房地產(chǎn)經(jīng)濟中的稅費調(diào)整問題研究

董晶/哈爾濱市房屋租賃管理中心

房地產(chǎn)經(jīng)濟中的稅費調(diào)整問題研究

董晶/哈爾濱市房屋租賃管理中心

在我國的經(jīng)濟的發(fā)展過程中，其改革的程度也越來越深入，房地產(chǎn)經(jīng)濟在我國經(jīng)濟的發(fā)展過程中，具有重要的作用，因此，提高房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟收益，就成為了一個非常重要的問題，國家是通過稅收來實現(xiàn)資金的籌集，文章主要從房地產(chǎn)稅費開水論述，進而對我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟的稅費調(diào)整問題進行了分析和研究。

房地產(chǎn)經(jīng)濟；稅費調(diào)整；研究

一、引言

房地產(chǎn)經(jīng)濟是我國國民經(jīng)濟支柱，其在我國經(jīng)濟發(fā)展的過程中有著非常重要的作用，房地產(chǎn)行業(yè)的政策對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響非常深遠，現(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的形式來看，其政策上必須要有首套住房的減免政策，這樣是從民生的角度來考慮。

二、房地產(chǎn)稅費

1.房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念。即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在我國包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。外國一些發(fā)達國家的房地產(chǎn)稅收入占地方稅收的8%左右，而我國70%以上?？梢?，與發(fā)達國家相比，我國房地產(chǎn)業(yè)稅費負擔(dān)過重，且房地產(chǎn)稅制設(shè)計不合理，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1流通環(huán)節(jié)稅費過多，2稅種繁雜，重復(fù)征稅，3征稅范圍過窄，4計稅依據(jù)不合理，5內(nèi)外有別的兩套稅制，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場上的不公平競爭。

2.中國的房地產(chǎn)業(yè)直接以房地產(chǎn)為征稅。對象的稅種共六種，分別是房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅。房產(chǎn)稅：以房屋為征稅對象。房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房屋計稅價值或房產(chǎn)的出租收入。城市房地產(chǎn)稅：是對屬于中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外國企業(yè)和外商的房屋、土地按照房價、地價或租價的房地產(chǎn)所有人或使用人征收的一種稅。進行利改稅時，國務(wù)院決定將城市房地產(chǎn)稅劃分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種，對內(nèi)資企業(yè)和個人征收。對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)繼續(xù)征收城市房地產(chǎn)稅。

三、房地產(chǎn)稅費的具體去向

我國的國民收益中，很大一部分都是來自于房地產(chǎn)稅收，房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟的發(fā)揮有著不可替代的作用，那么，我國房地產(chǎn)稅費主要的應(yīng)用方向，是人們所一直關(guān)注的問題，具體如下：

1.納入預(yù)算?，F(xiàn)階段，世界各國在房地產(chǎn)的稅收方面多收取的稅費都是比較高的，房地產(chǎn)稅是國家稅收中的一個組成部分，那么，隨著房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的中地位越來越重要，我國的房地產(chǎn)稅自然就成為了國家主要的稅收之一，房地產(chǎn)稅是我國的正規(guī)稅收，是受到中華人民共和國國家法律保護的稅收。稅收是國家最為主要的籌資方式，也是我國經(jīng)濟發(fā)展過程中，十分重要的調(diào)節(jié)手段，因此，我們在進行房地產(chǎn)交通的時候，一定要處理好稅收問題。房地產(chǎn)稅的內(nèi)容繁多，國家和各級政府都能夠從中受益，我國的政府還是會擁有行對獨立的稅收資金。這些資金雖然不包括在預(yù)算之內(nèi)，但是，這些資金必須是在我國總體預(yù)算足夠完整的基礎(chǔ)上，才能夠設(shè)立，并且，這些資金一定要用與國家，不能夠被個人或機構(gòu)所占有。并且，將這些資金分別支配也是違法的。我國之所以會有這樣的規(guī)定，其目的在于這些資金的流向必須要在國家賬目上有所反映，這樣才能夠有效保障國家預(yù)算的完整性。在實際的操作中，如果我們都能夠按照上訴所說，進行執(zhí)行，那么我國的各種違法犯罪以及貪污腐敗現(xiàn)象將會得到極大程度地控制，但是，事實并不是如此，在我國經(jīng)濟高速發(fā)展的形勢下，其經(jīng)濟體制的改革力度也在不斷加大，改革的深入化，使得我國的預(yù)算外資金與制度之外的收入，形成了一種非常不尋常的腐敗現(xiàn)象，這些問題的存在，對我國未來的發(fā)展有著惡劣的影響。

2.轉(zhuǎn)入使用階段。在房屋投入使用階段之后，居民會繳納一定的物業(yè)費用，這是非常正常的現(xiàn)象，但是，我們會發(fā)現(xiàn)，在繳納房款時，其中還包括各種公用設(shè)施以及基礎(chǔ)設(shè)施等使用費。這些設(shè)施的建設(shè)費用實際上設(shè)施十分不合理，國家針對這樣的問題，應(yīng)該及時調(diào)整和改革。因為這種現(xiàn)象的存在，在很大程度上導(dǎo)致了我國居民公共消費不均的問題，想要是這種現(xiàn)象得到解決，從交易階段入手，是最為有效的。

3.按件收費。我國的稅收，幾乎所有的費用都是按價征收的全額，這樣能夠最大限度滿足政府的各種需求?？墒牵@種方法卻無法與稅收原則相符合。在進行交易的過程中，各種文本登記以及手續(xù)成分也不會因為交易價格的不同而有所改變。那么，如果這些費用，能夠按件征費，就很好地解決了上述問題，在降低了征收額同時還提高了征收效率，可以避免征收過程中的暗箱操作，更好地促進住房流通。

1..最重要的保有稅———物業(yè)稅。物業(yè)稅也稱房地產(chǎn)稅。我國曾征收過房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅。從世界多數(shù)國家來看，房地產(chǎn)稅已經(jīng)成為傳統(tǒng)上最重要的城市政府稅收手段和公共設(shè)施發(fā)展的主要資金來源。我國目前的房地產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)只對國內(nèi)的單位和個人全面征收房產(chǎn)稅，城市地產(chǎn)稅只對涉外企業(yè)和外籍人員征收。計價的依據(jù)是房產(chǎn)原值和租金收入。房地產(chǎn)不作為財產(chǎn)，也無從評估，但是在住房商品化的形式下，顯然不符合“重保有”的原則。地產(chǎn)稅的設(shè)置也具有濃厚的時代缺陷，對涉外企業(yè)和外籍人員征收，是因為土地使用權(quán)是有價物。

2.問題最多的交易稅——土地增值稅。從征收實際來看，未能受到預(yù)期效果，并受到諸多方面的責(zé)難?！拔覈F(xiàn)行土地增值稅稅率過高，尤其是第一級稅率定為30%太高；沒有將自然增值與人工投資改良增值區(qū)別開來；沒有考慮通貨膨脹因素和利息因素對房地產(chǎn)開發(fā)商利潤的影響；逃避稅現(xiàn)象嚴(yán)重，稅收收入少；影響了房地產(chǎn)投資者的投資愿望等?！蔽覈墙陙斫?jīng)濟增長速度較快的發(fā)展中國家，房地產(chǎn)增值的確很快，而其中又主要是自然增值部分，的確有限制房地產(chǎn)熱的必要。

四、結(jié)束語

我國經(jīng)濟的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻非常巨大，現(xiàn)階段，我國的主要經(jīng)濟收益來自于稅收，那么房地產(chǎn)稅收在我國稅費結(jié)構(gòu)中，占有非常重要的地位。隨著市場經(jīng)濟體制改革的越發(fā)深入，我國的稅收政策也有了相應(yīng)的變化，國家政府大力倡導(dǎo)：重保有、輕交易的稅收原則，但是在實際的執(zhí)行過程中，能夠按照這個原則進行的非常少，這就導(dǎo)致了我國的稅收結(jié)構(gòu)與現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展要求無法相適應(yīng)，進而極大程度的阻礙了房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)揮，同時對我國國民經(jīng)濟的健康發(fā)展也有著非常不利的影響。想要從根本上解決這個問題，我們必須要從調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟中的稅費問題入手，進而逐步實現(xiàn)其良性過度。

[1]鄭忠華.房地產(chǎn)資產(chǎn)、經(jīng)濟擾動和宏觀經(jīng)濟波動，南開大學(xué)2012.5.1.