關(guān)于共有建筑面積分?jǐn)値讉€問題的探討

包瑞德，胡永剛

（葫蘆島市房產(chǎn)測量中心，遼寧 葫蘆島 125000）

在迅速城市化的進程中，隨著城市建設(shè)規(guī)模發(fā)展，建筑物外觀造型和功能的多樣化，給我們的房產(chǎn)測繪工作也帶來了更大的難度。另外許多不法房地產(chǎn)開發(fā)商為了一己私利，在商品房分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e上作“文章”，利用面積測算過程的不透明，使購房者只知分?jǐn)偭硕嗌俟妹娣e，不知公用面積的來源，把本不該由購房者承擔(dān)的面積，強加給購房者，從而引起糾紛。尤其是作為高層的建筑，一般來說平面的布局并不規(guī)則，其共有面積相互交叉計算起來錯綜復(fù)雜，計算時必須科學(xué)認(rèn)定高層建筑的共有面積，從而減少共有面積分?jǐn)偹龅姆謹(jǐn)傚e誤。目前，在商品房的交易中，主要的計價方式有如下三種：一是按房屋的建筑面積進行計價；二是按房屋的套內(nèi)建筑面積進行計價；三是按房屋個體以套（單元）進行計價。不論是以哪種方式進行計價銷售，最后落實到權(quán)屬管理的房屋產(chǎn)權(quán)證發(fā)放工作中，均是以房屋的建筑面積為基礎(chǔ)。所以要確定好房屋每個分戶的建筑面積，關(guān)鍵就在于要確定每個房屋中共有面積的占有比例及其共有共用的關(guān)系，以及如何對房屋整體共有共用面積進行分?jǐn)?。下面就對實際工作中的一些問題談?wù)勛约旱目捶ǎ?/p>

1 跨層共有建筑面積的分?jǐn)?/h2>

隨著我國的住宅市場商品化的逐步深入發(fā)展和各地房地產(chǎn)買賣的日益增多，房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系也變得越來越復(fù)雜，正逐漸由傳統(tǒng)模式下的單一產(chǎn)權(quán)向多元化產(chǎn)權(quán)復(fù)雜組合轉(zhuǎn)化。一些同幢異產(chǎn)房屋的面積解析逐漸成為一項細(xì)致而復(fù)雜的工作，這就要求要明確功能區(qū)域的劃分，準(zhǔn)確測量房屋的整體共有面積、分層共有面積以及各功能區(qū)的共有面積，真正做到公平、公正和合理的分?jǐn)偣灿忻娣e成為房產(chǎn)測繪工作人員的重要工作。目前建筑面積已經(jīng)成為確定商品房屋價格的基礎(chǔ)計量單位，當(dāng)產(chǎn)權(quán)房屋出售時，處于不同樓層的價格不同，當(dāng)房屋共有面積需要進行跨層分?jǐn)倳r，就會與分層房價產(chǎn)生矛盾。例如，房屋地下室的銷售價格一般比地上房屋的價格低許多，當(dāng)其作為房屋的共有面積被分?jǐn)偟讲煌δ軈^(qū)或者是不同樓層時，其價格也被認(rèn)定為與分配的功能區(qū)或樓層價格一致。當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)下層被商業(yè)用房和居住用房同時分?jǐn)偟那闆r，就會出現(xiàn)同為地下層的共有面積卻有不同的價位的情況。十分明顯，這樣的做法是很不合理的。不僅是地下層建筑，一些其他的共有面積在分?jǐn)偟臅r侯也存在各種分?jǐn)偛痪膯栴}。在實際工作中，測繪人員就必須認(rèn)真界定共有面積和它的分?jǐn)偡秶?，并且要注明一個房屋的套內(nèi)建筑面積和共有分?jǐn)偯娣e明細(xì)表，保護產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益。

2 商住樓樓梯間的分?jǐn)?/h2>

在一些綜合樓宇中，經(jīng)常會出現(xiàn)這種情況：下面幾層(一般是非住宅)通往上部功能區(qū)(一般為住宅)的樓梯(含步行梯和電梯)連續(xù)空走的情況。即該樓梯在下面幾層不開門而直接通過，主要為上部住宅服務(wù)。該部分樓梯面積應(yīng)怎樣分?jǐn)偅咳绻麌?yán)格按照“誰使用，誰分?jǐn)偂钡脑瓌t進行分?jǐn)偀o疑加大上部功能區(qū)的共有面積。如果僅從其使用功能上來說，空走樓梯的確僅為上層的功能區(qū)使用，但是從設(shè)計的角度上分析，空走樓梯的設(shè)計是出于為上層功能區(qū)使用者行動便利和非住宅部分方便管理的實際要求專門進行設(shè)計的，如果作為商業(yè)部位的層數(shù)越多，上層功能區(qū)的分?jǐn)偯娣e就越大。筆者認(rèn)為商用部位樓梯間（不含商業(yè)自用）和層頂樓梯間應(yīng)該由全樓分?jǐn)?，住宅部位的樓梯間僅由住宅部分分?jǐn)偂＿@樣，既體現(xiàn)了整體概念，也兼顧了誰受益誰分?jǐn)偟脑瓌t。

3 作為管理用房的共用建筑面積的分?jǐn)?/h2>

在《房產(chǎn)測量規(guī)范》中B3.1條規(guī)定共有建筑面積的內(nèi)容包括“為整幢服務(wù)的公共用戶和管理用房的建筑面積”。現(xiàn)在，隨著住宅小區(qū)的規(guī)模慢慢擴大，原有的“為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積”逐漸成為“為多幢服務(wù)的管理用房的建筑面積”。對于這一點，將產(chǎn)生小區(qū)管理用房建筑面積分?jǐn)偱c否的實際問題。筆者認(rèn)為對于小區(qū)管理用房和公共用房分?jǐn)倯?yīng)該存在條件。第一，必須應(yīng)該與功能區(qū)的房屋同幢；第二，必須應(yīng)該獨立服務(wù)于本幢房屋。只有同時符合這兩個條件才可以進行分?jǐn)偂τ讵殫澋墓灿梅亢凸芾碛梅?，?yīng)計算面積，不分?jǐn)?，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主。

4 伸縮縫的面積計算

《房產(chǎn)測量規(guī)范》上規(guī)定：有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通，伸縮縫計算建筑面積?，F(xiàn)在存在兩種觀點，第一種認(rèn)為只要是與室內(nèi)相通的伸縮縫，則整個伸縮縫均應(yīng)計算建筑面積，無論伸縮縫的寬度多寬。第二種認(rèn)為若該伸縮縫與室內(nèi)相通，則通行的部分計算伸縮縫面積，余下的部分不算。

一般的來說伸縮縫的面積相對于整棟樓來說并不大，單獨計算其通行的部分就是門口的一小部分。第一種觀點認(rèn)為雖然沒有通行的部分沒有使用到，然而，作為伸縮縫具有的功能，此部分空間全樓均得到受益。但筆者比較贊同第二種觀點，伸縮縫、沉降縫、變形縫均為結(jié)構(gòu)上的要求。用戶沒有利用上就不應(yīng)計算面積，而用戶利用上的就可以計算面積，且利用多少計算多少。