淺析房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的全過(guò)程投資控制

于云濤

（沈陽(yáng)建筑大學(xué)土木工程學(xué)院，遼寧 沈陽(yáng) 110168）

1 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的全過(guò)程投資控制的特性及其作用

1.1 全過(guò)程投資控制特性

（1）綜合性。在進(jìn)行項(xiàng)目的投資控制時(shí)，必須仔細(xì)斟酌工程的資金、質(zhì)量、工期以及市場(chǎng)銷售等目標(biāo)，要綜合考慮而不能單一的只強(qiáng)調(diào)投資控制目標(biāo)卻忽視了其他目標(biāo)。

（2）全面性。全過(guò)程投資控制的控制范圍涵蓋整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程，包括從決策到最終營(yíng)銷完畢的全面的費(fèi)用控制，因此它具有全面性。

（3）微觀性。要搞好整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的投資支出控制，投資者要對(duì)每一筆支出都進(jìn)行控制，從每筆投資的開(kāi)始時(shí)點(diǎn)開(kāi)始，逐步的進(jìn)行控制。不過(guò)，在實(shí)際的控制過(guò)程中需要注意的是控制周期不要太長(zhǎng)，應(yīng)當(dāng)以近期控制為主，只有這樣才能保障控制的詳細(xì)程度，提高投資控制準(zhǔn)確性。

1.2 全過(guò)程投資控制能夠發(fā)揮的作用

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資控制具體是指在整個(gè)控制周期內(nèi)把項(xiàng)目的總投資控制在批準(zhǔn)的限額以內(nèi)。通過(guò)在投資控制過(guò)程中隨時(shí)糾正偏差來(lái)保證投資控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，保證建設(shè)過(guò)程中各項(xiàng)資源消耗的合理性，實(shí)現(xiàn)良好的（經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境）效益水平。

2 影響全過(guò)程投資控制的幾大類因素

影響房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資的因素大體上分為資源供給狀況、投資規(guī)模情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、政策變化情況和稅費(fèi)情況等五大類。其中總投資額直接反映的是投資規(guī)模的大小，總投資額過(guò)大，企業(yè)可能由于資金周轉(zhuǎn)不靈而不堪重負(fù)，而總投資額要是過(guò)小，投資效益又上不來(lái)。房地產(chǎn)投資總額的確定關(guān)系到如何以較小的開(kāi)發(fā)成本獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益問(wèn)題。

3 全過(guò)程投資控制的基本準(zhǔn)則

3.1 控制目標(biāo)科學(xué)合理

合理確定投資控制的目標(biāo)是保障最終控制效果的前提，只有通過(guò)科學(xué)手段確立一個(gè)科學(xué)合理的控制目標(biāo)，才能保證投資控制的真正目的，控制了不合理的目標(biāo)，那控制也失去了意義。

3.2 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)明確

過(guò)去，房地產(chǎn)投資控制的重點(diǎn)基本都是放在產(chǎn)品的建造（實(shí)施）階段。這一階段固然是對(duì)總投資的控制起到了一定的作用，但僅僅重視一個(gè)階段而忽略建設(shè)項(xiàng)目的其他階段的做法顯然達(dá)不到有效控制建設(shè)項(xiàng)目總投資的目的。相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料證明，在建設(shè)工程項(xiàng)目的各個(gè)實(shí)行階段中，投資決策階段和設(shè)計(jì)階段對(duì)總投資控制的影響率往往超過(guò)了50%，由此不難得出結(jié)論，要真正實(shí)現(xiàn)投資控制目標(biāo)，關(guān)鍵是要明確哪些是關(guān)鍵的控制環(huán)節(jié)，只有關(guān)鍵環(huán)節(jié)得到控制，才能保證控制目標(biāo)的真正實(shí)現(xiàn)。

3.3 轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)控制觀念

想實(shí)現(xiàn)真正意義上的建設(shè)項(xiàng)目投資控制，就必須從觀念抓起，改變過(guò)去只注重單一階段投資控制的觀念為全過(guò)程投資控制的觀念，讓全過(guò)程投資控制意識(shí)深入到領(lǐng)導(dǎo)者、管理者以及所有參與工程項(xiàng)目建設(shè)的人員心中。

3.4 控制方法切實(shí)可行

方法即是手段，是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的必要工具，因此要實(shí)現(xiàn)全過(guò)程投資控制的目標(biāo)，就必須借助必要的控制手段，例如可以采取投資控制責(zé)任制、建立投資控制獎(jiǎng)懲機(jī)制、采用科學(xué)的控制理論和控制方法等。

4 全過(guò)程投資控制的一些常用方法

投資控制常采用的方法有：

（1）目標(biāo)成本控制法；

（2）產(chǎn)品生命周期成本法；

（3）定額成本控制法；

（4）掙值法（偏差分析法）；

（5）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手成本法；

（6）標(biāo)準(zhǔn)成本控制法；

（7）費(fèi)用變更控制法。

5 項(xiàng)目投資失控成因的多方面分析

5.1 合同管理方面

由于國(guó)內(nèi)企業(yè)的法律意識(shí)還沒(méi)有上升到足夠的高度，而目前國(guó)內(nèi)的建設(shè)市場(chǎng)也不夠完善和規(guī)范，建設(shè)交易行為缺少規(guī)范化和法制化的指導(dǎo)，因此，本應(yīng)受到高度重視的建設(shè)項(xiàng)目合同管理工作沒(méi)有得到足夠的重視，往往在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)才發(fā)現(xiàn)合同管理的缺失，這無(wú)疑對(duì)投資的控制是最大的不利因素。

5.2 相關(guān)管理人員方面

由于多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的項(xiàng)目法人責(zé)任制還不夠健全，企業(yè)缺少自身標(biāo)準(zhǔn)，比如沒(méi)有企業(yè)自己的消耗量定額，同時(shí)相應(yīng)的國(guó)內(nèi)工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)內(nèi)的專業(yè)人員素質(zhì)也存在業(yè)務(wù)不精的情況，其主要技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)仍然采用政府發(fā)布的統(tǒng)一定額對(duì)投資進(jìn)行預(yù)算、結(jié)算的審核。

5.3 管理模式方面

現(xiàn)今國(guó)內(nèi)多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏全過(guò)程投資控制的意識(shí)，投資控制的管理模式大多是采取階段性、單次性的管理模式，全過(guò)程的綜合投資控制方法沒(méi)有得到廣泛應(yīng)用。

5.4 投資確定的標(biāo)準(zhǔn)方面

現(xiàn)行的建設(shè)項(xiàng)目投資確定方法多為靜態(tài)、滯后的方法，雖然政府頒布了動(dòng)態(tài)的造價(jià)指數(shù)，但企業(yè)應(yīng)用的還不是很好，項(xiàng)目總投資的確定往往是以地區(qū)統(tǒng)一計(jì)價(jià)依據(jù)（定額）為標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)沒(méi)用自己的企業(yè)定額，不能體現(xiàn)企業(yè)自身的技術(shù)和管理優(yōu)勢(shì)，由此而確定的總投資顯得靜態(tài)、滯后而不準(zhǔn)確，亟需進(jìn)一步改進(jìn)。

6 對(duì)于全過(guò)程投資控制的若干建議

6.1 必須重視項(xiàng)目設(shè)計(jì)和市場(chǎng)定位等前期工作

前期工作中內(nèi)決策過(guò)程中的定位項(xiàng)目市場(chǎng)，應(yīng)該在詳細(xì)的專向市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析和論證的基礎(chǔ)上為項(xiàng)目定位目標(biāo)市場(chǎng)，進(jìn)而根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)定位來(lái)確定項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)客戶群體。

在前期定位的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)階段要明確項(xiàng)目的功能、檔次、標(biāo)準(zhǔn)等設(shè)計(jì)要求，根據(jù)特定群體的需求狀況根本確定項(xiàng)目的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和功能標(biāo)準(zhǔn)，確定合理的建設(shè)投資水平，打造相應(yīng)合理的性價(jià)比。

6.2 強(qiáng)化項(xiàng)目招標(biāo)過(guò)程

房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、主要建筑材料和設(shè)備的相應(yīng)招投標(biāo)工作，通過(guò)招投標(biāo)階段的合理競(jìng)爭(zhēng)擇優(yōu)選取既能符合項(xiàng)目要求，同時(shí)兼具合理價(jià)格的企業(yè)來(lái)完成項(xiàng)目建設(shè)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)投資控制的目的。

6.3 落實(shí)建造階段的控制目標(biāo)

雖然建造階段不是項(xiàng)目建設(shè)投資控制的最關(guān)鍵階段，但在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，建造階段是一個(gè)非常重要的階段。這個(gè)階段是資金投入的實(shí)際發(fā)生階段，通過(guò)這個(gè)階段大量的建設(shè)資金“物化”為了固定資產(chǎn)。因此加強(qiáng)和落實(shí)此階段的投資控制，是實(shí)現(xiàn)最終控制目標(biāo)的關(guān)鍵階段。

在建造階段投資控制的關(guān)鍵，是要做好項(xiàng)目投資過(guò)程中相關(guān)工作資料的歸集整理，資金投入審核依據(jù)的落實(shí)完善，為有效控制投資、保證項(xiàng)目順利進(jìn)行和最終的結(jié)算審核創(chuàng)造有利條件。

6.4 構(gòu)建與投資控制相適應(yīng)的管理模式

從房地產(chǎn)企業(yè)管理角度分析，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式和組織結(jié)構(gòu)的選擇應(yīng)適應(yīng)于市場(chǎng)環(huán)境和內(nèi)部管理環(huán)境的要求，具體體現(xiàn)在企業(yè)的市場(chǎng)運(yùn)作形式、經(jīng)營(yíng)管理方式和組織結(jié)構(gòu)形式上。因此，企業(yè)要構(gòu)建合理的管理模式與全過(guò)程投資控制的需求相適應(yīng)，保證這個(gè)前提后才能深入探討和落實(shí)怎樣建立適合于企業(yè)的管理應(yīng)用模式。

7 結(jié)論

隨著房地產(chǎn)行業(yè)投資的加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，市場(chǎng)環(huán)境的日益規(guī)范，土地獲利空間日趨合理，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸進(jìn)入合理的平均利潤(rùn)時(shí)代。在這種形勢(shì)下，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資要取得高回報(bào)，提高收益，企業(yè)必須要進(jìn)行科學(xué)、合理、系統(tǒng)、有序的投資控制減少不必要的投入。

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