我國土地一級開發(fā)風險分析

黃玉/沈陽市征地拆遷事務(wù)中心

我國土地一級開發(fā)風險分析

黃玉/沈陽市征地拆遷事務(wù)中心

土地一級開發(fā)既有巨大的經(jīng)濟效益，也存在著風險。我國的土地一級開發(fā)是伴隨著土地儲備制度的發(fā)展而產(chǎn)生的，近年來在全國范圍內(nèi)向縱深方向發(fā)展。但是在發(fā)展過程中，也會出現(xiàn)項目決策、項目管理、項目融資等方面的風險，需要我們深入研究，提高防范意識，采取合理的方式，提高政府和企業(yè)的抗風險能力。本文從土地一級開發(fā)運作方式入手，對土地一級開發(fā)風險進行了分析。

土地一級開發(fā)是指按照城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市功能定位和經(jīng)濟發(fā)展要求，由政府統(tǒng)一組織，土地一級開發(fā)主體實施，通過征地拆遷和市政建設(shè)，使建設(shè)用地實現(xiàn)宗地平整、市政配套的狀態(tài)，達到出讓標準的土地開發(fā)行為。

一、土地一級開發(fā)的運作方式

1.政府主導。按《憲法》和《土地管理法》對土地征用的規(guī)定，土地一級開發(fā)的主體應是當?shù)卣Ｍ恋匾患夐_發(fā)涉及到政府的社會經(jīng)濟規(guī)劃及管理職能。依照現(xiàn)在各地通行的辦法，政府越來越多地把一級開發(fā)區(qū)5域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)、空間的規(guī)劃和設(shè)計等相關(guān)職能都下放給了開發(fā)商，但是這些都是在政府的統(tǒng)一監(jiān)管之下的，否則會出現(xiàn)地方割據(jù)的現(xiàn)象。而且，在征地、拆迂方面，政府的主體地位不能丟。因為企業(yè)更多考慮到企業(yè)的利益最大化而忽略了被拆迂戶的利益。而政府作為民眾的代表，也作為土地資源所有者的代表，一定要保證土地開發(fā)過程中人民的利益。

2.統(tǒng)一規(guī)劃。在土地項目和房地產(chǎn)項目當中，最重要的環(huán)節(jié)是品質(zhì)或品牌。每一個開發(fā)者、從業(yè)人員要理解和掌握城市總體規(guī)劃，要了解城市規(guī)劃的基本理論、基本原則、基本方法。特別要掌握項目規(guī)劃的原則、方法和體系。項目的控制性詳細規(guī)劃，修建性詳細規(guī)劃、項目的城市設(shè)計、項目的專項規(guī)劃。城市的功能、城市的形態(tài)，城市的能源供應，包括水、電、氣、熱，城市的信息化、數(shù)字化，城市的保護都是和規(guī)劃有關(guān)系，所以把規(guī)劃做到位是十分重要的。

3.市場化運作。政府要把剩下大量的技術(shù)、專業(yè)、業(yè)務(wù)、經(jīng)營這些事情原原本本放心地交給市場，通過交易、通過商業(yè)行為、通過買賣解決這些問題。市場化運作大概是要抓住六個關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。一是前期的策劃和實施方案：二是規(guī)劃和設(shè)計：三是土地的征用拆遷補償：四是采購和招標；五是投融資：六是建成以后這個項目如何經(jīng)營管理。使土地資源價值最大化則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所擅長的。

二、土地一級開發(fā)的風險分析

1.一般風險。

（1）決策風險分析。房地產(chǎn)企業(yè)項目決策風險是最大的可控制風險。隨著市場環(huán)境的變化，項目決策成為成敗的關(guān)鍵。其風險主要包括三個方面：一是前期決策風險，指對開發(fā)的房地產(chǎn)項目前期調(diào)查不周，許多房地產(chǎn)項目決策草率，所依據(jù)的信息不夠準確，或前期調(diào)研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，后期運作中出現(xiàn)與當初的估計有較大偏差，如房型、面積、區(qū)位等；二是項目運作風險，如工程物資、材料等建材價格上漲，工程造價跟著上漲：如貨幣政策和銀行信貸政策變化對房地產(chǎn)項目籌資的影響，銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”支持；三是項目后期市場風險，如房地產(chǎn)供求形勢的變化。一個錯誤的項目決策對房地產(chǎn)企業(yè)而言是災難性的，會帶來全盤皆輸?shù)娘L險。

（2）管理風險分析。由于房地產(chǎn)企業(yè)不具備施工資質(zhì)與能力，許多項目和工作都采取外包服務(wù)的形式，無論規(guī)劃設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)督單位、材料供應商，還是營銷策劃機構(gòu)、銷售代理機構(gòu)、物業(yè)管理公司以及房地產(chǎn)開發(fā)其他環(huán)節(jié)的相關(guān)單位，都有自己獨立的運作模式，而房地產(chǎn)開發(fā)商主要承擔一個資源整合商或系統(tǒng)集成商的角色，這也在一定程度上弱化了房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理意識。同時，有的企業(yè)因疏于管理，不按工程進度控制，對工程質(zhì)量又缺少專人監(jiān)督，這些管理松懈的問題，都會增加成本，影響效益，導致工期拉長，資金受套，項目經(jīng)營虧損巨大。

（3）金融風險分析。房地產(chǎn)行業(yè)具有投資數(shù)額大、投資回收期長的特點，在其發(fā)展中，需要金融業(yè)的密切配合，這一點在國內(nèi)外都是如此。也正因為這一點，金融業(yè)的任何變化，都會對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響。

2.特殊風險。

（1）政策風險。項目的政策風險因素包括國家政策和地方政策兩個方面。國家政策對土地成片開發(fā)項目的主要影響包括城市化建設(shè)、土地利用政策、征地所涉及的拆遷與補償政策、產(chǎn)業(yè)稅收政策等。這些政策的變化可能會帶來建設(shè)成本的增加和招商工作的難度的加大，最終影響土地出讓與租賃進程。

（2）經(jīng)營風險。土地一級開發(fā)的周期很長，資金鏈的作用很重要，但是如果土地出讓不能按計劃完成，則項目不得不采用其他融資方法，可能會增加項目開發(fā)成本，甚至影響項目進度。如果開發(fā)企業(yè)所籌資金不到位，將會影響工程進度和質(zhì)量，甚至造成停工，影響公司正常運作，損失會很大。

三、土地一級開發(fā)的風險控制分析

1.進行充分的項目可行性研究?？尚行匝芯渴情_發(fā)前期工作的中心環(huán)節(jié)。要組織各方面專業(yè)人才對國家的相關(guān)政策、對開發(fā)區(qū)域的規(guī)劃和市場定位、投資項目的資金來源、籌資成本、資金回收期、資金利潤率等，進行科學、詳細的測算、論證。

2.拓寬融資渠道。積極推動房地產(chǎn)貸款證券化。當前，我國房地產(chǎn)融資渠道仍然比較單一，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源仍以銀行貸款為主，一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生波動，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風險，進而影響國家的金融安全。為此，我們必須盡快建立多元化房地產(chǎn)融資機制，分散和化解房地產(chǎn)金融風險。一是完善相關(guān)法律制度，為建立多元化房地產(chǎn)融資機制作好法律準備。我們應加快修訂《企業(yè)債券管理條例》、《投資基金法》和《房地產(chǎn)信托法規(guī)》，為房地產(chǎn)企業(yè)進行直接融資掃除法律和政策上的障礙。二是要在政策層而加大對銀行信貸以外的融資渠道的支持力度，按照市場化原則，發(fā)展資本市場融資。三是在防范風險的前提下，積極引導外資進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場。隨著我國各方面條件的成熟和國際經(jīng)濟、金融一體化進程的加快，可以預見在不久的將來，海外資本將迅速進入我國房地產(chǎn)業(yè)，其前景是看好的。

3.進行科學的項目管理。在涉及到工程、技術(shù)、經(jīng)濟等問題的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，盡可能以有效的合同形式對承包方加以約束，在合同中明確雙方的責、權(quán)、利，以法律形式維護企業(yè)的利益，避免在工程實施過程中發(fā)生不必要酌分歧，同時要嚴格進行項目管理，努力做到保質(zhì)保量按時交工。建立自己的專業(yè)和管理隊伍，這也是降低經(jīng)營風險的重要措施。同時，要建立內(nèi)部激勵機制，充分調(diào)動公司職員積極性；建立崗位責任制和在崗人員工作績效考評制度，逐步優(yōu)化公司成員結(jié)構(gòu)。

結(jié)語：土地一級開發(fā)既有巨大的經(jīng)濟效益，也存在著風險。我國的土地一級開發(fā)是伴隨著土地儲備制度的發(fā)展而產(chǎn)生的，近年來在全國范圍內(nèi)向縱深方向發(fā)展。但是在發(fā)展過程中，也會出現(xiàn)項目決策、項目管理、項目融資等方面的風險，需要我們深入研究，提高防范意識，采取合理的方式，提高政府和企業(yè)的抗風險能力。