規(guī)范調(diào)節(jié)房地產(chǎn)稅費(fèi)的幾點(diǎn)分析

張春雷/哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)分局

規(guī)范調(diào)節(jié)房地產(chǎn)稅費(fèi)的幾點(diǎn)分析

張春雷/哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)分局

房地產(chǎn)稅制是國家調(diào)控房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)活動的有力杠桿。近幾年來，我國房地產(chǎn)二級市場上住房價(jià)格高攀不落，高房價(jià)成了全社會關(guān)注的問題。本文就如何利用房地產(chǎn)稅收改革對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)空，有效地調(diào)控房價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的均衡發(fā)展提出自己的見解。

房地產(chǎn)；稅費(fèi)；缺陷；規(guī)范

我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一段高速發(fā)展的階段，違背了經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，其成因非常復(fù)雜。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)制度本身就存在一定的問題，也是加重房地產(chǎn)價(jià)格高速上漲的一個(gè)原因，下文就針對這個(gè)問題進(jìn)行簡要的探討，結(jié)合實(shí)踐，提出規(guī)范稅費(fèi)調(diào)節(jié)市場的幾點(diǎn)建議。

一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)稅制存在的問題

1.稅制結(jié)構(gòu)不合理?，F(xiàn)行中國房地產(chǎn)稅制基本上是作用在銷售環(huán)節(jié)上一旦租售，則數(shù)稅并舉造成房地產(chǎn)保有和使用環(huán)節(jié)稅負(fù)畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)畸重。對房產(chǎn)而言保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅對所有非營業(yè)用房一律免稅失去了以財(cái)產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入分配的作用。而在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。土地增值稅的稅率高達(dá)30%－60%。再加上5%的營業(yè)稅和33%的企業(yè)所得稅企業(yè)的實(shí)際平均稅負(fù)達(dá)到40%以上，高于世界多數(shù)國家和地區(qū)的水平。高稅負(fù)必然引發(fā)房價(jià)的上漲。

2.以費(fèi)代稅現(xiàn)象嚴(yán)重。由于房地產(chǎn)開發(fā)自身的特點(diǎn)一個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作下來需要經(jīng)過若干個(gè)主管部門審批、把關(guān)因此。以房地產(chǎn)為載體的行政收費(fèi)也隨之出現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收費(fèi)有幾十種之多。在我國的房地產(chǎn)的稅費(fèi)構(gòu)成中稅收、收費(fèi)，土地出讓金所占的比重分別為：20%、30%、50%。各種收費(fèi)不僅名目繁多。而且極不規(guī)范，稅少費(fèi)多現(xiàn)象比較突出。稅收是國家憑借其政治權(quán)力無償、強(qiáng)制、固定地參與社會財(cái)富分配。而行政收費(fèi)是對政府提供的有關(guān)房地產(chǎn)行政服務(wù)的一種補(bǔ)償，反映的是一種等價(jià)的服務(wù)關(guān)系。但由于政府行為的特殊性，執(zhí)行過程中很可能變成強(qiáng)制行為，使這些收費(fèi)項(xiàng)目帶有一定的剛性。因此，過多的行政收費(fèi)項(xiàng)目削弱了稅收的宏觀調(diào)控功能降低了稅收的嚴(yán)肅性。加重了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。積壓了企業(yè)的利潤空間讓企業(yè)產(chǎn)生了想通過偷逃稅款彌補(bǔ)其利潤的損失。

3.房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)不合理?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)擔(dān)的土地增值稅實(shí)際上與所得稅、營業(yè)稅正相關(guān)。三種稅負(fù)交叉重復(fù)而且土地增值額的計(jì)算技術(shù)比較復(fù)雜。在實(shí)際征管中難以操作。特別是整片開發(fā)、分期分塊出售、分棟分層分套出售商品房的?？鄢?xiàng)目金額的計(jì)算更是困難許多地方稅務(wù)部門在自身的權(quán)限范圍內(nèi)出臺了土地增值稅預(yù)征管理辦法由于預(yù)征的稅率較低。而以后的清算又需要很多技術(shù)條件。實(shí)際土地增值稅的征收額并不高?；臼チ送恋卦鲋刀愰_征的初衷。不利于提高該稅種的征管效率和執(zhí)法的嚴(yán)肅性。土地使用稅與房產(chǎn)稅在對同一目的物征收時(shí)很難科學(xué)劃分房產(chǎn)價(jià)值和土地價(jià)值等。上述問題凸現(xiàn)了稅制設(shè)計(jì)上的不合理。此外。內(nèi)資和外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅制的差異，使內(nèi)資企業(yè)的稅負(fù)明顯高于外資企業(yè)，有違于WTO國民待遇原則和公平競爭原則有悖于稅收的基本原則。

4.房地產(chǎn)稅收征管環(huán)節(jié)復(fù)雜、效率低。現(xiàn)行的房地產(chǎn)業(yè)的稅收征管分別由地方稅務(wù)局和國家稅務(wù)局負(fù)責(zé)，由于許多征稅信息不能在兩個(gè)稅務(wù)局之間共享。因此往往造成同一房地產(chǎn)開發(fā)商要同時(shí)接受兩個(gè)稅務(wù)局關(guān)于納稅情況、財(cái)務(wù)信息的稽查增加了征稅成本和企業(yè)負(fù)擔(dān)降低了征管效率。

二、如何通過規(guī)范房地產(chǎn)稅制來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)二級市場

首先，加強(qiáng)保有課稅，減輕流通課稅。對房地產(chǎn)保有課稅可以通過合理調(diào)節(jié)政府與房地產(chǎn)實(shí)際占有者之間對房地產(chǎn)保有時(shí)自然增值的收益分配，以保證稅負(fù)公平，降低土地作為資產(chǎn)保有的增值性，加重房地產(chǎn)占有者長期持有房產(chǎn)的成本，抑制了房地產(chǎn)的空置。適當(dāng)降低房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)，可以直接減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營成本，有效緩解房價(jià)居高不上和商品房空置率高的狀況，提高消費(fèi)者購買力。

其次，開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。物業(yè)稅是對土地及其地面建筑物統(tǒng)一征收的房地產(chǎn)稅，將現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅、土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅，以房地產(chǎn)的評估值為計(jì)稅依據(jù)，遵循寬稅基、低稅率、簡化稅制的原則，對經(jīng)營性和非經(jīng)營性房地產(chǎn)普遍征收房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)過熱的直接表現(xiàn)是房價(jià)過高，而目前繁重的房地產(chǎn)稅費(fèi)至少占了房屋成本價(jià)格的40%左右，消費(fèi)者在購買房產(chǎn)時(shí)，房價(jià)就包含了幾乎全部稅費(fèi)。開征物業(yè)稅，將開發(fā)商建房時(shí)上繳的房地產(chǎn)稅費(fèi)改為由購房者在購買房子后通過每年交納，分年交付的方式來交納，購買者可以降低買房時(shí)的成本，房價(jià)將會出現(xiàn)很大程度上的下降，這有利于房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行。同時(shí)，通過制定不同稅率，對居住豪宅或擁有多套住房者課以重稅，對一般居住者確定必要的起征點(diǎn)或免征額等稅收優(yōu)惠政策減少征稅，符合誰收益誰付費(fèi)的課稅原則，實(shí)現(xiàn)房多者多交稅，房少者少交稅，使得炒房成本加大，可以改變?nèi)藗兊耐顿Y分配，遏制炒房行為，限制投機(jī)者的投機(jī)炒作活動。

第三，強(qiáng)化房地產(chǎn)收益稅收。土地增值稅對土地增值收益有針對性的調(diào)節(jié)作用，土地增值稅采用四級超累進(jìn)稅率，稅額按房地產(chǎn)交易中土地增值額的30%－50%繳納，所以如果房價(jià)低，漲幅小，則土地增值少，利潤空間小甚至沒有，因而土地增值稅就少或沒有。反之，如果價(jià)格上漲很多，土地增值額就大，所適用的稅率就高，因而應(yīng)交納的土地增值稅占房價(jià)的比重也就增加了，這就使得由房價(jià)上漲給房地產(chǎn)商帶來的增值很少，必然減弱房地產(chǎn)商漲價(jià)與哄抬房價(jià)的積極性，起到了很好多調(diào)控房價(jià)的作用。

第四，具體的稅收政策措施。一是征收房地產(chǎn)閑置稅。具體表現(xiàn)為：對取得土地的使用權(quán)或承包權(quán)后，長期不從事經(jīng)營和使用，造成土地和房屋閑置的；對建設(shè)項(xiàng)目停工達(dá)到一定年限的；在房屋竣工或購入后，無正當(dāng)理由長期空置的單位和個(gè)人，以房屋或土地的市場評估價(jià)值為計(jì)征依據(jù)進(jìn)行課說。二是征收房地產(chǎn)營業(yè)稅。2005年5月11日，國務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》的通知，調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管。三是通過對二手房市場上轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)征收個(gè)人所得稅。其稅率根據(jù)轉(zhuǎn)手程度及轉(zhuǎn)手利潤的大小來確定。對于二手房市場的投機(jī)者，對他們這些炒作取得的收益征稅既合法又合理，而且可以減少他們對炒作的激勵(lì)作用，從而可以規(guī)范房地產(chǎn)市場。

當(dāng)然，通過改革房地產(chǎn)稅收體系，實(shí)施各種稅收政策來降低房價(jià)，但從短期來看，房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格主要是由供求關(guān)系來決定的。但就建設(shè)部等七部門發(fā)出了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》來看。這些措施的落實(shí)，可以增加住宅特別是普通住宅的有效供給，抑制目前已出現(xiàn)小一部分不合理需求，從供給與需求方面來調(diào)節(jié)房價(jià)。而在長期來看，開征房地產(chǎn)稅相當(dāng)于對房地產(chǎn)資產(chǎn)的各期凈收益征稅，在貼現(xiàn)率不變的條件下，房地產(chǎn)預(yù)期收益的現(xiàn)值下降，房地產(chǎn)投資的預(yù)期資本增值也會降低，兩者合計(jì)，房地產(chǎn)的均衡價(jià)格水平必然下降?？梢?，房地產(chǎn)稅收對于長期的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價(jià)格，具有重大的意義。