房產(chǎn)測繪的特點及技術(shù)應(yīng)用

于 軍 曹玉梅

（鄲城縣房地產(chǎn)監(jiān)理所，河南 鄲城 477150）

房屋是人民生產(chǎn)和生活的基本物質(zhì)要素，這一要素信息的采集和表達，必須經(jīng)過房產(chǎn)測繪，所以房產(chǎn)測繪是房地產(chǎn)管理工作的重要基礎(chǔ)，是為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費，以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。由此可將房產(chǎn)測繪的特點歸納為法定性、技術(shù)性及現(xiàn)勢性，下面對其特點及技術(shù)應(yīng)用分別進行闡述。

1 法定性

房產(chǎn)測繪作為服務(wù)于產(chǎn)權(quán)登記和產(chǎn)籍管理的社會性工作，房產(chǎn)測繪成果與人們的切身利益密切相關(guān)。統(tǒng)一的法律規(guī)定對于保證房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量，維護房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍當(dāng)事人的合法權(quán)益和做好產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作具有重要意義。

目前，我國已經(jīng)初步建立了由法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章、政府規(guī)章、重要規(guī)范文件等共同組成的測繪法律體系。

由政府房產(chǎn)管理部門最終確認(rèn)的房產(chǎn)測繪成果具有法律效力，是進行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)；是保障房地產(chǎn)占有者和使用者的合法權(quán)益、加強社會主義法制管理的重要依據(jù)。

2 專業(yè)性

房產(chǎn)測繪作為測繪學(xué)科的一個分支，是測繪技術(shù)與房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的測量工作，它以房產(chǎn)調(diào)查為依據(jù)、測繪技術(shù)為手段，因此比一般測繪工作更具有鮮明的專業(yè)性。下面對房產(chǎn)測繪中容易產(chǎn)生房屋建筑面積差異的原因進行分析，希望能為房產(chǎn)測繪人員解決類似的問題提供借鑒。

2.1 客觀原因：實測數(shù)據(jù)和預(yù)測圖紙不符

房屋預(yù)測主要是依據(jù)經(jīng)審查機構(gòu)審定的建筑工程施工圖進行，數(shù)據(jù)采集、共有部位確認(rèn)、分?jǐn)偡椒ǖ戎荒苁恰凹埳险劚保瑳]有直觀的感受和認(rèn)識。而在竣工驗收后的實測中，所有數(shù)據(jù)采集都是經(jīng)過現(xiàn)場勘測而來。在房屋建筑施工過程中，建筑設(shè)計可能會因各種原因發(fā)生變更，前期設(shè)計與工程竣工情況不一致是造成預(yù)測面積和實測面積差異的主要原因。

2.2 主觀原因：技術(shù)應(yīng)用原因

房產(chǎn)測繪具體操作過程可以分成：外業(yè)數(shù)據(jù)測量、內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理、資料整理與歸檔三個階段。

2.2.1 外業(yè)數(shù)據(jù)測量

外業(yè)測量工作的標(biāo)準(zhǔn)：所測量尺寸能夠保證在沒有相關(guān)圖紙參考的情況下，獨立測算出建筑物的總建筑面積和分層分戶的建筑面積。

在外業(yè)采集中，房屋邊長是計算房屋建筑面積的主要依據(jù),實地測量房屋邊長可采用經(jīng)檢定合格的鋼卷尺、手持式測距儀或全站儀直接測量長度,實地丈量房屋邊長時應(yīng)注意下面一些問題:

（1）使用鋼卷尺測量水平距離時,保持尺子處于水平位置，減少測量誤差。

（2）當(dāng)房屋存在一些圓弧以及其他不規(guī)則形狀,可使用全站儀沿該邊線實測若干特征點或拐點的點位坐標(biāo),通過解析法計算邊長及房屋建筑面積。

（3）外業(yè)原始草圖上的數(shù)據(jù)不得涂改、擦拭。對建筑物凈空尺寸、關(guān)系尺寸、陽臺尺寸、校核尺寸的標(biāo)注要準(zhǔn)確且全面，對建筑物的特征描述要翔實。

外業(yè)測量的檢查內(nèi)容有：房產(chǎn)要素的測量方法是否正確、調(diào)查內(nèi)容是否完整；草圖記錄是否正確；相關(guān)依據(jù)文件的收集是否齊全。

2.2.2 內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理在內(nèi)業(yè)計算過程中，分?jǐn)傆嬎惴椒ǖ倪x擇和分?jǐn)偛课坏拇_定一直成為房屋建筑面積計算中爭論的焦點。在下面的內(nèi)容中逐步進行分析。

1）房產(chǎn)測繪中幾個關(guān)鍵的房屋面積測算術(shù)語

（1）幢

幢是指獨立的，具有相同共有部位且地下基礎(chǔ)或地上建筑為同一結(jié)構(gòu)整體的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋，幢與幢之間以通道或公共空間相連的除外。

（2）功能區(qū)

根據(jù)房屋的使用功能和各共有建筑部位的服務(wù)范圍而劃分的區(qū)域稱為功能區(qū)。功能區(qū)的確定，是進行全幢分?jǐn)偟南葲Q條件?？梢罁?jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中的指標(biāo)，結(jié)合施工圖進行劃分。

（3）專有部分

專有部分是指建筑物內(nèi)具有獨立構(gòu)造和用途的住宅、經(jīng)營性用房等房屋或者特定空間。具有構(gòu)造上和利用上的獨立性，能夠登記成為待定業(yè)主所有權(quán)的客體。

（4）共有部分

共有部分是指建筑物內(nèi)供業(yè)主使用的人員通行、公共設(shè)施（樓內(nèi)部分）等以及建筑物以外、建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、共用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房等。共有部分分為可分?jǐn)偛糠趾筒豢煞謹(jǐn)偛糠帧?/p>

（5）房屋基本單元

房屋基本單元是指有圍護結(jié)構(gòu)或固定界線、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號的房屋或者特定空間，同時，它也是房產(chǎn)測繪、分?jǐn)傆嬎恪⒎课莸怯浿械淖钚挝弧?/p>

（6）公共通道

公共通道是指為滿足建筑物消防或通行需要而設(shè)置的與市政或小區(qū)道路連通的穿越建筑的通道。不特定的社會公眾均可通行的道路是不計入建筑積的。

2）共有建筑面積部位的確定

根據(jù)共有建筑面積使用功能及其所服務(wù)的對象，共有建筑面積可以分成三類：一是為整幢服務(wù)，由全幢進行分?jǐn)偟恼惫灿薪ㄖ娣e；二是專為某一功能區(qū)服務(wù)，由該功能區(qū)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e；三是由于功能設(shè)計的原因，由各層各自進行分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

3）共有建筑面積分?jǐn)傆嬎惴椒?/p>

共有共用面積的處理原則為：產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進行分?jǐn)偂?/p>

在分?jǐn)偡椒ㄖ锌煞譃槠胀ㄗ≌瑯呛投喙δ芫C合樓（商住、綜合樓）兩種情況。

1）普通住宅樓

分?jǐn)傆嬎惴椒ǖ囊罁?jù)是《規(guī)范》中關(guān)于住宅樓共有建筑面積分?jǐn)偡椒ㄖ械拿鞔_規(guī)定，即“住宅樓以幢為單元；依照B2 的方法和計算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。”

2）多功能綜合樓建筑物，即這幢建筑物內(nèi)有住宅、商業(yè)、辦公等多種用途，各共有建筑面積的功能與服務(wù)對象也并不相同。在分?jǐn)傆嬎氵^程中，按照國家標(biāo)準(zhǔn)《規(guī)范》的規(guī)定，采取由上而下逐級分?jǐn)偰Ｊ健?/p>

2.2.3 資料整理與歸檔

房產(chǎn)測繪的成果資料可以分為：

（1）測算依據(jù)，包括房產(chǎn)測繪技術(shù)設(shè)計書、電子施工圖、分?jǐn)傇瓌t、委托方提供的相關(guān)資料及說明。

（2）成果數(shù)據(jù)，包括測繪報告書、成果圖、成果表、匯交數(shù)據(jù)等。

（3）檢查數(shù)據(jù)，包括外業(yè)原始草圖、質(zhì)量檢查流程單、質(zhì)量評定、技術(shù)總結(jié)等相關(guān)資料,并保存相應(yīng)的紙質(zhì)及電子數(shù)據(jù)文檔。

房地產(chǎn)測繪資料通過整理實現(xiàn)其條理化并將其有關(guān)內(nèi)容、成分揭示出來。整理工作是管理工作的基礎(chǔ)。整理工作對于充分發(fā)揮測繪資料的作用，實現(xiàn)測繪資料的檔案化管理及有效利用具有重要的意義。[2]

3 現(xiàn)勢性

隨著城市的快速發(fā)展，房產(chǎn)測繪的現(xiàn)勢性還表現(xiàn)在數(shù)字房產(chǎn)、數(shù)字城市的建設(shè)上。房產(chǎn)測繪形成的數(shù)據(jù)具有更多的信息元，涉及房地產(chǎn)的各個領(lǐng)域的調(diào)查，因此它為建立數(shù)字房產(chǎn)、數(shù)字城市提供重要的基礎(chǔ)信息，同時也為城市大比例尺地圖更新提供主要基礎(chǔ)資料。沒有城市地理空間數(shù)據(jù)，數(shù)字城市就成了無本之木，而房產(chǎn)測繪在城市地理空間數(shù)據(jù)采集中發(fā)揮著十分重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對房產(chǎn)測繪的準(zhǔn)確性與現(xiàn)勢性也提出了更高的要求。

法定性、專業(yè)性及現(xiàn)勢性的特點決定了房地產(chǎn)測繪要不斷應(yīng)對新的變化，不僅需求數(shù)量迅速增長、范圍不斷擴大,而且需求結(jié)構(gòu)、內(nèi)容、方式等都在發(fā)生深刻變革。從事房產(chǎn)測繪的人員，要結(jié)合房地產(chǎn)市場實際狀況及新的發(fā)展動向，在實踐中掌握房產(chǎn)測繪的特點，使房產(chǎn)測繪在社會服務(wù)中發(fā)揮更大的作用。

［1］郭玉社，主編.房地產(chǎn)測繪[M].機械工業(yè)出版社，2008，11：264.

［2］呂永江，主編.房產(chǎn)測繪規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術(shù)[M].中國標(biāo)準(zhǔn)出版社,2001.