月浦

印象：臟、遠(yuǎn)、偏

一直以來，月浦臟亂差的工業(yè)園區(qū)形象深入人心。確實，月浦在區(qū)劃上屬于寶山產(chǎn)業(yè)片區(qū)內(nèi)。周邊產(chǎn)業(yè)群主要以鋼鐵冶金延伸業(yè)、紙業(yè)、計算機(jī)周邊產(chǎn)品、物流業(yè)、醫(yī)藥化工、環(huán)保和機(jī)電制造等為主。

整個月浦由最北部的盛橋、中間的沈巷和南部的月浦城區(qū)形成“一城兩區(qū)”格局，居住區(qū)集中在蘊(yùn)川路沿線。幾年前，區(qū)域內(nèi)居住主要集中于月浦城區(qū)，沈巷和盛橋以較少的老公房和民房為主。隨著近幾年房產(chǎn)市場的不斷開發(fā)，一些新型居住區(qū)出現(xiàn)在沈巷和盛橋社區(qū)，而生活配套仍然集中在成熟的月浦中心鎮(zhèn)區(qū)上，沈巷作為月浦區(qū)規(guī)劃的中心區(qū)域，距離月浦城區(qū)2公里左右。這大概是大多數(shù)郊區(qū)新興板塊發(fā)展遇到的問題：成熟的片區(qū)沒有新房供應(yīng)，新房集中的片區(qū)沒有生活配套，還是需要依靠老城區(qū)。

月浦之變

近年來，寶山區(qū)政府也不斷調(diào)整區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，著力發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，規(guī)劃建設(shè)新的居民生活區(qū)，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)主要集中于月浦城區(qū)外圍的沈巷及盛橋地區(qū)。

據(jù)目前掌握的資料顯示：月浦新鎮(zhèn)的規(guī)劃中板塊內(nèi)相當(dāng)數(shù)量的重工業(yè)廠房，諸如：水泥廠、鋼鐵加工廠等都將搬遷或關(guān)閉。有消息稱寶鋼生產(chǎn)主體將轉(zhuǎn)移至湛江，并在未來6-7年內(nèi)得以實現(xiàn)。在整個十二五計劃中，板塊將建成具備各種商業(yè)中心、商場以及九年一貫制學(xué)校的現(xiàn)代化住宅社區(qū)。月浦地區(qū)的長遠(yuǎn)規(guī)劃是一個英倫風(fēng)格的居住小鎮(zhèn)，這和近幾年月浦地區(qū)土地市場熱鬧的情況不謀而合……縱觀從08年至今的地塊成交記錄，居住、商辦等地塊層出不窮，在住宅開發(fā)的腳步漸漸從市區(qū)轉(zhuǎn)向城郊的時候，月浦這塊亟待開發(fā)的處女地在開發(fā)商眼中是土地儲備的理想選擇。

單價便宜，總價有敏感上限

2011年這一年，月浦的房價從之前的9000元不到飆升到12000元/平方米，即使這樣，月浦地區(qū)仍然是寶山市場供應(yīng)上的價格洼地。在整體“便宜”的基礎(chǔ)上，月浦板塊的價格梯度明顯，盛橋片區(qū)11000-11500元/平方米，沈巷地區(qū)12000-12500元/平方米，今年9月新上市的陽光美林將板塊均價拉到13500元/平方米的新高度之后，新城昱翠灣將板塊單價拉至最高的16000元/平方米。

一直以來，月浦市場上供應(yīng)的產(chǎn)品似乎都打不破一個總價的魔咒。記者是這樣理解，在月浦買三房的購房者能夠接受的最高總價就是140萬元。購房者買房前都會比較，這個地段，這個配套和環(huán)境，我能接受的就是這個價格底線了，再高？我有其他選擇，而在整個寶山區(qū)域來講，最有效、能大量截流月浦購房者的板塊就是楊行，這也是月浦去年沉寂的原因之一。

置業(yè)群體，泛北區(qū)為主

月浦的住宅市場發(fā)展之初主要針對區(qū)域內(nèi)的購房群體，用“自產(chǎn)自銷”來形容一點(diǎn)都不為過。因為對月浦不了解，以及板塊自身發(fā)展的相對滯后，外區(qū)人很難將其納入考慮，月浦的住宅市場在很長一段時間內(nèi)就處在這樣的窘境之中。雖然近兩年該情況有所好轉(zhuǎn)，而且月浦新城的規(guī)劃也是躍然紙上，但只看那邊廂吆喝著美好前景，這邊廂買賬的仍然還是以寶山，楊、虹、閘為輔的泛北區(qū)原住戶為主。

簡單點(diǎn)說，這些人可以分為兩類，一類是有一定購買力的市區(qū)年輕族群。這些人主要是剛畢業(yè)不久、收入中等，和有父母資助的年輕置業(yè)者，相對年長者來說，比較容易接受新興區(qū)域。他們買房對總價比較敏感，對房子的舒適度和居住品質(zhì)要求較高。還有一類，也是占大多數(shù)的是周邊改善居住條件的居民，他們基本上屬于在郊區(qū)收入相對較高，希望通過購房實現(xiàn)居住條件的改善，獲得一種身份上的升級。熱衷于選擇既有規(guī)劃又靠近原來生活地的區(qū)域置業(yè)。

空白的開墾

如果查閱月浦最新幾個樓盤的土地信息，會發(fā)現(xiàn)四至范圍讓你有點(diǎn)摸不著頭腦，不僅月富路和月盛路這兩條規(guī)劃路在地圖上找不到，還有月巷路這條本來應(yīng)該是南北走向的路，從四至范圍描述里看成了東西走向，記者到現(xiàn)場看過沙盤才知道，月巷路即是川巷路的延伸，原本的路在這里拐了個彎。

更有意思的是，沈巷的四個新盤有一個共同點(diǎn)，那就是地塊對容積率的要求都是1.4。中冶錦園是小高層和多層的混合設(shè)置，城投的陽光美林選擇了小高層建筑，戶型從1房到3房都有，將更多的公用空間拿來做綠化；新城的昱翠灣是全部做了多層洋房，把房子蓋矮了，將住戶減少了。值得一提的是，在該盤定位之初，不止一家地產(chǎn)策劃公司，建議新城將這塊地打造成小高層和聯(lián)排別墅的混合產(chǎn)品，因為這兩種產(chǎn)品一個熱銷，一個稀缺還可以做到高溢價，而新城地產(chǎn)的最終選擇是一個純粹的多層洋房，從這一點(diǎn)記者似乎從中看出新城欲打造板塊地標(biāo)的氣魄來。

立樓盤還是立板塊

月浦的現(xiàn)有產(chǎn)品現(xiàn)狀，讓記者想起了寶山另一個熱銷的項目——旭輝瀾悅灣，這個項目同樣位于寶山外延，遠(yuǎn)離地鐵，無規(guī)劃，無配套。在它開盤以前，當(dāng)?shù)仨椖恐荒芪镜丶爸苓吙腿骸?011年開盤后創(chuàng)造了當(dāng)時的銷售奇跡，成功導(dǎo)入了外圍客群，以低開高走的均價走勢順利實現(xiàn)項目高溢價。然而，該樓盤的成功只是讓更多的人知道了旭輝瀾悅灣，又有多少人知道該盤所在的羅涇板塊，對板塊又有多少了解呢？

月浦目前的火爆之勢是會給月浦帶來顛覆性改變還是只是剛需置業(yè)的不得已之選，從根本上來說還是決定于外圍環(huán)境。規(guī)劃無疑讓板塊的發(fā)展前景大好，但從規(guī)劃到實現(xiàn)，依然要有很長的路要走，市場的熱鬧只能是月浦萬里長征的第一步，究竟何時這些規(guī)劃藍(lán)圖能夠?qū)崿F(xiàn)并真正服務(wù)老百姓，讓更多外區(qū)買房人對月浦改觀，我們會和您一起拭目以待。