關(guān)于房產(chǎn)面積實(shí)測(cè)和預(yù)測(cè)繪的探討

郭 軍，張 偉

（葫蘆島市房產(chǎn)測(cè)量中心，遼寧 葫蘆島 125001）

房地產(chǎn)測(cè)繪指的是利用測(cè)繪儀器使用測(cè)繪手段和專業(yè)技術(shù)，收集和描述房屋建筑面積等有關(guān)信息的活動(dòng)。在房地產(chǎn)測(cè)繪工作中的房屋產(chǎn)權(quán)面積測(cè)繪又大體上可以分為實(shí)測(cè)面積和預(yù)測(cè)面積。目前我們工作的主要依據(jù)就是中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》GB/T17996.1-2000。該規(guī)范的規(guī)定要求廣大從業(yè)人員嚴(yán)格遵守。

1 房產(chǎn)測(cè)繪中實(shí)測(cè)與預(yù)測(cè)概述

房屋實(shí)測(cè)面積是指房屋竣工驗(yàn)收后，由開發(fā)公司委托由房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)可的具有房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位，依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和房屋竣工圖紙、技術(shù)變更單、預(yù)算數(shù)據(jù)等，對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)。

房屋的預(yù)測(cè)面積指的是在商品房的預(yù)售中，由房地產(chǎn)開發(fā)公司委托，房地產(chǎn)行政管理部門所認(rèn)可的具備房產(chǎn)測(cè)繪專業(yè)資質(zhì)的測(cè)繪單位，依照規(guī)劃校對(duì)核準(zhǔn)后建筑物圖紙尺寸，按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的要求，并參考房地產(chǎn)開發(fā)部門提供的共有面積使用說明，對(duì)尚未竣工的房屋進(jìn)行的商品房面積預(yù)先計(jì)算。預(yù)測(cè)面積可以作為房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目前期宣傳中關(guān)于建筑面積數(shù)據(jù)的使用，也可以作為商品房預(yù)銷售和網(wǎng)上備案使用。

2 關(guān)于實(shí)測(cè)與預(yù)測(cè)時(shí)設(shè)計(jì)圖紙的初步使用

委托的房地產(chǎn)開發(fā)單位如果提供的是沒有經(jīng)規(guī)劃行政管理部門核準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖紙，這種圖紙往往會(huì)產(chǎn)生變更，一般不能作為測(cè)量繪圖工作的依據(jù)。作為房地產(chǎn)委托測(cè)量的圖紙一般應(yīng)該包括一整套完整的建筑施工圖，具體應(yīng)有建筑設(shè)計(jì)說明、規(guī)劃總平面圖、平面圖、剖面圖、立面圖、陽臺(tái)、樓梯詳圖及節(jié)點(diǎn)詳圖等，如果圖紙帶有建筑設(shè)計(jì)的電子圖紙則更加方便計(jì)算；使用圖紙前應(yīng)該檢查建筑平面圖上的套型以及尺寸的標(biāo)注是不是清楚，如果套型或者尺寸標(biāo)注不清，則不能進(jìn)行建筑平面圖的測(cè)量和繪制；其次，要檢查設(shè)計(jì)單位提供的建筑物設(shè)計(jì)圖紙上例如水池、發(fā)電機(jī)房、水泵房、制冷機(jī)房、配電室、消防控制室等公用配套設(shè)施部位的使用功能說明是不是清楚完整，以方便確定公用配套設(shè)施在建筑面積能否進(jìn)行分?jǐn)傄约皩?duì)哪些功能區(qū)進(jìn)行分?jǐn)?；第三要特別注意建筑物設(shè)計(jì)圖紙上的文字及注釋，例如：平臺(tái)、連通陽臺(tái)、入戶花園、架空層等，將相關(guān)概念與房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范中的有關(guān)部位性質(zhì)的轉(zhuǎn)為一致，例如“入戶花園”，在測(cè)繪規(guī)范條款中的規(guī)定不會(huì)出現(xiàn)這樣的名詞，并且“花園”也不能計(jì)算建筑面積，但事實(shí)上“入戶花園”與規(guī)范規(guī)定相關(guān)條款中的“無柱外走道”或者“不封閉的陽臺(tái)”相類似，如何確定其屬性，應(yīng)該要有一個(gè)清楚明確的說明。在測(cè)繪工作中，預(yù)測(cè)面積測(cè)量工作可以完全依照?qǐng)D紙標(biāo)注內(nèi)容進(jìn)行計(jì)算。但是實(shí)測(cè)工作就要求我們必須把審核圖紙中所發(fā)現(xiàn)的問題與現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行核對(duì)，實(shí)事求是的解決掉那些有疑問、含糊不清的名稱解釋，并做好現(xiàn)場(chǎng)記錄。

3 實(shí)測(cè)與預(yù)測(cè)平面圖的繪制

實(shí)測(cè)與預(yù)測(cè)的主要工作都離不開微機(jī)軟件繪制平面圖。繪圖首先要對(duì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的尺寸數(shù)據(jù)進(jìn)行采集。在很多設(shè)計(jì)圖上，設(shè)計(jì)尺寸中有多種尺寸，例如柱軸心尺寸，外墻尺寸，凈尺寸等，這種情況與測(cè)繪計(jì)算所需的計(jì)算套內(nèi)面積的墻體中心尺寸，計(jì)算房屋建筑面積的外墻邊沿尺寸有一定的差距，必須要經(jīng)過換算方可使用。所以，作業(yè)時(shí)要看清圖上標(biāo)注的是什么部位的尺寸；在使用面積預(yù)測(cè)換算邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)時(shí)，還要考慮到房屋竣工后實(shí)際狀況。例如：設(shè)計(jì)為370mm 的墻厚，加上墻體兩側(cè)粉灰層的厚度各20mm，實(shí)際為410mm；設(shè)計(jì)為240mm 的墻厚，加上墻體兩側(cè)粉灰層的厚度各20mm，實(shí)際為280mm。否則，預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積相差很大；對(duì)于有些房屋邊長(zhǎng)沒有標(biāo)注的尺寸，我們也可以通過查閱結(jié)構(gòu)圖，對(duì)于樓梯、陽臺(tái)、高度2.20m以上（含2.20m）的落地飄窗等，在平面圖上尺寸往往不準(zhǔn)確，我們必須以樓梯詳圖和陽臺(tái)、飄窗大樣圖為準(zhǔn)。另外，通過查閱房屋開發(fā)商提供的建筑圖電子圖尺寸數(shù)據(jù)也是一個(gè)簡(jiǎn)捷的辦法；要看清設(shè)計(jì)圖各層上下之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系，如樓層高度、陽臺(tái)的頂蓋，架空通廊的頂蓋，大廳的高度，坡面屋頂?shù)膶痈叩汝P(guān)系。設(shè)計(jì)為坡面屋頂?shù)姆课?，層高超過2.2m（含）才能計(jì)算建筑面積，所以我們要在建筑剖面圖上通過圖解三角形才能計(jì)算出2.20m高度的準(zhǔn)確位置。在樓盤竣工前預(yù)測(cè)面積是該樓盤各種面積需求的主要依據(jù)，和實(shí)測(cè)相比預(yù)測(cè)允許存在一定比例的誤差，但是一定要嚴(yán)格依據(jù)委托方提供的圖紙進(jìn)行好預(yù)測(cè)工作，因?yàn)轭A(yù)測(cè)也是實(shí)測(cè)的重要依據(jù)。而在該樓盤竣工后進(jìn)行的實(shí)測(cè)工作，要求測(cè)繪的工作人員工作要精益求精，必須嚴(yán)格執(zhí)行測(cè)繪規(guī)范上的精度要求。房屋面積現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量工作基本采用實(shí)地量距法和通過測(cè)量邊長(zhǎng)、房角點(diǎn)等房屋要素進(jìn)而計(jì)算面積的坐標(biāo)解析法，所以其誤差基本取決于實(shí)地測(cè)量數(shù)據(jù)的誤差和數(shù)據(jù)計(jì)算處理的誤差。現(xiàn)場(chǎng)采集各種數(shù)據(jù)，清晰的做好登記記錄工作，有疑問的地方一定要詳細(xì)詢問工地現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)人員，把問題解決掉。在內(nèi)業(yè)工作中仔細(xì)的核對(duì)現(xiàn)場(chǎng)采集的數(shù)據(jù)與預(yù)測(cè)或圖紙上標(biāo)注數(shù)據(jù)間的誤差，對(duì)超出誤差允許范圍的數(shù)值現(xiàn)場(chǎng)再次核查。一定要在實(shí)測(cè)時(shí)發(fā)現(xiàn)問題解決問題，為測(cè)繪成果的準(zhǔn)確提供保障。

4 實(shí)測(cè)與預(yù)測(cè)繪報(bào)告的出具

成果資料的檢查、整理、歸檔。

實(shí)測(cè)報(bào)告在商品房實(shí)測(cè)后，測(cè)繪成果資料經(jīng)過核對(duì)，整理，書寫技術(shù)說明報(bào)告，經(jīng)過檢查驗(yàn)收后，才能正式地向委托人提交成果資料，出具實(shí)測(cè)成果報(bào)告，提供給相關(guān)部門使用，比如產(chǎn)權(quán)登記部門。所謂的檢查，主要是指測(cè)繪部門設(shè)立的質(zhì)量檢查部門或?qū)Ｂ氋|(zhì)量檢查人員與測(cè)繪作業(yè)小組及測(cè)繪員互相檢查。檢查的重點(diǎn)：房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的采集，有沒有錯(cuò)誤；測(cè)算的分戶界線，公攤面積相關(guān)的建筑是否與圖上一致；共有面積的分?jǐn)傆?jì)算是否符合規(guī)范規(guī)定；幢號(hào)、室號(hào)編寫是否符合房產(chǎn)發(fā)證要求；層數(shù)、結(jié)構(gòu)等房產(chǎn)要素標(biāo)注有無遺漏差錯(cuò)等。

預(yù)測(cè)報(bào)告依據(jù)圖紙繪制完成后即可出具。另外應(yīng)該在預(yù)測(cè)面積成果報(bào)告上注明此房屋預(yù)測(cè)面積僅供該商品房的預(yù)售使用，不能作為辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的依據(jù)。辦理產(chǎn)權(quán)證需要以房屋竣工面積報(bào)告書為準(zhǔn)。

總而言之，由于預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積有所不同，會(huì)直接產(chǎn)生房款補(bǔ)和退的問題。因此，在具體的測(cè)繪工作中，即便依照《商品房銷售合同》和《商品房銷售管理辦法》中所規(guī)定的條款處理，也會(huì)遇到很多糾紛和麻煩。如實(shí)測(cè)面積小于預(yù)測(cè)(合同)面積，誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)商返還購(gòu)房者，絕對(duì)值超出3%部分的房款由開發(fā)商雙倍返還購(gòu)房者。這樣的改變購(gòu)房者尚可接受。而在實(shí)測(cè)面積大于預(yù)測(cè)(合同)面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房款，由購(gòu)房者補(bǔ)齊房款，超出3%部分的房款由開發(fā)商承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)房者。這時(shí)購(gòu)房者大多不愿再補(bǔ)交房款，以至于對(duì)開發(fā)部門、測(cè)繪機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)行政主管部門產(chǎn)生不信任。引起爭(zhēng)議和糾紛，這就需要我們工作人員要加大宣傳力度。做好解釋工作。另外需要注意的是開發(fā)商在建筑施工過程中，由于種種原因?qū)ㄖO(shè)計(jì)進(jìn)行變更，導(dǎo)致面積差異較大時(shí)，要求他們應(yīng)及時(shí)告知購(gòu)房者。

5 結(jié)語

做好房屋面積測(cè)量，最重要的還是要不斷提高房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)人員的專業(yè)技術(shù)水平，加大復(fù)合型人才的培養(yǎng)力度，提高房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)；健全完善的質(zhì)量檢測(cè)保證體系，不斷加強(qiáng)測(cè)繪機(jī)構(gòu)間的交流和學(xué)習(xí)，互通有無，從人才隊(duì)伍和體系建設(shè)上加以保障。

［1］國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局．（GB/17986—2000）房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范［S］．北京：中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社，2000.

［2］中華人民共和國(guó)建設(shè)部.房地產(chǎn)測(cè)繪管理辦法［S］.北京：中國(guó)民主法制出版社，2000.

［3］國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局．中華人民共和國(guó)測(cè)繪法［S］.北京：中國(guó)民主法制出版社，2002.

［4］中華人民共和國(guó)建設(shè)部.商品房銷售面積積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則［S］.北京：中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社，1995.

［5］焦文龍.淺談測(cè)繪新技術(shù)在工程測(cè)量中的實(shí)踐應(yīng)用［J］.科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)，2013，33：34.

［6］何永亮.測(cè)繪工程測(cè)量技術(shù)的發(fā)展探究［J］.黑龍江科學(xué)，2013，12：268.