從溢價(jià)率角度談住宅的景觀設(shè)計(jì)

湯 銘，楊 燁

（1.安徽省交通規(guī)劃設(shè)計(jì)研究總院股份有限公司，合肥 230088；2.安徽省高速地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，合肥 230088）

所謂的溢價(jià)率通常用于經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，一般是指在權(quán)證到期前，正股價(jià)格需要變動(dòng)多少百分比才可讓權(quán)證投資者在到期日實(shí)現(xiàn)打和。溢價(jià)率是量度權(quán)證風(fēng)險(xiǎn)高低的其中一個(gè)數(shù)據(jù)，溢價(jià)率愈高，打和愈不容易?，F(xiàn)在溢價(jià)率作為權(quán)衡收益的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，用于多個(gè)領(lǐng)域。

對(duì)于一個(gè)住宅產(chǎn)品而言，景觀是溢價(jià)率最多的環(huán)節(jié)之一。一個(gè)好的景觀可以極大的提升項(xiàng)目自身的品質(zhì)。對(duì)于高端的住宅項(xiàng)目而言，這點(diǎn)反映的更為深刻。住宅產(chǎn)品多在正式啟用前，設(shè)立體驗(yàn)區(qū)，在體驗(yàn)區(qū)內(nèi)營(yíng)造優(yōu)越的景觀氛圍，帶給產(chǎn)品未來使用者直觀的視覺體驗(yàn)。

1 景觀造價(jià)與效果的平衡

1.1 景觀的效果與造價(jià)的關(guān)系

景觀的效果與造價(jià)并不是完全的正比關(guān)系，隨著造價(jià)投入不斷增多，帶來景觀品質(zhì)提升空間反而減少。比如景觀每平方造價(jià)由300元提升至500元，其效果提升是顯而易見的，每個(gè)人都可以感受到。但是景觀每平方造價(jià)由800提升至1 000元，其效果提升就不是很明顯，變化并不是很大。因此找到景觀造價(jià)與效果的平衡點(diǎn)，就可以很好的管控成本并達(dá)到項(xiàng)目品質(zhì)要求。

1.2 景觀造價(jià)的控制

成本要追求不平均使用，即樣板體驗(yàn)區(qū)、核心景觀區(qū)、入口區(qū)等可以追加投入，其他相對(duì)次要區(qū)域可以降低成本，最終使綜合平均成本滿足項(xiàng)目需求即可。

找尋平衡點(diǎn)的理想辦法是增大軟景的投入。軟質(zhì)景觀相對(duì)硬質(zhì)景觀而言，變化靈活，成景效果也較快，利于成本的控制。通過植物造景可以合理避開造價(jià)上的血拼，更好的控制成本。

根據(jù)產(chǎn)品的類型不同，軟景所占比例要求也不同，越高端的項(xiàng)目，其軟景比例也應(yīng)該越大，而項(xiàng)目用地規(guī)模越小其軟景比例相對(duì)來說也要降低。就用地規(guī)模在10萬m2左右的高層住宅小區(qū)來說，硬景比例宜控制在20%較為合理。

景觀造價(jià)控制，見表1。

表1 景觀造價(jià)控制一覽表

1.3 存在的問題

大面積的植物造景成景效果很快，成本上也比較容易把控，但是后期維護(hù)上存在一定問題，比如植物景觀的持續(xù)性。小區(qū)建立時(shí)間越久，樹木越大，對(duì)小區(qū)會(huì)產(chǎn)生很多負(fù)面影響，比如低層住戶的采光問題。因此，如何很好地解決植物造景的負(fù)面效果，除了在設(shè)計(jì)階段需要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想之外，還需要物管部門的配合及投入。

1.4 設(shè)計(jì)過程中應(yīng)注意的問題

1）設(shè)計(jì)中應(yīng)結(jié)合造價(jià)的要求，注意硬景的控制比例。硬景控制比例，見表2。

表2 硬景控制比例

2）設(shè)計(jì)中應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)對(duì)象的不同，注重對(duì)景觀的可持續(xù)性的要求。體驗(yàn)區(qū)可以考慮景觀的迅速成景，不要求未來景觀變化。而入住區(qū)需要提出未來景觀控制要求，降低未來物業(yè)管理成本，減少景觀效果弱化及產(chǎn)生負(fù)面影響的隱患。

2 景觀的借鑒與創(chuàng)新

2.1 借鑒與創(chuàng)新

景觀設(shè)計(jì)是一個(gè)需要不斷創(chuàng)新的過程，而好的產(chǎn)品又需要有延伸性，可以形成品牌的風(fēng)格化。加之對(duì)成本管控上的參考與實(shí)施，又需要有一個(gè)借鑒、復(fù)制的行為。因此，住宅產(chǎn)品的景觀營(yíng)造應(yīng)該是一個(gè)借鑒加創(chuàng)新的過程。即針對(duì)不同環(huán)節(jié)，通過某一個(gè)或幾個(gè)項(xiàng)目為模板加以借鑒，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新。

以國(guó)內(nèi)著名地產(chǎn)企業(yè)為例說明。龍湖地產(chǎn)對(duì)復(fù)制與創(chuàng)新的控制比例在9∶1，即90%的復(fù)制與借鑒，10%的創(chuàng)新。萬科地產(chǎn)對(duì)復(fù)制與創(chuàng)新的控制比則是7∶2∶1，即70%的復(fù)制，20%的創(chuàng)新，10%的機(jī)動(dòng)選擇。

2.2 設(shè)計(jì)工作的重點(diǎn)

收集與整理分析國(guó)內(nèi)外設(shè)計(jì)案例，對(duì)高品質(zhì)樓盤考察與研究，梳理好各環(huán)節(jié)體系，為未來的項(xiàng)目設(shè)計(jì)的定位與方案提供技術(shù)支持以及景觀設(shè)計(jì)方向。

3 景觀設(shè)計(jì)的策略

3.1 景觀的合理性與功能性

景觀設(shè)計(jì)介入時(shí)間越早，建筑規(guī)劃對(duì)其干擾越小，從而留給景觀充足的設(shè)計(jì)空間。對(duì)產(chǎn)品而言，景觀追求最大的溢價(jià)率，要讓使用者享受到產(chǎn)品本身的價(jià)值，因此，景觀也不能脫離建筑與規(guī)劃的管控范圍。

注意景觀的合理性與功能性，不能為達(dá)到某種景觀效果而大量的采用節(jié)點(diǎn)與硬質(zhì)的堆砌，而是要合理利用地形地貌及周邊的景觀資源。近用遠(yuǎn)借，即整合周邊水岸、山體、濕地、公共代建綠化帶等為我所用，對(duì)周邊成熟社區(qū)、風(fēng)景名勝、良好自然或城市景觀面為我所觀，形成借景。

3.2 景觀設(shè)計(jì)中對(duì)敏感點(diǎn)的控制

設(shè)計(jì)師在進(jìn)行設(shè)計(jì)之前，需要對(duì)場(chǎng)地作出準(zhǔn)確的剖析，明確設(shè)計(jì)思路與要求，限定設(shè)計(jì)方向。同時(shí)，通過對(duì)項(xiàng)目周邊的景觀資源與環(huán)境，地形地貌特征的分析，明確設(shè)計(jì)理念，確定設(shè)計(jì)風(fēng)格。

值得注意的是，對(duì)于景觀價(jià)值取向中一些敏感點(diǎn)，有些是容易對(duì)使用者造成直觀價(jià)值影響的，做的好壞直接影響使用者對(duì)景觀效果的判斷；有些是對(duì)成本構(gòu)成有影響的；有些是兼有的。對(duì)于這些敏感點(diǎn)，需要在設(shè)計(jì)中加以規(guī)定，管控。

具體要求如下：

1）車行道鋪裝、綠化背景：效果能直接令使用者產(chǎn)生價(jià)值敏感，但是成本變化不大，因此要設(shè)法滿足基本功能需要，保證工程質(zhì)量。

2）小區(qū)的一些細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)、環(huán)保設(shè)計(jì)、人性化設(shè)計(jì)，別墅區(qū)的花園大小與私密性保障等：這些都是容易讓使用者產(chǎn)生正向的價(jià)值敏感，多一些更環(huán)保、更好看、更方便的、更可靠的細(xì)部設(shè)計(jì)，不一定增加很多成本，但帶來的效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其投入。

3）大樹移植：大樹的移植，需要考慮采購成本與移植的成活率等問題，對(duì)成本影響比較大，建議小區(qū)內(nèi)適當(dāng)減少大樹的數(shù)量，不要盲目追求名貴樹種。選用樹形更優(yōu)美、更適宜周圍環(huán)境的植物，既能增加綠量，也能帶來更好的景觀效果。

4）管道井蓋等附屬設(shè)施：這些處理的好不能給使用者以好的價(jià)值感，處理的不好卻能給使用者以負(fù)向價(jià)值感，而且成本上也不利于控制。需要用最低的成本滿足基本功能的需要，保證工程質(zhì)量。管道井蓋等對(duì)景觀有負(fù)面影響的設(shè)施，盡可能都設(shè)置于綠地中，既對(duì)效果影響不大，又有利于降低成本。

5）雨水井，燈具，室外家具的數(shù)量與位置：設(shè)計(jì)時(shí)候需要全面考慮，減少對(duì)人的影響又要方便于業(yè)主。尤其雨水井的位置，一定要在雨水匯集處。

6）主入口景觀，核心區(qū)景觀，入戶口景觀，冬季效果等：對(duì)使用者來說，這些容易產(chǎn)生正向的價(jià)值敏感。在邊際收益（新增收益減去新增成本）為正的前提下提升產(chǎn)品的功能和檔次。

7）地庫入口，擋土墻裝飾、配電箱等：滿足功能需求即可，結(jié)合場(chǎng)地可考慮軟景裝飾來降低成本。

8）景觀鋪設(shè)墊層，擋墻墻體等：用最低的成本滿足規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，提出墊層建造的標(biāo)準(zhǔn)和方式。

3.3 景觀設(shè)計(jì)中對(duì)道路系統(tǒng)的要求

梳理好園區(qū)內(nèi)部道路組織，盡量減少繁雜道路的出現(xiàn)，同時(shí)要保證每一個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)都能出現(xiàn)在道路可達(dá)區(qū)內(nèi)，同時(shí)做好視線管控。體驗(yàn)區(qū)更要通過道路嚴(yán)格管控行人路線，要保證道路流暢舒展，盡可能拉長(zhǎng)動(dòng)線，增加體驗(yàn)時(shí)間，但時(shí)間也不能過長(zhǎng)。視線管理上也加強(qiáng)管理，利用軟硬景形成積極的空間形態(tài)，對(duì)于不好的有負(fù)面影響的事物，通過設(shè)計(jì)，堅(jiān)決隔離在視線之外。

1）園區(qū)車行道不做行道樹，以組團(tuán)綠化代替。

2）園路設(shè)置要曲折，車行道過長(zhǎng)時(shí)候可形成曲線，打破空間冗長(zhǎng)。曲折的園路多考慮水洗石、彩色混凝土、碎拼等。少采用大規(guī)格的塊狀面層材料。

3）街道景觀轉(zhuǎn)折或?qū)挻蠊?jié)點(diǎn)，可設(shè)置精致節(jié)點(diǎn)景觀。

3.4 景觀設(shè)計(jì)中其他細(xì)節(jié)的要求

組織好園區(qū)內(nèi)的豎向關(guān)系，合理利用園區(qū)內(nèi)原有的地形地貌，合理對(duì)場(chǎng)地內(nèi)地形進(jìn)行改造。既要讓園區(qū)內(nèi)場(chǎng)地地形有起伏變化，又要防止工程量增大而造成成本上的溢出。同時(shí)，地形梳理時(shí)，還要注意園區(qū)排水要求，排水組織要合理有序，不能造成負(fù)面影響。小區(qū)綠化應(yīng)以當(dāng)?shù)剜l(xiāng)土樹種為主，主景特型喬木，應(yīng)控制數(shù)量，控制綠化種植形式，大綠量下節(jié)省成本。

具體要求如下：

1）硬質(zhì)鋪裝材料種類控制在3～5種。

2）地形改造要求，地庫覆土不能超過地庫本身荷載要求；地形起伏，如無特殊情況，最高點(diǎn)控制在90～150cm；綠地地形坡度大于30°時(shí)候，宜考慮臺(tái)地地形；地形排水方向與園區(qū)排水緊密結(jié)合。在設(shè)計(jì)說明中，需要對(duì)硬質(zhì)材料面層保護(hù)處理加以說明。

3）分項(xiàng)工程如道路、景墻、橋、亭子、水體、花池等盡量采用一種材料，單純化。

4）總圖上，地形起伏較大區(qū)域，通過道路的標(biāo)高調(diào)整，減少擋墻的結(jié)構(gòu)面積；通過道路放坡分級(jí)設(shè)立擋墻，減低自重力擋墻高度。軟化擋墻飾面，條件允許下盡量用植物遮擋擋墻，降低擋墻造價(jià)。

5）園區(qū)內(nèi)盡量用硬池底，生態(tài)水體不適合住宅區(qū)。

6）盡量多用小喬木或球狀灌木來代替片植灌木，同樣綠量下可節(jié)省成本。

7）植物種植盡量不要成線狀布置，多以片植和組團(tuán)形態(tài)出現(xiàn)。

8）盡量用孤植樹或樹群落代替構(gòu)筑物形成視覺中心；用綠植代替景墻來形成圍合空間和視線遮擋。

4 結(jié) 語

對(duì)于一個(gè)住宅產(chǎn)品而言，景觀是溢價(jià)率最多的環(huán)節(jié)之一，對(duì)其的影響力是十分顯著的。設(shè)計(jì)師應(yīng)以一個(gè)使用者的心態(tài)去進(jìn)行設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目能有深刻的理解以及準(zhǔn)確的定位，那么溢價(jià)法則就能在景觀設(shè)計(jì)的方方面面得以體現(xiàn)。

［1］ 吳春梅，高文玨.淺析住宅體驗(yàn)區(qū)的景觀設(shè)計(jì)［J］.現(xiàn)代園林，2011，35（07）：23－25.

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