蛋殼公寓 退市啟示錄

劉曠

蛋殼公寓不得不退市

在上市的那一天，是蛋殼公寓的“高光時刻”，但是從那之后，蛋殼公寓的規(guī)模雖然在整體上呈現(xiàn)出持續(xù)擴(kuò)張趨勢，但是也一步一步將自己推向了破產(chǎn)的邊緣。

實際上，早在2020年11月18日，蛋殼公寓北京總部現(xiàn)場相關(guān)負(fù)責(zé)人接受采訪時就表示，“現(xiàn)在蛋殼公寓確實出現(xiàn)了資金缺口，高層每天晚上都在開會商討解決辦法，資金缺口的規(guī)模其實我們是掌握的，但目前不適合對外公布”“我們也一個月沒有領(lǐng)到工資了，我們知道蛋殼公寓是遇到了危機(jī)”。

根據(jù)蛋殼公寓公布的數(shù)據(jù)可知，截至2019年9月30日，蛋殼公寓已進(jìn)入北京、深圳、上海和杭州等13地市場，共運營406 746間房間，與成立的第一年相比房間數(shù)增長166倍，而且2015到2018年的3年復(fù)合增長率也高達(dá)360%。

而同樣飛速增長的還有蛋殼公寓的虧損。根據(jù)財報顯示，2017年、2018年和2019年，蛋殼公寓的凈虧損額分別是2.72億元、13.69億元和34.37億元，有息負(fù)債也從2017年的9.37億元增至2019年的52.23億元，年復(fù)合增長率同樣高達(dá)229%。但是連年的虧損并不是導(dǎo)致蛋殼公寓最終退市的最根本原因，自身如履薄冰的商業(yè)模式才是最根本的原因。

蛋殼公寓采用的是“高進(jìn)低出”“長收短付”的運營模式，因為要搶奪房源所以租給房東的租金會更高，而為了吸引租戶則需要降低自己的租金，另外再加上統(tǒng)一的房屋裝修費用，也都會為蛋殼公寓帶來不小的資金壓力。

這種模式也是其他長租公寓平臺所采用的，而為了盤活資金，這些平臺幾乎都會選擇通過更大的優(yōu)惠政策來吸引租戶采用年付的方式支付租金，而向房東按月支付租金，利用時間差來盤活資金鏈并擴(kuò)大自身規(guī)模。

按照這種模式，隨著規(guī)模的擴(kuò)大蛋殼公寓可以獲得長期的“造血”能力，但是房源數(shù)量的限制使得蛋殼公寓的這種模式難以長久。長租公寓一般都在一 二線城市中，但是這些地區(qū)的房源很是緊俏，也就限制了這種模式的長期發(fā)展。

被“嫌棄”的蛋殼公寓

從上市至今，蛋殼公寓在短短四百多天就從“神壇跌落”，退市已成定局的現(xiàn)狀也就并不令人意外了。

只不過，走上退市之路的蛋殼公寓依舊會造成很多的不良影響，引得多方的“嫌棄”。

首先，自然是來自房東和租客層面的不滿。對于房東和租客來說，自從蛋殼公寓首次出現(xiàn)暴雷狀況之后，他們的心就沒有一天不是“冰著的”。房東收不到租金，租戶要不回租金，維權(quán)和官司卻也一拖再拖難有結(jié)果，房東和租客心里的火氣只能越積越多。

其次是與蛋殼公寓合作的銀行。因為對于大部分租客來說，很難一次性拿出那么多租金，于是蛋殼公寓就會鼓勵租客使用合作方微眾銀行的租金貸來墊付租金，從而讓蛋殼公寓在短期內(nèi)獲較多資金。

根據(jù)蛋殼公寓的歷年財報可知，在2017年和2018年，蛋殼公寓通過租金貸模式獲取的租金預(yù)付款在總的租金收入中占比分別高達(dá)90%、88%。而在2017～2019年，蛋殼公寓中選擇租金貸的租戶比例分別為91.3%、75.8%和65.9%。

不過，暴雷之后，被趕走的租戶自然不想繼續(xù)還貸，微眾銀行的處境很是難堪，雖然之后微眾銀行表示租戶所欠租金貸由蛋殼公寓負(fù)責(zé)償還，但是深陷虧損的蛋殼公寓卻同樣難以支撐這高昂的貸款費用。

最后是長租公寓行業(yè)的其他從業(yè)者。蛋殼公寓暴雷之后又退市，已經(jīng)成為長租公寓行業(yè)的警鐘，也讓外界對長租公寓充滿了戒備。而對于同樣采用蛋殼公寓這種模式的長租公寓平臺來說，能否繼續(xù)獲得消費者以及市場和投資方的信任，也成了很大的問題。

實際上，近年頻繁出現(xiàn)的長租公寓“爆雷”事件，大大提高了行業(yè)的警惕性，也引發(fā)監(jiān)管部門的高度重視。

目前，深圳、杭州和重慶等城市已經(jīng)提出了相關(guān)的規(guī)定，要求設(shè)置專項監(jiān)管賬戶，規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為，遏制企業(yè)“跑路”等行為。比如重慶和成都均要求，承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過三個月的，住房租賃企業(yè)收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金均應(yīng)納入監(jiān)管賬戶。此外，深圳還提出企業(yè)應(yīng)慎重選擇租金收取模式，要求房東不得通過停水、停電、停氣等方式驅(qū)趕租客；西安擬對住房租賃企業(yè)實行信用分級。

不想被拉下水的“蛋殼公寓們”

不論是維權(quán)難的“蛋殼公寓難民”，還是摘牌退市這件事情，都讓蛋殼公寓成為整個行業(yè)的“失敗樣板”。

這自然對其他長租公寓玩家?guī)砹撕艽蟮呢?fù)面影響，嚴(yán)重者甚至影響到了自身的穩(wěn)定發(fā)展，然而這些從業(yè)者卻并不想就這樣被蛋殼公寓拉下水。

比如作為“長租公寓第一股”的青客公寓，和蛋殼公寓一樣深陷連年的虧損之中，根據(jù)青客公寓的2020年年報可知，截至2020年9月30日，青客公寓的累計虧損金額已經(jīng)達(dá)到38.1億元，處于一種失控的狀態(tài)。

而且青客公寓同樣也因為相類似的“高進(jìn)低出”經(jīng)營模式，在租金貸和資金周轉(zhuǎn)的壓力之下存活。于是為了擺脫現(xiàn)狀，青客公寓也在逐漸向更輕模式的服務(wù)商轉(zhuǎn)型，讓自己的業(yè)務(wù)更加多元，從而探索更大的增長空間。

再比如也經(jīng)常因為租客投訴而被動處于風(fēng)口浪尖的自如，雖然自身發(fā)展因為輿論壓力而受到了一定的限制，但是擴(kuò)張的腳步卻也從未停下。

前不久自如宣布，將自身旗下的豪宅業(yè)務(wù)與住宅公寓服務(wù)商“曼舍”戰(zhàn)略合并，準(zhǔn)備實現(xiàn)自己在分散式公寓、集中式公寓、大型租賃社區(qū)、高端豪宅公寓和短租市場等多領(lǐng)域中實現(xiàn)全品類的租住產(chǎn)品覆蓋，試圖通過多元業(yè)務(wù)的布局來實現(xiàn)自身的長久發(fā)展目標(biāo)。

還有一些表現(xiàn)不錯的長租公寓品牌，依靠背后的房產(chǎn)巨頭，為自身發(fā)展消除影響。比如萬科旗下的泊寓，根據(jù)年報可知，2020年萬科的租賃業(yè)務(wù)營收為25.4億元，同比增長72.33%，泊寓也在2020年新開業(yè)3.3萬間，累計開業(yè)14.24萬間。

另外根據(jù)龍湖的2020年年報可知，旗下長租公寓品牌冠寓在2020年營收18.12億元，同比增長了54.13%，并且首次實現(xiàn)盈利，而且冠寓在2020年新開業(yè)1.5萬間，累計開業(yè)超過9萬間，整體出租率也達(dá)到88.5%。

蛋殼公寓沒機(jī)會，但長租公寓還有

不難看出，不論是退市中的蛋殼公寓，還是險中求變的青客公寓和自如，甚至是背靠大樹好乘涼的泊寓和冠寓，它們的發(fā)展和現(xiàn)狀都從各個方面說明了想要在長租公寓這一領(lǐng)域中平穩(wěn)地走下去，從業(yè)者深厚的內(nèi)功是必備的。

蛋殼公寓的退市對于整個長租公寓來說是一個教訓(xùn)和警醒，雖然利用“高進(jìn)低出”的經(jīng)營模式以及“短付長收”的資金運作手段可以在短期內(nèi)幫助平臺在規(guī)模上有所突破，但是這種如履薄冰的商業(yè)模式卻不是可以長期依賴的，穩(wěn)健且長期的盈利模式才是決勝關(guān)鍵。

而如今退市程序的啟動也意味著蛋殼公寓未來的機(jī)會已經(jīng)渺茫，但這不意味著整個長租公寓領(lǐng)域沒有機(jī)會。

因為社會現(xiàn)狀以及年輕群體對住房的需求，長租公寓在可見的未來中還有比較穩(wěn)定的發(fā)展前景。另外根據(jù)《2020中國青年租住生活藍(lán)皮書》顯示，在“90后”和“00后”中，有超過六成的消費者將長租機(jī)構(gòu)作為租房時的首選，年輕群體的進(jìn)入也保證了整個行業(yè)新鮮血液的注入。

而且可以預(yù)見的是，長租公寓這片市場之前的火熱也將會趨于冷靜，資本方也同樣如此，整個行業(yè)也將會迎來更冷靜且健康的發(fā)展步調(diào)，未來也將會有更大的想象空間。

只不過，在長租公寓這片市場中或許已經(jīng)見不到蛋殼公寓的身影了。