(zhuǎn)、社會(huì)保障等各個(gè)方面。要充分調(diào)動(dòng)村集體和村民參與改造的積極性，明確村集體和村民既是改造對(duì)象，又是改造主體，采取政府提供優(yōu)惠政策，實(shí)行村集體、村民出資和銀行貸款相結(jié)合的方式實(shí)施改造。將城中村改造納入農(nóng)村危舊土坯房改造政策，享受相關(guān)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)城中村改造宅基地集體用地可按規(guī)定轉(zhuǎn)為國(guó)有用地，土地收益按比例向村集體返還，并將政府所得專項(xiàng)用于新村配套建設(shè)和城中村改造的虧損補(bǔ)貼。對(duì)城中村的村民轉(zhuǎn)為城市居民后，其就業(yè)統(tǒng)一納入城市就業(yè)管理，并享受社會(huì)保障、職業(yè)培訓(xùn)、就業(yè)指導(dǎo)、職業(yè)介紹等待遇。因城中村改造增加的就業(yè)崗位及一些公益性社會(huì)崗位，優(yōu)先用于安排原集體經(jīng)濟(jì)組織成員。將城中村改造中的村民納入社會(huì)保障體系，實(shí)行好失地農(nóng)民社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)，使農(nóng)民真正融入城市變?yōu)槭忻瘛?/p>

4 結(jié)束語(yǔ)

總之，城中村改造再建工程涉及的問(wèn)題比較復(fù)雜，尤其是在施工過(guò)程中需要施工管理方采取科學(xué)的管理措施促進(jìn)城中村改造再建工程施工，合理處理與各種施工方以及居民的關(guān)系，最終提高城中村改造再建工程的質(zhì)量。

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作者簡(jiǎn)介：王小茹（1987-），女，河南平頂山人，華北水利水電大學(xué)，研究方向：管理科學(xué)與工程。

史清福（1987-），男，河南水利建筑工程有限公司，研究方向：管理科學(xué)與工程。endprint