關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中相關(guān)問題的幾點(diǎn)思考

沈文艷/虎林市金元建筑工程有限公司

關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中相關(guān)問題的幾點(diǎn)思考

沈文艷/虎林市金元建筑工程有限公司

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的物質(zhì)文化生活水平不斷的提升，使大量的閑置資金都流入到房地產(chǎn)市場當(dāng)中，從而導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)一派紅火的局面。盡量國家采取了一系列的調(diào)控政策，但并沒有使房地產(chǎn)市場有所降溫，如果國家不采取根本性的制度來對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)市場的這種非理性的繁榮仍將持續(xù)，對我國的經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定的發(fā)展造成較大的影響。本文從當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在的問題入手，并對這些不合理問題的存在所帶來的影響進(jìn)行了分析，并進(jìn)一步對遏制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中不理性行為的具體措施進(jìn)行了闡述。

房地產(chǎn)市場；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；問題；影響；措施

經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動(dòng)了居民收入的增加，由于長期以來我國居民投資的渠道較少，再加之房地產(chǎn)的保值增值性，從而使大部分“熱錢”擁入到房地產(chǎn)市場中，使房地產(chǎn)市場不斷的增溫。使房價(jià)長期以來居高不下，嚴(yán)重與人們的收入相脫離，這種空前的繁榮里面存在著較大的危險(xiǎn)性，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫不斷的增加，這對我國國民經(jīng)濟(jì)的長期發(fā)展帶來了較嚴(yán)重的影響，增大了金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)性。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在的問題

1.房地產(chǎn)的需求價(jià)格彈性和需求收入彈性相矛盾。目前我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中，其商品房價(jià)格持續(xù)的上漲，同時(shí)其需求量還在持續(xù)的增加，這就有效的說明了在我國的房地產(chǎn)市場中其投資和投機(jī)性需求較多，使房地產(chǎn)作為生活必需品的屬性發(fā)生了改變，已成為人們生活中奢侈品，導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求價(jià)格彈性和需求收入彈性之間的矛盾越來越大。

2.房地產(chǎn)的價(jià)格無法真實(shí)的反映房地產(chǎn)的價(jià)值。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)價(jià)格已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了房地產(chǎn)作為商品本身的價(jià)值，盡量導(dǎo)致目前房地產(chǎn)價(jià)格如此之高有其特定的因素，但這其中也存在著一些虛擬因素的推動(dòng)作用，如統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的不實(shí)、媒體的大量宣傳，從而對大眾形成了一定程度的誤導(dǎo)，使房地產(chǎn)市場的正常秩序被打亂，導(dǎo)致其價(jià)格居高不下。

3.以供給創(chuàng)造需求，違背市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下，我國很大一部分政府在進(jìn)行土地出讓時(shí)存在著較大的盲目性，其不依市場的需求來進(jìn)行，而是提前做好相應(yīng)的規(guī)劃，以供給創(chuàng)造需求，這嚴(yán)重違背了市場經(jīng)濟(jì)以需求創(chuàng)造供給的發(fā)展規(guī)律，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)市場難以良性發(fā)展下去。

4.高資產(chǎn)負(fù)債率與房產(chǎn)高空置率并存。我國房地產(chǎn)業(yè)存在著巨額的利潤，所以在這種高利潤的驅(qū)使下，大量的民間資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場開始進(jìn)行投機(jī)性的操作，而國家對這種行為又沒有具體制度來進(jìn)行制約，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的過快增長。房地產(chǎn)企業(yè)的擴(kuò)張，自有資金不足的情況下，使其向銀行進(jìn)行融資，所以存在著較高的資產(chǎn)負(fù)債率。同時(shí)房地業(yè)業(yè)的擴(kuò)張，也導(dǎo)致部分地區(qū)房地產(chǎn)供給與有效需求之間存在著較大的差距，從而使大量商品房處于空置狀態(tài)。

5.房地產(chǎn)泡沫過大與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)并存。大量的投資及投機(jī)“熱錢”涌入房地產(chǎn)市場，從而使其虛擬性需求過度的膨脹，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格與均衡水平相脫離，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫，由于房地產(chǎn)商大部分的資金來源都是由銀行貸款融資而來的，所以一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，則會導(dǎo)致金融危機(jī)的發(fā)生，使我國國民經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重的負(fù)面影響。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中不合理問題的存在所產(chǎn)生的影響

1.不利于國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中占有非常重要的地位，目前居高不下的房價(jià)已使其與均衡價(jià)格產(chǎn)生了嚴(yán)重的偏離，對宏觀經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響不斷加劇。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：其一，扭曲的房價(jià)，抵制了居民多樣性的需求，勢必會導(dǎo)致存量房的增加，從而降低開發(fā)商的投資意愿，不利于我國GDP的穩(wěn)步增長。其二，大部分資金涌入房地產(chǎn)市場，使其他行業(yè)的資金量不足，導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展受到制約；其三，居民在購買房后會導(dǎo)致其消費(fèi)能力透支，從而降低了其他消費(fèi)需求。

2.加劇貧富分化，不利于社會和諧穩(wěn)定。房地產(chǎn)的價(jià)格已超出了其商品的屬性，使其更傾向于資本資產(chǎn)屬性這樣勢必會影響到社會的穩(wěn)定和諧。而房價(jià)的不理性上升，使百姓手中的財(cái)富開始聚焦到地主開發(fā)商手中，從而加劇了貧富的差距，使一些社會問題不斷的增多。

三、遏制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中不理性行為的具體措施

1.加強(qiáng)制度建設(shè)，從根本上解決土地財(cái)政問題。中國房價(jià)的這種偏離均衡價(jià)格的非理性現(xiàn)象，其實(shí)從源頭上就存在。土地價(jià)格降不下來，房價(jià)也一定降不下來。因此，政府有關(guān)職能部門，首先應(yīng)該對于土地問題采取靈活的政策，進(jìn)一步采取宏觀調(diào)控措施，給予開發(fā)商優(yōu)惠政策。將土地出讓資金納入地方政府預(yù)算，進(jìn)行有效預(yù)算管理。這樣不僅可以增加對土地出讓金使用的約束，而且還可以增加支出的透明度，降低地方政府出讓土地的沖動(dòng)，同時(shí)，還可以提高拍賣土地的利用效率，增加土地供給。

2.設(shè)計(jì)開發(fā)房地產(chǎn)金融衍生品，拓展地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)開發(fā)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品及衍生品融資工具，防止因房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)過度而轉(zhuǎn)嫁到金融系統(tǒng);設(shè)立專業(yè)型的房地產(chǎn)運(yùn)作機(jī)構(gòu)，管理房地產(chǎn)其它類融資工具。這樣不僅有利于分?jǐn)傘y行金融風(fēng)險(xiǎn)，防止金融危機(jī)的發(fā)生，而且還能拓展地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，改變房地產(chǎn)企業(yè)自身的資產(chǎn)負(fù)債率。

3.繼續(xù)強(qiáng)化政府宏觀調(diào)控，采取有效措施抑制房地產(chǎn)的不合理需求?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫較大，其價(jià)格已失去其真實(shí)性。抑制投機(jī)性需求，除繼續(xù)落實(shí)國家限購政策外，還有其它幾種方式可供選擇。一是提高二手房轉(zhuǎn)讓稅收。二是實(shí)行差別化信貸管理，比如購買第三套房銀行不放貸，或者大幅提高貸款利率。三是征收土地財(cái)產(chǎn)稅及存量房物業(yè)稅。有效的防止居民的投資、投機(jī)性需求，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求關(guān)系，使房價(jià)回歸到均衡、理性的水平。

四、結(jié)語

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下，由于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位，只有從根本上加強(qiáng)制度建設(shè)，對市場中的“非理性行為”保持清晰的頭腦，才能確保我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。政府還要積極解決靠土地獲取財(cái)政收入的問題，同時(shí)為閑置資本拓展合適的投資渠道;改善國際收支結(jié)構(gòu)，減輕外匯占款壓力和人民幣升值壓力，消化流動(dòng)性過剩對房地產(chǎn)市場形成的投機(jī)性需求，繼而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定有序的發(fā)展。

【1】李梅.周波.房地產(chǎn)非理性價(jià)格現(xiàn)象分析［J］.管理研究.2007(2):60－61．

【2】劉昕瑋.新經(jīng)濟(jì)形勢下對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理性思考［J］.赤峰學(xué)院學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版).2010(2):109－110．

【3】隋學(xué)深.李孟剛.房地產(chǎn)市場非理性繁榮的成因及其影響［J］.中國流通經(jīng)濟(jì). 2010(11):77－79．