房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展成本對標工作的實踐與探索

狄成龍

（南京三金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，江蘇 南京 210005）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展成本對標工作的實踐與探索

狄成龍

（南京三金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，江蘇 南京 210005）

中國的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了近20年黃金發(fā)展時期，取得了驕人業(yè)績。近年來房地產(chǎn)市場受到社會各界關(guān)注，為防止房價過快上漲，中央和地方政府調(diào)控政策力度不斷增強，給企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營帶來了更多的不確定性。單純依靠房價上漲獲取利益的粗放式發(fā)展受到限制。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為更好地把握市場，了解企業(yè)開發(fā)水平特別是在開發(fā)成本控制和在同行業(yè)所處地位，增強企業(yè)的競爭優(yōu)勢就顯得更加緊迫。開展同行業(yè)開發(fā)成本的對標能更好地了解同行業(yè)開發(fā)成本水平，是查找企業(yè)自身成本控制差距的有效手段。

成本管理；指標核算；管理措施

1 房地產(chǎn)企業(yè)成本對標工作的意義

由于每一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項目在規(guī)模、業(yè)態(tài)、建筑高度、容積率等方面存在差異，要有效地進行開發(fā)項目的成本核算，滿足企業(yè)成本管理的要求，便于開展開發(fā)成本的對標，首先要對開發(fā)項目建立完善的開發(fā)成本指標體系，這是決定對標工作成效的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目成本構(gòu)成的不同階段和特點，可將開發(fā)成本指標體系分解為：土地及拆遷費用、前期性費用、建安施工費用、基礎(chǔ)配套工程費用、開發(fā)間接費用、資本化借款利息費用等六大項，再根據(jù)各大項的組成性質(zhì)進行細化。為便于開發(fā)成本的日常管理和成本對標，使之能一目了然看出某一成本指標的差異變動，對已經(jīng)細化的開發(fā)成本指標體系除核算總金額外還需核算單位成本。單位成本根據(jù)成本指標的特點或?qū)傩缘牟煌O(shè)置，如：土建施工按總建筑面積，園林景觀按占地面積，電梯按臺等。開發(fā)企業(yè)為加強預(yù)算管理，提高預(yù)算和計劃的執(zhí)行力，還可以適當增加開發(fā)成本指標體系中預(yù)算和計劃金額、合同金額、實際結(jié)算金額、差異原因等欄目，以便于后續(xù)管理和分析。開發(fā)企業(yè)在進行成本核算時，按已構(gòu)建的開發(fā)成本指標體系進行分類核算，完成開發(fā)項目開發(fā)成本的核算。

2 房地產(chǎn)企業(yè)成本對標工作的做法

每一個開發(fā)企業(yè)在開發(fā)規(guī)模、開發(fā)產(chǎn)品業(yè)態(tài)、運作模式等方面都有差異，同一開發(fā)企業(yè)的不同開發(fā)項目也有差異，在開展開發(fā)成本對標中，對標對象的選擇就顯得尤為重要，其決定了對標結(jié)果有效性評價。開發(fā)成本對標對象的選擇可以是不同開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項目，也可以是同一企業(yè)開發(fā)的不同項目。但開展開發(fā)成本的對標一定要選擇項目業(yè)態(tài)相近或相似項目。如業(yè)態(tài)同為商品房開發(fā)、或同為商業(yè)、寫字樓項目、或同為高層、多層都帶地下室。這樣在開展開發(fā)成本對標中就可以有的放矢地對項目開發(fā)成本各項進行詳細對標，減少項目因業(yè)態(tài)差異等對對標差異造成質(zhì)的影響。

如果一個項目是3～4層的商業(yè)中心、一個項目是30層的商品房住宅，兩者在建安成本、園林景觀、外墻等有著天然的區(qū)別，將這兩個項目進行開發(fā)成本的對比會失去對標的意義，也給成本指標體系差異分析帶來困難。

表1選擇了不同開發(fā)企業(yè)和同一開發(fā)企業(yè)不同項目共三個開發(fā)項目的成本指標詳細情況：

（1）A項目：占地面積31 764 m2、總建筑面積172919m2、地下室面積23708m2、住宅面積149210m2、住宅套數(shù)1 376、容積率4.49，由6棟30層住宅和底層商業(yè)組成。

（2）B項目：占地面積23 312 m2、總建筑面積96 134 m2、地下室面積 11 391 m2、住宅面積84 742 m2、住宅套數(shù)692、容積率3.45，由5棟25～29層住宅和部分商業(yè)組成。

（3）C項目：占地面積36 201 m2、總建筑面積151504m2、地下室面積18697m2、住宅面積132807m2、住宅套數(shù)1 106、容積率3.51，由6棟18～32層住宅和部分商業(yè)組成。

可以看出，三個項目業(yè)態(tài)都屬于商品房開發(fā)，都是高層住宅，每個項目都有地下室?？梢愿鶕?jù)各項目中的成本指標體系開展對標工作。

3 房地產(chǎn)企業(yè)成本對標工作的分析

3.1 土地及拆遷費用

A項目的單位成本為703.39元/m2，B項目的單位成本為966.87元/m2，C項目為1 106.42元/m2，三個項目之間土地單位成本最高差異達403.03元/m2，通過差異分析發(fā)現(xiàn)，A項目位于城市邊緣，屬于老工業(yè)區(qū)，而C項目和B項目位于城市火車站附近，土地成交價差異較大，即地段決定價格。需要說明的是由于項目的位置不同，土地及拆遷費用的單位成本差異會很大，開發(fā)成本對標的意義受到影響。

3.2 土方工程

B項目和C項目為同一房地產(chǎn)板塊，兩個項目僅一路之隔，土方的堆場相同。通過對標發(fā)現(xiàn)，兩個項目的土方工程單位成本相差87.78元/m2。再通過差異分析發(fā)現(xiàn)C項目地塊原為一小型化工企業(yè)所在地，土壤受到了一定污染，高出的土方費用是該企業(yè)處理污染土方發(fā)生的費用。

3.3 土建工程

A、B、C三個項目的土建單位成本分別為730.24元/m2、905.89元/m2和1 367.08元/m2，通過對標發(fā)現(xiàn)B項目和C項目的土建單位成本明顯高于A項目。通過分析，B、C項目位于主城區(qū)，位置優(yōu)越，開發(fā)商在項目開發(fā)中注重品質(zhì)投入，使兩項目品質(zhì)優(yōu)于A項目。B和C項目僅一路之隔，但C項目的單位土建成本比B項目高461.19元/m2，明顯異常。再深入分析發(fā)現(xiàn)，C項目的開發(fā)商在該項目的定位上就要求與B項目拉開檔次，加大投入以有利于銷售價格的大幅提高。但實際市場反映兩項目銷售價格差異不大，未能達到C項目開發(fā)商的銷售預(yù)期。

3.4 外墻工程

A、B和C項目的外墻工程單位成本分別為53.82元/m2、47.9元/m2和121.52元/m2。通過對標發(fā)現(xiàn)，C項目外墻工程單位成本分別比A和B項目的外墻工程單位成本高67.7元/m2和73.62元/m2。進一步分析知道，A和B項目的外墻采用的是國內(nèi)品牌的涂料，C項目為提高項目品質(zhì)其外墻工程采用的是造價更高的氟碳漆。

3.5 園林景觀

A、B和C項目園林景觀工程的單位成本分別是436.89元/m2、226.73元/m2和284.49元/m2。通過對標可以看到，A項目在開發(fā)品質(zhì)上要遜于其他兩個項目，但園林景觀的開發(fā)單位成本比其他兩個項目分別高出210.16元/m2和152.43元/m2，明顯異常。再進一步分析發(fā)現(xiàn)，A項目底層為大型商業(yè)，相當大的園林景觀建立在2層的平臺上，使得園林景觀使用的土方、材料都需從一層倒運到2層，產(chǎn)生了大量的倒運成本和費用，使得A項目園林景觀工程的單位成本明顯高于其他兩個項目。

4 結(jié)語

“他山之石，可以攻玉”。在選取競爭對手標桿和內(nèi)部標桿作為參照物，保證可比性的基礎(chǔ)上進行開發(fā)成本的對標，找出成本指標差異，分析差異產(chǎn)生原因，可以達到持續(xù)改進、提高企業(yè)自身競爭力和業(yè)績的目的。

[1]中國注冊會計師協(xié)會.公司戰(zhàn)略與風險管理[M].北京：經(jīng)濟科學出版社，2014.

[2]中國財政經(jīng)濟出版社培訓中心.財務(wù)成本管理[M].北京：中國財政經(jīng)濟出版社，2014.

[3]編委會.現(xiàn)代企業(yè)成本管理新模式暨成本預(yù)算及成本控制實務(wù)全書[M].北京：國際炎黃文化出版社，2004.

作者：狄成龍（1963-）男，本科，會計師，會計專業(yè)。

China's real estate enterprises have experienced the golden period of development for nearly 20 years，and achieved remarkable results.In recent years,the real estate market has been made the attention to by all social circles.To prevent prices to rise too fast,the central and local government regulation policies have been strengthened continuously,which brings more uncertainty to the enterprise development and management.Simply relying on the housing prices to obtain interests is restricted.The real estate development enterprises better grasp the market,understand the enterprise development level，especially the development of cost control of position the same industry,and strengthen the competition advantages of enterprises,which becomes more and more urgent.Carrying out the development costs of the same industry benchmarking can better understand the cost of development level in the same industry.It is an effective means to find the shortcomings and gap in the cost control for the enterprise itself.

cost management；index calculation；management measures

婭玲）（

2014-9-11）