二、三維空間地籍

□ 劉清田 袁名啟 楊振中

（黑龍江第二測繪工程院，黑龍江哈爾濱150025）

二、三維空間地籍

□ 劉清田 袁名啟 楊振中

（黑龍江第二測繪工程院，黑龍江哈爾濱150025）

目前我國的地籍登記系統(tǒng)是建立在以二維地籍管理模式為基礎(chǔ)、以宗地為單位的管理系統(tǒng)，其特點(diǎn)是建立在二維地表上的,具有二維邊界，表示的是地面及地面上的附屬物的歸屬權(quán)、使用權(quán)等，同時(shí)將地下室等的土地利用情況一并歸入到共用宗中，以宗地為單位進(jìn)行分?jǐn)偨y(tǒng)計(jì)。然而隨著對地上和地下空間的開發(fā)利用,使得在同一宗土地的地表、地上、地下設(shè)立不同的土地使用權(quán),因此在二維地表上所定義的宗地不能滿足在三維地籍形態(tài)下對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記管理需要。因此建立一種將土地權(quán)轉(zhuǎn)化為空間權(quán),建立三維地籍系統(tǒng)是解決三維地籍物的登記、管理地上、地下空間開發(fā)利用的根本途徑。本論文的目的是建立我國的三維地籍系統(tǒng)，為解決目前二維地籍存在的問題設(shè)計(jì)一種新的解決思路，在此基礎(chǔ)上引入“三維地籍”的概念。

宗地；二維地籍；三維地籍；二、三維混合管理模式

引言

隨著社會的發(fā)展，土地利用強(qiáng)度亦日益增強(qiáng)，土地利用方式趨于更加多樣化（例如各種復(fù)式立交橋的出現(xiàn)、空中軌道交通網(wǎng)的建設(shè)以及地鐵的建設(shè)等），傳統(tǒng)的地籍管理方式已經(jīng)不能滿足現(xiàn)在實(shí)際的需要。隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、計(jì)算機(jī)理論的發(fā)展和測繪新技術(shù)的廣泛應(yīng)用，為解決傳統(tǒng)的地籍管理難題提供了新的思路，本文為解決這一問題提出一些建設(shè)性的意見。

1.國際測量師聯(lián)合會關(guān)于地籍的闡述

地籍通常是以宗地為基礎(chǔ)的最新的土地信息系統(tǒng)，其中包括土地權(quán)益記錄（例如：權(quán)利限制和責(zé)任）。它通常包括土地宗地的幾何描述，這些幾何描述和描述權(quán)益性質(zhì)、所有權(quán)或權(quán)益控制，以及宗地和地上設(shè)施的價(jià)值的記錄有關(guān)。它的建立是為了財(cái)政的目的（例如評價(jià)和公平稅收）、法律目的（證書轉(zhuǎn)讓）來幫助土地管理和使用（例如土地的計(jì)劃和其它行政管理目的）以及確保可持續(xù)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)[1]。

地籍是土地信息系統(tǒng)，通常由一個(gè)或多個(gè)政府機(jī)構(gòu)來管理。傳統(tǒng)上講，地籍用于輔助土地稅收、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、土地再分配。地籍有助于提供有關(guān)土地交易的相關(guān)信息，并且?guī)椭纳平灰仔屎统Ｒ?guī)的土地使用權(quán)的安全性。它為各級政府提供完整的土地占有情況清單。但是今天，土地信息越來越多被私人和公共部門用于土地開發(fā)、城市和農(nóng)村規(guī)劃、土地管理和環(huán)境監(jiān)控。

地籍是以宗地為基礎(chǔ)的系統(tǒng)，信息是地理上的不重復(fù)的、明確定義的土地單元。這些單元由正式的和非正式的邊界來定義，這些界線標(biāo)記著由個(gè)人和特殊個(gè)人團(tuán)體（例如家庭、公司和公共團(tuán)體）專有的土地范圍。每一個(gè)單元有唯一的編碼或宗地標(biāo)識符，這些編碼包括地址、坐標(biāo)或在測量圖上地塊號碼[2]。

2.我國現(xiàn)實(shí)地籍管理情況與現(xiàn)實(shí)用地的沖突

2.1 我國現(xiàn)實(shí)地籍管理情況

物權(quán)法要求實(shí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，土地權(quán)利可在地上、地表、地下分別設(shè)立。我國是以傳統(tǒng)的二維地籍管理模式為基礎(chǔ)、以宗地為單位的管理系統(tǒng)，其特點(diǎn)是建立在二維地表上的,具有二維邊界，表示的是地面及地面上的附屬物的歸屬權(quán)、使用權(quán)等，同時(shí)將地下室等的土地利用情況一并歸入到共用宗中，以宗地為單位進(jìn)行分?jǐn)偨y(tǒng)計(jì)。

然而隨著對地上和地下空間的開發(fā)利用,使得在同一宗土地的地表、地上、地下設(shè)立不同的土地使用權(quán),因此在二維地表上所定義的宗地不能滿足在三維地籍形態(tài)下對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記管理需要。

2.2 用地管理與現(xiàn)實(shí)用地的沖突

隨著社會發(fā)展，對地上地下空間的利用越來越充分，不同的不動產(chǎn)單元在第三維（垂直）空間的相互交疊或以更加復(fù)雜的建筑形式存在，這些不動產(chǎn)單元或者坐落于同一宗地內(nèi)或者在第三維空間上越過了宗地紅線、甚至?xí)霈F(xiàn)交叉重疊的情況。

具體包括：

地下獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的建筑物和物理實(shí)體。例如樓房的樸樓或陽臺超出用地紅線，城市地鐵、地下停車場、地下隧道、地下管道和地下電纜等。

綜合性大樓，包括單棟公寓樓、住宅小區(qū)，商住混合一體化建筑等。

占用其它宗地上層空間的跨越式建筑與構(gòu)筑物等。包括跨越河流的的各種橋梁、鐵路與公路的交叉口等。

目前通常的解決方法是，忽略地上超出的部分，對鐵路、公路、河流等線狀地物，劃分為不同的宗地。對于鐵路、公路、河流等相互交叉的地段，將交叉的部分劃分給某一權(quán)利人，另一權(quán)利人可獲得它項(xiàng)權(quán)。這樣的結(jié)果就是會造成本應(yīng)該連續(xù)的宗地實(shí)地不連續(xù)。

3.三維用地管理

綜合以上討論，筆者認(rèn)為根據(jù)現(xiàn)有國情建立一種將土地權(quán)轉(zhuǎn)化為空間權(quán)，建立二、三維混合管理模式是解決三維地籍物的登記、管理地上、地下空間開發(fā)利用問題的可靠途徑之一。

3.1 三維地籍概念

傳統(tǒng)的地籍理論是基于二維平面的，其基本單位是宗地，在宗地內(nèi)的建筑物通常不再分割。也就是說，傳統(tǒng)的地籍理論是在二維的土地表面劃分宗地，它的可行性和合理性是基于宗地在垂直方向上其權(quán)籍是一致的基本理念之上。其特點(diǎn)是豎直空間中不論地上還是地下，均為一整體，不具有明顯的第三維界限性。

三維宗地是三維地籍的基本單位，其基本情況包括宗地權(quán)屬界面、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)空域的分割與性質(zhì)、相鄰宗地的關(guān)系等。它可以描述水平和垂直方向上的權(quán)屬劃分，具有明顯的塊狀界限性。三維宗地具有以下幾個(gè)特征：①它基于三維空間，是用3D坐標(biāo)來描述的閉合立體空間域（體）；②它依附于土地但并不絕對要包含地面，它可以和地面相離、相交或者相切；③它是由權(quán)屬界面圍成的[3]。

在三維地籍管理中，可以把地表、地上、地下分別進(jìn)行管理，獨(dú)立建立地籍檔案。對于土地不同的利用情況可以有明確表示，例如房屋土地附圖中能更清晰的表示權(quán)利人房屋的部位、商務(wù)辦公綜合樓可以明確區(qū)分各自的使用情況、對于整個(gè)小區(qū)地下的大型停車場等的土地利用狀況也可以通過一定的技術(shù)手段清晰表示清楚。

三維地籍物管理包括但不限于以下情況：

由所有權(quán)人登記不動產(chǎn)所有權(quán)的占有一定空間的不動產(chǎn)單元公寓中的一套樓房；地下建筑物；隧道和地鐵；各種立交橋等。

3.2 建立三維地籍面臨的問題

用地統(tǒng)計(jì)方面：由于地表、地上、空中、地下分別管理，并且地下部分與空中部分不可能再次覆蓋地面，體現(xiàn)在空中與地下管理的地塊中，地塊是分別獨(dú)立劃分的，投影在同一平面時(shí)地塊之間是不一定重合的，因此在進(jìn)行統(tǒng)計(jì)用地總面積等工作時(shí)，會出現(xiàn)不能使用地總數(shù)與地表總面積一致。進(jìn)行用地面積匯總時(shí)必須將空中與地下分開統(tǒng)計(jì)。

管理成本方面：費(fèi)用大，需要投入的人力物力資源多，適用于已經(jīng)建成的具有永久性的建筑物和具有復(fù)雜立交地區(qū)，不適于即將改造的老城區(qū)和頻繁變化的地區(qū)。

安全方面：出于安全考慮，某些地區(qū)不能對外提供全球統(tǒng)一的精確三維坐標(biāo)，同時(shí)對坐標(biāo)轉(zhuǎn)換參數(shù)必須嚴(yán)格保密。

3.3 國外三維地籍管理的最新進(jìn)展

荷蘭：二、三維混合管理模式；

瑞典：三維不動產(chǎn)法律規(guī)定了“分層財(cái)產(chǎn)”理念；

德國：完全的三維空間信息系統(tǒng)；

以色列：“地表三維地籍”和“非地表三維地籍”；

澳大利亞：三維空間單元的投影。

4.結(jié)束語本文結(jié)合我國當(dāng)前的實(shí)際情況，根據(jù)二維地籍和三維地籍相對比提出依據(jù)二、三維混合管理模式構(gòu)建地籍管理信息系統(tǒng)。目前可采用現(xiàn)行地籍登記體系中增加三維注釋模式，并逐步向混合三維地籍過渡，直至在有條件的地區(qū)建立完全的三維地籍。三維地籍的建立將在社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮越來越大的作用，對不斷促進(jìn)土地的集約利用和完善土地市場有著深遠(yuǎn)的影響。

【1】《國際測量師聯(lián)合會關(guān)于地籍的闡述》國土資源部信息中心，孟凡榮（譯）.

【2】詹長根，齊志國，趙軍華.三維地籍的建立分析[J].國土資源科技管理，2006-23（2）.

【3】夏登權(quán)，孟兵華.城市三維地籍的建立和應(yīng)用研究，2012（9）.

【4】李培成.時(shí)態(tài)地籍信息系統(tǒng)的建立[J].測繪與空間地理信息，2013，36（11）：135-137.

【5】馬 .不同城鎮(zhèn)地籍控制測量技術(shù)方法應(yīng)用區(qū)域?qū)嵶C研究[J].測繪與空間地理信息，2012，35（10）：205-207.

劉清田（1975年——），男，黑龍江哈爾濱人，工程師，大專，2005年畢業(yè)于黑龍江省工程學(xué)院測繪工程專業(yè)，主要從事城市測繪與GIS方面的工作。

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2095-7319（2014）04-0040-03